Cour de Cassation · civ3 — 1 février 2018

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2018




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10047 F

Pourvoi n° R 16-17.167







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Michel X..., domicilié [...]                             ,

contre l'arrêt rendu le 3 février 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à l'établissement Paris habitat OPH, établissement public, dont le siège est [...]                                ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;




LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de M. X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de l'établissement Paris habitat OPH ;

Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à l'établissement Paris habitat OPH la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR dit que Paris habitat-oph a satisfait à son obligation de délivrance ;

AUX MOTIFS QUE sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance, M. X... soutient que le premier juge a opéré une confusion entre la délivrance juridique des locaux et la remise des clefs, que les locaux ne sont pas propres à l'exploitation commerciale pour l'activité prévue au bail et qu'aucune clause de prise des locaux en l'état ne peut décharger le bailleur de son obligation, que si aux termes du protocole d'accord litigieux, les locaux ont bien été donnés à bail bruts de béton sur trois niveaux, le bail précise toutefois qu'ils sont loués afin d'y exercer une activité charcuterie, cave, traiteur, restaurant, que le cahier des charges architecturales prescrit divers travaux à charge du bailleur en vue de rendre les lieux propres à l'exploitation envisagée avant la remise des clefs, que ce document est visé au projet de bail n° 8 ratifié par M. X..., qu'en conséquence, les travaux sont inclus dans le champ contractuel, de même que les plans du 15 avril 2000, versés en annexe du bail, mentionnant que la surface en sous-sol sera commerciale et accessible au public pour 59 m², qu'en omettant de réaliser des travaux permettant une telle exploitation et en donnant à bail des locaux impropres à l'activité prévue, nonobstant l'indication que les travaux d'aménagement intérieurs restent à la charge du locataire, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ; qu'il ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers afin de pouvoir entreprendre des travaux dans des locaux conformes mais soutient qu'en l'état des lieux, le bail n'a pu prendre valablement effet et les loyers ne sont pas dus ;

[
] ;

que M. X... soutient que l'activité spécifique de "charcuterie cave traiteur et restaurant" telle que prévue au bail induit à la charge du bailleur certaines obligations, les locaux devant être pourvus d'installations spécifiques, indispensables à l'exercice de l'activité ; il relève à cet égard que les locaux ne disposent pas d'une installation électrique suffisante, qu'il n'existe pas de conduit de cheminée permettant l'extraction de l'air vicié, qu'il n'existe pas de pompe de relevage, que les locaux ne sont pas accessibles aux handicapés en dépit des prescriptions de la loi du 13 juillet 1991 et du décret du 26 janvier 1994 en vigueur au jour de la conclusion du bail (étant relevé que M. X... est lui-même handicapé et que l'OPAC s'était engagé à construire des locaux conformes à l'occasion de sa demande de permis) particulièrement ceux du sous-sol, que notamment l'escalier d'accès est impraticable par un handicapé, que les portes ne possèdent pas les largeurs suffisantes, que les surfaces des parkings ne sont pas, elles-mêmes, conformes ; il fait observer enfin que la superficie des locaux par rapport aux surfaces indiquées dans le protocole est inférieure de 14 ; qu'aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. Il peut toutefois, par le biais d'une clause expresse relative aux travaux à exécuter dans les lieux loués s'affranchir au moins en grande partie de son obligation à la condition que la clause soit précise ; qu'en l'espèce, le protocole d'accord signé entre les parties prévoit qu'il est donné à bail une boutique de 58 m² environ de surface utile, au rez-de-chaussée et 59 m² environ au sous-sol suivant plan annexé ; M. X... a signé ultérieurement le projet de bail intitulé projet n° 8 conforme au protocole ainsi qu'il a été définitivement jugé et qui prévoit au niveau de la désignation des lieux loués :

