Cour de Cassation · civ3 — 12 juillet 2018

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 12 juillet 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10407 F

Pourvoi n° M 17-15.350







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Denis X..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 9 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Jean-Claude Y..., domicilié [...] ,

2°/ à Mme Velda Z..., épouse A..., domiciliée [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Capron, avocat de M. X..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. Y... et de Mme Z... ;

Sur le rapport de Mme Andrich , conseiller, l'avis de M. C..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à
M. Y... et Mme Z... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que M. Jean-Claude Y... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance et que l'exception d'inexécution opposée par M. Denis X... n'était pas fondée, D'AVOIR dit que M. Denis X... n'était pas fondé à solliciter le remboursement des travaux effectués dans les locaux loués, D'AVOIR débouté M. Denis X... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement du 29 mars 2012, de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 89 536, 05 euros au titre du remboursement de travaux et de l'intégralité de ses autres demandes, D'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 janvier 2010 à la date du 29 avril 2012, D'AVOIR ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du jugement de première instance et passé ce délai, l'expulsion de M. Denis X... et de tous occupants de son chef des lieux situés [...] à Paris avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, et ce, passé le délai de six mois, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, D'AVOIR dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions légales, D'AVOIR fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires tel qu'indiqué dans le décompte produit arrêté au 26 mai 2014, et à compter du 1er juin 2014, à la somme mensuelle forfaitaire de 7 526 euros au titre du loyer, charges, taxes et accessoires, D'AVOIR condamné M. Denis X... à payer à M. Jean-Claude Y... la somme de 174 247 euros au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus au 26 mai 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2012 pour la somme de 10 492, 89 euros, du 31 octobre 2012 pour la somme de 62 092 euros et du 30 mai 2014 pour le surplus et D'AVOIR condamné M. Denis X... à payer à M. Jean-Claude Y... la somme de 268 322 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus du 1er juin 2014 jusqu'au 16 juin 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2012 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant acte sous seing privé en date du 14 janvier 2010 à effet du 15 janvier 2010 intitulé bail commercial, M. Y... a consenti à M. X..., architecte Dplg, un bail portant sur des locaux à usage d'atelier, show-room commercial d'architecture, de design et d'architecture d'intérieur, situés [...] dans le 10 ème arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 65 952 euros en principal. / [
] Sur l'exception d'inexécution : sur le fond, l'appelant ne conteste pas qu'il ne paye plus ses loyers mais excipe de l'inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance et d'entretien pour justifier les impayés de loyers reprochés par la partie adverse et solliciter l'annulation du commandement de payer du 29 mars 2012 et le remboursement des travaux qu'il a engagés ; / M. X... soutient à cet effet qu'en dépit des travaux d'aménagement entrepris dans les lieux loués, le local s'est avéré impropre à sa destination contractuelle en raison des non-conformités et vices cachés qui auraient été révélés en cours de bail, faute pour le bailleur d'avoir effectué les diagnostics légaux, que M. Y... s'est refusé à exécuter ses obligations en rejetant de mauvaise foi les propositions de remise aux normes des installations électriques et de plomberie qui lui incombaient et en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et qu'il était donc fondé à réduire le montant de son loyer de 33 %, la remise aux normes de l'installation électrique qu'il a réalisée à ses frais attestant de la vétusté de l'installation antérieure ; il estime donc que le bailleur ne saurait se prévaloir de l'inexécution de ses obligations et de la réalisation de la mise en conformité des locaux par leur locataire pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail dans la mesure où les travaux entrepris étaient indispensables à l'usage des lieux ; / Les intimés réfutent à l'inverse