Cour de Cassation · civ3 — 1 octobre 2020

CIV. 3

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 1er octobre 2020




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 703 F-D

Pourvoi n° M 19-14.530








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020

M. B... X..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° M 19-14.530 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Maisons Côte Atlantique, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société CAMCA assurances, société anonyme, dont le siège est [...],

3°/ à la société BNP Paribas Personal finance, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La société CAMCA assurances a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, douze moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bech, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Maisons Côte Atlantique, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal finance, de Me Le Prado, avocat de la société CAMCA assurances, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bech, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 31 janvier 2019), M. X... a conclu avec la société Maisons Côte Atlantique (la société MCA), assurée par la société CAMCA assurances (la société CAMCA), deux contrats de construction de maison individuelle en laissant la réalisation de certains travaux à la charge du maître de l'ouvrage. La société Sicaud, placée depuis en liquidation judiciaire, a été chargée des travaux d'aménagement et de création des réseaux.

2. L'achat des terrains et la construction des immeubles ont été financés par un prêt souscrit auprès de la société UCB, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas Personal finance (la société BNP).

3. Invoquant l'irrégularité des contrats de construction et divers désordres atteignant les immeubles, M. X... a, après expertise, assigné les sociétés MCA, Sicaud et BNP et le garant de livraison en indemnisation de ses préjudices. La société MCA a appelé à l'instance la société CAMCA.

Sur les premier, troisième, septième et neuvième moyens du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

5. M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la condamnation de la société MCA au paiement de dommages-intérêts au titre des travaux nécessaires au respect des normes d'accessibilité aux personnes handicapées à l'intérieur des immeubles, alors « qu'en se bornant à énoncer, pour retenir le devis de la Société Bati-Soft, que l'expert judiciaire et d'autres experts judiciaires désignés, dans missions identiques, dans le cadre de litiges se déroulant dans le même contexte juridique et factuel, avaient préconisé d'autres solutions permettant d'assurer la réparation intégrale et adéquate du préjudice sans pour autant recourir à une méthode aussi extrême que celle figurant au devis de la société JMH bâtiment, tenant au déplacement des cloisons et à la réfection de l'intégralité des peintures intérieures, carrelages et cloisons, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux de mise en conformité aux normes handicapées mentionnés au devis de la société Bati-Soft avaient pour conséquence, s'agissant du remplacement des portes d'accès aux pièces de l'unité de vie, de réduire la largeur du placard attenant, qui devait en conséquence être refait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu que les travaux réparatoires devaient comporter tout ce qui était nécessaire au respect de la réglementation et non des travaux de réfection généralisés sans rapport direct avec la mise en conformité des locaux d'habitation et que les solutions préconisées par l'expert judiciaire suffisaient à assurer le respect des normes issues de la loi du 11 février 2005 et permettaient d'assurer la réparation intégrale et adéquate du préjudice du maître de l'ouvrage sans recourir à des travaux onéreux et longs tels que le déplacement des cloisons et la réfection de l'intégralité des peintures intérieures, des carrelages et de différentes cloisons.

7. La cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision d'indemniser le préjudice de M. X... sur la base du devis pris en compte par l'expert judiciaire.

Sur le quatrième moyen

Enoncé du moyen

8. M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la société MCA au paiement de dommages-intérêts au titre de la moins-value des deux maisons d'habitation, alors « qu'en se bornant à énoncer, pour débouter M. X... de sa demande en paiement d'une indemnité au titre de la moins-value des deux maisons d'habitation, que le maître de l'ouvrage n'avait jamais mis comme condition déterminante à l'opération immobilière à laquelle il s'était livré la possibilité de revendre chaque lot séparément et qu'il n'avait jamais contesté le projet qui lui avait été soumis, sans constater que M. X... avait été informé par la société Maisons Côte Atlantique, en sa qualité de constructeur, des contraintes et du risque de dépréciation tenant à la construction de deux maisons d'habitation accolées et de l'existence notamment de réseaux d'eau, d'électricité et de tout-à-l'égout communs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel a relevé que le permis de construire avait été délivré pour « une maison double à but locatif » et retenu, par motifs adoptés, que, si l'expert avait chiffré une moins-value de l'immeuble en raison de la difficulté de revendre chaque lot séparément, le maître de l'ouvrage avait fait le choix d'une maison double à but locatif dans un souci de rentabilisation de l'opération immobilière.

10. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu rejeter la demande subsidiaire de condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre de la moins-value de l'immeuble.

11. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le cinquième moyen

Enoncé du moyen

12. M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire du contrat de construction et à la condamnation de la société MCA au paiement du prix de ces travaux, alors :

« 1°/ que les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, incombent au constructeur ; qu'en affirmant, pour débouter M. X... de sa demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention de la notice descriptive n'a pas été écrite de sa main, que seule la nullité du contrat pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que M. X... ne pouvait prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle ;

2°/ que les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, incombent au constructeur ; qu'en énonçant, pour débouter M. X... de sa demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention de la notice descriptive n'a pas été écrite de sa main, qu'il avait paraphé toutes les pages de cette notice dans laquelle se trouvaient clairement mentionnés les travaux réservés par lui et qu'il avait souscrit un prêt pour un montant supérieur aux prix d'achat du terrain, de la construction, des travaux réservés et des travaux extérieurs, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle ;

3°/ que les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, incombent au constructeur ; qu'en déboutant M. X... de sa demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention de la notice descriptive n'a pas été écrite de sa main, au motif inopérant qu'il ne justifiait d'aucun préjudice qui lui aurait été causé par l'irrégularité invoquée, même s'agissant d'une irrégularité d'ordre publique, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle. »

Réponse de la Cour

13. La cour d'appel a relevé que, si la mention manuscrite de la notice descriptive n'avait pas été inscrite par M. X..., celui-ci ne sollicitait pas la nullité du contrat après avoir énoncé à bon droit que celle-ci constitue la seule sanction applicable à l'irrégularité constatée de la notice descriptive.

14. Abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire de la construction et de condamnation de la société MCA au paiement du prix de ces travaux devaient être rejetées.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le sixième moyen

Enoncé du moyen

16. M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la condamnation de la société MCA au paiement d'une certaine somme au titre des frais de pose de compteurs séparés, alors « qu'il appartient au juge qui constate l'existence d'un préjudice de procéder à son évaluation ; que le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en déboutant M. X... de sa demande indemnitaire au titre des frais de pose de compteurs séparés et de factures d'eau indûment mises à sa charge, au motif inopérant que si la notice descriptive, annexée au contrat de construction, ne mentionnait effectivement pas le coût des branchements sur les réseaux publics, il n'était pas justifié du montant de cette demande, la cour d'appel a méconnu son office, en violation de l'article 4 du code civil. »

Réponse de la Cour

17. La cour d'appel a relevé que, en réparation du préjudice causé par l'irrégularité de la notice descriptive annexée aux contrats de construction, qui ne contenait pas la mention du coût des travaux de branchement sur les réseaux publics, M. X... sollicitait le paiement d'une somme de 4 117,78 euros correspondant au coût des travaux de raccordement au réseau d'EDF qu'il déclarait avoir dû supporter, mais qu'il ne justifiait pas de ce montant.

18. La cour d'appel a ainsi souverainement retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve du préjudice dont il demandait la réparation.

19. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le huitième moyen

Enoncé du moyen

20. M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la société MCA à lui payer une certaine somme au titre des frais d'expertise amiable, alors « que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir condamner la société Maisons Côte Atlantique à lui payer le coût des frais d'expertise de Mme G..., motif pris qu'elle avait été formée pour la première fois en cause d'appel, bien que cette demande ait constitué l'accessoire des demandes originaires de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2017-891 du 6 mai 2017. »

Réponse de la Cour

21. Ayant constaté que la demande de M. X..., qui tendait à la condamnation de la société MCA à lui payer le coût de l'expertise amiable à laquelle il avait fait procéder avant de saisir le juge des référés, était formée pour la première fois en appel, la cour d'appel en a exactement déduit, dès lors que cette demande n'était ni l'accessoire ni le complément ni la conséquence des prétentions formées en première instance et qu'elle ne tendait pas aux mêmes fins que celles-ci, qu'il s'agissait d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, comme telle irrecevable.

22. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le dixième moyen

Enoncé du moyen

23. M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action en responsabilité contre la société BNP fondée sur d'éventuels manquements à son devoir de mise en garde et irrecevable sa demande de condamnation de la banque au paiement de dommages-intérêts, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ de l'action en responsabilité contractuelle dirigée contre un établissement bancaire à raison d'un manquement à son devoir de mise en garde court à compter du jour où s'est manifesté le dommage qui en est résulté pour le client ; que la conclusion du prêt ne saurait, à elle seule, révéler le dommage à la victime ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que l'action en responsabilité de la société BNP Paribas Personal finance pour manquement à son devoir de mise en garde était prescrite, pour avoir été introduite plus de cinq ans après la conclusion du prêt, que M. X... connaissait à cette date ses revenus et les charges de remboursement qu'allait entraîner l'emprunt et qu'il se trouvait à même d'apprécier la manière dont le prêteur avait exercé son obligation de conseil, dès lors qu'il indiquait n'avoir été reçu par aucun représentant de la banque, sans rechercher à quelle date le dommage, consistant en la perte d'une chance de ne pas contracter, s'était effectivement révélé à M. X..., emprunteur non averti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

24. Ayant retenu que, lors de la conclusion du prêt, M. X... connaissait ses revenus et les charges de remboursement qu'allait entraîner l'emprunt et se trouvait à même d'apprécier la manière dont le prêteur avait exercé son obligation de conseil puisqu'il indiquait n'avoir été reçu par aucun représentant de la banque, laquelle n'avait jamais pris contact avec lui, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur la date à laquelle le dommage s'était révélé et a pu en déduire que le dommage résultant du manquement de la banque à son devoir de mise en garde avait été révélé à M. X... lors de la signature de l'acte de prêt et que l'action en responsabilité contre la banque était prescrite pour avoir été introduite plus de cinq ans après la signature de l'acte, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Mais sur le onzième moyen

Enoncé du moyen

25. M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action en responsabilité contre la société BNP fondée sur la violation de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation et irrecevable sa demande en paiement de dommages-intérêts, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ de l'action en responsabilité contractuelle dirigée à l'encontre d'un établissement bancaire à raison d'un manquement à son devoir de contrôle, préalablement à l'émission d'une offre de prêt, de ce que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan comporte les énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, court à compter du jour où s'est manifesté le dommage qui en est résulté pour le maître de l'ouvrage ; que la conclusion du contrat de construction de maison individuelle ne saurait, à elle seule, révéler le dommage à la victime ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que l'action en responsabilité de la société BNP Paribas Personal finance était prescrite, pour avoir été introduite plus de cinq ans après la conclusion du contrat de construction de maison individuelle, que cette action en responsabilité, fondée sur l'absence de contrôle de la régularité dudit contrat, se manifestait à la date de sa signature, sans rechercher à quelle date le contrat, se manifestait à la date de sa signature, sans rechercher à quelle date le dommage s'était effectivement révélé à M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1147 du code civil et L. 110-4 du code de commerce, dans leur rédaction applicable à la cause :

26. Selon le premier de ces textes, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution.

27. Selon le second, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

28. Pour déclarer prescrite l'action de M. X... contre la société BNP fondée sur le manquement par cette dernière à son obligation de contrôle de la régularité du contrat de construction, l'arrêt retient que ce défaut de contrôle s'est manifesté à la signature du contrat, de sorte que le maître de l'ouvrage était en mesure de le constater dès cette date.

29. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, à quelle date le dommage résultant de la faute imputée à la banque, soit la perte de chance de ne pas conclure le contrat de construction, avait été révélé au maître de l'ouvrage emprunteur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le douzième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

30. M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action en nullité de la stipulation d'intérêts du prêt immobilier et irrecevables ses demandes tendant à la substitution du taux légal à l'intérêt conventionnel et en remboursement des intérêts indûment perçus, alors « que dans ses « conclusions en réponse 1 » notifiées à la société BNP Paribas personal finance devant le tribunal de grande instance de Libourne, M. X... demandait à voir prononcer la nullité de la clause de variation des intérêts conventionnels, ainsi que la substitution du taux conventionnel par le taux légal, au motif que la banque ne lui avait donné aucune information sur le taux effectif global en cours d'exécution du contrat ; qu'en affirmant néanmoins que, dans ses conclusions, M. X... demandait la nullité de la clause relative aux intérêts en invoquant le caractère erroné du taux effectif global lors de l'octroi du prêt, la cour d'appel a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

31. Pour déclarer prescrite l'action de M. X... en annulation de la stipulation d'intérêts du prêt immobilier, l'arrêt retient que M. X... avait, dans ses conclusions du 20 octobre 2013, formé cette demande sur le fondement d'un taux effectif global erroné, avant que ne soit rendu l'avis de l'expert chargé de vérifier l'exactitude du taux, et que, dès avant cet avis, M. X... était en mesure de déceler par lui-même le caractère erroné du taux effectif global, de sorte que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité est la date de conclusion du contrat de prêt.

