Cour de Cassation · civ3 — 12 mars 2020

CIV. 3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mars 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10132 F

Pourvoi n° E 19-10.936




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020

1°/ la société Orly Paradise, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

2°/ la société BR et associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , en la personne de M. W... E..., agissant en qualité de mandataire ad'hoc de la société Orly Paradise,

ont formé le pourvoi n° E 19-10.936 contre l'arrêt rendu le 17 avril 2018 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant à la société Centre hospitalier [...], dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Orly Paradise, de la société BR et associés, de Me Bouthors, avocat de la société Centre hospitalier [...], et après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Orly Paradise et la société BR et associés aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Orly Paradise et la société BR et associés et les condamne à payer à la société Centre hospitalier [...] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.


MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Orly Paradise et la société BR et associés

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait considéré qu'aucun contrat de bail ni promesse de bail n'avait été conclu entre les parties et d'avoir, en conséquence, débouté la SARL ORLY PARADISE de l'ensemble de ses demandes sur ce point,

Aux motifs propres, que l'examen des courriers échangés et le libellé des conditions posées par le Centre hospitalier [...] révèlent que la configuration de l'activité retenue par l'appelante et les précisions demandées étaient une condition déterminante de son acceptation dès le projet de conclusion du bail ; qu'en effet, par courrier en date du 6 juillet 2009, le directeur du CENTRE HOSPITALIER [...] faisait savoir à Madame J..., gérante de l'hôtel Ecrin Bleu, que suite à leurs rencontres ils étaient intéressés par l'acquisition de l'hôtel précisant avoir pris attache, obligatoire pour la collectivité publique, des services des domaines pour avoir une estimation du prix d'achat ; qu'il indiquait que "comme convenu et dans une phase provisoire de deux années maximum de leur accord pour une location qui ne saurait dépasser 300.000 euros par an", souhaitant "en tout état de cause conclure pour septembre 2009"et ajoutait qu'avoir pris bonne note qu'elle souhaitait au nom de la société "conserver une partie de l'immeuble pour une activité de piscine et d'espace animalier" vouloir des précisions sur les contours exacts de ce périmètre qu'elle souhaitait "ne pas inclure dans ce projet ainsi que la valorisation financière afin de pouvoir se déterminer sur la comptabilité de la simultanéité des deux activités" ; que la manifestation d'intérêt ainsi précisée et dont les contours restaient à déterminer n'a pu toutefois engendrer la conclusion d'un bail ou d'une promesse synallagmatique de bail ; qu'en effet, la promesse de bail ne vaut bail que lorsqu'elle réunit tous les éléments essentiels à la validité de ce contrat, en particulier l'accord sur la chose et sur le prix ; qu'il ressort cependant de l'examen des documents versés aux débats que seule Madame J... a fixé les ternies de l'accord par courrier du 10 août 2009 dans lequel elle répondait en ces termes: " Suite à votre courrier en date du 6 juillet et suite à nos différents échanges, je vous confirme par la présente la location de notre établissement au prix convenu de 300.000 euros. Comme convenu, je mets à votre disposition nos vingt chambres dès le mois de septembre (nous avons fermé les ventes auprès de nos tours opérators) et dès que possible nous libérons le local musée, cuisine etc.. Nous conservons l'espace animalier ainsi que l'activité de piscine et pataugeoire. Dès votre retour de vacances le 24 août, notre avocat se mettra en relation avec vous et Maître G... pour finaliser et officialiser nos accords" ; que par courrier en date du 28 août 2009, le directeur du Centre Hospitalier [...] lui répondait en ces termes: " Nous accusons réception de votre courrier du 10 août 2009 par lequel vous confirmez le prix de 300 000 euros tout en souhaitant conserver votre activité piscine pataugeoire et animalerie. Or, je vous rappelle les termes de ma correspondance du 6 juillet 2009, par laquelle je souhaitais connaître la valorisation financière de celle-ci qui viendrait en déduction du prix du bail. Votre réponse du 10 août n'en fait pas état. En ce qui concerne le maintien de votre activité, l'étude d'opportunité faite par nos unités de soins conclut à la non compatibilité de celle-ci avec l'hébergement de nos patients. Par conséquent et compte tenu de ces éléments, c'est avec regret que nous mettons un terme à nos négociations" ; qu'il s'en déduit, que cet échange de courriers est insuffisant à établir qu'un accord avait été trouvé entre les parties tant sur le prix que sur la chose louée ; qu'à cet égard, les courriers adressés par le CENTRE HOSPITALIER [...] établissent qu'un élément déterminant non pas de la conclusion de la vente mais en premier lieu de celle du bail était au regard de sa mission d'héberger des personnes présentant des troubles psychiatriques de vérifier la compatibilité d'une activité d'accueil de ces personnes avec le maintien dans un périmètre limité et proche, ainsi que l'attestent les photographies des lieux communiquées par l'intimé, d'un espace piscine et animalerie ainsi que d'une pataugeoire ; que le débouté LA SARL ONLY PARADISE et B... J... des demandes formées à ce titre ;