tout défaut de délivrance et d'entretien des locaux, et sollicitent en conséquence la confirmation du jugement entrepris de ce chef ; / Ceci étant exposé, l'exception d'inexécution invoquée par l'appelant en application de l'article 1184 du code civil nécessite de la part de celui qui l'invoque qu'il rapporte la preuve d'une inexécution telle de la part du bailleur qu'elle rende impossible l'utilisation des lieux ; / il est en effet constant que l'inexécution par l'une des parties de certains de ses engagements n'affranchit pas nécessairement l'autre partie de toutes ses obligations, car il doit être apprécié d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat ; / en d'autres termes, il doit être apprécié si les vices et manquements du bailleur à son obligation de délivrance tels qu'invoqués par M. X... constituaient un manquement suffisamment grave pour affranchir ce dernier de son obligation de payer les loyers imposée par l'article 1728 du code civil parce qu'ils l'auraient empêché de jouir des lieux loués ; / les éléments précédemment rappelés démontrent que jusqu'à ce que des loyers et charges impayés lui soient réclamés par le commandement du 29 mars 2012, M. X... n'avait jamais invoqué le non-respect par M. Y... de ses obligations de délivrance, d'entretien des locaux loués pour permettre un usage conforme à la destination du bail, de garantie des vices cachés et de travaux dus à la vétusté ; / il est constant qu'aux termes du bail le locataire, dont il doit être rappelé qu'il exerce en qualité d'architecte depuis 30 ans, est réputé avoir pris " les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, et tel qu'il résulte, le cas échéant, de l'état des lieux contradictoire entre les parties et joint en annexe au présent bail " ; / l'appelant invoque tout d'abord le refus de mise aux normes de l'installation électrique vétuste par le bailleur qui serait constitutive d'un premier manquement à son obligation de délivrance ; / or si le locataire établit sur la base du document remis par la société Btp consultant du 30 juillet 2012 qu'il a fait remettre l'électricité aux normes en vigueur, et si les constats d'huissier des 7 mai et 10 juillet 2012 qu'il produit comportent bien des photographies montrant des tableaux électriques neufs, outre qu'il n'est pas établi que l'installation préexistante ne respectait pas les normes obligatoires de l'époque ou aurait été vétuste mais le preneur ne peut prétendre avoir effectué les travaux aux lieu et place du bailleur sans l'avoir mis en demeure ; / M. X... invoque en deuxième lieu une non-conformité des bureaux en matière d'issue donnant sur la rue et de non-stabilité des planchers ; / or il n'est pas contesté que les locaux litigieux ont été loués à usage de bureaux pendant de nombreuses années par le cabinet d'assurances Boniface qui employait 35 salariés et que le locataire échoue à invoquer utilement quelle norme obligatoire applicable à la charge ou à la stabilité des planchers empêchaient la location de locaux dépendant d'un immeuble construit il y a un siècle pour un usage de bureaux d'architecte, lesquels n'ont pas par nature vocation à recevoir des machines de poids, la norme NF P 06-001 qu'il invoque dans ses dernières écritures n'étant pas obligatoire et ne s'appliquant qu'aux charges d'exploitation des bâtiments exprimés en daN/m² pour les bureaux 150 daN/m², ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; / M. X... n'établit pas davantage en quoi il y aurait manquement à une réglementation relative à la sécurité et à l'incendie dès lors que les locaux ne sont pas soumis à des réglementations particulières comme celles existant pour des salles de spectacle ou autres lieux destinées à accueillir du public, les seules normes obligatoires qui pèsent d'ailleurs sur l'occupant des lieux, en l'espèce le locataire, tenant à la présence d'extincteurs ; c'est donc vainement que l'appelant invoque dans ses dernières écritures l'arrêté du 18 novembre 1987 modifié applicable aux établissements du type T salles d'expositions dans lesquels l'effectif du public accueilli est supérieur à 100 personnes par étage, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce ; / il s'en infère que pas plus qu'en première instance, le locataire n'établit en cause d'appel le manquement du bailleur à son obligation de délivrance susceptible de l'affranchir, en invoquant l'exception d'inexécution, de son obligation de paiement des loyers ; / sur les travaux : M. X... soutient qu'il a dû entreprendre des travaux indispensables d'aménagement dans les locaux loués, le local s'étant avéré impropre