32. En statuant ainsi, alors que M. X... fondait sa demande en annulation de la clause d'intérêt sur le manquement du prêteur à son obligation de l'informer sur le taux effectif global en cours d'exécution du contrat, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions de M. X..., a violé le principe susvisé.

Demandes de mise hors de cause

33. Il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés MCA et CAMCA, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du douzième moyen, la Cour :

Met hors de cause les sociétés MCA et CAMCA assurances ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare prescrite l'action de M. X... fondée sur le défaut de contrôle par la société BNP Paribas Personal finance de la régularité du contrat de construction de maison individuelle, irrecevable à ce titre la demande indemnitaire formée par M. X..., prescrite l'action de M. X... en nullité de la clause de stipulation d'intérêts du prêt immobilier du 29 février 2008 et irrecevables les demandes de M. X... tendant à la substitution de l'intérêt légal à l'intérêt conventionnel et à la condamnation de la société BNP Paribas personal finance au remboursement des intérêts indûment perçus et à l'édition d'un nouveau tableau d'amortissement, l'arrêt rendu le 31 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;

Condamne la société BNP Paribas Personal finance aux dépens du pourvoi principal et la société CAMCA assurances à ceux du pourvoi incident ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir partiellement débouté Monsieur B... X... de sa demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE (MCA) à lui payer la somme de 18.670,20 euros à titre de pénalités de retard pour la construction du lot A, en lui allouant à ce titre la seule somme de 11.503,54 euros ;

AUX MOTIFS QUE les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle n'excluent pas la possibilité d'une réception tacite (Civ, 3ème, 20 avril 2017, pourvoi n° 16-10486) ; qu'une telle réception résulte d'une manifestation de la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de le recevoir ; que cette manifestation peut résulter de la prise de possession des travaux, du paiement du prix ou de tous autres indices ; qu'en revanche, l'achèvement de l'ouvrage est indifférent, une réception, expresse ou tacite, pouvant toujours être prononcée dans l'état où un ouvrage se trouve ; qu'en l'espèce, il est établi et d'ailleurs reconnu par M. X... que celui-ci a payé la totalité du prix des travaux de la société MCA et qu'il a également donné les immeubles en location ; que certes, il conteste que son paiement intégral ait pu constituer une manifestation de sa volonté de recevoir l'ouvrage, en faisant valoir que la société MCA lui a réclamé le solde de 5 % du prix avant la date de la réception, ce qui est illégal, et qu'il a payé par ignorance ; que toutefois, quelles qu'aient pu être les circonstances dans lesquelles le solde du prix lui a été réclamé, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas protesté et en a réglé la totalité ; que d'autre part, M. X... conteste avoir signé les mandats de gestion envers la société PLS le 29 juillet 2009, ni même à une autre date. dans le cadre d'un mandat général de gestion immobilière ; que cependant il ressort des pièces du dossier que le lot n°6 gauche a fait l'objet d'un contrat de location par l'intermédiaire de la société PLS Immobilier sans contestation de la part de M. X... en date du 1er avril 2010 et que le lot n° 6 droit a fait l'objet d'un contrat de location à compter du 9 octobre 2010 ; qu'il résulte de la combinaison de ce paiement intégral et de la mise en location des biens, la preuve de sa volonté non équivoque de la part de M. X... de recevoir les deux immeubles ; qu'il y a lieu d'ajouter, même si l'achèvement de l'ouvrage n'est pas une condition de la réception tacite, le fait que les maisons aient été mises en location démontre qu'elles étaient achevées et habitables ; qu'il sera en conséquence constaté, par infirmation du jugement, que les immeubles a fait l'objet d'une réception tacite à la date de la signature du premier contrat de location par la société PLS Immobilier et les locataires, à savoir le 1er avril 2010, aucun élément du dossier ne permettant de dire pour la seconde maison que l'immeuble n'était pas réceptionable ;