Et aux motifs non contraires réputés adoptés, que sur la formation d'un contrat de bail ou d'une promesse de bail valant bail : la SARL ORLY PARADISE soutient qu'un contrat de bail se serait formé entre elle et le CENTRE HOSPITALIER [...], ce que ce dernier conteste ; que selon l'article 1709 du code civil, « Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer » ; qu'en l'espèce, par courrier daté du 6 juillet 2009, le directeur de l'établissement [...] a indiqué à B... J..., gérante de la SARL ORLY PARADISE : « [...] comme convenu, et dans une phase provisoire de deux années au maximum, nous sommes d'accord pour une location qui ne saurait dépasser 300 000 euros par an. Par ailleurs, nous sommes tenus au respect de normes de sécurité et d'accessibilité minimales, que nous devons mettre en oeuvre obligatoirement, et qui viendront diminuer le coût d'acquisition et (ou) de location. Dès que nous aurons l'information sur la hauteur de ces travaux, nous vous en tiendrons informée. En tout état de cause, nous souhaitons conclure pour le mois de septembre 2009. Nous avons pris bonne note que vous souhaitez conserver une partie de l'immeuble pour une activité de piscine et d'espace animalier, et vous voudrez bien préciser les contours exacts de ce périmètre que vous souhaitez ne pas inclure dans le projet, ainsi que sa valorisation financière afin que nous puissions nous déterminer sur la compatibilité de la simultanéité de nos deux activités » ; qu'il ressort de ce courrier, d'une part qu'aucun accord sur le prix n'avait encore été trouvé, puisque le CENTRE HOSPITALIER [...] mentionnait expressément une diminution probable de celui-ci, et d'autre part que le principe même du bail n'était pas acquis puisque la compatibilité des activités des deux parties devaient être préalablement confirmée ; qu'à ceci, B... J... répondait simplement par courrier daté du 10 août 2009 : « [,..]je vous confirme par la présente la location de notre établissement au prix convenu de 300 000 €par an », sans nullement répondre aux interrogations soulevées par le CENTRE HOSPITALIER [...] ; que contrairement à ce qu'affirmé la SARL ORLY PARADISE, aucune autre pièce versée aux débats n'atteste davantage de l'achèvement des pourparlers, lequel ne peut être démontré par les deux seuls courriers précités ; qu'à cet égard, la SARL ORLY PARADISE ne saurait se prévaloir de sa propre imprudence dans la gestion de ses affaires ; que dans ces conditions, il faut constater qu'aucune rencontre de volontés sur les éléments essentiels du contrat n'avait encore eu lieu à la date de rétractation du CENTRE HOSPITALIER [...] ; que par suite, aucun contrat de bail ne s'était formé, et, à supposer qu'une promesse de bail puisse être caractérisée, celle-ci ne valait pas bail ; qu'en conséquence, les demandes sur ce fondement seront rejetées ;

Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 1709 du Code civil, « le louage de chose est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer » ; que le bail, à l'exclusion de celui relevant de la loi du 6 juillet 1989, est un contrat consensuel qui se forme par la seule rencontre de la volonté des parties qui se sont mises d'accord sur la chose louée et sur le prix sans qu'aucune condition de forme ne soit requise, de sorte qu'il peut même être conclu par de simples lettres missives ; que la Cour d'appel a constaté que par courrier du 10 août 2009, la gérante de la SARL ORLY PARADISE écrivait au CENTRE HOSPITALIER [...], « suite à votre courrier en date du 6 juillet et suite à nos différents échanges, je vous confirme par la présente la location de notre établissement au prix convenu de 300.000 euros. Comme convenu, je mets à votre disposition nos vingt chambres dès le mois de septembre »; qu'il s'en déduisait qu'un contrat de bail conforme aux dispositions de l'article 1709 du Code civil avait été conclu entre les parties ; que dès lors, en énonçant que l'échange de courriers était insuffisant à établir qu'un accord avait été trouvé entre les parties tant sur le prix que sur la chose louée, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1709 du Code civil ;

Alors, d'autre part, subsidiairement, que la promesse est la convention par laquelle une personne promet à une autre de conclure un contrat principal à des conditions déterminées ; que lorsque la promesse de contracter renferme des engagements réciproques, elle constitue une promesse synallagmatique ; que les éléments essentiels du contrat définitif doivent être sinon déterminés, au moins déterminables ; qu'il résultait des échanges de courriers produits aux débats que les éléments essentiels en l'espèce étaient sinon déterminés, du moins déterminables, soient un complexe hôtelier, une location de deux années, pour une somme n'excédant pas 300.000 euros par an ; qu'en énonçant néanmoins, pour débouter la SARL ORLY PARADISE de sa demande, que l'échange de courriers « était insuffisant à établir qu'un accord avait été trouvé entre les parties tant sur le prix que sur la chose louée » et que « la manifestation d'intérêt précisée par le CENTRE HOSPITALIER n'avait pu engendrer la conclusion d'une promesse synallagmatique de bail », la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, en violation des articles 1101 et 1134 du Code civil dans leur version applicable au litige.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté la SARL ORLY PARADISE de sa demande en paiement de dommages et intérêts à titre de rupture abusive des pourparlers,