à sa destination contractuelle et en sollicite dès lors le remboursement par M. Y... ; / ces travaux auraient notamment été rendus nécessaires par la non-conformité de la dimension du palier de l'escalier donnant sur rue empêchant l'accès direct au show-room depuis la vitrine sur rue, la démolition nécessaire pour des raisons de sécurité d'une échelle et d'un monte-charge hors d'usage, l'état vétuste des sols dissimulé sous une moquette de surface, une zone de plancher le long de la vitrine devant être changée car pas assez épaisse au regard de la charge d'exploitation ou encore l'armoire électrique hors norme ; / or, outre le fait que l'appelant ne démontre pas en quoi ces travaux auraient été rendus indispensables pour pouvoir exercer son activité dans les locaux, étant souligné que la cour a confirmé le jugement en ce qu'il a retenu que le bailleur n'a pas failli à son obligation de délivrance, il y a lieu aussi de constater, comme l'ont justement retenu les premiers juges, que M. X... a entrepris ces travaux, consistant notamment en démolition de cloisons, comme en attestent ses propres déclarations aux huissiers qu'il a mandatés, alors que le bail stipulait en sa clause " travaux transformations " figurant en page 5 du bail, que " le preneur s'engage à ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire " et qu'il ne conteste pas qu'il a passé outre cette autorisation ; / il s'ensuit que le jugement mérite confirmation en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 89 536, 05 euros au titre des remboursements de travaux ; / sur la dette locative et l'acquisition de la clause résolutoire : il n'est pas contesté par l'appelant qu'un mois après le commandement du 29 mars 2012 qui lui avait été délivré par le bailleur, visant clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme principale de 10 492, 89 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mars 2012, les causes du commandement n'ont pas été apurées ; / il est d'ailleurs constant que M. X... a totalement cessé de s'acquitter du loyer à compter du mois de novembre 2013 ; / le jugement mérite dès lors confirmation en ce qu'il a retenu que la somme réclamée étant justifiée et le locataire n'étant pas fondé en son exception d'inexécution, la demande de nullité du commandement devait être rejetée et qu'il y avait lieu de constater acquise la clause résolutoire depuis le 29 avril 2012, le bail étant résilié de plein droit avec toutes les conséquences de droit retenue par les premiers juges, M. X... étant depuis lors occupant sans droit ni titre et redevable d'une indemnité d'occupation devant être fixée au montant du loyer contractuel outres charges, taxes et accessoires tels qu'indiqués au décompte arrêté au 26 mai 2014 produit au débat et à compter du 1er juin 2014 la somme mensuelle forfaitaire de 7 526 euros au titre du loyer, charges, taxes et accessoires ; / les intimés ont donc vocation à voir confirmer cette indemnité d'occupation et demandent en cause d'appel une actualisation des loyers et indemnités dues ; / ils établissent qu'en raison de la réduction unilatérale opérée par le locataire sur le loyer, puis de la cessation complète depuis le 19 novembre 2013 de ses paiements de loyers, la dette locative s'est aggravée ; / le tribunal a arrêté le compte des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 24 mai 2014 à la somme de 174 247 euros non contestée en son quantum par l'appelant et l'a condamné à payer une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire de 7 526 euros à compter du 1er juin 2014 et jusqu'à libération définitive des lieux par la remise des clés ; / il n'est pas contesté que l'expulsion de M. X... est intervenue le 16 juin 2016 et les intimés établissent que la dette locative s'élève désormais, arrêtée au 16 juin 2016, compte tenu des procédures de saisies mises en oeuvre à : - 174 247 euros au titre de la reprise du compte au 26 mai 2014 ; - outre des indemnités d'occupation de 7 526 euros par mois du 1er juin 2014 au 31 décembre 2014, soit 7 x 7 526 euros pour l'année 2014, 5, 5 x 7 526 euros pour l'année 2016, aucune somme n'étant réclamée pour l'année 2015, soit 94 075 euros et donc un total de 174 247 + 94 075 euros = 268 322 euros. / M. X... doit donc être condamné au paiement de cette somme de 268 322 euros correspondant à une perte de trois ans de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2012, date de l'assignation » (cf., arrêt attaqué, p. 5 à 8) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il ressort des contrats de bail commercial produits en date des 28 septembre 1998 et 28 avril 1993 