- un local de béton brut d'une surface de 54,50 m² environ au rez-de-chaussée, soit une surface pondérée de 54,50 m²,
- un sous-sol 1 d'une surface de 50 m² environ, soit une surface pondérée de 25m²,
- un sous-sol 2 de 6,50 m² soit une surface pondérée de 0,65 m² soit une surface totale de 111 m² et une surface pondérée de 80,15 m² (conforme à la surface retenue par la cour d'appel dans son arrêt du 6 février 2007) ; que le bail dispose en outre que le preneur devra avoir soumis au bailleur les plans d'aménagement et le descriptif des travaux en ce qui concerne les revêtements de sols, devantures de boutiques et installations diverses ; que le bail précise encore dans les conditions générales que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ; que le cahier des charges architecturales qui s'inscrit dans le champ du contrat passé entre les parties pour avoir été joint au projet de bail n°8 signé par le preneur, définit les caractéristiques des lieux et les équipements techniques, prévoit notamment que les locaux du rez-de-chaussée sont accessibles par la rue, que la façade est à la charge du preneur, que l'usage de la cour est interdit au preneur qui fera son affaire du stockage de ses ordures et de leur évacuation, que le sous-sol est accessible par un escalier privatif de l'immeuble constituant une issue de secours, strictement interdite au public en période normale et à tout professionnel, que les sols et murs sont livrés bruts de béton ; qu'il énumère les équipements du sous-sol qui sont constitués de l'arrivée bouchonnée d'eau froide, l'attente bouchonnée des évacuations des eaux usées et eaux vannes, étant précisé qu'un bac à graisse à charge du preneur devra être interposé avant raccordement sur l'attente d'eaux usées, dans l'hypothèse d'un commerce alimentaire et d'un restaurant, une attente de gaz, un carneau privatif sur toute la hauteur jusqu'au toit avec tubage avant tout début d'exploitation à la charge du preneur, les extracteurs et fluides ne pouvant être implantés que dans l'emprise de la surface commerciale ; qu'il se déduit de ce projet de bail signé du preneur, conforme au protocole d'accord complété par le cahier des charges valant bail, que le bailleur ne s'est obligé à livrer que des locaux nus, bruts de béton, sans aménagement particulier, le preneur devant faire son affaire de l'aménagement des locaux de nature à les rendre conformes, notamment par raccordement avec les entrées bouchonnées des divers réseaux dont dispose l'immeuble ; qu'il apparaît que M. X... a dans un premier temps, en conformité avec ces dispositions, déposé une demande de travaux concernant la vitrine, que celle-ci a reçu l'approbation des services d'urbanisme de la ville de Paris ; qu'il a donné mission à un cabinet d'architecture PS&T et associés pour procéder aux divers aménagements indispensables à l'activité prévue au bail et que ce cabinet a été en relation avec le bailleur pour procéder aux aménagements nécessaires à l'exploitation commerciale des lieux mais ne lui a cependant pas fourni de devis descriptif des travaux, que la bailleresse produit un courrier du 6 octobre 2009 adressé au cabinet d'architecture choisi par M. X... indiquant que les ventilations seront validées après présentation des plans, qu'il existe un boîtier EDF à l'entrée de l'immeuble et que les locaux seront alimentés en courant électrique 42KW conformément à la demande de M. X... ; que des discussions étaient alors en cours pour l'installation d'une VMC dans les locaux, le cabinet d'architecture prévoyant un passage dans le carneau jusqu'en toiture pour permettre l'extraction de l'air vicié ; que le bailleur n'étant tenu qu'à la fourniture du courant électrique, le choix de la puissance appartient au preneur qui ne peut faire aucun grief au bailleur concernant la conformité ou non de l'installation intérieure ; que le bail n'indique pas par ailleurs l'affectation précise des locaux en sous-sol et M. X... ne précise pas davantage que le sous-sol devrait être accessible à la clientèle ; dans ces conditions, leur seul accès étant un escalier de secours inaccessible en temps normal au public et aux professionnels, le preneur devait prévoir un accès direct pour lui-même et son personnel, depuis la boutique jusqu'au moins au premier sous-sol, à partir de la trémie réalisée par le bailleur, accès dont les caractéristiques étaient à définir avec le bailleur mais dont la mise en oeuvre lui incombait comme les autres travaux d'aménagement incluant les sanitaires et la pompe de relevage, le réseau d'évacuation des eaux vannes et des eaux usées étant présents et en attente de raccordement ; que M. X... échoue ainsi à démontrer que le bailleur qui a accepter de réaliser la trémie dans le plancher pour permettre l'accès au sous-sol s'est opposé à des sanitaires conformes ou encore de portes de séparation respectant les normes d'accès aux handicapés et ne lui aurait pas communiqué les informations nécessaires à l'exécution des travaux d'aménagement en général, étant observé que le bailleur indique sans être sérieusement démenti que les premières demandes concernant les plans de fluides lui ont été adressées en 2009 ; que la restriction d'accès au seul escalier de l'immeuble conduisant au sous-sol et le fait qu'il ne soit pas accessible aux handicapés n'intéresse pas en conséquence les rapports entre d'une part l'Office public Paris habitat ès-qualités de bailleur et d'autre part le preneur, lequel a ainsi la charge de prévoir pour lui-même et ses salariés une sortie conforme des locaux commerciaux depuis le sous-sol ; qu'enfin la surface utile telle que prévue au bail est strictement conforme à celle indiquée dans le protocole d'accord valant bail ; qu'il s'ensuit que le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance, que le seul retard mis dans l'aménagement des locaux et partant leur exploitation incombe à M. X... ainsi qu'il a été à bon droit jugé de sorte qu'il sera débouté de ses demandes en exécution de travaux à la charge du bailleur, aucune expertise n'étant nécessaire ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Michel X... indique qu'il ne conteste pas la non-exploitation du local commercial, mais il soutient que ces locaux sont inexploitables en l'état et que les travaux d'aménagement nécessaires à leur exploitation ne peuvent actuellement être réalisés du fait de l'absence de remise de certains documents et de certaines informations par PARIS HABITAT-OPH ; que M. X... soutient que PARIS HABITAT-OPH s'était engagé à lui livrer des locaux après les travaux suivants : installation électrique, des sanitaires aux 1er et 2ème sous-sols ; un compteur 42kVa ; accès à la pompe de relevage des eaux usés du commerce sis au 2ème sous-sol ; une boîte aux lettres pour le commerce ; la capacité nécessaire des locaux au renouvellement de l'air dans les locaux pour les activités concernées ; qu'il fait valoir qu'il ne s'agissait pas d'un quelconque local brut de décoffrage mais de la livraison d'une boutique conformément aux engagements des parties sans non-conformité majeure qui ne permettent plus l'exploitation des locaux pour les activités autorisées. Enfin, M. X... soutient que PARIS HABITAT-OPH n'a pas respecté son obligation de livrer un local accessible aux handicapés ; que PARIS HABITAT -OPH soutient que le bail dispose que les locaux ont été loués "brut de béton", qu'il a satisfait à cette obligation, ce qui le dispense d'effectuer les travaux réclamés par le preneur ; qu'il est constant que l'obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil n'a pas un caractère d'ordre public et il peut y être dérogé par clause contractuelle. Dès lors, il est licite de stipuler dans un bail commercial que les travaux nécessaires à l'adaptation des lieux à leur destination doivent être exécutés par le preneur ; que le bail stipule à l'article DÉSIGNATION, qu'il s'agit d'« Un local BRUT DE BETON portant le numéro 147808 d'une surface de (...) » ; qu'au chapitre « CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES 2°) », il est précisé que : « le PRENEUR prendra les locaux loués tels qu'ils se comportent à l'époque fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation d'aménagement, ou aucune réduction de loyer de ce chef, il devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail (...) le BAILLEUR n'assumant d'autres obligations que celles de tenir les locaux clos et couverts » ; que selon le bail le local doit être aménagé en boutique pour une destination de « charcuterie - cave - traiteur - restaurant » ; que l'acte stipule que « le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité » ; et qu'au chapitre « Charges et conditions générales » 8°) que : « le preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l'hygiène, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection de l'environnement ; et supportera, le cas échéant, le coût de mise en conformité avec lesdits règlements, ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet. Le preneur s'engage, dans le cas de travaux d'aménagement à effectuer, à respecter la législation relative aux handicapés » ; que le seul document auquel fait référence le bail, s'agissant de la répartition de travaux à exécuter, est le cahier des charges architectural en date du 7 juin 2001 annexé au bail ; qu'il résulte de ce cahier des charges que PARIS HABITAT-OPH s'est engagé sur les points techniques suivants :

