Cour de Cassation · civ3 — 3 décembre 2020

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 3 décembre 2020




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 918 F-D

Pourvoi n° R 19-20.790




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020

La société d'HLM toit et joie, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-20.790 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société ML Conseils, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. X..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société See Simeoni,

2°/ à Mme N... I...,

3°/ à M. Q... V...,

domiciliés tous deux [...],

4°/ à Mme LH... UV... H..., domiciliée [...] ,

5°/ à M. A... J..., domicilié [...] ,

6°/ à M. M... T...,

7°/ à Mme O... Y..., épouse T...,

domiciliés tous deux [...],

8°/ à Mme S... F..., domiciliée [...] ,

9°/ à Mme R... E..., épouse K..., domiciliée [...] ,

10°/ à M. P... U..., domicilié [...] ,

11°/ à Mme O... B..., domiciliée [...] ,

12°/ à Mme N... C..., épouse G..., domiciliée [...] ,

13°/ à M. D... W..., domicilié [...] ,

14°/ à Mme L... AO..., domiciliée [...] ,

15°/ à M. WE... KH... , domicilié [...] ,

16°/ à Mme FN... QG..., épouse WC..., domiciliée [...] ,

17°/ à M. BF... WC..., domicilié [...] ,

18°/ à Mme BP... OG..., domiciliée [...] ,

19°/ à M. KU... MH...,

20°/ à Mme DO... MH...,

domiciliés tous deux [...],

21°/ à Mme OG... OC...,

22°/ à M. LG... EH...,

domiciliés tous deux [...],

23°/ à Mme L... VK..., domiciliée [...] ,

24°/ à M. UD... E..., domicilié [...] ,

25°/ à Mme O... AY..., domiciliée [...] ,

26°/ à Mme EB... VQ..., veuve JO..., domiciliée [...] ,

27°/ à Mme MU... QF..., domiciliée [...] ,

28°/ à Mme OK... HN..., domiciliée [...] ,

29°/ à Mme WL... HN..., domiciliée [...] ,

30°/ à Mme OG... BC..., domiciliée [...] ,

31°/ à Mme OG... RH..., domiciliée [...] ,

32°/ à Mme S... XY..., domiciliée [...] ,

33°/ à Mme UV... CC..., domiciliée [...] ,

34°/ à M. RT... EM..., domicilié [...] ,

35°/ à Mme LH... VY..., domiciliée [...] ,

36°/ à Mme LH... H..., domiciliée [...] ,

37°/ à M. YG... JX..., domicilié [...] ,

38°/ à Mme CC... YQ..., épouse JX..., domiciliée [...] ,

39°/ à Mme GJ... QN..., épouse B..., domiciliée [...] ,

40°/ à Mme EE... LS..., épouse UC..., domiciliée [...] ,

41°/ à Mme XG... OU... XU... , domiciliée [...] ,

42°/ à Mme VD... JI..., domiciliée [...] ,

43°/ à Mme MW... JT..., domiciliée [...] ,

44°/ à Mme SF... AA..., épouse CR...,

45°/ à M. JW... CR...,

domiciliés tous deux [...],

46°/ à Mme VU... RK..., domiciliée [...] ,

47°/ à Mme KB... VE..., domiciliée [...] ,

48°/ à Mme QV... IL... WY..., domiciliée [...] ,

49°/ à Mme BG... YS..., domiciliée [...] ,

50°/ à Mme XG... XA..., domiciliée [...] ,

51°/ à M. SC... ME..., domicilié [...] ,

52°/ à Mme SF... AW..., domiciliée [...] ,

53°/ à Mme KC... BW..., épouse YI..., domiciliée [...] ,

54°/ à M. IC... QT..., domicilié [...] ,

55°/ à Mme RA... FF... JM... , épouse FZ..., domiciliée [...] ,

56°/ à Mme UP... IF..., domiciliée [...] ,

57°/ à M. KP... PZ..., domicilié [...] ,

58°/ à Mme UV... FR... épouse KL..., domiciliée [...] ,

59°/ à M. KP... NT... KL..., domicilié [...] ,

60°/ à Mme TD... WC...,

61°/ à M. RG... TK... NT...,

domiciliés tous deux [...],

62°/ à Mme ET... GL..., domiciliée [...] ,

63°/ à Mme BR... IP...,

64°/ à M. AP... IP...,

domiciliés tous deux [...],

65°/ à Mme AC... NL... PI... ,

66°/ à M. BF... VH...,

domiciliés tous deux [...],

67°/ à Mme FK... VF..., domiciliée [...] ,

68°/ à Mme YU... OM..., domiciliée [...] ,

69°/ à M. M... RB..., domicilié [...] ,

70°/ à Mme WA... XV..., domiciliée [...] ,

71°/ à Mme YC... ML..., domiciliée [...] ,

72°/ à Mme WD... BN... LW..., domiciliée [...] ,

73°/ à Mme WA... BA..., domiciliée [...] ,

74°/ à Mme OG... OT...,

75°/ à M. DM... S... OT...,

domiciliés tous deux [...],

76°/ à Mme ES... JW..., épouse GQ...,

77°/ à M. IM... GQ...,

domiciliés tous deux [...],

78°/ à Mme UY... DQ..., domiciliée [...] ,

79°/ à Mme SB... HQ..., domiciliée [...] ,

80°/ à M. TM... TO..., domicilié [...] ,

81°/ à M. IM... DM... MY... EL..., domicilié [...] ,

82°/ à Mme AX... BO..., domiciliée [...] ,

83°/ à M. UL... YB..., domicilié [...] ,

84°/ à Mme GG... QP... SQ..., domiciliée [...] ,

85°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , pris en qualité d'administrateur judiciaire de la société See Simeoni,