qu'avant le bail en cause, les locaux ont pu être loués plusieurs années à l'usage de bureau à une société d'experts en assurance. / M. D. X..., architecte, n'a pas émis de réserves lors de son entrée dans les lieux en 2010, déclarant dans le contrat de bail, les " prendre en l'état ". Ses premières réclamations sont survenues en 2012. / Il fait valoir qu'en procédant aux travaux de " remise en état de fraîcheur " des locaux, il a découvert la non-conformité de la dimension du palier donnant sur rue empêchant l'accès au show-room depuis la vitrine, le non-respect des normes de dimension en matière d'issue de secours et le défaut de stabilité. Il fait d'autres reproches aux locaux, notamment le mauvais état des sols, l'installation électrique hors normes, le non-conformité à la réglementation incendie, l'absence de diagnostics techniques
/ Pour soutenir que les locaux présentaient des défauts de conformité et présentaient des vices cachés, M. D. X... se prévaut des échanges de correspondances entre les parties, des deux constats d'huissier qu'il a fait établir les 7 mai 2012 et 10 juillet 2012 et des justificatifs relatifs aux travaux qu'il a fait effectuer. / Le 3 mai 2012, M. X... adressait une lettre à son bailleur, se plaignant du fait que son mandataire n'avait pas tenu compte de ses courriers émis depuis mars 2012. Il écrivait que " le rez-de-chaussée haut et le rez-de-chaussée bas du local sont immobilisés suite aux travaux de sondage de février 2012 que j'ai dû effectuer suite à la découverte que plusieurs zones de planchers n'étaient pas conformes en charge d'exploitation et du fait de l'absence d'issue de secours de la zone rez-de-chaussée bas ". Ce courrier rappelait qu'avait été adressé au bailleur un projet chiffré afin de rendre exploitable la zone rez-de-chaussée haut et bas, resté sans réponse et indiquait qu'" afin de mettre fin à cette situation absurde sur le plan économique pour les deux parties, j'ai décidé de démarrer les travaux afin de pouvoir rendre les lieux propres à l'exploitation le 1er juillet 2012 ". Ce courrier indiquait que le locataire continuerait à verser la somme mensuelle de 2 511 euros ttc correspondant à 33 % du loyer, soit l'usage du premier étage ; que les 67 % du montant du loyer correspondant à l'usage du rez-de-chaussée bas et rez-de-chaussée haut étaient gelés depuis le 1er février du fait des travaux nécessaires et le resteraient jusqu'au 30 juin 2012, que " concernant le financement des travaux incombant au propriétaire, ils seront valorisés de la façon suivante : 1° purges et démolitions : 21 000 euros ht ; 2° création d'un escalier de secours vers la vitrine sur rue, garde corps et sécurisation de la vitrine et travaux induits : 15 000 euros ht, soit un total de 36 000 euros ht qui viendra en déduction des 23 085 euros ht correspondant au décalage des loyers du début d'année (
) ". / Par courrier en date du 4 juin 2012, le mandataire du bailleur manifestait son désaccord à la réalisation des travaux par son locataire et lui rappelait les interdictions du bail sur ce point. / M. X... a fait établir deux constats d'huissier les 7 mai 2012, et 10 juillet 2012, dont il se prévaut pour soutenir que son bailleur a manqué à ses obligations. Il apparaît cependant immédiatement à la lecture de ces actes que les huissiers ont essentiellement repris les doléances de M. X... et précisé les travaux que celui-ci leur a indiqué avoir réalisé mais qu'ils ont fait peu de constatations caractérisant les défauts de conformité reprochés aux locaux. / Pour ce concerne l'état du plancher et l'état prétendument très dégradé " des sols dissimulés sous une moquette de surface ", dès lors que le preneur a visité les locaux, les a pris dans l'état où ils se trouvaient, s'agissant de locaux anciens, et qu'il a bénéficié d'une franchise de loyer pour procéder aux travaux de rafraîchissement, aucun reproche ne peut être fait au bailleur si le locataire a ensuite considéré nécessaire de remplacer les revêtements et de faire un ragréage pour installer un revêtement neuf. / M. D. X... fait valoir qu'il a mis à neuf l'installation électrique et informatique et produit un rapport de la Sté Brp consultant en date du 30 juillet 2012 selon lequel le locataire aurait fait refaire les installations électriques selon les normes en vigueur. Ce document démontre que l'installation refaite par M. D. X... respecte les nouvelles normes mais ne démontre pas que l'installation antérieure ne respectait pas la réglementation applicable aux locaux en cause. De même, la circonstance que lors des constats du 7 mai 2012 et 10 juillet 