- Trémie dans le plancher ;
- Sols et murs en béton brut ;
- Arrivée bouchonnée eau froide côté parking ;
- Attente bouchonnée pour évacuation eaux usées et eaux vannes côté parking ;
- Attente gaz ;
- Cameau (NDR : au singulier) privatif toute hauteur jusqu'en toiture ;
- tubage à la charge du preneur ;
- Alimentation électrique, puissance à déterminer ;

que PARIS HABITAT-OPH soutient avoir intégralement respecté ces points ce qui est partiellement contesté par M. X..., qui soutient que PARIS HABITAT-OPH n'aurait pas fourni à ERDF l'attestation de conformité validée par le Consuel ni payé la totalité des travaux qui étaient à sa charge contractuellement pour la pose du compteur tarif jaune 42kVa ; que les lieux ne seraient en outre pas conformes aux normes électriques de constructions ainsi qu'il résulte d'un courrier adressé le 18 août 2009 par ERDF à l'OPAC de Paris ; que le tribunal observe que le bailleur n'avait à sa charge que "l'alimentation électrique" sans autre précision, la puissance n'étant même pas déterminée. Le courrier susvisé, établit seulement que « les ouvrages électriques en cave sont inaccessibles (...) et que la responsabilité de (l'OPAC) est susceptible d'être engagée en cas de sinistre ou d'aggravation d'un sinistre du fait de la non-accessibilité (aux) ouvrages d'ERDF », l'OPAC étant mis en demeure d'y remédier ; que dès lors, il n'est pas établi que PARIS HABITAT n'aurait pas fourni comme prévu « une alimentation électrique » en état de servir. Dans ces conditions, il appartient donc à M. X... et à lui seul de procéder aux travaux d'aménagement des locaux, PARIS HABITAT-OPH n'ayant d'autre obligation que de livrer le local clos et couvert outre les travaux auxquels il s'est engagé suivant le cahier des charges architecturales ; que dès lors, M. X... ne peut solliciter de PARIS HABITAT-OPH aucun aménagement supplémentaire. Il importe peu qu'il s'agisse d'une boutique, les locaux étant livrés brut de béton et le preneur s'engageant à les aménager et il y a lieu de constater que PARIS HABITAT-OPH a satisfait à son obligation de délivrance ; que c'est en vain que M. X... soutient, par ailleurs, que PARIS HABITAT-OPH devait installer dans le local une pompe de relevage, un système de ventilation, une installation électrique de 42 kvA, et des sanitaires, ces points n'étant pas prévus dans les documents contractuels qui lient les parties ; que M. X... ne saurait davantage reprocher à PARIS HABITAT-OPH de n'avoir pas respecté son obligation de délivrer des locaux accessibles aux handicapés selon les nouvelles normes applicables au plus tard le 1er janvier 2011, alors que les locaux ont été livrés en 2007, à une époque où ces règles n'étaient pas encore entrées en application, ; qu'en ce qui concerne la boîte aux lettres du commerce qui n'aurait pas été mise à disposition de M. X..., il convient de noter que courrier officiel de Maître CAPOANO, avocat de PARIS HABITAT-OPH à Maître TALON, avocat de M. X... le 15 février 2010, la clé de la boîte aux lettres a été remise au preneur. En toute hypothèse, le défaut de remise de cette clé ne saurait être considéré comme constitutif d'un défaut de délivrance des lieux ;

