Cour de Cassation · civ1 — 24 octobre 2019

CIV. 1

FB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 24 octobre 2019




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 871 FS-D

Pourvoi n° P 18-18.047







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. E... R... , domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 9 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 6), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Réside études, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Ace Jaurès, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

3°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation ;

La société Ace Jaurès a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 24 septembre 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, Mme Duval-Arnould, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Teiller, MM. Avel, Mornet, Mme Poinseaux, conseillers, Mme Canas, M. Vitse, Mmes Dazzan, Le Gall, Kloda, M. Serrier, Mmes Champ, Comte, Robin-Raschel, conseillers référendaires, Mme Legohérel, avocat général référendaire, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Duval-Arnould, conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Réside études, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Ace Jaurès, les observations et les plaidoiries de Me Laurent Goldman, avocat de M. R... , de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, l'avis écrit de M. Lavigne, avocat général, l'avis oral de Mme Legohérel, avocat général référendaire, à la suite duquel le président a demandé aux avocats s'ils souhaitaient présenter des observations complémentaires, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, le 9 mars 2018), que, le 16 février 2009, M. R... a acquis de la société Réside études (le promoteur) un bien immobilier à usage locatif au moyen d'un prêt libellé en francs suisses et remboursable en euros, dénommé Helvet immo, consenti par la société BNP Paribas Personal Finance (la banque), par l'intermédiaire de la société Ace Jaurès, courtier en crédit immobilier (le courtier), et accepté le 17 janvier 2009 ; que M. R... a assigné le promoteur, la banque et le courtier aux fins d'obtenir l'annulation du contrat de vente, le remboursement du reliquat du prêt et de son apport personnel et le paiement de dommages-intérêts et s'est prévalu, en cause d'appel, du caractère abusif de certaines clauses du prêt ; que la banque a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

Sur le premier moyen, le deuxième moyen et le quatrième moyen, ce dernier pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé, après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu que M. R... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites ses demandes tendant à voir juger non écrites les clauses abusives du contrat de prêt et de rejeter ses demandes tendant à voir recalculer les sommes dues par lui après suppression du mécanisme d'indexation ;

Attendu que l'appréciation du caractère abusif des clauses, au sens du premier alinéa de l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation, ne porte pas sur la définition de l'objet principal du contrat pour autant que ces clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible ; que la Cour de justice de l'Union européenne a dit pour droit que l'article 4, paragraphe 2, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprété en ce sens que la notion d'« objet principal du contrat », au sens de cette disposition, couvre une clause contractuelle insérée dans un contrat de prêt libellé en devise étrangère, n'ayant pas fait l'objet d'une négociation individuelle et selon laquelle le prêt doit être remboursé dans la même devise étrangère que celle dans laquelle il a été contracté, dès lors que cette clause fixe une prestation essentielle caractérisant ce contrat et que, par conséquent, cette clause ne peut pas être considérée comme étant abusive, pour autant qu'elle soit rédigée de façon claire et compréhensible (arrêt du 20 septembre 2017, Andriciuc e.a.C-186/16) ; que la cour d'appel retient que les stipulations de l'offre de prêt expliquent sans équivoque le fonctionnement du prêt en devise et décrivent clairement et précisément le risque de variation du taux de change et son influence sur la durée du prêt et donc sur la charge totale de son remboursement et que les clauses contractuelles font expressément référence aux opérations et frais de change ;

Qu'il en résulte que les clauses concernées, portant sur l'objet principal du contrat et considérées comme claires et compréhensibles, ne pouvaient être regardées comme abusives, de sorte qu'est inopérant le moyen fondé sur l'absence de prescription de demandes tendant à ce que soit constaté leur caractère abusif ;

Sur les autres branches du quatrième moyen du pourvoi principal :

Attendu que M. R... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires à l'encontre de la banque, alors, selon le moyen :