86°/ à la société MMA IARD, dont le siège est [...] , venant aux droits de Covea Risks,

87°/ à la société Brezillon, société anonyme, dont le siège est [...] ,

88°/ à la société d'assurances Areas Dommages, dont le siège est [...] ,

89°/ à l'union départementale de la consommation du logement et du Cadre de Vie du Val-de-Marne, dont le siège est [...] ,

90°/ à Mme DH... J..., domiciliée [...] ,

91°/ à M. VV... UC..., domicilié [...] ,

92°/ à M. NG... VE..., domicilié [...] ,

93°/ à Mme YH... SX..., épouse ME..., domiciliée [...] ,

94°/ à Mme SF... QS..., domiciliée [...] ,

95°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] , assureur de Cferm,

96°/ à la société Ordonnancement général du bâtiment, Omega Alliance, dont le siège est [...] ,

97°/ à la société Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [...] ,

98°/ à la société l'Auxiliaire, dont le siège est [...] , assureur de la société Ordonnancement général du bâtiment - Omega Alliance,

99°/ à la société Agence ND...-IS... et associés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

100°/ à la société Qualiconsult, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

101°/ à la société BTP Consultants, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

102°/ à la société MJA Selafa, société d'exercice libéral à forme anonyme, dont le siège est [...] , pris en la personne de M. GP... , en qualité de liquidateur de la société Contrôle de fonctionnement études de réalisations et de maintenance Cferm SAS,

103°/ à la société Ascagne AJ, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme UY... UR..., en qualité d'administrateur judiciaire de la société Contôle de fonctionnement études de réalisations et de maintenance,

104°/ à la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est [...] , en qualité d'assureur de la société See Simeoni,

105°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

La société MMA IARD, venant aux droits de la société Covea Risks et la société MMA IARD assurances ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demanderesses au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société d'HLM Toit et joie, de la SCP Boulloche, avocat de la société Mutuelle des architectes français, de la société Agence ND...-IS... et associés et de la société BTP Consultants, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat de Mme I..., M. V..., Mme H..., M. J..., M. et Mme T..., Mmes F..., E..., M. U..., Mmes B..., C..., M. W..., Mme AO..., M. KH... , M. et Mme WC..., de Mme OG..., M. et Mme MH..., Mme OC..., M. EH..., Mme VK..., M. E..., Mmes VQ..., QF..., HN..., HN..., BC..., RH..., XY..., CC..., M. EM..., Mmes VY..., H..., M. JX..., Mmes YQ..., QN..., LS..., XU..., JT..., AA..., M. CR..., Mmes RK..., VE..., IL... WY..., YS..., XA..., M. ME..., Mmes AW..., BW..., M. QT..., Mmes FF... JM..., IF..., M. PZ..., Mme FR..., M. KL..., Mme WC..., M. TK... NT..., Mmes GL..., M. et Mme IP..., Mme NL... PI..., M. VH..., Mmes VF..., OM..., M. RB..., Mmes XV..., ML..., BN... LW..., BA..., M. et Mme OT..., M. et Mme GQ..., Mmes DQ..., HQ..., MM. TO..., MY... EL..., Mme BO..., M. YB..., Mme QP... SQ... , de l'union départementale de la Consommation du Logement et du Cadre de Vie du Val-de-Marne, Mme J..., MM. UC..., VE... et de Mmes SX... et QS..., de Me Le Prado, avocat de la société MMA IARD, de la société d'assurances Areas Dommages et de la société MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Brezillon, de la société Ordonnancement général du bâtiment - Omega Alliance et de la société l'auxiliaire, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

1. Il est donné acte à la société Toit et Joie du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mmes ML..., FF... JM... et XY....

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris 4 juin 2019), la société d'habitations à loyer modéré Toit et Joie (la société Toit et Joie) est propriétaire d'un immeuble construit en 1962 qu'elle a entrepris, courant 2012, de réhabiliter entièrement tant dans ses parties communes que dans ses logements privatifs.

3. Les travaux devaient être réalisés alors que les lieux demeuraient occupés et concernaient à la fois la structure de l'immeuble (changement des menuiseries extérieures, ravalement des façades, remplacement des canalisations, démolitions des séchoirs situés en terrasse pour les transformer en logements, incorporation des balcons) et ses équipements collectifs (chauffage, ascenseurs, électricité, plomberie).

4. Se plaignant de retards importants et de désordres graves et répétés subis pendant le déroulement du chantier, l'Union départementale de la consommation, du logement et du cadre de vie du Val-de-Marne (l'UDCLCV) et plusieurs locataires ont assigné la société Toit et Joie en consignation des loyers et réparation de leur préjudice.

5. La société Toit et Joie a appelé en garantie ses assureurs, la société Areas Dommages et la société Covea Risks, aux droits de laquelle se trouvent les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, ainsi que les sociétés Brezillon, en charge du lot démolition, gros-œuvre, maçonnerie, couverture, plomberie, chauffage et See-Simeoni, en charge du lot échafaudages, menuiseries, façades, isolation.