1°) ALORS QUE l'obligation essentielle de délivrance de la chose louée incombant au bailleur englobe l'obligation de louer des lieux conformes à leur destination contractuelle ; qu'en l'espèce, conformément au protocole du 7 juin 2001 conclu entre Paris habitat-oph et M. X..., Paris habitat-oph a consenti à ce dernier un contrat de bail commercial (projet n° 8) de neuf années portant sur des locaux sis [...]            , comprenant une boutique de 54,50 m², un premier sous-sol de 50 m² et un second sous-sol de 6,50 m², le tout étant destiné à l'exploitation d'un de fonds de commerce de « charcuterie, cave, traiteur, restaurant » et le contrat comportant en annexe des plans du 15 avril 2000 mentionnant expressément que le sous-sol était accessible aux handicapés et la surface du commerce accessible au public, ainsi qu'un cahier des charges soulignant que les locaux étaient destinés à un usage de « commerce de proximité ou d'activités accessibles au public » ; que pour estimer que Paris habitat-oph avait exécuté son obligation de délivrance malgré le caractère inaccessible du sous-sol aux personnes handicapées, la cour d'appel a déclaré que le sous-sol était accessible par un escalier privatif de l'immeuble, que le bail prévoyait que le bailleur devait livrer des locaux nus et brut de béton et sans aménagements, ceux-ci incombant au preneur, que le bail n'indiquait pas l'affectation précise des locaux en sous-sol et que M. X... ne précisait pas que le sous-sol devrait être accessible à la clientèle, que le preneur devait prévoir un accès direct pour lui-même et son personnel, depuis la boutique jusqu'au moins au premier sous-sol, à partir de la trémie réalisée par le bailleur, dont la mise en oeuvre lui incombait, et que la restriction d'accès au seul escalier de l'immeuble conduisant au sous-sol et le fait qu'il ne soit pas accessible aux handicapés n'intéressait pas les rapports entre le bailleur et M. X... qui devait lui-même prévoir une sortie conforme des locaux depuis le sous-sol pour lui-même et ses salariés ; qu'en statuant ainsi sans rechercher s'il ne résultait pas de la destination des lieux loués, contractuellement prévue, que les locaux commerciaux devaient être exploitables sur deux niveaux, tant au rez-de-chaussée qu'au sous-sol avec un accès au public au sous-sol, ce qui supposait qu'ils soient, sur ces différents niveaux, et de l'extérieur comme de l'intérieur, accessibles au public (clientèle et personnel), en ce compris les personnes handicapées, a fortiori en l'état de documents contractuels prévoyant cette accessibilité, et en l'état d'un engagement contracté par Paris habitat-oph, aux fins d'obtention du permis de construire, de « respecter les règles d'accessibilité et d'adaptabilité relatives aux personnes handicapées
», et si, par conséquent, Paris habitat-oph n'avait pas méconnu son obligation de délivrance en livrant un local dont le sous-sol était inaccessible aux handicapés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;

2°) ALORS de plus QUE conformément au protocole du 7 juin 2001 conclu entre Paris habitat-oph et M. X..., Paris habitat-oph a consenti à ce dernier un contrat de bail commercial (projet n° 8) de neuf années portant sur des locaux sis [...]            , comprenant une boutique de 54,50 m², un premier sous-sol de 50 m² et un second sous-sol de 6,50 m², l'ensemble des locaux étant sans restriction destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce de « charcuterie, cave, traiteur, restaurant », et le contrat comportant en annexe des plans du 15 avril 2000 mentionnant expressément que le sous-sol était accessible aux handicapés et les surfaces du commerce accessibles au public, ainsi qu'un cahier des charges soulignant que les locaux étaient destinés à un usage de « commerce de proximité ou d'activités accessibles au public » ; que dès lors, en déclarant que le bail n'indiquait pas l'affectation précise des locaux en sous-sol, et en estimant en conséquence que Paris habitat-oph n'avait pas l'obligation de délivrer des locaux permettant l'accessibilité du sous-sol aux personnes handicapées et qu'il n'avait donc pas manqué à son obligation de délivrance, cependant que le contrat de bail indiquait clairement que les locaux donnés à bail en vue de l'exploitation commerciale d'un fonds de commerce de « charcuterie, cave, traiteur, restaurant » consistaient tant en un rez-de-chaussée qu'en un, et même deux, sous-sols, et que les plans y annexés prévoyaient à cet égard expressément l'accès au sous-sol par les personnes handicapées, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail et les plans y annexés, et a violé l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS en outre QUE pour considérer que le bailleur avait exécuté son obligation de délivrance, la cour d'appel a déclaré que le bail n'indiquait pas l'affectation précise des locaux en sous-sol et que M. X... ne précisait pas que le sous-sol devrait être accessible à la clientèle et qu'en l'état d'un escalier de secours inaccessible en temps normal au public et aux professionnels, le preneur devait prévoir un accès direct pour lui-même et son personnel, depuis la boutique jusqu'au moins au premier sous-sol, à partir de la trémie réalisée par le bailleur ; qu'en statuant ainsi, cependant que, dans ses conclusions d'appel (p. 3, 7, 12), se référant notamment aux plans annexés au contrat de bail, M. X... rappelait expressément que les locaux devaient être accessibles au public, et que faute de permettre l'accès des handicapés au sous-sol, en contravention avec la réglementation applicable, ils étaient donc incompatibles avec leur destination commerciale contractuellement prévue, et qu'il produisait un compte rendu de visite de l'«architecte sécurité » du 4ème arrondissement en date du 12 octobre 2010, rappelant que le premier sous-sol était un local destiné à la vente et à la restauration accessible par un escalier intérieur inexistant et qu'un «sanitaire accessible aux PMR y [était] prévu avec l'engagement du propriétaire de modifier les parties communes afin d'en permettre l'accessibilité par ces parties communes », le second sous-sol devant accueillir un sanitaire et un vestiaire pour le personnel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