1°/ qu'au soutien de son allégation suivant laquelle la banque disposait, dès avant la commercialisation du prêt litigieux, d'informations lui permettant d'anticiper l'évolution défavorable pour l'emprunteur du franc suisse par rapport à l'euro pouvant conduire à un renchérissement significatif du coût du crédit souscrit, M. R... se fondait, d'une part, sur une note d'analyse de la banque qui faisait ressortir une prévision de baisse substantielle de l'euro par rapport au franc suisse (passant de 1,57 à 1,38 entre 2008 et 2010, soit une baisse de 12 %), et d'autre part, sur la déposition de Mme M..., ancien cadre de la banque, corroborée par d'autres témoignages, faisant état de crashs tests prévoyant des hypothèses de baisse de ce taux de change jusqu'à 1,2, soit près de 25 % ; qu'en retenant pourtant qu'il ne pouvait être reproché à la banque de ne pas avoir prévenu M. R... du décrochage de l'euro par rapport au franc suisse qui aurait constitué « un événement imprévisible », et ainsi écarter ses demandes, sans examiner, fût-ce sommairement, les éléments produits qui étaient de nature à établir les anticipations négatives de la banque, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu' en se bornant à retenir, pour écarter la responsabilité de la banque, que l'offre de prêt et l'acte notarié comportaient toutes les informations sur le jeu de la clause monétaire, sans rechercher, comme elle y était invitée, d'une part, si le contrat de prêt, de par sa longueur et de sa complexité, n'avait pas été volontairement rédigé de façon à masquer l'importance des risques spécifiques d'un prêt en devises étrangères, d'autre part, si l'échéancier d'amortissement n'avait pas été établi en franc suisse uniquement et la simulation incluse dans l'offre de prêt n'était pas largement en dessous de la différence de taux de change qui s'était produite ensuite et, enfin, si le contrat de prêt n'était pas formulé de manière rassurante pour un consommateur non averti, notamment par la mise en avant de la possibilité de modifier périodiquement le contrat, ce dont il résultait que le prêt avait été présenté de manière trompeuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que, lorsque le prêt consenti est complexe et de nature à créer un risque particulier pour l'emprunteur, le banquier prêteur, tenu d'informer ce dernier, ne peut se contenter de lui présenter le fonctionnement du prêt mais doit attirer son attention sur les risques particuliers que lui fait encourir le prêt envisagé ; qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité de la banque pour manquement à son obligation d'information, sur les stipulations du contrat de prêt, les simulations, la notice figurant en annexe et l'acceptation par M. R... de l'offre de crédit, sans rechercher si ces documents ne se contentaient pas de décrire en des termes techniques le fonctionnement du prêt sans attirer de manière claire et intelligible l'attention de l'emprunteur sur le risque illimité d'augmentation du capital restant dû lié à l'évolution du taux de change, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Mais attendu que l'arrêt relève que les opérations de change sont clairement décrites dans l'offre de prêt, que M. R... a été précisément et expressément informé sur le risque de variation du taux de change et sur son influence sur la durée du prêt et donc sur la charge totale de remboursement de ce prêt, que cette offre contient l'information selon laquelle le prêt a un taux d'intérêt révisable et renseigne sur les conditions et modalités de mise en oeuvre de la révision, que ses annexes font expressément référence à l'incidence de la variation du taux de change sur le montant des règlements, la durée et le coût du crédit et que l'une d'elles, claire et précise, contient une simulation chiffrée informant les emprunteurs sur les risques liés aux opérations de change qui affectent leur prêt et permet d'apprécier l'influence de la fluctuation du taux de change sur le capital emprunté et la variation de la durée du prêt en résultant, en fonction d'une appréciation ou d'une dépréciation du franc suisse par rapport à l'euro, que l'attention de l'emprunteur a été spécialement appelée, dans le formulaire de l'acceptation de l'offre de crédit, sur l'existence des opérations de change pouvant avoir un impact sur le plan de remboursement et que la banque a informé précisément l'emprunteur sur le coût total du crédit, en cas de dépréciation de l'euro ; qu'il ajoute que la banque soutient exactement qu'elle n'était pas en mesure d'anticiper le décrochage de l'euro par rapport au franc suisse qui participe d'une modification fondamentale de la conjoncture économique et est la conséquence de la crise de la dette souveraine de certains pays de la zone euro, et qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir prévenu M. R... de cet événement imprévisible ; que, de ces énonciations et constatations desquelles il résulte qu'elle a procédé aux recherches prétendument omises et apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis sans être tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle ne retenait pas, la cour d'appel a pu déduire que la banque n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. R... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par Me Laurent Goldman, avocat aux Conseils, pour M. R... .