Aux motifs propres que tout participant à des pourparlers peut y mettre un terme tant que le contrat n'est pas formé ; que toutefois, celui qui rompt sans raison légitime, brutalement et unilatéralement les négociations qu'il entretenait engage sa responsabilité ; qu'il ressort cependant des termes mêmes des courriers adressés par le CENTRE HOSPITALIER [...] que la rupture, bien qu'unilatérale, était fondée sur un motif légitime lié à l'incompatibilité de l'hébergement de ses patients avec le maintien de certaines activités de la société. A un périmètre proche voire contigu ; qu'il sera également noté qu'il n'y a pas eu de prorogation déraisonnable de ces négociations, concrétisées au mois de juillet 2009 selon le premier courrier échangé et interrompues le 28 août 2009, et ce antérieurement en tout état de cause à l'officialisation souhaitée par Madame J... en présence de leurs avocats respectifs ; qu'il ne peut en conséquence s'en déduire que le centre hospitalier a mis fin de manière abusive aux pourparlers en cours et a commis une faute à cet égard ; que dans ces conditions, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté la société et Madame J... de leurs demandes de dommages et intérêts à ce titre ;

Et aux motifs réputés adoptés que Sur la rupture abusive des pourparlers : que la SARL ORLY PARADISE soutient que le CENTRE HOSPITALIER [...] aurait rompu abusivement les pourparlers en cours, et devrait donc réparation du préjudice causé sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; qu'ainsi qu'il a été dit précédemment, le CENTRE HOSPITALIER [...] avait sollicité des précisions quant à la détermination exacte de la partie de l'immeuble qui serait conservée par son bailleur potentiel ; qu'il est constant que la SARL ORLY PARADISE n'a apporté aucune réponse à cette interrogation, pourtant essentielle à la détermination de l'objet du contrat ; que c'est donc légitimement que par courrier du 28 août 2009, le CENTRE HOSPITALIER [...] a mis fin aux pourparlers pour ce motif expressément précisé ; qu'en conséquence, cette demande sera également rejetée ;

Alors, d'une part, que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le premier moyen entraînera inévitablement, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt sur le second moyen en ce qu'il a débouté la SARL ORLY PARADISE de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers ;

Alors, d'autre part, en tout état de cause, que la SARL ORLY PARADISE soulignait dans ses écritures d'appel que si les pourparlers sont régis par la liberté contractuelle, ce qui induit la liberté de rupture des négociations, la bonne foi régit les relations entre les parties ; qu'en l'espèce, la rupture brutale de pourparlers très avancés, intervenue quelques jours avant la prise d'effet du contrat de bail, pour un motif illégitime, constituait manifestement une faute ayant causé un dommage important et qui nécessitait réparation ; qu'en énonçant qu'il n'y avait pas eu de prorogation déraisonnable de ces négociations, concrétisées au mois de juillet 2009 selon le premier courrier échangé et interrompues le 28 août 2009, pour décider qu'il ne pouvait s'en déduire que le centre hospitalier avait mis fin de manière abusive aux pourparlers en cours et avait commis une faute à cet égard, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs parfaitement inopérants et a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil dans sa version applicable au litige;

Alors, enfin, qu'il résulte du courrier du 6 juillet 2009 que non seulement le CENTRE HOSPITALIER exprimait son intérêt pour une acquisition de l'hôtel et son accord pour une location, dans une phase provisoire de deux années maximum, et affirmait que « en tout état de cause, nous souhaitons conclure pour le mois de septembre 2009 », mais en outre, que le CENTRE HOSPITALIER exprimait son désir de connaître les contours exacts du périmètre que la gérante de l'hôtel souhaitait ne pas inclure dans ce projet, et ce afin qu'ils puissent déterminer ensemble la compatibilité de la simultanéité de leurs deux activités ; qu'il s'en déduisait qu'en décidant de manière unilatérale une incompatibilité entre l'hébergement des patients et le maintien d'une activité non définie de la gérante, et justifier par cette incompatibilité la rupture brutale de ces pourparlers extrêmement avancés, alors même qu'aucune information nouvelle ni aucune discussion n'avait été entreprise entre les parties, le CENTRE HOSPITALIER avait commis une faute ayant causé un dommage qui nécessitait réparation; qu'en énonçant que la rupture, bien qu'unilatérale, était fondée sur un motif légitime lié à l'incompatibilité de l'hébergement de ses patients avec le maintien de certaines activités de la société, à un périmètre proche voire contigu, la Cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si cette incompatibilité décidée de manière unilatérale et brutale n'était pas un prétexte au regard du contenu du courrier du 6 juillet 2009, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa version applicable au litige.