4°) ALORS également QUE l'obligation essentielle de délivrance de la chose louée incombant au bailleur englobe l'obligation de louer des lieux conformes à leur destination contractuelle et que le bailleur de locaux destinés à recevoir du public manque à son obligation de délivrance, faute d'obtenir un avis favorable correspondant à un niveau de sécurité réel permettant l'ouverture des bâtiments au public ; qu'en l'espèce, M. X... contestait le respect, par le bailleur, des règles de sécurité en rapport avec la catégorie de l'immeuble destiné à recevoir du public, et produisait à cet égard un compte rendu de visite de l'« architecte sécurité » du 4ème arrondissement en date du 12 octobre 2010 relevant que « l'accès PMR en sous-sol n'[était] pas envisageable par l'extérieur (porche et cour au rez-dechaussée [
]) » et qu'« une PMR [devait] accéder à son sanitaire de l'intérieur des locaux, par un cheminement simple et court », ainsi qu'un constat d'huissier du 16 mars 2010 relevant que la porte d'accès aux sas de sécurité par les parties communes n'avait pas la dimension requise, ne faisant que 80 cm, de même que la porte d'accès à l'escalier venant des parties communes qui n'était large de 80 cm ; que dès lors, en omettant de rechercher, comme elle il y était conviée par les écritures d'appel de M. X..., si, s'agissant de locaux destinés à recevoir du public, le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en omettant de délivrer des locaux respectant des règles de sécurité pour l'évacuation du public et du personnel par les parties communes et pour l'accessibilité des locaux au public, incluant, donc, les personnes handicapées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;



5°) ALORS par ailleurs QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 15, 16), M. X... faisait valoir que la surface réelle des locaux donnés à bail commercial était inférieure à la surface contractuellement prévue, qui, selon le protocole d'accord, était de 117 m² au total, pondérée à 87,5m² et selon l'arrêt du 6 février 2007 de 111 m² pondérée à 80,15 m², puisqu'elle s'avérait en réalité de 98,5m² au total, pondérée à 72,65 m² ; que dès lors en déclarant, pour écarter la non-conformité des surfaces, et la méconnaissance, par le bailleur, de son obligation de délivrance, que la surface prévue dans le bail était strictement conforme à celle indiquée dans le protocole d'accord valant bail, sans répondre aux conclusions d'appel de M. X... dont il résultait que la surface du local qui lui avait été délivré par le bailleur était en réalité de 14 % inférieure à la surface contractuellement prévue telle que constatée par la cour d'appel dans son arrêt du 6 février 2007, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS de surcroît QUE nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que dans ses conclusions d'appel (p. 10), M. X... soulignait que Paris habitat-oph n'avait pas fait procéder, comme cela lui incombait, à l'alimentation électrique des lieux loués et que ERDF, qui avait visité les lieux loués le 3 décembre 2008, avait, dans un courrier du 21 janvier 2009 versé aux débats, souligné l'absence d'installation électrique lors de la réhabilitation de l'immeuble, en indiquant que Paris habitat-oph ne lui avait pas demandé de produire une alimentation électrique pour ce local ; que sans contester que le bailleur avait l'obligation de procéder au raccordement électrique des locaux loués, la cour d'appel a toutefois estimé que ce dernier avait rempli cette obligation, en s'appuyant à cet effet sur un courrier du 6 octobre 2009 émanant de Paris habitat-oph indiquant qu'il existait un boîtier EDF à l'entrée de l'immeuble et que les locaux étaient alimentés en courant électrique 42 KW conformément à la demande de M. X..., et en relevant, aux motifs adoptés des premiers juges, qu'il n'était pas établi que Paris habitat-oph n'avait pas fourni comme prévu une alimentation électrique en état de servir ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est exclusivement fondée sur un document émanant du bailleur lui-même pour considérer que ce dernier, sur qui pesait la charge d'établir l'exécution de son obligation de raccordement électrique, avait rapporté cette preuve, a violé l'article 1315 du code civil ;

7°) ALORS en outre QUE dans ses conclusions d'appel (p. 10), M. X... soulignait que Paris habitat-oph n'avait pas fait procéder, comme cela lui incombait, à l'alimentation électrique des lieux loués et que ERDF, qui avait visité les lieux loués le 3 décembre 2008, avait, dans un courrier du 21 janvier 2009 versé aux débats, souligné l'absence d'installation électrique lors de la réhabilitation de l'immeuble, et indiqué que Paris habitat-oph ne lui avait pas demandé de produire une alimentation électrique pour ce local ; que pour estimer que Paris habitat-oph avait rempli son obligation contractuelle de raccordement électrique des locaux loués, la cour d'appel a déclaré que le bailleur produisait un courrier du 6 octobre 2009 dans lequel il avait indiqué qu'il existait un boîtier EDF à l'entrée de l'immeuble et que les locaux étaient alimentés en courant électrique 42 KW conformément à la demande de M. X..., et, aux motifs adoptés des premiers juges, qu'il n'était pas établi que Paris habitat-oph n'avait pas fourni comme prévu une alimentation électrique en état de servir ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur le courrier de ERDF du 21 janvier 2009 produit par M. X... dans lequel ERDF mentionnait que « le promoteur a[vait] annulé la demande de raccordement de 42 KW pour le local commercial », la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