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. R... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la société Réside études ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que M. R... a disposé, avant de contracter, d'une plaquette publicitaire intitulée "Les ESTUDINES résidence avec services pour étudiants [...], une ville orientée vers la recherche, la formation, et l'innovation, aux portes sud de la capitale" dont la dernière page est ainsi libellée «
» ; que le contrat préliminaire de réservation mentionne en première page "les conditions particulières pour l'achat de biens immobiliers dans le cadre des dispositions de l'article 261-D 4° du CGI" et "les dispositions relatives au remboursement de la TVA grevant l'acquisition" ; que le réservataire y a reconnu "avoir été informé de la spécification fiscale d'une acquisition en tant que loueur de locaux meublés par bail commercial et exploitant d'un établissement d'hébergement notamment pour la récupération de la TVA grevant l'acquisition", et de l'obligation de signer un bail commercial ; que l'article 261-D 4 du CGI est intégralement reproduit de même, en page 2 que le premier paragraphe de l'article 210.1 de l'annexe II du CGI qui traite du reversement par l'acquéreur de la TVA en cas de revente; que M. R... s'est engagé parallèlement au contrat à commander l'équipement mobilier nécessaire à l'exploitation des biens ; qu'il est précisé que le prix indiqué en annexe sera majoré des frais d'actes notariés et de ceux inhérents à l'établissement du règlement de copropriété ainsi que des frais éventuellement occasionnés par le ou les prêts éventuellement sollicités ; que le réservataire s'est engagé à obtenir au plus tard le 1/12/2008, un prêt montant "100%"durée du prêt "20 à 30 ans"; qu'il a versé la somme de 2000 € à titre d'indemnité d'immobilisation, à l'ordre de Maître K... C..., notaire, qui devait recevoir l'acte authentique de vente au plus tard le 1/1/2009 ; que l'annexe 1 à ce contrat mentionne le prix prévisionnel qui se décompose en : "prix du mobilier: (payable à la signature notaire) : TTC 3.500€ HT 2.926€ dont TVA : 574€, prix des biens immobiliers : TTC 78.900€ HT 65.969 € dont TVA 12.931€, prix total 82.400€ HT 68.896€ dont TVA 13.504€" ; qu'elle précise que le prix est payable comptant à concurrence de la somme de 65.969€, en fonction de l'avancement des travaux et que le surplus "représentant le montant de la TVA, est stipulé payable lorsque le client aura récupéré de l'administration fiscale le remboursement de la TVA lequel doit intervenir dans le délai de six mois du dépôt de la demande (lequel) doit intervenir dans le délai d'un mois de la signature de l'acte authentique" ; que mandat a été donné au cabinet GEFI [...] pour procéder à la demande de récupération de TVA et d'une manière plus générale à toutes diligences auprès de l'administration fiscale ; que M. R... a signé un bon commande de mobilier pour un prix de 3500 € ; que deux actes authentiques distincts ont été reçus par Maître C..., l'un contenant vente en état futur d'achèvement, passé entre la SNC Les Estudines [...], représentée par la société Réside études, et M. R... , l'autre un prêt, conclu entre BNP Paribas Personal Finance et M. R... ; que M. R... et Mme G... ont échangé quatre séries de messages électroniques en décembre 2008, décembre 2009 et avril 2010 ; que le 16 décembre 2008, M. R... a posé douze questions portant, notamment, sur le financement de la partie mobilier, les divers frais, la TVA, la valorisation du bien, la déductibilité fiscale des intérêts, le montant des loyers, la somme consignée chez le notaire ; que Mme G... a répondu le 19 décembre 2008, que l'acquisition formait un tout et qu'il n'y avait pas de distinction dans le financement, que les frais de dossier étaient à négocier avec Ace, étant à préciser que Réside études en avait pris une grande partie à sa charge, que les frais de notaire étaient de 5% du montant TTC hors meubles, la somme de 2000 € s'imputant sur ceux-ci, que "lors de la revente du bien, la TVA (lui revenait ) directement, car c'est le nouvel acquéreur qui (...) la restitue "en précisant " nous l'avons avancée au démarrage pour vous mais elle nous est directement remboursée", que le bien se réindexait sur l'inflation, que les intérêts n'étaient pas déductibles car c'était le loyer qui était net d'impôt et de charge, que le loyer sera de 4,80% du montant du montant HT, qu'en cas d'annulation de l'opération, ce qui était possible, le notaire conserverait la somme de 2000 € ; que M. R... a écrit de nouveau à Mme G... le 23 décembre 2008 pour lui dire qu'il avait payé 462 € de frais à Ace et expliquer qu'il était "un peu déçu car les frais réels n'étaient pas du tout à la hauteur ( de ce qu'elle avait) annoncé lors de la simulation", que effort mensuel prévu n'était pas de 55 € mais de 118 €, que le prêt ne couvrait pas la totalité du financement, et qu'il devrait rembourser le prêt dès les trois premiers mois ; qu'il lui rappelait qu'il venait d'acheter une résidence principale et lui demandait si "elle connaissait une solution pour (l'aider) un peu" ; que Mme G... a répondu le jour même qu'elle venait d'apprendre avec surprise que le prêt ne couvrait pas le mobilier, et préconisait soit le recours à un prêt à la consommation, soit le recours à un prêt familial, qu'elle a rappelé qu'elle avait pris à sa charge une partie des frais Ace et que lors de la revente le bien serait revendu avec la TVA qu'il allait récupérer ; que le 3 décembre 2009, M. R... a écrit pour obtenir des explications sur le montant des frais versés à Ace et qui, selon ce qui lui avait été dit, devaient être réglés à Réside études et pour lui dire sa déception "de la tournure qu'ont pris les choses" ; qu'il a rappelé qu'il lui avait dit qu'il ne pouvait pas faire d'apport puisqu'il venait d'acquérir sa résidence principale et qu'il lui avait fait confiance quand elle l'avait convaincu d'investir dans un studio moins cher à l'achat, alors qu'en réalité il avait dû faire