6. La société Brezillon a appelé à son tour en garantie la société Agence RVA ND...-IS... & Associés, architecte maître d'œuvre, et son assureur, la Mutuelle des architectes français (la Maf), la société Contrôle de Fonctionnement Etudes de Réalisation et de Maintenance, chargée des études techniques, et son assureur, la société Axa France Iard, ainsi que la société Ordonnancement général du Bâtiment-Oméga Alliance, chargée de la coordination des travaux, et son assureur, la société l'Auxiliaire.

7. La société Ordonnancement général du Bâtiment-Oméga Alliance et la société l'Auxiliaire ont appelé à l'instance la société BTP Consultants, contrôleur technique, et la société Qualiconsult, chargée de la protection de la sécurité et de la santé.

Examen des moyens

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche, ci-après annexé

8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

9. La société Toit et Joie fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux locataires demeurés dans les lieux pendant les travaux la somme de 4 500 euros chacun à titre de dommages-intérêts et d'ordonner la réduction des loyers hors charges à concurrence de 50 % du 15 janvier 2015 au 3 mai 2016, alors « que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte, ni profit, de sorte que la réparation du préjudice ne saurait être forfaitaire ; qu'en allouant néanmoins aux locataires résidant toujours dans l'immeuble une indemnisation identique de leurs troubles de jouissance résultant des travaux, sans analyser le préjudice individuellement subi par chacun d'entre eux en fonction des circonstances concrètes propres à leur situation personnelle, la cour d'appel, qui a procédé à une indemnisation forfaitaire de leur préjudice, a violé le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. »

Réponse de la Cour

10. La cour d'appel a relevé que, prévus pour une durée de dix-huit mois, les travaux s'étaient prolongés pendant plus de trois ans et que la plupart des locataires avaient subi des nuisances sonores provoquées par les marteaux-piqueurs, les opérations de démolition et de percement des murs, des infiltrations dues à une protection insuffisante contre les intempéries et à un défaut d'isolation des menuiseries extérieures, un envahissement de leurs logements par la poussière et une réduction durable de leur espace de vie en raison de l'encombrement des lieux.

11. Elle a retenu que ces désordres prolongés avaient causé aux locataires un préjudice de jouissance anormal et d'une particulière gravité constitutif d'un manquement de la bailleresse à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail.

12. Elle en a souverainement déduit, sans violer le principe de la réparation intégrale du dommage qu'elle n'a pas évalué forfaitairement, que le préjudice subi avait présenté la même nature pour chacun des locataires et devait être réparé par l'allocation d'une somme identique et par la réduction de la moitié du loyer exigible jusqu'à l'achèvement des travaux.

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis

Enoncé du moyen

14. La société Toit et Joie fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à faire juger qu'elle avait opéré le règlement de sa dette par compensation avec les sommes dues par les locataires ou à être autorisée judiciairement à opérer cette compensation, alors :

« 1°/ que la compensation de dettes réciproques, fongibles, liquides et exigibles, s'opère de plein droit ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter la société Toit et joie de sa demande tendant à voir juger qu'elle avait régulièrement opéré le règlement des sommes dues à titre de dommages-intérêts aux locataires en exécution du jugement de première instance par compensation avec les dettes locatives de ceux-ci, qu'elle n'avait pas obtenu devant le premier juge le bénéfice de la compensation judiciaire entre ses dettes indemnitaires et ses créances de loyers, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le paiement invoqué par la société Toit et joie ne s'était pas réalisé par l'effet de la compensation légale entre les dettes réciproques des parties, qui étaient fongibles, liquides et exigibles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1347 et 1347-1 du code civil ;

2°/ qu'une compensation judiciaire peut intervenir entre deux dettes qui ne remplissent pas les conditions de la compensation légale, dès lors que celles-ci sont connexes ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter la société Toit et joie de sa demande tendant à être judiciairement autorisée à régler les sommes dues à titre de dommages-intérêts aux locataires par compensation avec les dettes locatives de ceux-ci, que la compensation que la société Toit et joie aurait imposé à ses locataires entre sa dette indemnitaire et le loyer, loin de simplifier la gestion de leurs comptes, a rendu difficilement lisibles, même parfois erronés, les avis d'échéance adressés par le bailleur aux locataires, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs étrangers à la question de la connexité des créances réciproques des parties, et par là même inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1348 du code civil. »

Réponse de la Cour

15. Il ne résulte pas des écritures de la société Toit et Joie qu'elle ait produit devant la cour d'appel les décomptes locatifs de chacun des locataires, de nature à permettre aux juges de vérifier si les conditions de la compensation qu'elle invoquait étaient réunies.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen, pris en ses première, deuxième, quatrième et cinquième branche

Enoncé du moyen

17. La société Toit et Joie fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie dirigée contre la société Brezillon, alors :