ET AUX MOTIFS QUE M. X... conclut également à la réformation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de pénalités de retard ; qu'il soutient que les deux immeubles ne sont pas achevés et qu'il est donc fondé à solliciter le bénéfice des indemnités de retard prévues contractuellement; qu'il demande une somme de 40.344,80 euros par immeuble arrêtée au 30 juillet 2012, puis 1.287,60 euros par mois suivant jusqu'à l'achèvement des désordres et ce par pavillon; que subsidiairement, il demande, dans l'hypothèse où la cour retiendrait l'existence d'une réception tacite une somme de 18.670,20 euros pour le lot A et une somme de 11.760,08 euros pour le lot B ; qu'à la page 2 des conditions particulières du contrat de construction, il est indiqué que "la durée d'exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier" ; qu'aucune des parties ne produit la déclaration d'ouverture de chantier, mais il n'est pas contesté que celui-ci a été ouvert le 8 juillet 2008; qu'il s'ensuit que le délai d'exécution des travaux s'achevait le 8 juillet 2009; que dans la mesure où la cour retient que le procès-verbal de réception du 3 juillet 2009 n'est pas opposable au maître de l'ouvrage et que l'immeuble a fait l'objet d'une réception tacite le 1er avril 2010, il apparaît qu'ils ont bien été livrés avec un retard de 268 jours ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande subsidiaire de M. X... en retenant le coût des maisons tel qu'il le reconnaît et de condamner en conséquence la société MCA à lui verser la somme de 11.503,54 euros (128.771 euros /3000 x 268) pour chacune des deux maisons ;

ALORS QU'il appartient à celui qui invoque une réception tacite de l'ouvrage de la démontrer ; qu'en décidant néanmoins que la réception tacite devait être fixée à la date de la mise en location des maisons, qui démontrait que celles-ci étaient achevées et habitables, puis en décidant que la date de la réception des deux maisons devait être fixée à la date de la signature du contrat de location portant sur la maison constituant le lot B, dès lors qu'aucun élément ne permettait de dire que pour la seconde maison, constituant le lot A, l'immeuble n'était pas réceptionable à cette même date, bien qu'elle n'ait fait l'objet d'un contrat de location qu'à compter du 9 octobre 2010, la Cour d'appel, qui a fait peser sur Monsieur X... la charge de la preuve de ce que la réception tacite n'était pas intervenue avant le 9 octobre 2010, a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1792-6 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE (MCA) à lui payer les sommes de 42.056,70 euros HT et 41.981,08 euros HT au titre des travaux réparatoires des deux maisons d'habitation – lots A et B - et nécessaires au respect des normes intérieures pour personnes handicapées, outre la somme complémentaire de 12 % sur le montant retenu au titre de la maîtrise d'oeuvre ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a estimé que le défaut de respect des normes relatives à l'accessibilité de l'immeuble à des personnes handicapées, qui n'était pas contesté par le constructeur, constituait une malfaçon rendant l'ouvrage impropre à sa destination, puisque le bien ne pouvait être loué à des personnes présentant un handicap, que ce défaut n'était pas couvert par la réception tacite, car il n'était pas apparent pour un maître de l'ouvrage profane, et qu'il engageait la responsabilité décennale de la société MCA, qui devrait assumer le coût des travaux de remise aux normes ; que c'est également par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après une juste analyse des conclusions de l'expert judiciaire, a fixé le montant de l'indemnité, au titre de la mise en conformité intérieure des immeubles aux normes relatives aux handicapés, à la somme totale de 13.020 euros HT et qu'il a dit que ce montant serait augmenté de la TVA au taux de 10 % et indexé sur l'indice BT 01 à compter du devis de la société Bati-Soft du 24 avril 2012 ayant servi aux évaluations de l'expert ; qu'en outre, la société MCA reconnaît devoir la somme de 4.000 euros au titre des placards non réalisés ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société MCA au paiement de la somme de 18.322 euros TTC ; qu'en ce qui concerne les travaux complémentaires réclamés par M. X... tels que figurant dans le devis de la société JMH, c'est à bon droit que, faisant sien l'avis de l'expert, le premier juge n'a pas retenu la nécessité de reprendre les carrelages et les plinthes, ni celle, pour des travaux d'importance et de durée limitée, de prévoir des frais de maîtrise d'oeuvre ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les travaux réparatoires doivent comporter tout ce qui est nécessaire au respect de la réglementation mais ne doivent pas prendre en compte des travaux de réfection généralisés s'ils sont sans rapport direct avec la mise en conformité des locaux d'habitation ou n'incombant pas au constructeur ; que le devis JMH Bâtiment prévoit l'élargissement du couloir et le remplacement des carrelages et plinthes tout comme le devis G... le prévoyait ; que c'est pourtant à juste titre que le devis JMH Bâtiment est critiqué dès lors que l'expert judiciaire et d'autres experts judiciaires désignés, dans des missions identiques, dans le cadre de litiges se déroulant dans le même contexte juridique et factuel, messieurs N..., K..., E... et W..., ont préconisé d'autres solutions permettant d'assurer la réparation intégrale et adéquate du préjudice des maîtres d'ouvrage sans pour autant recourir à une méthode aussi extrême que le déplacement des cloisons et la réfection de l'intégralité des peintures intérieures, carrelages et différentes cloisons, travaux extrêmement onéreux et longs à réaliser ; que ces solutions consistant à élargir les portes suffisent à assurer le respect des normes issues de la loi du 11/02/2005 et ont été validées par différentes juridictions ; qu'il n'y a donc pas lieu à retenir la solution maximaliste préconisée par l'entreprise JMH Bâtiment ; que dans ces conditions, le Tribunal retiendra le devis de BATI SOFT, la dernière critique portée étant que BATI SOFT serait une filiale à 100 % de MCA devant être écartée puisque l'expert a validé le devis sur un plan technique ;

ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour retenir le devis de la Société BATI-SOFT, que l'expert judiciaire et d'autres experts judiciaires désignés, dans missions identiques, dans le cadre de litiges se déroulant dans le même contexte juridique et factuel, avaient préconisé d'autres solutions permettant d'assurer la réparation intégrale et adéquate du préjudice sans pour autant recourir à une méthode aussi extrême que celle figurant au devis de la Société JMH BATIMENT, tenant au déplacement des cloisons et à la réfection de l'intégralité des peintures intérieures, carrelages et cloisons, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux de mise en conformité aux normes handicapées mentionnés au devis de la Société BATI-SOFT avaient pour conséquence, s'agissant du remplacement des portes d'accès aux pièces de l'unité de vie, de réduire la largeur du placard attenant, qui devait en conséquence être refait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE (MCA) à lui payer les sommes de 46.846,61 euros et 42.029,11 euros au titre des travaux réparatoires des deux maisons d'habitation – lots A et B - et nécessaires au respect des normes extérieures pour personnes handicapées, outre la somme complémentaire de 12 % sur le montant retenu au titre de la maîtrise d'oeuvre ;

AUX MOTIFS QU'au titre de la mise en conformité extérieure aux normes relatives aux handicapés, M. X... réclame la condamnation de la société MCA à lui payer une somme complémentaire de 46.846,61 euros pour la maison A et la somme de 42.029,11 euros pour la maison B en indemnisation de son préjudice matériel au titre des travaux réparatoires pour les aménagements extérieurs ; qu'enfin les aménagements extérieurs d'accessibilité pour les personnes handicapées faisaient partie des travaux réservés par le maître de l'ouvrage pour un coût de 45.000 euros mentionné dans chaque contrat ; que l'appelant n'est donc pas fondé à réclamer à la société MCA une indemnité pour des prestations qui n'entraient pas dans le champ des obligations de ce constructeur ; qu'il y a lieu de le débouter de sa demande en réintégration des travaux réservés dans le forfait ainsi que de sa demande en remboursement de la somme de 25.828 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux sommes payées par M. X... à la société Sicaud ;

ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour débouter Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE à lui payer une certaine somme au titre des travaux extérieurs de mise en conformité aux normes handicapées, que ces aménagements faisaient partie des travaux réservés par le maître de l'ouvrage, de sorte qu'il n'était pas fondé à réclamer à la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE une indemnité pour la réalisation de prestations qui n'entraient pas dans le champ des obligations de ce constructeur, sans répondre aux conclusions de Monsieur X..., qui faisait valoir que sa demande d'indemnité était fondée au regard de la mission de concepteur et de constructeur des travaux de la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE, qui n'avait pas veillé à ce titre à la conformité de la construction aux normes handicapées, peu important que la réalisation des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ait été réservée par le maître de l'ouvrage, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE (MCA) à lui payer la somme de 127.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la moins-value des deux maisons d'habitation constatée par l'expert judiciaire ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE par ailleurs, monsieur X... n'hésite pas à solliciter une somme de 127 000 € considérant que "cette situation d'ensemble justifie la moins-value retenue par l'expert sur les deux pavillons" ; que l'expert a certes chiffré une moins-value par rapport au prix d'achat de 127 000 € en se fondant sur la difficulté à revendre chaque lot séparément compte tenu des réseaux communs EDF, eau et tout-à-l'égout ; que toutefois, le maître d'ouvrage n'a jamais mis comme condition déterminante à l'opération immobilière à laquelle il s'est livrée par l'intermédiaire de monsieur U... la possibilité de revendre chaque lot séparément dès lors qu'il n'a jamais contesté le projet qui lui était soumis et qu'il a fait le choix d'une maison double à but locatif dans un seul souci de rentabilisation de l'opération ;

ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour débouter Monsieur X... de sa demande en paiement d'une indemnité au titre de la moins-value des deux maisons d'habitation, que le maître de l'ouvrage n'avait jamais mis comme condition déterminante à l'opération immobilière à laquelle il s'était livré la possibilité de revendre chaque lot séparément et qu'il n'avait jamais contesté le projet qui lui avait été soumis, sans constater que Monsieur X... avait été informé par la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE, en sa qualité de constructeur, des contraintes et du risque de dépréciation tenant à la construction de deux maisons d'habitation accolées et de l'existence notamment de réseaux d'eau, d'électricité et de tout-à-l'égout communs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir ordonner la réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et à voir, en conséquence, condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE (MCA) à lui payer le coût desdits travaux ;

AUX MOTIFS QUE M. X... reproche à la société MCA d'avoir méconnu les dispositions d'ordre public des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que celles de l'arrêté du 27 novembre 1991, en établissant une notice descriptive sur laquelle la mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage précise et accepte le coût et la charge des travaux dont il se réserve l'exécution, avait été portée par un tiers, eux-mêmes ayant seulement inscrit la mention "Lu et approuvé", suivie de leur signature ; qu'il demande en conséquence à la cour de réintégrer le coût des travaux réservés dans le forfait du contrat de construction ; que la société MCA conclut au rejet de cette demande, au motif que les maîtres de l'ouvrage ont accepté le principe et le coût des travaux réservés, en signant des devis et en réglant les entrepreneurs ; que l'article L. 231-2 alinéa 1- d) du code de la construction et de l'habitation énonce que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan comporte une clause manuscrite spécifique et paraphée, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte le coût et la charge des travaux dont il se réserve l'exécution ; que cette règle est d'ordre public, ainsi qu'il est dit à l'article L. 230-1 du même code ; qu'elle est rappelée au dernier alinéa de l'article R. 231-4 et à l'article 2 de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive ; qu'en l'espèce, l'examen du récapitulatif annexé à la notice descriptive du contrat de construction M. X... démontre que la mention manuscrite "Je reconnais que le montant des travaux réservés s'élève à 45 000 €" pour la maison A et la mention manuscrite "Je reconnais que le montant des travaux réservés s'élève à 40 000 €" pour la maison B n'ont pas été portées par le maître de l'ouvrage, une comparaison d'écritures pouvant être effectuée avec les mentions "Lu et approuvé", apposées sur le même document et sur le contrat de construction, que l'intéressé reconnaît être de sa main ; que du reste, lors de l'enquête de police mentionnée, Mme M..., une ancienne salariée de la société MCA, a expressément reconnu avoir inscrit la mention litigieuse, ainsi que le lieu et la date, à la place M. X... ; qu'il apparaît ainsi que la notice descriptive n'est pas conforme aux dispositions susmentionnées ; que pour autant, M. X... ne sollicite pas la nullité du contrat, qui, s'agissant de la violation d'une règle d'ordre public, est la seule sanction applicable à l'irrégularité qu'il dénonce ; que d'autre part, il convient de noter que l'intéressé a paraphé toutes les pages de la notice descriptive dans laquelle se trouvaient clairement mentionnés les travaux réservés par lui, qu'il a signé et approuvé le récapitulatif de la nature et du coût de ces travaux, qu'il en a confié l'exécution à des entreprises et qu'il a souscrit un prêt d'un montant de 421.189,83 €, couvrant largement le prix d'achat du terrain, le coût des deux constructions, des travaux réservés et des travaux d'aménagements extérieurs ce dont il se déduit qu'il a nécessairement connu et accepté le prix des travaux réservés ; qu'en conséquence, il ne justifie d'aucun préjudice qui lui aurait été causé par l'irrégularité invoquée, même s'agissant d'une irrégularité d'ordre public ; que pour toutes ces raisons, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de réintégration du montant des travaux réservés dans le forfait ;