un apport de 5.221 €, somme qu'il avait dû emprunter à un ami qui en exigeait le remboursement ; qu'il ajoutait "je tiens à souligner que je n'ai jamais rencontré M. T... d'Ace et qu'il a constitué le dossier auprès d'une banque suisse, sans m'informer des modalités et des différences qui existent avec un crédit normal en France. Résultat cela m'a coûté 1700 € de frais de change en plus. Je n'ai même pas pu négocier le taux et cette opération va me coûter 120 € de plus par mois. Alors que pour la simulation que nous avions effectuée je vous avais bien précisé que je ne pouvais pas donner plus de 55€ (+ du double)"; qu'il concluait que la seule solution était de vendre ; que Mme G... a répondu le 8 décembre 2009, en indiquant qu'elle constatait que l'opération s'était effectivement compliquée, ce qu'elle regrettait ; qu'elle ajoutait "généralement les clients sont ravis des conseils et services d'Ace avec M. T..."; qu'elle précisait que M. R... devait prendre attache avec M. T... pour les frais car "c'est lui qui a monté (le) dossier" et que le service revente se chargerait de la revente de l'appartement s'il prenait la décision de vendre ; que le 28 avril 2010, M. R... a écrit à Mme G... qu'il se trouvait dans une impasse, que la situation s'aggravait, et que sa seule solution était de revendre le bien TTC ; qu'il avait contacté le service revente qui lui avait proposé un prix inférieur à son achat HT soit 66.000€ net vendeur, ce qui lui donnait la très nette impression de s'"être fait joliment abuser dans cette opération" ; que le même jour Mme G... a répondu à M. R... que c'était lui qui avait décidé de réaliser l'achat et que de son côté elle avait fait tout ce qui était possible pour concrétiser l'opération, "recherche d'un courtier qui pouvait (le) suivre ce qui était loin d'être gagné, (et) la facturation des frais de dossiers de 300€" ; qu'elle ajoutait : "à l'époque de la recherche de votre prêt bancaire, l'effort d'épargne mensuel était celui que je vous ai annoncé, il n'est quand même pas de mon ressort, si les taux ont fluctué entre le moment où l'on s'est vu et le moment où vous avez concrétisé votre offre de prêt... jamais je ne vous ai dit que cet effort serait contractuel, je ne suis en rien décisionnaire des fluctuations bancaires, vous l'avez pourtant acceptée cette offre !" et également que l'année écoulée avait été celle où tous les indicateurs étaient à la baisse ce qui faisait que tous les prix avaient baissé, ce qui expliquait le prix de revente, que la récupération de TVA était toujours d'actualité et qu'elle s'amortissait à hauteur de d'1/20eme par an ; que le 28 mai 2010, M. R... a écrit à Mme G... qu'il était d'accord avec elle, qu'elle avait bien répondu à ses questions mais qu'elle avait commis des erreurs (financement du mobilier non compris dans le crédit, revente TTC qui n'était plus la même) qui lui coûtaient très cher, qu'elle avait proposé des solutions mais qui n'étaient pas envisageables (autres emprunts vente TTC du bien) et effectué une proposition (effort de 50 € environ sans apport) qui n'avait pas été celle qui avait été retenue ; qu'il déclarait: " je suis d'accord aussi sur le fait que vous n'êtes pas responsable des évolutions des taux, la responsabilité revient à M. T... qui a obtenu l'accord d'une banque en franc suisse sans jamais me demander mes conditions. Il a sa part de responsabilité" ; qu'il terminait en disant qu'il attendait "une réelle solution de (sa) part au moins à hauteur de l'apport personnel (qu'il avait) dû faire pour la partie mobilier"; que le même jour, Mme G... lui a répondu qu'elle n'avait pas d'autre solution à proposer que la revente du bien et contestait avoir commis une quelconque erreur; que le 29 juin 2010 et le 28 juillet 2010, M. R... et son avocat ont, successivement, mis en demeure la société Réside études de régler la somme de 8.000€ pour indemniser le préjudice moral et financier qu'il avait subi consécutivement à la faute commise par la société Réside études qui lui avait affirmé inexactement que le prêt couvrirait l'ensemble de l'opération ; qu'il doit être relevé que seules la plaquette publicitaire et la simulation sont des documents, qui bien que non datés, sont manifestement antérieurs à la signature du contrat de réservation et donc susceptibles d'avoir contenu, avec les conventions elles-mêmes, les fausses informations qui auraient, selon M. R... , constitué des manoeuvres dolosives destinées à le tromper ; que seuls les échanges électroniques avec Mme G... de décembre 2008 sont susceptibles d'avoir trompé M. R... et l'avoir convaincu de signer l'acte authentique de vente conclu le 16 février 2009 ; qu'il résulte des productions ci-dessus détaillées que la société Réside études est seulement partie au contrat de réservation LMNP et ses annexes, et au contrat de vente en sa qualité de représentante de la SNC Les Estudines [...] ; qu'elle n'a reçu aucun mandat de M. R... de prendre en charge la recherche du financement de l'acquisition du studio meublé ; qu'il est constant, et incontesté de la part de M. R... , que ce volet de l'opération incombait à la société Ace Jaurès qui a seulement informé la société Réside études, le 20 décembre 2008, de l'obtention du prêt ; qu'il n'est ni prouvé ni même allégué que la société Ace Jaurès ait eu le monopole des financements des biens proposés par la société Réside études et qu'elle ait toujours conseillé des prêts Helvet Immo, ni même que la société Réside études ait entretenu des liens privilégiés avec la société Ace Jaurès et la société BNP Paribas Personal Finance ; qu'il est au contraire démontré par les pièces du dossier, d'une part, que la préposée de la société Réside études a découvert avec surprise que le prêt ne couvrait pas l'intégralité de l'opération et, d'autre part et surtout, qu'elle n'a pas été du tout associée aux démarches du courtier ; que, contrairement à ce que soutient M. R... , la société Réside études n'a pas agi en qualité de conseil en gestion en patrimoine ; que M. R... n'a pas été