2012, le défendeur ait déclaré à l'huissier avoir installé des tableaux électriques ainsi que réalisé les irrigations électriques et informatiques et que l'huissier ait constaté et photographié les tableaux et circuits électriques neufs ne constitue pas non plus la preuve que l'installation préexistante ne respectait pas les normes obligatoires ou aurait été vétuste. / Pour ce qui concerne le palier donnant accès au sous-sol directement sur la rue, M. D. X... s'est contenté d'indiquer à l'huissier lors du 1er constat que ses dimensions ne seraient pas conformes et lors du second constat, qu'il a effectué des travaux afin que ses dimensions soient réglementaires et qu'il serve d'issue de secours du rez-de-chaussée bas. Des photographies sont jointes à ces constats. Cependant aucune mesure n'est donnée du palier litigieux et il n'est pas démontré en quoi il ne serait pas conforme aux normes applicables. Au surplus, la démonstration n'est pas faite que M. D. X..., architecte qui a pris les locaux en l'état, n'aurait pas été en mesure de voir lors de la conclusion du bail que ce palier ne lui convenait pas. / De même, M. D. X... s'est contenté d'affirmer aux huissiers que l'escalier reliant les niveaux hauts et bas du rez-de-chaussée serait hors normes, le contraignant à le remplacer. La démonstration n'est pas faite d'un défaut de conformité de cet escalier. / M. D. X... a affirmé à l'huissier lors du premier constat que le prolongement du plancher du niveau haut jusqu'à la fenêtre sur rue composé de pavés de verre ne serait pas conforme car ne supporterait pas la charge standard. Lors du second constat, il a fait observer à l'huissier le remplacement de ce plancher. Il ne rapporte cependant pas la preuve que le plancher initial ne convenait pas, ses déclarations à l'huissier et les photographies réalisées étant insuffisantes à apporter cette preuve. / De même, l'affirmation faite par M. D. X... à l'huissier selon laquelle la vitrine sur rue ne répondrait pas aux normes de sécurité n'est pas démontrée. / M. D. X... reproche à son bailleur la présence d'un monte-charge qu'il a découvert lors de la démolition d'un encoffrement ainsi que la présence d'une échelle de meunier. Le premier constat d'huissier permet de constater ce monte-charge. Toutefois, M. D. X... ne démontre pas que la démolition de cet encoffrement était nécessaire pour les travaux de rafraîchissement des locaux ni en quoi la présence de monte-charge nuirait à la jouissance des lieux. / Il ne démontre pas que la présence d'une échelle de meunier et d'un monte-charge hors d'usage nécessiteraient un coût de démolition spécifique du fait de leur dangerosité et constituent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. / De même, la découverte d'un coffre -fort et de poutres métalliques sous l'escalier principal, après la démolition de cloison non autorisée, ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. / Concernant les manquements aux règles de sécurité incendie, le rapport de la sous-direction de la sécurité publique de la préfecture de police adressé le 29 janvier 2013 à M. D. X... relève des anomalies, s'agissant d'un établissement de 5ème catégorie de type T susceptible de recevoir simultanément un effectif théorique de 24 personnes (absence de plan et de consigne de sécurité, blocs autonomes d'éclairage de secours insuffisants et ne fonctionnant pas, absence de maintenance des extincteurs et de l'éclairage de sécurité, absence de ferme-porte sur les portes communiquant avec les parties communes). / Les locaux sont désignés dans le bail comme étant à usage de bureau et ont été acceptés tels que désignés et dans l'état où ils se trouvent. Dès lors, il incombait au locataire, autorisé à l'utiliser à destination de show room, de prendre lui-même les mesures de sécurité destinées aux immeubles recevant du public. Au demeurant, les anomalies relevées nécessitent des interventions mineures portant essentiellement sur la maintenance des dispositifs de sécurité. / M. D. X... fait valoir que si ce rapport ne relève que des anomalies mineures c'est parce qu'il est intervenu après la réalisation de travaux par lui. Cependant, il ne rapporte pas la preuve des infractions de sécurité incendie imputables au bailleur auxquelles il a dû remédier. / M. D. X... ayant observé que M. J.