« 1°/ que la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en affirmant, pour débouter la société Toit et joie de son appel en garantie contre la société Brezillon, qu'aucun constat contradictoire ne permettait de révéler la matérialité des malfaçons invoquées par la société Toit et joie, ni leurs conséquences préjudiciables pour les locataires, après avoir pourtant retenu l'existence de malfaçons en relation avec le préjudice de jouissance des locataires qu'elle a condamné la société Toit et joie à réparer, tels que les tuyaux de chauffage condamnant un placard, l'absence de finition ou de raccord au niveau des murs et des sols, ainsi que la chute répétée de la porte de douche, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en affirmant, pour débouter la société Toit et joie de son appel en garantie contre la société Brezillon, qu'il n'était pas démontré que les désagréments allégués par les locataires seraient nés de l'exécution des travaux, et qu'ils résultaient plutôt du fait d'avoir été exécutés en site occupé par suite de la décision du maître d'ouvrage, après avoir pourtant relevé l'existence d'un certain nombre de malfaçons, ainsi que d'infiltrations d'eau dans les appartements en raison de l'insuffisance de l'isolation de la toiture au moment des fortes intempéries de juin et juillet 2013, de la dégradation de canalisations provoquée par la chute de gravats à l'intérieur des gaines et de fuites survenues au moment de la mise en eau du circuit de chauffage, lesquelles résultaient bien de la mauvaise exécution des travaux de la société Brezillon et non de la seule circonstance que les travaux avaient été réalisés en site occupé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4°/ que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen de la société Toit et joie tiré de ce que la société Brezillon avait manqué à ses obligations contractuelles de prendre des mesures particulières tant dans l'exécution des travaux se déroulant en site occupé, que dans l'organisation de ceux-ci, afin de minimiser les nuisances supportées par les locataires (conclusions d'appel de la société Toit et Joie, notamment pp. 52-53, 57 à 62), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en l'espèce, la société Toit et joie faisait valoir que la société Brezillon avait manqué à ses obligations contractuelles de prendre des mesures particulières tant dans l'exécution des travaux se déroulant en site occupé, que dans l'organisation de ceux-ci, afin de minimiser les nuisances supportées par les locataires ; qu'en se bornant à affirmer, sans autre explication, qu'aucune faute n'apparaissait établie à l'encontre de la société Brezillon dans l'exécution de son lot, la cour d'appel, qui a statué par un motif d'ordre général et abstrait, a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

18. La cour d'appel a retenu que le retard du chantier était dû à une insuffisance de prévision imputable au maître de l'ouvrage et à l'architecte chargé de la maîtrise d'œuvre, que les pannes du chauffage avaient été limitées depuis le début des travaux et concernaient le réseau de chauffage urbain, qu'aucun constat ne démontrait l'existence des autres désordres imputés à la société Brezillon et que le préjudice de jouissance subi par les locataires résultait du choix de la société Toit et Joie de réaliser les travaux alors que l'immeuble était occupé.

19. Elle a exactement déduit de ces constatations, sans contradiction et répondant aux conclusions prétendument délaissées, que les manquements reprochés à la société Brezillon n'étaient pas établis, de sorte que l'appel en garantie devait être rejeté.

20. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le premier et le second moyens du pourvoi incident éventuel

21. La cassation n'étant pas prononcée sur les premier et troisième moyens du pourvoi principal, les deux moyens du pourvoi incident, qui reprennent les mêmes griefs, sont devenus sans portée.

Mais sur le cinquième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

22. La société Toit et Joie fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie contre la société Covea Risks, aux droits de laquelle se trouvent les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, alors « que les clauses des polices d'assurance édictant des exclusions de garantie ne sont valables que si elles sont formelles et limitées ; que ne sont ni formelles, ni limitées, les clauses d'exclusion de garantie qui, se référant à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées, ne permettent pas à l'assuré de connaître exactement l'étendue de la garantie ; qu'en retenant que la clause figurant à l'article 12 de la police d'assurance de responsabilité civile n° [...] souscrite par la société Toit et joie auprès de la société Covea Risks, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, excluant la garantie pour les « dommages qui n'ont pas de caractère aléatoire parce qu'ils résultent de façon prévisible et inéluctable, pour un professionnel normalement compétent dans les activités assurées, de la conception des travaux ou de leurs modalités d'exécution telles qu'elles ont été arrêtées ou acceptées par vous (ou par la direction de l'entreprise lorsqu'il s'agit d'une personne morale) », était claire, précise et limitée, cependant que cette clause, rédigée de façon très générale, sans référence à aucun fait, circonstances ou obligations définis avec précision, ni à des hypothèses limitativement énumérées, ne permettait pas à l'assuré de connaître exactement l'étendue de la garantie, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances. » Réponse de la Cour

Vu l'article L. 113-1, alinéa 1, du code des assurances :

23. Aux termes de ce texte, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

24. Pour rejeter l'appel en garantie de la société Toit et Joie contre la société Covea Risks, l'arrêt retient qu'elle a souscrit une police d'assurance de responsabilité civile contenant une clause excluant de la garantie « les dommages qui n'ont pas de caractère aléatoire parce qu'ils résultent de façon prévisible et inéluctable, pour un professionnel normalement compétent dans les activités assurées, de la conception des travaux ou de leurs modalités d'exécution telles qu'elles ont été arrêtées ou acceptées par vous. »

25. Elle ajoute que cette clause claire, précise et limitée concerne la société Toit et Joie, en qualité de maître de l'ouvrage et bailleur social professionnel « normalement compétent » pour la gestion des immeubles et les travaux de réhabilitation, qu'elle vise une « conception » des travaux de réhabilitation lourde ou bien « leurs modalités d'exécution arrêtées ou acceptées » en site occupé et qu'elle s'applique à des travaux qui par nature étaient susceptibles de causer de façon « prévisible et inéluctable » des troubles de jouissance aux locataires demeurés dans les lieux.