un client qui lui a exposé sa situation personnelle et ses objectifs et auquel elle a recommandé des investissements ou des placements ; qu'elle n'a pas réalisé d'étude patrimoniale qui suppose que soit effectué un recensement des biens composant le patrimoine du client et exposé sa situation personnelle et ses objectifs ; que le document qualifié de tel par M. R... est en réalité une simulation effectuée par la société Réside études à partir des éléments fournis par M. R... pour réaliser l'opération spécifique qu'elle proposait ; qu'il est ainsi libellé (pièce 32 de l'appelant) : "acquisition : 68.896 €, Prêt : 30 ans, Prêt 100%, Revenu mensuel année 1: 275€/mois, Crédit : 330€ /mois, Coût de trésorerie année 1 : 55€/mois, Revenu mensuel moyen : 372€/mois sur 30 ans, Gain de trésorerie moyen : 42€/mois, Loyer année 30 : 499 €" ; que la société Réside études a, selon les indications fournies par M. R... , calculé la faisabilité du projet à partir, d'une part, d'un prêt couvrant la totalité de l'acquisition, d'autre part, de mensualités fixes de 330 € pendant 30 ans ; que la société Réside études, qui n'assurait pas le financement de l'opération, n'a pris aucun engagement contractuel envers M. R... , ni sur l'effort personnel qu'il aurait à accomplir pour rembourser le prêt, déduction faite du montant du loyer, ni sur le montant de l'échéance du prêt qu'il aurait à rembourser ; que la simulation était destinée à éclairer M. R... dans sa recherche future de crédit qu'il devait effectuer par l'intermédiaire d'un tiers, courtier en prêts immobiliers ; que la société Réside études, qui n'est débitrice d'aucune obligation d'information à l'égard de M. R... , au titre du financement qu'elle n'assure pas, ne lui a fourni aucune information à ce sujet ; que M. R... est donc mal fondé à lui reprocher de lui avoir transmis des informations inexactes et a fortiori trompeuses sur l'absence d'apport personnel et sur le montant de l'effort personnel à accomplir pour rembourser son emprunt ; que la seule obligation de la société Réside études se limite à son domaine d'activité professionnelle qui est celle de promoteur immobilier qui fait édifier des résidences services et commercialise des appartements au sein de ces résidences, dans le cadre d'une opération de défiscalisation ; qu'en l'espèce la société Réside études devait informer M. R... sur les caractéristiques du bien, son prix, sa gestion locative, les spécificités attachées à l'opération de défiscalisation ; qu'il est indiqué dans la plaquette que l'absence d'apport personnel s'entend hors dépôt de garantie, frais de notaire, d'hypothèque et sous réserve d'acceptation du dossier de crédit par l'organisme prêteur, ce qui démontre, une nouvelle fois, s'agissant de la dernière précision, que la société RESIDE ETUDE n'était pas décisionnaire sur ce point ; qu'il est notable que l'absence d'apport personnel est liée dans la présentation faite par la société Réside études à l'absence de paiement de la TVA puisqu'il est précisé que la société Réside études en fait l'avance à son client ; qu'en ce qui concerne la TVA, il est précisé dans le passage précédent qu'elle est remboursée au client en application de l'article 261/D4 du CGI s'agissant de l'acquisition d'un bien immobilier dans une résidence avec services avec exploitation meublée ; qu'ainsi que cela a été précisé ci-dessus, que le contrat préliminaire reproduit les dispositions du CGI relatives au remboursement de la TVA et celles concernant le reversement par l'acquéreur de la TVA en cas de revente ; qu'il mentionne expressément que le réservataire doit commander le mobilier nécessaire à l'exploitation du bien ; que l'annexe I ventile le prix en distinguant le prix du mobilier TTC et HT et celui du bien immobilier, lui aussi TTC et HT ; que le bon de commande a été signé ; que dès le 13 mars 2008, M. R... savait très précisément qu'il devrait financer, d'une part, l'acquisition du bien immobilier, et d'autre part, celle des biens mobiliers qui le garniraient et connaissait les dispositions en matière de TVA ; que, dès lors, M. R... ne peut pertinemment alléguer une information inexacte et/ou trompeuse ; qu'il est en outre clairement indiqué tant dans l'avis favorable émis le 28 novembre 2008 par la banque que dans l'offre adressée le 23 décembre 2008 que le crédit était accordé moyennant un apport personnel de 4.926€ ; que cette situation, qui ne relève que des conditions d'octroi du crédit, ne peut être imputable à la société Réside études ; qu'en outre, il résulte des messages électroniques de décembre 2008, que M. R... a reçu l'information émanant de la banque, sur la nécessité d'un apport personnel, immédiatement, de sorte qu'il ne saurait prétendre avoir été abusé à la date de signature de l'acte authentique par la société Réside études, laquelle en outre avait expliqué que M. R... pouvait renoncer à l'opération ; qu'il n'est pas contesté que M. R... n'a pas eu à payer le remboursement de TVA dont il a bénéficié et qu'il a été informé des dispositions du code général des impôts en cas de revente du bien dès la signature du contrat de réservation ; qu'il y a lieu de relever que la société Réside études a continué d'accomplir son devoir d'information et de renseigner, de manière exacte, complète et loyale, envers M. R... après la signature du contrat de prêt et la régularisation de l'acte authentique et qu'il n'est pas contesté que M. R... , qui est taisant sur ces points, a perçu les loyers et a bénéficié des avantages fiscaux promis ; qu'en définitive, la société Réside études n'a pas manqué à son obligation d'information ; que M. R... ne prouve ni les agissements malhonnêtes, ni les manoeuvres illicites de la société Réside études, ni le caractère déterminant de ceux-ci, ni l'erreur provoquée, ni l'intention dolosive qui aurait animé la société Réside études, étant précisé que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; que M. R... sera débouté de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société Réside études ;