8°) ALORS enfin QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'il était certes contractuellement tenu d'exécuter un certain nombre de travaux d'aménagement (aménagement des lieux, façade rue suivant dessins de l'architecte de Paris habitat-oph, aménagement du revêtement de sol, volets roulants installation bac à graisse
), mais que la mise en oeuvre de ces travaux requérait des réponses à de nombreuses demandes de renseignements faites à Paris habitat-oph, notamment via son architecte, et demeurées sans réponse, ce qui avait fait obstacle à l'avancement des travaux lui incombant, cependant qu'il avait pour sa part effectué dans la mesure du possible les diligences à sa charge, et à cet égard notamment déposé, dès août 2007, une demande de permis de construire en vue de l'exécution de ces travaux, et adressé à l'architecte des monuments historiques, dès septembre 2007, le dossier relatif à son projet d'installation ; que dès lors, en affirmant que le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance et que le retard pris dans l'aménagement des locaux et partant leur exploitation incombait au seul M. X..., sans rechercher si ce retard ne résultait pas du comportement de Paris habitat-oph, qui, pendant des mois, avait laissé sans réponse les demandes de renseignements de M. X..., en sachant pertinemment que ce dernier ne pouvait dans ces conditions faire procéder aux travaux lui permettant d'exploiter le fonds de commerce de « charcuterie, cave, traiteur, restaurant » pour l'exploitation duquel le bail avait été conclu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR, ayant dit que Paris habitat-oph a satisfait à son obligation de délivrance, constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 janvier 2011 et ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de M. X... et de tout occupant de son chef des lieux situés [...]                           , et D'AVOIR ainsi fixé l'indemnité d'occupation irrégulière due par M. X... à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamné M. X... à payer à Paris habitat-oph la somme de 288 843,86 euros au titre des loyers, charges accessoires et indemnités d'occupation ;

AUX MOTIFS QUE sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance, M. X... soutient que le premier juge a opéré une confusion entre la délivrance juridique des locaux et la remise des clefs, que les locaux ne sont pas propres à l'exploitation commerciale pour l'activité prévue au bail et qu'aucune clause de prise des locaux en l'état ne peut décharger le bailleur de son obligation, que si aux termes du protocole d'accord litigieux, les locaux ont bien été donnés à bail bruts de béton sur trois niveaux, le bail précise toutefois qu'ils sont loués afin d'y exercer une activité charcuterie, cave, traiteur, restaurant, que le cahier des charges architecturales prescrit divers travaux à charge du bailleur en vue de rendre les lieux propres à l'exploitation envisagée avant la remise des clefs, que ce document est visé au projet de bail n° 8 ratifié par M. X..., qu'en conséquence, les travaux sont inclus dans le champ contractuel, de même que les plans du 15 avril 2000, versés en annexe du bail, mentionnant que la surface en sous-sol sera commerciale et accessible au public pour 59 m², qu'en omettant de réaliser des travaux permettant une telle exploitation et en donnant à bail des locaux impropres à l'activité prévue, nonobstant l'indication que les travaux d'aménagement intérieurs restent à la charge du locataire, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ; qu'il ne conteste pas avoir cessé de payer ses loyers afin de pouvoir entreprendre des travaux dans des locaux conformes mais soutient qu'en l'état des lieux, le bail n'a pu prendre valablement effet et les loyers ne sont pas dus ;

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que M. X... soutient que l'activité spécifique de "charcuterie cave traiteur et restaurant" telle que prévue au bail induit à la charge du bailleur certaines obligations, les locaux devant être pourvus d'installations spécifiques, indispensables à l'exercice de l'activité ; il relève à cet égard que les locaux ne disposent pas d'une installation électrique suffisante, qu'il n'existe pas de conduit de cheminée permettant l'extraction de l'air vicié, qu'il n'existe pas de pompe de relevage, que les locaux ne sont pas accessibles aux handicapés en dépit des prescriptions de la loi du 13 juillet 1991 et du décret du 26 janvier 1994 en vigueur au jour de la conclusion du bail (étant relevé que M. X... est lui-même handicapé et que l'OPAC s'était engagé à construire des locaux conformes à l'occasion de sa demande de permis) particulièrement ceux du sous-sol, que notamment l'escalier d'accès est impraticable par un handicapé, que les portes ne possèdent pas les largeurs suffisantes, que les surfaces des parkings ne sont pas, elles-mêmes, conformes ; il fait observer enfin que la superficie des locaux par rapport aux surfaces indiquées dans le protocole est inférieure de 14 ; qu'aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. Il peut toutefois, par le biais d'une clause expresse relative aux travaux à exécuter dans les lieux loués s'affranchir au moins en grande partie de son obligation à la condition que la clause soit précise ; qu'en l'espèce, le protocole d'accord signé entre les parties prévoit qu'il est donné à bail une boutique de 58m² environ de surface utile, au rez-de-chaussée et 59m² environ au sous-sol suivant plan annexé ; M. X... a signé ultérieurement le projet de bail intitulé projet n° 8 conforme au protocole ainsi qu'il a été définitivement jugé et qui prévoit au niveau de la désignation des lieux loués :