1°) ALORS QUE les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, incombent au constructeur ; qu'en affirmant, pour débouter Monsieur X... de sa demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention de la notice descriptive n'a pas été écrite de sa main, que seule la nullité du contrat pouvait sanctionner une telle irrégularité, de sorte que Monsieur X... ne pouvait prétendre voir réintégrer le coût de ces travaux dans le prix forfaitaire de la construction, la Cour d'appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle ;

2°) ALORS QUE les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, incombent au constructeur ; qu'en énonçant, pour débouter Monsieur X... de sa demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention de la notice descriptive n'a pas été écrite de sa main, qu'il avait paraphé toutes les pages de cette notice dans laquelle se trouvaient clairement mentionnés les travaux réservés par lui et qu'il avait souscrit un prêt pour un montant supérieur aux prix d'achat du terrain, de la construction, des travaux réservés et des travaux extérieurs, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle ;

3°) ALORS QUE les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite, par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, incombent au constructeur ; qu'en déboutant Monsieur X... de sa demande de réintégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire et global de la construction, fondée sur le fait que la mention de la notice descriptive n'a pas été écrite de sa main, au motif inopérant qu'il ne justifiait d'aucun préjudice qui lui aurait été causé par l'irrégularité invoquée, même s'agissant d'une irrégularité d'ordre publique, la Cour d'appel a violé les articles L. 231-2, c) et d) et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'annexe de l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévue par les articles R. 231-4 et R. 232-4 du Code de la construction et de l'habitation relatifs au contrat de construction d'une maison individuelle.

SIXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir condamner la Société MAISONS COTE ATLANTIQUE (MCA) à lui payer la somme de 4.117,78 euros au titre des frais de pose de compteurs séparés ;

AUX MOTIFS QUE M. X... fait encore valoir que la notice descriptive annexée au contrat de construction n'est pas conforme aux dispositions du code de la construction et de l'habitation, que la société MCA n'a pas respecté les prescriptions du lotissement et qu'elle n'a pas chiffré le coût des branchements sur les réseaux publics, qui faisaient partie des travaux réservés ; qu'il prie la cour d'ordonner l'intégration du coût des travaux réservés dans le prix forfaitaire ainsi que le coût des travaux portant sur les branchements hors concession publique et la somme de 4.117,18 euros au titre des frais de pose de compteurs séparés ainsi que les factures d'eau indûment mis à sa charge ; que l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation dispose que la notice descriptive annexée au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, en indiquant ceux qui sont inclus dans le prix et ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage ; que le texte prévoit également que la notice indique le coût des éléments intérieurs ou extérieurs, indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble, dont le coût n'est pas compris dans le prix ; qu'en l'espèce, la notice descriptive annexée aux contrats de construction de M. X... précise en leurs pages 14 que les branchements sur les réseaux publics sont à la charge du maître de l'ouvrage, mais n'en mentionne pas le coût, la colonne réservée à l'indication de celui-ci portant seulement la mention "Devis à réaliser par la compagnie concessionnaire de la commune" ; qu'en réparation du préjudice causé par cette irrégularité, le maître de l'ouvrage sollicite une somme de 4.117,18 euros, correspondant au coût du raccordement EDF qu'il déclare avoir dû supporter ; que toutefois, il ne justifie en rien de ce montant ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande ;

ALORS QU'il appartient au juge qui constate l'existence d'un préjudice de procéder à son évaluation ; que le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en déboutant Monsieur X... de sa demande indemnitaire au titre des frais de pose de compteurs séparés et de factures d'eau indûment mises à sa charge, au motif inopérant que si la notice descriptive, annexée au contrat de construction, ne mentionnait effectivement pas le coût des branchements sur les réseaux publics, il n'était pas justifié du montant de cette demande, la