-C. Y... n'avait pas fait réaliser les diagnostics obligatoires visés dans le contrat de bail, ce dernier a fait le nécessaire. / Ainsi, le rapport de visite des parties communes de l'immeuble et des parties privatives en cause établi le 15 mars 2001 par la Sté Diagnostiv environnement prévention révèle l'absence de fibre d'amiante dans tous les matériaux recensés. Par ailleurs, ce rapport ne constate " aucune trace apparente d'infestation par les termites au jour du diagnostic ". Les déclarations de M. D. X... à l'huissier selon lesquelles il y aurait une présence possible d'amiante et les normes anti-termites ne seraient pas respectées, sont donc erronées. / Le manquement du bailleur à la réalisation des diagnostics dès la conclusion du bail n'était pas de nature à réduire la jouissance des lieux loués, et ce, d'autant moins que les rapports effectués révèlent l'absence de dangerosité des locaux. / Il ressort de l'ensemble de ces éléments que M. D. X... ne rapporte ni la preuve de vices cachés dans les locaux ni la preuve que ceux-ci n'auraient pas correspondu à leur usage d'" atelier et show room commercial d'architecture, de design et d'architecture intérieure ". / Il n'y a donc pas eu manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ni préjudice en résultant, la circonstance que les locaux n'aient pu être exploités durant les travaux que le preneur a choisi d'effectuer ne pouvant être imputée au bailleur. / M. D. X... n'était, par conséquent, pas fondé à suspendre partiellement le règlement du loyer en se fondant sur l'exception d'inexécution. L'intégralité du loyer était exigible. / Selon les articles 1142 et 1144 du code civil, toute obligation de faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur, " le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ". Il s'en déduit qu'en l'absence de décision de justice autorisant le preneur à faire exécuter des travaux incombant au bailleur, le preneur ne peut pas demander le remboursement de travaux qu'il a exécutés dans les lieux loués sans autorisation. / En outre, en l'espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s'est engagé à " ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons,
, sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire (
) ". / En réponse à la lettre du 3 mai 2012 dans laquelle M. D. X... écrivait : "
J'ai décidé de démarrer les travaux afin de pouvoir rendre les lieux propres à l'exploitation le 1er juillet 2012 ", le mandataire du bailleur répondait le 4 juin 2013 qu'il s'opposait à la réalisation de ces travaux et que le locataire se devait de respecter la clause " travaux-transformations " en page 5 du bail aux termes de laquelle le " le preneur est tenu de ne faire aucun changement, démolition, percement de mur ou cloisons,
sans le consentement préalable et exprès du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l'immeuble et sous la direction de l'architecte du bailleur, le tout aux frais du preneur ". / Or, il ressort des éléments du dossier et en particulier des déclarations faites par M. D. X... aux huissiers, qu'il a procédé à différents travaux requérant l'autorisation du bailleur, notamment à des démolitions de cloisons. / C'est donc à tort, en contravention des dispositions de l'article 1144 du code civil et des clauses du bail précitées, que M. D. X... a réalisé des travaux de sa propre initiative et contre l'opposition formelle de son bailleur. Au surplus, les justificatifs des frais de travaux engagés par lui ne constituent pas la preuve de la nécessité d'effectuer ces travaux pour rendre les locaux conformes à leur destination. / M. X... n'est donc pas fondé à solliciter le remboursement des travaux qu'il a fait réaliser dans les locaux ni à opérer une compensation entre le coût de ces travaux et les loyers qu'il doit. / Il convient en conséquence de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 89 536, 05 euros. / Le 29 mars 2012, M. J-C. Y... a fait délivrer à M. D. X... un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme principale de 10 492, 89 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mars 2012, en ce non compris le solde débiteur du 20 janvier 2012 reporté amiablement de 27 609, 53 euros. / La somme réclamée est justifiée, M. D. X... n'étant pas fondé en son exception d'inexécution. La demande tendant à voir déclarer nul le commandement du 29 mars 2012 sera donc rejetée. / Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la dette ayant au contraire augmenté. / Dès lors, la clause résolutoire est acquise depuis le 29 avril 2012 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Compte tenu de l'augmentation constante de la dette et du défaut d'exécution de la condamnation en paiement résultant de l'ordonnance du juge de la mise en état malgré les différentes procédures de saisies diligentées par le bailleur, au surplus, du contexte très conflictuel opposant les parties sur différents points notamment les travaux non autorisés, la mise à disposition du show-room pour des événements créant des nuisances sonores ayant suscité des réclamations et pétitions du voisinage, il n'y a pas lieu d'accorder des délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire. / [