- un local de béton brut d'une surface de 54,50m² environ au rez-de-chaussée, soit une surface pondérée de 54,50 m²,
- un sous-sol 1 d'une surface de 50 m² environ, soit une surface pondérée de 25m²,
- un sous-sol 2 de 6,50 m² soit une surface pondérée de 0,65 m² soit une surface totale de 111 m² et une surface pondérée de 80,15 m² (conforme à la surface retenue par la cour d'appel dans son arrêt du 6 février 2007) ; que le bail dispose en outre que le preneur devra avoir soumis au bailleur les plans d'aménagement et le descriptif des travaux en ce qui concerne les revêtements de sols, devantures de boutiques et installations diverses ; que le bail précise encore dans les conditions générales que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité ; que le cahier des charges architecturales qui s'inscrit dans le champ du contrat passé entre les parties pour avoir été joint au projet de bail n° 8 signé par le preneur, définit les caractéristiques des lieux et les équipements techniques, prévoit notamment que les locaux du rez-de-chaussée sont accessibles par la rue, que la façade est à l charge du preneur, que l'usage de la cour est interdit au preneur qui fera son affaire du stockage de ses ordures et de leur évacuation, que le sous-sol est accessible par un escalier privatif de l'immeuble constituant une issue de secours, strictement interdite au public en période normale et à tout professionnel, que les sols et murs sont livrés bruts de béton ; qu'il énumère les équipements du sous-sol qui sont constitués de l'arrivée bouchonnée d'eau froide, l'attente bouchonnée des évacuations des eaux usées et eaux vannes, étant précisé qu'un bac à graisse à charge du preneur devra être interposé avant raccordement sur l'attente d'eaux usées, dans l'hypothèse d'un commerce alimentaire et d'un restaurant, une attente de gaz, un carneau privatif sur toute la hauteur jusqu'au toit avec tubage avant tout début d'exploitation à la charge du preneur, les extracteurs et fluides ne pouvant être implantés que dans l'emprise de la surface commerciale ; qu'il se déduit de ce projet de bail signé du preneur, conforme au protocole d'accord complété par le cahier des charges valant bail, que le bailleur ne s'est obligé à livrer que des locaux nus, bruts de béton, sans aménagement particulier, le preneur devant faire son affaire de l'aménagement des locaux de nature à les rendre conformes, notamment par raccordement avec les entrées bouchonnées des divers réseaux dont dispose l'immeuble ; qu'il apparaît que M. X... a dans un premier temps, en conformité avec ces dispositions, déposé une demande de travaux concernant la vitrine, que celle-ci a reçu l'approbation des services d'urbanisme de la ville de Paris ; qu'il a donné mission à un cabinet d'architecture PS&T et associés pour procéder aux divers aménagements indispensables à l'activité prévue au bail et que ce cabinet a été en relation avec le bailleur pour procéder aux aménagements nécessaires à l'exploitation commerciale des lieux mais ne lui a cependant pas fourni de devis descriptif des travaux, que la bailleresse produit un courrier du 6 octobre 2009 adressé au cabinet d'architecture choisi par M. X... indiquant que les ventilations seront validées après présentation des plans, qu'il existe un boîtier EDF à l'entrée de l'immeuble et que les locaux seront alimentés en courant électrique 42KW conformément à la demande de M. X... ; que des discussions étaient alors en cours pour l'installation d'une VMC dans les locaux, le cabinet d'architecture prévoyant un passage dans le carneau jusqu'en toiture pour permettre l'extraction de l'air vicié ; que le bailleur n'étant tenu qu'à la fourniture du courant électrique, le choix de la puissance appartient au preneur qui ne peut faire aucun grief au bailleur concernant la conformité ou non de l'installation intérieure ; que le bail n'indique pas par ailleurs l'affectation précise des locaux en sous-sol et M. X... ne précise pas davantage que le sous-sol devrait être accessible à la clientèle ; dans ces conditions, leur seul accès étant un escalier de secours inaccessible en temps normal au public et aux professionnels, le preneur devait prévoir un accès direct pour lui-même et son personnel, depuis la boutique jusqu'au moins au premier sous-sol, à partir de la trémie réalisée par le bailleur, accès dont les caractéristiques étaient à définir avec le bailleur mais dont la mise en oeuvre lui incombait comme les autres travaux d'aménagement incluant les sanitaires et la pompe de relevage, le réseau d'évacuation des eaux vannes et des eaux usées étant présents et en attente de raccordement ; que M. X... échoue ainsi à démontrer que le bailleur qui a accepter de réaliser la trémie dans le plancher pour permettre l'accès au sous-sol s'est opposé à des sanitaires conformes ou encore de portes de séparation respectant les normes d'accès aux handicapés et ne lui aurait pas communiqué les informations nécessaires à l'exécution des travaux d'aménagement en général, étant observé que le bailleur indique sans être sérieusement démenti que les premières demandes concernant les plans de fluides lui ont été adressées en 2009 ; que la restriction d'accès au seul escalier de l'immeuble conduisant au sous-sol et le fait qu'il ne soit pas accessible aux handicapés n'intéresse pas en conséquence les rapports entre d'une part l'Office public Paris habitat ès-qualités de bailleur et d'autre part le preneur, lequel a ainsi la charge de prévoir pour lui-même et ses salariés une sortie conforme des locaux commerciaux depuis le sous-sol ; qu'enfin la surface utile telle que prévue au bail est strictement conforme à celle indiquée dans le protocole d'accord valant bail ; qu'il s'ensuit que le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance, que le seul retard mis dans l'aménagement des locaux et partant leur exploitation incombe à M. X... ainsi qu'il a été à bon droit jugé de sorte qu'il sera débouté de ses demandes en exécution de travaux à la charge du bailleur, aucune expertise n'étant nécessaire ; que sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, l'Office public de Paris habitat demande la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le cinquième commandement de payer délivré le 3 décembre 2010 à M. X... qui n'a pas payé les causes du commandement dans le délai d'un mois prévu par la clause résolutoire rappelée dans l'acte ; que M. X... n'a aucun moyen opposant à cette contestation ; que ce faisant, il n'a pas contesté précédemment les charges qui lui ont été réclamées à maintes reprises ; que sa demande de justification est ainsi particulièrement tardive et non étayée alors que le commandement de payer du 3 décembre 2010 et les décomptes produits comportent l'indication tant des loyers que des charges, aucune contestation précise quant au caractère excessif ou injustifié desdites charges n'étant précisément formulée ; qu'il sera débouté de cette demande ainsi que de celle en restitution des sommes versées au titre des loyers et des charges et paiera à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des locaux une somme égale au montant du loyer augmenté des charges et autres accessoires ; qu'il résulte du décompte précis produit par Paris habitat que M. X... reste ainsi devoir une somme de 288 843,86 € au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtée au 11 février 2013 ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Michel X... indique qu'il ne conteste pas la non-exploitation du local commercial, mais il soutient que ces locaux sont inexploitables en l'état et que les travaux d'aménagement nécessaires à leur exploitation ne peuvent actuellement être réalisés du fait de l'absence de remise de certains documents et de certaines informations par PARIS HABITAT -OPH ; que M. X... soutient que PARIS HABITAT-OPH s'était engagé à lui livrer des locaux après les travaux suivants : installation électrique, des sanitaires aux 1er et 2ème sous-sols ; un compteur 42kVa ; accès à la pompe de relevage des eaux usés du commerce sis au 2ème sous-sol ; une boîte aux lettres pour le commerce ; la capacité nécessaire des locaux au renouvellement de l'air dans les locaux pour les activités concernées ; qu'il fait valoir qu'il ne s'agissait pas d'un quelconque local brut de décoffrage mais de la livraison d'une boutique conformément aux engagements des parties sans non-conformité majeure qui ne permettent plus l'exploitation des locaux pour les activités autorisées. Enfin, M. X... soutient que PARIS HABITAT-OPH n'a pas respecté son obligation de livrer un local accessible aux handicapés ; que PARIS HABITAT-OPH soutient que le bail dispose que les locaux ont été loués "brut de béton", qu'il a satisfait à cette obligation, ce qui le dispense d'effectuer les travaux réclamés par le preneur ; qu'il est constant que l'obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil n'a pas un caractère d'ordre public et il peut y être dérogé par clause contractuelle. Dès lors, il est licite de stipuler dans un bail commercial que les travaux nécessaires à l'adaptation des lieux à leur destination doivent être exécutés par le preneur ; que le bail stipule à l'article DÉSIGNATION, qu'il s'agit d'« Un local BRUT DE BETON portant le numéro 147808 d'une surface de (...) » ; qu'au chapitre « CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES 2°) », il est précisé que : « le PRENEUR prendra les locaux loués tels qu'ils se comportent à l'époque fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation d'aménagement, ou aucune réduction de loyer de ce chef, il devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail (...) le BAILLEUR n'assumant d'autres obligations que celles de tenir les locaux clos et couverts » ; que selon le bail le local doit être aménagé en boutique pour une destination de « charcuterie - cave - traiteur - restaurant » ; que l'acte stipule que « le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité » ; et qu'au chapitre « Charges et conditions générales » 8°) que : « le preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l'hygiène, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection de l'environnement ; et supportera, le cas échéant, le coût de mise en conformité avec lesdits règlements, ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet. Le preneur s'engage, dans le cas de travaux d'aménagement à effectuer, à respecter la législation relative aux handicapés » ; que le seul document auquel fait référence le bail, s'agissant de la répartition de travaux à exécuter, est le cahier des charges architectural en date du 7 juin 2001 annexé au bail ; qu'il résulte de ce cahier des charges que PARIS HABITAT-OPH s'est engagé sur les points techniques suivants :