1°) ALORS QUE la qualification d'une partie se déduit de ses activités et des services qu'elle propose ; qu'en se fondant, pour retenir que la société Réside études était intervenue en qualité de simple promoteur immobilier et non de conseil en gestion de patrimoine, sur les circonstances inopérantes que M. R... n'avait pas été un client qui lui avait exposé sa situation personnelle et ses objectifs et auquel elle avait recommandé des investissements ou des placements et qu'elle n'avait pas réalisé d'étude patrimoniale, qui n'étaient pas de nature à exclure que cette société, spécialisée dans la commercialisation de biens immobiliers à des fins d'optimisation fiscale, qui proposait à ses clients des produits immobiliers d'investissement locatif dans la cadre d'un programme de défiscalisation dont elle vantait les mérites, ait agi en qualité de conseil en gestion de patrimoine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le professionnel spécialisé dans les placements immobiliers défiscalisés est tenu d'un devoir d'information et de conseil notamment précontractuel consistant à fournir à l'acquéreur profane des informations neutres et objectives lui permettant d'opérer un choix éclairé sur la rentabilité, la pertinence économique et la sécurité financière de l'investissement immobilier objet de son entremise ; qu'en retenant, pour écarter toute responsabilité de la société Réside études, que cette dernière, qui avait proposé l'opération litigieuse de défiscalisation, n'était débitrice d'aucune obligation d'information à l'égard de M. R... au titre du financement qu'elle n'assurait pas et que sa seule obligation se limitait à son activité professionnelle de promoteur immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°) ALORS QUE, plus subsidiairement, l'information délivrée par un professionnel en dehors de toute obligation légale doit d'être claire, exacte et non trompeuse ; qu'en écartant toute faute de la société Réside études, après avoir pourtant relevé que la rentabilité de l'opération annoncée dans la plaquette publicitaire et la simulation financière, qui faisait état d'une absence d'apport personnel, d'un prêt couvrant la totalité de l'acquisition et d'un effort d'épargne mensuel limité à la somme de 55 euros, étaient inexactes, ce dont il résultait que ces informations erronées avaient pu convaincre l'investisseur de s'engager dans un projet financier sur la rentabilité duquel son appréciation avait été faussée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