26. En statuant ainsi, alors que la clause litigieuse, qui ne se référait pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées permettant à l'assuré de connaître l'étendue exacte de sa garantie, ne pouvait recevoir application, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

27. La cassation ne remettant pas en question l'arrêt en ce qu'il rejette les appels en garantie dirigés contre les sociétés Brezillon, Ordonnancement général du bâtiment-Omega Alliance, l'Auxiliaire, Areas Dommages, Maf, Agence RVA ND...-IS... & Associés, BTP Consultants et Axa France Iard, il y a lieu de les mettre hors de cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

MET hors de cause les sociétés Brezillon, Ordonnancement général du bâtiment-Omega Alliance, l'Auxiliaire, Areas Dommages, MAF, Agence RVA ND...-IS... & Associés, BTP Consultants et Axa France IARD ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette l'appel en garantie de la société Toit et Joie à l'encontre de la société Covea Risks, aux droits de laquelle se trouve les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, l'arrêt rendu le 4 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

REJETTE le pourvoi incident ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt.









MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société d'HLM toit et joie (demanderesse au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Toit et joie à payer à Mme Mme N... I..., M. Q... V..., Mme LH... UV... H..., M. A... J..., M. M... T..., Mme O... Y... épouse T..., Mme S... F..., Mme R... E... épouse K..., M. P... U..., Mme O... B..., Mme N... G..., M. D... W..., Mme L... AO..., M. WE... KH... , Mme FN... QG... épouse WC..., M. BF... WC..., Mme BP... OG..., M. KU... MH..., Mme DO... MH..., Mme OG... OC..., M. LG... EH..., Mme L... VK..., M. UD... E..., Mme O... AY..., Mme EB... VQ... veuve JO..., Mme MU... QF..., Mme OK... HN..., Mme WL... HN..., Mme OG... BC..., Mme OG... RH..., Mme UV... CC..., M. RT... EM..., Mme LH... VY..., Mme LH... H..., M. YG... JX..., Mme CC... YQ... épouse JX..., Mme GJ... B... épouse QN..., Mme EE... LS... épouse UC..., Mme XG... XU..., Mme VD... JI..., Mme MW... JT..., Mme SF... AA... épouse CR..., M. JW... CR..., Mme VU... RK..., Mme KB... VE..., Mme QV... IL... WY..., Mme BG... YS..., Mme XG... XA..., Mme BT... XC... , M. M... QW... , M. SC... ME..., Mme SF... AW..., Mme KC... BW... épouse YI..., M. IC... QT..., Mme UP... IF..., M. KP... PZ..., Mme UV... FR... épouse KL..., M. KP... NT... KL..., Mme TD... WC..., M. RG... TK... NT..., Mme ET... GL..., Mme BR... IP..., M. AP... IP..., Mme AC... NL... PI... , M. BF... VH..., Mme FK... VF..., Mme YU... OM..., M. M... RB..., Mme WA... XV..., Mme WD... BN... LW..., Mme WA... BA..., Mme OG... OT..., M. DM... S... OT..., Mme ES... JW... épouse GQ..., M. IM... GQ..., Mme UY... DQ..., Mme SB... HQ..., M. TM... TO..., Mme AX... BO..., M. UL... YB..., Mme GG... SQ..., Mme DH... J..., M. VV... UC..., M. NG... VE..., Mme YH... SX... épouse ME... et Mme SF... QS..., chacun, la somme de 4500 euros à titre de dommages-intérêts, puis d'avoir ordonné la réduction à hauteur de 50 %, à compter du 15 janvier 2015 et jusqu'au 3 mai 2016 ou, le cas échéant jusqu'à leur déménagement définitif survenu avant cette date, du prix des loyers hors provisions pour charges dus à la société Toit et joie par les locataires susvisés encore présents dans l'immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE

«Sur le contexte du chantier et des dommages subis ayant conduit au litige

Considérant, comme l'a relaté le premier juge, qu'il est établi et non contesté que la société TOIT ET JOIE est propriétaire de l'immeuble situé [...] , résidence de 251 logements en duplex construite en 1962 qu'elle a mis à bail ;

Qu'à la suite de l'apparition de diverses pathologies : les colonnes montantes altérées, fuites fréquentes et obsolescence générale, un besoin d'amélioration de la sécurité, de restructuration et d'adaptation des logements actuels à la vie des résidents (logements en duplex ne correspondant pas à des familles composées d'enfants en bas âge et aux personnes âgées) – un important programme de réhabilitation a été envisagé par la société TOIT ET JOIE ;

Qu'il consistait à :

- rénover les parties communes,

- réhabiliter tous les logements, notamment en changeant les appareils sanitaires et en procédant à une nouvelle distribution de chauffage,

- améliorer l'isolation de la façade par un remplacement des panneaux,

- réaménager les espaces extérieurs,

- réduire les risques de propagation d'un incendie (par encloisonnement des escaliers et traitement des planchers....) ;

Qu'il était prévu, de surcroît :

- la création de 8 logements en terrasse, à la place des séchoirs,

- la suppression de quelques logements en duplex pour les rendre adaptés aux personnes à mobilité réduite,

- l'accroissement de la surface de près de 220 logements par incorporation des loggias ;

Qu'il a, ainsi, été décidé d'engager des travaux de réhabilitation de grande envergure touchant à la fois : les espaces extérieurs de l'immeuble (espaces paysagers, parkings), les parties communes (halls d'entrée, ascenseurs, escaliers, toiture avec la construction de logements en terrasse) et les appartements (façades et huisseries extérieures, plomberie incluant le système de chauffage, électricité, salle de bain, porte palière) ;