] L'expulsion de M. D. X... et de tout occupant de son chef sera ordonnée sous astreinte en cas de non restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du présent jugement et passé ce délai. / L'indemnité mensuelle d'occupation due par M. D. X... depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires tel que fixé dans le décompte produit arrêté au 26 mai 2014 et à compter du 1er juin 2014, à la somme mensuelle forfaitaire de 7 526 euros au titre du loyer, charges, taxes et accessoires, comme sollicité par le bailleur » (cf., jugement entrepris, p. 6 à 11) ;

ALORS QUE, de première part, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur une chose conforme à la destination prévue par le bail, de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; qu'en énonçant, par conséquent, pour statuer comme elle l'a fait, que M. Denis X... n'avait pas apporté la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les dispositions de l'article 1315, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause, et des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de deuxième part, le bailleur est obligé, pendant toute la durée du bail, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur une chose conforme à la destination prévue par le bail, et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en énonçant, par conséquent, pour statuer comme elle l'a fait, que, jusqu'à ce que des loyers et charges impayés lui soient réclamés par le commandement de payer du 29 mars 2012, M. Denis X... n'avait jamais invoqué le non-respect par M. Jean-Claude Y... de ses obligations de délivrance, d'entretien des locaux loués pour permettre un usage conforme à la destination du bail, de garantie des vices cachés et de travaux dus à la vétusté, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de troisième part, les clauses du contrat de bail, et, notamment, la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, ne déchargent pas le bailleur de son obligation de délivrance et de son obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée ; qu'en énonçant, par conséquent, pour statuer comme elle l'a fait, qu'aux termes du bail, le locataire, qui exerçait en qualité d'architecte depuis 30 ans, était réputé avoir pris « les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, et tel qu'il résulte, le cas échéant, de l'état des lieux contradictoire entre les parties et joint en annexe au présent bail », la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de quatrième part, le bailleur est obligé, pendant toute la durée du bail, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur une chose conforme à la destination prévue par le bail, et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en énonçant, dès lors, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il n'était pas établi que l'installation électrique des lieux loués préexistante aux travaux qu'a fait réaliser M. Denis X... ne respectait pas les normes obligatoires de l'époque ou aurait été vétuste, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de cinquième part, en énonçant, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il n'était pas établi que l'installation électrique des lieux loués préexistante aux travaux qu'a fait réaliser M. Denis X... ne respectait pas les normes obligatoires de l'époque ou aurait été vétuste, quand elle relevait que M. Denis X... avait établi, sur la base du document remis par la société Btp consultant du 30 juillet 2012 qu'il avait fait remettre l'électricité aux normes en vigueur et, donc, que l'installation électrique des lieux loués préexistante aux travaux qu'a fait réaliser M. Denis X... ne respectait pas les normes en vigueur, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé, par suite, les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, de sixième part, le bailleur est obligé, pendant toute la durée du bail, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, ni d'une mise en demeure d'exécuter son obligation adressée au bailleur par le preneur, de délivrer au preneur une chose conforme à la destination prévue par le bail ; qu'en énonçant, par conséquent, pour statuer comme elle l'a fait, que le preneur ne pouvait prétendre avoir effectué les travaux de mise en conformité de l'installation électrique aux lieu et place du