M. R... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Ace Jaurès au paiement des sommes de 5 000 et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le courtier en prêt immobilier a le devoir de fournir une information utile, cohérente et précise sur les caractéristiques et les risques spécifiques du prêt qu'il propose, sur le coût de l'endettement et sur l'adéquation à la situation financière et aux objectifs de son client de façon à ce que celui-ci soit correctement éclairé dans sa décision et puisse, le cas échéant, modifier son comportement et d'effectuer des recommandations à son client ; qu'il est constant que, dans le cas d'espèce, la société Ace Jaurès devait attirer l'attention de M. R... sur les caractéristiques du prêt proposé qui n'est pas un prêt ordinaire et sur le risque certain de l'impact du taux de change sur le coût et la durée du crédit, et ce d'autant qu'il était le seul, en principe, à être en contact avec lui, BNP Paribas Personal Finance n'ayant aucune agence, ne rencontrant pas les emprunteurs et commercialisant ses produits par l'intermédiaire de professionnels rompus aux techniques de financement ; que le manquement à une obligation de conseil et d'information a pour seule conséquence de priver le créancier de cette information d'une chance d'avoir pu échapper par une décision plus judicieuse au risque qui s'est réalisé ; que le montant total des échéances versées au jour de l'assignation (35.436,77€) ne peut constituer un préjudice en ce en ce qu'elles constituent la contrepartie du service rendu au prêteur par l'emprunteur qui, grâce aux fonds mis à sa disposition, a pu acquérir le bien immobilier ; que M. R... est mal fondé à soutenir que le défaut d'information ou de conseil apparaît comme la seule et unique cause du dommage qui s'est finalement réalisé et que la faute appelle alors une réparation intégrale, à la mesure du risque réalisé, et qu'il apparaît avec certitude que, mieux informé des risques auxquels l'acte proposé l'exposait, il l'aurait refusé ; qu'en effet M. R... a, avant d'acquérir le bien, reçu l'offre de prêt qui présentait en détail le crédit ; qu'il a dissimulé son endettement antérieur de crainte de ne pouvoir obtenir un autre prêt dont le taux d'intérêt aurait été en toutes hypothèses supérieur ; qu'il voulait réaliser l'opération de défiscalisation projetée qui était essentielle à ses yeux et ne comportait pas d'aléas ; que le préjudice subi par M. R... est constitué par la seule perte de chance, certaine, d'échapper, en contractant un autre type de prêt, au risque d'avoir à faire face à une augmentation de sa charge de remboursement effectivement supportée sur la durée du prêt souscrit en francs suisses pour apurer sa dette ; que la réparation du dommage ne peut être que partielle ; qu'elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; que, compte tenu de ces éléments, la cour condamnera la société Ace Jaurès à indemniser M. R... à hauteur de 5.000 € au titre du préjudice financier, et 2.000 € au titre du préjudice moral ;