- Trémie dans le plancher ;
- Sols et murs en béton brut ;
- Arrivée bouchonnée eau froide côté parking ;
- Attente bouchonnée pour évacuation eaux usées et eaux vannes côté parking ;
- Attente gaz ;
- Cameau (NDR : au singulier) privatif toute hauteur jusqu'en toiture ;
- tubage à la charge du preneur ;
- Alimentation électrique, puissance à déterminer ;

que PARIS HABITAT-OPH soutient avoir intégralement respecté ces points ce qui est partiellement contesté par M. X..., qui soutient que PARIS HABITAT -OPH n'aurait pas fourni à ERDF l'attestation de conformité validée par le Consuel ni payé la totalité des travaux qui étaient à sa charge contractuellement pour la pose du compteur tarif jaune 42kVa ; que les lieux ne seraient en outre pas conformes aux normes électriques de constructions ainsi qu'il résulte d'un courrier adressé le 18 août 2009 par ERDF à l'OPAC de Paris ; que le tribunal observe que le bailleur n'avait à sa charge que "l'alimentation électrique" sans autre précision, la puissance n'étant même pas déterminée ; que le courrier susvisé, établit seulement que « les ouvrages électriques en cave sont inaccessibles (...) et que la responsabilité de (l'OPAC) est susceptible d'être engagée en cas de sinistre ou d'aggravation d'un sinistre du fait de la non-accessibilité (aux) ouvrages d'ERDF », l'OPAC étant mis en demeure d'y remédier ; que dès lors, il n'est pas établi que PARIS HABITAT n'aurait pas fourni comme prévu « une alimentation électrique » en état de servir. Dans ces conditions, il appartient donc à M. X... et à lui seul de procéder aux travaux d'aménagement des locaux, PARIS HABITAT -OPH n'ayant d'autre obligation que de livrer le local