Que le choix a été fait par le bailleur d'effectuer les travaux en site occupé ;

Que seuls ont été relogés, avant le début des travaux, les occupants de certains logements dont la destination devait être entièrement modifiée en raison de la division de logements duplex en deux appartements ;

Que la durée du chantier était initialement estimée à dix-huit mois ;

Considérant que les documents produits par la société TOIT ET JOIE ont permis de retracer approximativement le déroulement des travaux :

- le choix des entreprises était annoncé en juin 2012 par le bailleur, lequel indiquait qu'une campagne de visite des logements se déroulerait pendant l'été,

- l'entrée de la résidence située [...] était neutralisée en août pour être réservée au passage des véhicules de chantier,

- le déménagement des caves était exigé pour le 6 août 2012 afin que les travaux puissent y commencer,

- les arbres du parking étaient abattus du 3 au 7 septembre 2012,

- le 4octobre 2012, lors d'une réunion d'information publique, un calendrier de travaux était présenté aux locataires, il en ressortait, pour l'essentiel :

un achèvement annoncé en novembre 2013, la phase préparatoire étant incluse dans les 18 mois prévus,

les travaux touchant l'intérieur des appartements (hors chauffage) devaient débuter par tranches en octobre 2012, et s'étaler pour les deux ailes de la résidence sur six mois (jusqu'en mars 2013),

les travaux de façade devaient s'échelonner de janvier à novembre 2013,

le remplacement du système dc chauffage devait être effectué de mai à octobre 2013,

la page intitulée : ‘'Zoom sur les travaux dans votre logement'‘, permettait aux locataires de comprendre que l'ensemble des interventions au sein de leur logement (gaines, plomberie, électricité, menuiseries extérieures, porte palière, chauffage et finitions) seraient effectuées par tranches et totaliseraient 15 jours d'intervention (4 jours + 1 jour + 8 jours +1 jour + 1 jour),

le bailleur avait également annoncé qu'un avis de travaux serait adressé aux locataires deux semaines à l'avance, il était demandé aux locataires, selon les différentes interventions à réaliser, de débarrasser les balcons et libérer une bande d'un mètre linéaire autour de la fenêtre, de faciliter l'accès aux prises électriques de la cuisine, de vider les meubles d'évier, de faciliter l'accès à la salle de bain, de dégager l'accès aux colonnes d'eau au niveau du séjour et des chambres ;

Considérant que, parallèlement selon la lettre d'information de novembre 2012, les travaux de démolition des parties communes et des studios étaient déjà en cours, la démolition des séchoirs venant de débuter, avec une durée d'intervention prévue jusqu'en janvier 2013 ;

Que le bailleur alertait les locataires se trouvant dans les étages supérieurs de ce que le bruit allait être important ;

Que la fin des travaux de démolition en toiture a été ultérieurement annoncée pour la mi-mars 2013 ;

Que, dès le mois de novembre, les locataires se sont plaints des travaux en cours dans leur appartement, suite à des demandes relatives au déroulement des travaux et aux finitions une visite des logements leur ayant été proposée les 4 et 7 décembre2012, la permanence sociale se tenant les mêmes jours, puis à nouveau les 9 et 11 janvier2013 ;

Qu'en mars 2013, une benne était mise à disposition des locataires pour débarrasser les objets se trouvant sur leurs balcons, impliquant que les travaux de façade, qui devaient débuter en janvier 2013, n'avaient pas encore commencé ;

Qu'en avril 2013, la neutralisation des ascenseurs centraux était annoncée par la société TOIT ET JOIE pour cinq mois, puis de nouveau annoncée pour une durée prévisible de quatre mois en août 2013, laissant ainsi, à disposition des locataires, les deux ascenseurs latéraux à partager avec les entreprises intervenant sur le chantier - une lettre d'information du bailleur relatant une panne des ascenseurs B et C en juillet 2013 ;

Que le 19 juin 2013, il était procédé au retrait de l'antenne de toit, les locataires ayant été informés de ce que cela entraînerait des nuisances sonores importantes ;

Qu'en juin et juillet 2013 - selon le compte rendu établi pour le conseil d'administration de la société TOIT ET JOIE du 29 octobre 2013 - d'importantes précipitations provoquaient des infiltrations d'eau par la toiture, occasionnant des dégâts des eaux dans une quarantaine de logements des étages supérieurs ;

Qu'un incendie s'est manifesté au niveau des caves le 18 juillet 2013 ;

Considérant qu'en juillet 2013, les malfaçons reprochées par la société TOIT ET JOIE à la société SEE SIMEONI sur les travaux de façade et les huisseries extérieures ont entraîné leur suspension - l'annonce de l'arrêt de ces travaux ayant été portée à la connaissance des locataires le 25 octobre 2013 ;

Que la société TOIT ET JOIE indiquait, à cette date, avoir fait procéder au calfeutrement provisoire des huisseries mal posées, que les travaux intérieurs des logements avaient été réalisés à 95 % et le remplacement des portes palières à 60 %, que restaient les peintures, finitions, et la résolution des difficultés liées aux travaux de façade et des menuiseries extérieures, que les travaux de gros œuvre et de plomberie étaient achevés dans les parties communes, que l'état d'avancement des aménagements extérieurs était estimé à 20% et qu'en moyenne, plus d'un an après leur démarrage effectif, l'état d'avancement des travaux était de l'ordre dc 50 % ;