bailleur sans l'avoir mis en demeure, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de septième part, constituent des établissements recevant du public, soumis en conséquence aux règles de sécurité posées par les dispositions des articles L. 123-1 et R. 123-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ainsi que par les arrêtés prévus par ces dispositions, tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non ; qu'en énonçant, dès lors, pour considérer que M. Denis X... n'établissait pas en quoi il y aurait eu manquement du bailleur à une réglementation relative à la sécurité et à l'incendie et pour statuer en conséquence comme elle l'a fait, que les locaux loués n'étaient pas soumis à des réglementations particulières comme celles existant pour les salles de spectacle ou autres lieux destinés à accueillir du public et que les seules normes obligatoires applicables aux lieux loués tenaient à la présence d'extincteurs, qui devaient être vérifiés annuellement, et de plan des lieux permettant de définir notamment les issues propices à l'évacuation des lieux, quand elle relevait qu'aux termes du bail commercial en date du 14 janvier 2010 conclu entre les parties, les lieux loués avaient notamment pour destination de servir de show-room commercial d'architecture et, partant, que les lieux loués constituaient un établissement recevant du public, soumis en conséquence aux règles de sécurité posées par les dispositions des articles L. 123-1 et R. 123-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ainsi que par les arrêtés prévus par ces dispositions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions des articles L. 123-1 et R. 123-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

ALORS QUE, de huitième part, le bailleur est obligé, pendant toute la durée du bail, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, ni d'une mise en demeure d'exécuter son obligation adressée au bailleur par le preneur, de délivrer au preneur une chose conforme à la destination prévue par le bail ; que manque à son obligation de délivrance le bailleur qui délivre au preneur une chose qui ne respecte pas les règles de sécurité qui lui sont applicables ; que les clauses du contrat de bail, et, notamment, la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent, ne déchargent pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en énonçant, par conséquent, que les seules normes obligatoires applicables aux lieux loués pesaient sur l'occupant des lieux, en l'espèce, le locataire, et que les lieux loués étaient désignés dans le bail comme étant à usage de bureau et avaient été acceptés tels que désignés et dans l'état où ils se trouvaient et que, dès lors, il incombait au locataire, autorisé à l'utiliser à destination de show-room, de prendre lui-même les mesures de sécurité destinées aux immeubles recevant du public, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de neuvième part, le bailleur est obligé, pendant toute la durée du bail, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur une chose conforme à la destination prévue par le bail, et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en énonçant, dès lors, pour statuer comme elle l'a fait, après avoir relevé que des anomalies des lieux loués aux règles de sécurité avaient été relevées par un rapport de la sous-direction de la sécurité du public de la préfecture de police adressé le 29 janvier 2013 à M. Denis X..., que les anomalies relevées nécessitaient des interventions mineures portant essentiellement sur la maintenance des dispositifs de sécurité et que M. Denis X... ne rapportait pas la preuve des infractions aux règles de sécurité concernant l'incendie imputables au bailleur auxquelles il a dû remédier, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a violé les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;

ALORS QUE, de dixième part, en cas d'urgence, le bailleur doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu, même s'il n'a pas été préalablement mis en demeure de les réaliser et même si, à défaut d'accord, le preneur n'a pas obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. Denis X... de sa demande tendant à la condamnation de M. Jean-Claude Y... à lui payer la somme de 89 536, 05 euros toutes taxes comprises, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, que M. Denis X... avait fait procéder aux travaux dont il demandait le remboursement du coût sans l'autorisation du bailleur, sans constater que ces travaux n'étaient pas urgents, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, qui est applicable à la cause.