1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour limiter aux sommes de 5 000 et 2000 euros l'indemnisation de M. R... , que le préjudice subi par lui était constitutif d'une perte de chance, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur la qualification de perte de chance que ni l'une ni l'autre n'avait soulevée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le préjudice à indemniser ne saurait consister en une simple perte de chance lorsque la survenance de l'événement dont a été privé la victime aurait été certaine sans son empêchement par l'auteur de la faute ; que la cour d'appel qui, après avoir relevé que M. R... « voulait réaliser l'opération de défiscalisation projetée qui (
) ne comportait pas d'aléas » (arrêt, p. 17 in fine), ce dont il s'inférait que la sécurité du placement était essentielle à ses yeux, de sorte qu'exactement informé sur les aléas financiers du prêt litigieux, il aurait, avec certitude, refusé d'y souscrire, a néanmoins jugé que le préjudice subi était constitutif d'une perte de chance, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

M. R... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables comme prescrites ses demandes tendant à voir juger non écrites les clauses abusives du contrat de prêt et de l'avoir débouté de ses demandes tendant à voir recalculer les sommes dues par lui après suppression du mécanisme d'indexation ;

AUX MOTIFS QUE les demandes de M. R... tendant à voir déclarées non écrites certaines clauses du contrat Helvet Immo qualifiées d'abusives, ne peuvent être considérées comme des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile précité, compte tenu des décisions intervenues le 29 mars 2017 (première chambre civile pourvois 16-13.050 et 15-27.231) dans lesquelles la cour de cassation examinant des pourvois relatifs à des affaires où était en cause la même formule de prêt consenti par le même établissement de crédit, a : - rappelé que la Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu'il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l'applique pas, sauf si le consommateur s'y oppose (CJCE arrêt du 4 juin 2009 Pannon C-243/08), - retenu qu'il résultait des éléments de fait et de droit débattus devant la cour, que selon le contrat litigieux : *les mensualités étaient susceptibles d'augmenter, sans plafond, lors des cinq dernières années (pourvoi 16-13050), *toute dépréciation de l'euro par rapport au franc suisse avait pour conséquence d'augmenter le montant du capital restant dû et, ainsi, la durée d'amortissement du prêt (pourvoi 15-27231), de sorte qu'il lui incombait de rechercher d'office, notamment si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur l'emprunteur et si, en conséquence, la clause litigieuse n'avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment du consommateur, - cassé les arrêts pour violation de la législation sur les clauses abusives ; que, conformément à la jurisprudence Pannon, appliquée par la cour de cassation et aux dispositions de l'article L. 141-4 du code de la consommation, devenu l'article R. 632-1 dudit code, transposant la jurisprudence européenne en droit national, le juge doit écarter d'office, l'application d'une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat, après avoir recueilli les observations des parties ; que ces demandes doivent donc être examinées en appel ; que la banque soulève la fin de non-recevoir tirée de la prescription, ce qu'elle est autorisée à faire, en tout état de cause, en application de l'article 123 du code de procédure civile ; que tout d'abord, aucun texte ne prévoit l'imprescriptibilité de l'action tendant à voir réputer non écrite une clause qui serait abusive ; que toutes les décisions de la Cour de cassation citées par M. R... ont été rendues par la 3ème chambre civile de la cour de cassation ; qu'elles concernent, toutes, des actions fondées sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'il y est jugé, en substance, que tout copropriétaire peut, sans que l'on puisse lui opposer la prescription, agir pour faire modifier le règlement de copropriété quand il contient des clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 17, 19 à 37 et 42 de la loi, lesquelles sont réputées non écrites, et étant non avenues par le seul effet de la loi, sont censées n'avoir jamais existé ; qu'il doit être souligné que ces clauses, réputées non écrites, sont celles qui sont contraires à des dispositions légales et retenu que la même formation de la cour de cassation (3ème chambre civile 10 juillet 2013 12-14569 par exemple) a jugé que la décision de réputer non écrites de telles clauses ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée ; que M. R... ne produit aucune décision de la cour de cassation statuant sur la prescription de l'action ou des demandes portant sur les clauses abusives en matière contractuelle ; que les recherches de la cour, qui ne sont peut-être pas exhaustives, sur ce sujet, sont demeurées vaines ; qu'en tout état de cause, la transposition de la jurisprudence précitée aux clauses abusives de l'article 132-1 du code de la consommation, devenu l'article L. 212-1 dudit code, ne revêt aucun caractère d'évidence ; qu'en effet, pour qualifier une clause d'abusive au visa de ce texte, le juge ne doit pas examiner sa concordance avec des dispositions légales ou règlementaires précises, qu'il doit se livrer à une triple analyse et apprécier, d'abord, si la clause litigieuse porte sur la définition de l'objet principal du contrat ou sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert et si, dans ce cas, elle est rédigée de façon claire et compréhensible ; qu'en cas de réponse positive cumulative à ces deux questions, toute discussion à propos du caractère abusif de la clause est exclue ; que ce n'est qu'en cas de réponse négative que le juge doit dire si ladite clause a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que, ensuite, les conséquences de la décision du juge, qui déclare abusive, et donc non écrite, une clause d'un contrat, sont radicalement différentes puisque la situation des parties doit être revue à la date de la conclusion du contrat et que tous les effets que ladite clause a produits doivent être anéantis dans le passé ; qu'il est dès lors manifeste qu'autoriser un co-contractant à agir à tout moment, même si le contrat a été exécuté, pour soumettre à l'appréciation du juge le caractère abusif d'une clause d'un contrat et la voir déclarer non écrite, imposer au juge, d'agir d'office, et d'écarter une telle clause, sans limite de temps, ni sans aucune autre condition, constitueraient des atteintes réelles à l'ordre social qui ne peut admettre que des situations acquises soient remises en cause sans prévisibilité aucune, et dépendent d'aléas judiciaires ; que consacrer l'imprescriptibilité de cette action et la possibilité d'anéantir rétrospectivement les effets du contrat, de façon perpétuelle, créerait une insécurité juridique majeure ; qu'à cet égard, la réponse du Garde des Sceaux, laquelle ne lie pas le juge, visée dans les écritures procédurales de l'appelant, est éclairante sur cet aspect fondamental de la question ; qu'il y a lieu de la citer dans son intégralité : "Le statut des baux commerciaux est intégré dans le code de commerce aux articles L. 145-1 et suivants. Les dispositions essentielles du statut sont d'ordre public et la nullité sanctionne les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour objet ou effet d'y faire échec. Certes, l'article L. 145-60 dispose que : toutes les actions exercées en vertu des dispositions précitées se prescrivent par deux ans, mais, passé ce délai de prescription, le preneur peut opposer la nullité par voie d'exception à une demande du bailleur, à la condition qu'il ne soit pas lui-même demandeur ou qu'il n'ait pas exécuté l'obligation qu'il conteste. L'alinéa 2 de l'article L. 145-16 et l'article L. 145-45 prévoient deux cas spécifiques, le premier, en cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie d'actif, le second, en cas de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaires, où la sanction est « le réputé non écrit ». La clause réputée non écrite est considérée comme n'ayant pas d'existence et, de ce fait, aucune prescription ne court. Néanmoins, elle s'applique tant qu'aucune décision judiciaire ne l'a pas sanctionnée, sauf si les parties à l'accord décident de la supprimer. Réputer non écrites les clauses du bail, au motif que la prescription est trop courte, apparaît contraire au principe de la sécurité juridique des contrats, dont certaines clauses pourraient ainsi être remises en question plusieurs années après la conclusion des conventions. De surcroît, les baux commerciaux sont conclus entre professionnels des affaires qui peuvent s'assurer, avant signature, que la convention envisagée est conforme au statut. Plus généralement, cette proposition du congrès des notaires semble aller à l'encontre de la diminution de la durée des prescriptions consacrée par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. À l'heure actuelle, il n'est pas envisagé de généraliser la sanction du "réputé non écrit" en cas de violation des clauses d'ordre public des baux commerciaux" ; que le contrat est soumis, par sa date, aux dispositions de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, portant réforme de la prescription en matière civile ; que cette loi a eu parmi ses objectifs essentiels, celui de raccourcir le temps et modifier la durée de la prescription jugée le plus souvent excessive, celui d'harmoniser les délais, et d'intégrer les enjeux européens pour rendre le système juridique français plus sécurisé, plus performant et attractif pour les opérateurs économiques et le droit contractuel plus attrayant aux yeux des investisseurs ; qu'il y a lieu, notamment, de rappeler que les deux délais de prescription de l'action en nullité absolue et relative ont été unifiés, par cette loi, en un seul délai de 5 ans, de sorte qu'il n'existe plus, du point de vue du délai de la prescription, aucune différence entre l'ordre public de direction et l'ordre public de protection, et de souligner que les conséquences du prononcé de la nullité d'une clause et de la qualification de clause abusive sont identiques, puisque la clause nulle est réputée n'avoir jamais existé ; que la cour de Strasbourg a jugé, dans l'arrêt Stubbings et autres contre Royaume-Uni du 22 octobre 1996, (n° 22083/93 et 22095/93) que les délais de prescription poursuivent un but légitime, celui de garantir la sécurité juridique, et que s'ils ne sont pas exagérément courts, ils ne constituent pas une entrave à l'accès au juge ; que, contrairement à ce que soutient M. R... , l'arrêt Cofidis de la CJCE du 21 novembre 2002 (C-473/00) ne consacre pas la thèse du caractère imprescriptible de l'action tendant à faire déclarer non écrite une clause qualifier d'abusive ; qu'en effet que la cour a dit pour droit : "
"; qu'il résulte clairement de cette décision que la cour n'a envisagé que le cas de l'action intentée par le professionnel qui demande, à l'encontre du consommateur, l'application d'une clause qui pourrait être qualifiée d'abusive ; qu'elle ne traite pas de l'action engagée par le consommateur à l'encontre du professionnel, qui est le cas d'espèce, puisque M. R... est demandeur à l'action et non pas défendeur ; qu'ainsi la jurisprudence européenne précitée ne peut recevoir application dans le présent litige ; qu'en définitive et compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de dire que l'action engagée par M. R... pour voir déclarer non écrites des clauses qualifiées d'abusives relève du droit commun des contrats ; qu'elle est donc soumise, comme les demandes, à la prescription quinquennale ; que le point de départ du délai est la date de conclusion du contrat, soit le 17 janvier 2009, date d'acceptation de l'offre de prêt par l'emprunteur ; que le délai quinquennal de prescription a donc expiré le 17 janvier 2014, de sorte que la demande formulée pour la première fois dans des conclusions régularisées le 27 avril 2017 est prescrite ; qu'ainsi que la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être accueillie et que les demandes formées par M. R... doivent être déclarées irrecevables ;

1°) ALORS QUE la demande du consommateur tendant à voir déclarer non écrite une clause abusive est imprescriptible ; qu'en retenant, pour les déclarer irrecevables, que les demandes de M. R... tendant à voir déclarer non écrites les clauses abusives du contrat de prêt Helvet Immo étaient prescrites, la cour d'appel a violé les articles L. 110-4 du code