Que les locataires ont été invités à faire connaître leur éventuel souhait d'être relogés en novembre2013 ;

Qu'il résulte enfin d'une lettre, adressée au maire de FRESNES, le 14 février 2014, par la société TOIT ET JOIE, que l'ascenseur neuf projeté n'était toujours pas installé, que les trous effectués dans les murs et sols des appartements pour faire passer les nouvelles canalisations de chauffage étaient en cours de rebouchage depuis décembre 2013 jusqu'à une date prévisible de mars 2014 ;

Qu'en septembre 2014, une nouvelle entreprise : la société BREZILLON, venait d'être choisie pour reprendre le chantier de la société SEE SIMEONI, la durée des travaux restant à effectuer étant alors estimée à 14 mois minimum ;

Considérant, s'agissant du chauffage de la résidence : dispositif collectif alimenté par le réseau de chauffage urbain, qu'il connaissait des vicissitudes avant le démarrage des travaux puisque d'après les documents de la société TOIT ET JOIE, en décembre 2011, une fuite avait privé les locataires de chauffage dans les salles de bain et qu'en février 2012, la chaufferie s'était avérée insuffisante compte tenu de températures extérieures particulièrement basses ;

Qu'après le début des travaux, en janvier 2013, le bailleur reconnaissait lui-même dans sa lettre d'information mensuelle qu'en cette période de froid intense, la chaleur des appartements n'atteignait pas 19° Celsius, annonçait la hausse de fourniture de chauffage par la ville, la mise à disposition de convecteurs électriques par la société TOIT ET JOIE, le remboursement des provisions sur charge de décembre et janvier et la demande faite par ses soins aux entreprises de procéder au calfeutrement des parties communes ;

Qu'après qu'ait été réclamée aux locataires la restitution des convecteurs prêtés avant le 2 avril 2013, une panne a privé les logements de chauffage et d'eau chaude du 2 au 3 avril 2013 ;

Que le 15 octobre 2013, le système de chauffage qui avait été entièrement changé n'était toujours pas opérationnel : des convecteurs ayant été à nouveau proposés aux locataires, la mise en eau ayant été effectuée du 21 au 26 octobre 2013 en vue d'une mise fonction du chauffage le 26 octobre ;

Que le 30 octobre 2013, une panne du chauffage urbain a perturbé les opérations de purge en cours ;

Qu'une coupure est intervenue le 21 novembre entre 8h et 18h afin de permettre à l'entreprise BREZILLON d'effectuer des modifications sur la sous-station de chauffage ;

Que selon le bailleur, une panne affectant le chauffage urbain a mis l'installation hors service le 22 novembre 2013 ;

Qu'enfin, aux termes d'un courrier adressé au maire de FRESNES le 14 février 2014, la société TOIT ET JOIE reconnaissait que depuis qu'il avait été mis en marche fin octobre 2013, l'installation de chauffage avait été instable et que s'il avait été remédié aux dysfonctionnements fin décembre 2013, ?l'apparition de nouvelles instabilités?, non liées à des conditions climatiques particulières, avait été relevée depuis le début du mois de février 2014 ;

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Sur la nature et l'ampleur des nuisances alléguées par les locataires

Considérant que ce rappel chronologique des faits litigieux a permis de mesurer l'ampleur des interventions engagées, le retard pris dans les travaux au regard de la durée initialement prévue, et l'importance des difficultés rencontrées sur le chantier ;

Qu'il corrobore les témoignages des locataires qui, s'ils restent subjectifs, donnent, par leur nombre (40 familles ont constitué un dossier individuel) et par la répétition des mêmes constats, une vision relativement précise des préjudices de jouissance, subis par les occupants des lieux, en lien avec l'exécution du chantier sous ses divers aspects ;

Que les photos des appartements et des parties communes, les enregistrements sonores et vidéo, les constats d'huissier produits et les courriers émanant du maire de FRESNES, venu dans la résidence en octobre 2013, sont autant d'éléments qui confortent l'état du chantier dans l'immeuble et ses nuisances au quotidien au sein des appartements le composant, s'agissant d'un site occupé ;

Considérant que les quitus de travaux produits par la société TOIT ET JOIE ne justifient en rien de la bonne exécution des travaux dans les appartements visités par les huissiers ;

Qu'en effet, le quitus relatif au chauffage concerne le logement 230 et n'est pas signé par le locataire ; les autres quitus donnés portaient sur la pose d'une façade de gaine chez Madame EE... UC..., sur la pose d'une nouvelle porte palière chez Monsieur M... T... et sur les travaux de plomberie chez Madame XG... XA... - à savoir une partie seulement des interventions réalisées au sein des appartements ;

Considérant, ainsi, qu'il ressort des témoignages et pièces des locataires l'existence de nuisances sonores provenant des marteaux piqueurs, scies à métaux et coups de masse lors des destructions des séchoirs, des studios, et de certaines parties communes ;

Que concernant ces bruits, tels que décrits dans le constat d'huissier de Maître SH... du 13 juin 2013, il est précisé qu'il est impossible de tenir une conversation, même en haussant la voix ;

Que la permanence de ces nuisances sur la durée des démolitions effectuées dans les parties communes et sur le toit de l'immeuble, depuis octobre 2012 jusqu'à mars 2013 au moins, explique la fatigue décrite par les locataires, résultant notamment de l'impossibilité pour les personnes ayant des horaires de travail décalés de se reposer en journée, et pour leurs enfants de faire leurs devoirs ou de préparer leurs examens ;

Considérant que la poussière environnante dégagée par les travaux dans les parties communes, les façades et à l'intérieur des appartements, impliquant le percement des murs (notamment pour le chauffage) pendant plusieurs jours, qui par nature s'infiltrait dans tous les espaces, a nécessairement généré un désagrément important et quasiment continuel, dénoncé par tous ;

Considérant que, de même, les infiltrations d'eau, reconnues par le bailleur, ont été décrites et photographiées par les locataires, dont certains ont produit le courrier de leur assureur suite à leur déclaration de sinistre ;

Que les dégâts des eaux ont eu au moins trois causes : les infiltrations par la toiture au moment des fortes intempéries de juin et juillet 2013, touchant surtout les appartements des étages élevés, la dégradation de canalisations en raison de chutes de gravats à l'intérieur des gaines et des fuites, survenues au moment de la mise en eau du circuit de chauffage ;

Qu'ainsi, le maire de FRESNES, dans sa lettre du 15 novembre 2013, a fait état des sinistres liés aux gros orages de juin 2013 et de l'absence de réparation rapide des dégâts ;

Que même indemnisés par leurs assureurs, les locataires ne pouvaient remettre leur logement en état tant que les travaux n'étaient pas terminés et alors que l'insuffisance de chauffage dans les logements, deux hivers de suite, n'a pu favoriser le séchage des murs ;

Que ces dégâts des eaux répétés ont eu une incidence forte sur la vie quotidienne des occupants : sensation de froid et d'inconfort, développement d'odeurs nauséabondes, désagrément esthétique, les infiltrations ayant notamment soulevé des parquets et certains locataires devant placer un seau au pied de leur lit ;

Que par ailleurs, le remplacement du système de chauffage a engendré des nuisances importantes pour les locataires : pose des nouveaux radiateurs avant la dépose des anciens, engendrant provisoirement une perte de place importante, maintien en place pendant plusieurs semaines d'anciennes canalisations coupées, percement de trous dans les planchers et murs ouvrant sur les appartements voisins, dont il est admis par la société TOIT ET JOIE qu'ils n'ont fait l'objet d'une campagne de rebouchage systématique qu'à compter de décembre 2013 et jusqu'en mars 2014 ;

Considérant que la surface des logements a été durablement réduite, notamment en raison des travaux de façade, obligeant certains locataires à se débarrasser de meubles qui ne trouvaient plus place chez eux, à entasser leurs affaires et vivre dans un espace confiné et désorganisé ;

Que la suppression des balcons et l'indisponibilité des caves les a, en outre, privés de tout espace extérieur de stockage ;

Que cette réduction de leur espace de vie a été constatée par les huissiers de justice, intervenus aux mois de juin et juillet 2013, et par le maire de FRESNES, venu visiter des appartements de la résidence le 14 octobre 2013, son courrier du 16 octobre 2013 indiquant que la situation des fenêtres et façades, laissée en état depuis l'été, rendait l'espace inhabitable pour les occupants ;

Considérant que les malfaçons, invoquées par les locataires, tels les tuyaux de chauffage condamnant un placard, l'absence de finition ou de raccord au niveau des murs et des sols ou encore la chute répétée de la porte de douche, participent du préjudice de jouissance qu'ils ont subi pendant les travaux ;

Considérant globalement, que le démarrage des travaux en même temps au niveau des extérieurs, des parties communes et des appartements a dégradé le cadre de vie des locataires de la résidence, tant au plan esthétique qu'au plan des modalités de circulation aux abords et au sein de la résidence et de leur intimité ;

Qu'ainsi l'arrêt de l'ascenseur central et l'obligation de partager les ascenseurs latéraux avec les ouvriers a souvent obligé les locataires, en raison de la sur-occupation des ascenseurs restants ou de leurs pannes récurrentes, à emprunter les escaliers dans un immeuble de 12 étages ;

Que ces conditions de vie ont inévitablement constitué un frein à la vie sociale des locataires qui, notamment, n'ont pas été en mesure de recevoir chez eux ;

Qu'enfin, la durée des travaux est venue aggraver le caractère anormal de l'ensemble des troubles de jouissance décrits : dix-huit mois initialement annoncés constituant déjà une durée exceptionnelle outre le retard pris dans leur exécution et l'absence de finition dans toutes les pièces des appartements ;

Considérant que, comme l'a relevé le premier juge et selon l'appréciation des éléments portés à la connaissance de la cour, ces faits ont été corroborés par de nombreux témoignages de personnes extérieures à la résidence qui ont établi des attestations ;

Sur l'imputabilité des désordres

Considérant que selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l'espèce,

‘'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale (...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'‘ ;

Que tout autant l'article 7 de la même loi, oblige le locataire à ‘'laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux'‘ ;

Qu'enfin, l'article 1724 du Code civil dispose : ‘'si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. ;

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours (devenu vingt et un jours en cours de chantier à la suite de la loi du 24 mars 2014), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ;

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.'‘ ;

Qu'il résulte de l'application de ces textes, que la cour, comme l'a fait le premier juge, doit apprécier la nature et le contenu des troubles subis par les locataires en lien avec les travaux de grande ampleur réalisés, à l'initiative du propriétaire bailleur sur un immeuble, comportant un grand nombre de logements, et en site oc