Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 2018

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 mars 2018




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 314 F-D

Pourvoi n° G 17-16.037







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par l'association syndicale libre Le Clos des cigales, dont le siège est [...]                                                       ,

contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Marseille XI, lieudit Les [...], société civile immobilière, dont le siège est [...]                                                        ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de l'association syndicale libre Le Clos des cigales, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Marseille XI lieudit Les [...], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 décembre 2016), que la société civile immobilière Marseille XI lieudit Les [...] (la SCI) a fait construire un ensemble immobilier comportant des villas et des logements collectifs, ainsi que des espaces verts, voies de circulation, bassins de rétention et divers ouvrages communs ; que cette opération a fait l'objet de la rédaction d'un cahier des charges de l'association syndicale libre Le Clos des cigales (l'ASL) stipulant que la réception des équipements collectifs se ferait à la première demande de la SCI après prise de possession par les acquéreurs nonobstant l'inachèvement de l'immeuble ; que, les logements étant occupés depuis 2005, la SCI a fait sommation, le 18 mai 2009, à l'ASL de prendre livraison des éléments communs, ce qu'elle a refusé pour partie de faire en invoquant l'inachèvement et l'existence de désordres affectant les voiries, réseaux divers (VRD) et les espaces verts ; qu'après expertise, la SCI a assigné l'ASL pour la voir condamner à signer le procès-verbal de réception des espaces et équipements collectifs et à rembourser des charges d'entretien ; que l'ASL a formé une demande reconventionnelle en exécution de travaux ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la SCI une certaine somme au titre des charges communes pour la période du 18 mai 2009 au 31 décembre 2012 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les factures dont il était demandé le remboursement correspondaient à des travaux d'entretien d'espaces verts à raison de deux fois par mois, comprenant des tontes et débroussaillages manuels, des tailles de formation des massifs, un traitement préventif chimique de toutes les surfaces d'espaces verts, un traitement préventif phyto-curatif des arbres et arbustes, un traitement manuel et chimique de la voirie et un contrôle permanent de l'arrosage automatique et que l'ASL ne rapportait pas la preuve que ces travaux d'entretien ou de réfection étaient fictifs, s'agissant d'un ensemble immobilier d'une superficie de 3 hectares 38 ares 92 centiares comprenant une voirie et des espaces verts communs étendus, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a souverainement déduit que les sommes réclamées étaient justifiées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de l'ASL en exécution des travaux d'achèvement et de reprise des VRD et des espaces verts, l'arrêt retient que cette demande n'apparaît pas fondée en l'absence de livraison des parties communes avec réserves ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date retenue par l'arrêt, l'ASL avait refusé la livraison et que le vendeur était tenu de livrer un ouvrage exempt de vices tel qu'il était contractuellement prévu, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de l'ASL tendant à l'exécution des travaux d'achèvement et de reprise des VRD et des espaces verts, l'arrêt rendu le 15 décembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la SCI Marseille XI lieudit Les [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;






Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre Le Clos des cigales

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué qui a fixé au 18 mai 2009 la date de livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, de l'aire de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers, et qui a ordonné à l'ASL Le Clos des Cigales de signer le procès-verbal de réception de ces ouvrages dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, d'avoir débouté l'ASL Le Clos des Cigales de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI Marseille XI à procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons listées par M. Y... dans sa note en date du 24 avril 2013, et concernant les espaces verts, selon le devis de l'entreprise Nature et Prestige établi conformément aux prescriptions de M. X... dans son rapport du 30 avril 2013, sous astreinte ;

Aux motifs que le cahier des charges et statuts de l'Association Syndicale Libre, établi le 24 juillet 2003, à la requête de la SCI Marseille XI lieudit Les [...], stipule que la réception des équipements se feront à première demande de la SCI Marseille XI ème Lieudit Les [...] dès lors qu'il y aura eu prise de possession des logements par les acquéreurs, alors même que l'ensemble immobilier ne soit pas totalement achevé. Cette réception vaut pour les parties communes. La SCI Marseille XI a fait sommation à l'ASL Le Clos des Cigales, par acte d'huissier du 18 mai 2009, de prendre livraison des clôtures, du portail, de la voirie, de l'éclairage commun, du local destiné aux ordures ménagères, des espaces verts, de l'aire de jeux, des bassins de rétention, des canalisations et des réseaux divers. La SCI Marseille XI, à qui les clauses du cahier des charges s'imposent, n'ayant fait aucune demande antérieure à cette date, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a fixé la date de livraison de ces parties communes à cette date. L'ASL ayant accepté dès 2009, de signer le procès-verbal de réception partielle avec réserves à sa présentation ainsi qu'il ressort de l'ordonnance de référé du 19 juin 2009, et les conclusions de l'expert venant confirmer que l'ensemble des ouvrages concernés sont réceptionnables, la décision entreprise sera également confirmée en ce qu'elle a ordonné à l'ASL Le Clos des Cigales de signer le procès-verbal de ces ouvrages sous astreinte. La demande tendant à la condamnation de la SCI Marseille XI à procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons apparait infondée en l'absence de livraison des parties communes avec réserves (arrêt attaqué p. 4 et 5) ;

Et aux motifs adoptés du jugement que la SCI Marseille 11ème lieudit Les [...] ne peut avoir aucune obligation contractuelle de réaliser sous astreinte des travaux dès lors qu'aucune livraison des ouvrages litigieux n'est (
) intervenue en raison du refus de l'ASL Le Clos des Cigales, qui par conséquent n'a pu émettre des réserves. En outre la preuve de la défaillance de la demanderesse dans l'exécution de ses obligations n'est pas rapportée, l'expert ayant mis en évidence un défaut de diligence et d'entretien imputable à l'ASL (jugement p. 8) ;

1°- Alors qu'en l'absence de réception de l'ouvrage, l'achèvement de l'ouvrage par le constructeur et la reprise des vices ou défauts de conformité qui l'affectent ne sont pas subordonnés à l'existence de réserves ; qu'en se fondant pour écarter l'obligation pour le constructeur de procéder à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons, sur la circonstance qu'aucune livraison des ouvrages litigieux n'est intervenue en raison du refus de l'ASL Le Clos des Cigales, qui par conséquent n'a pu émettre des réserves, la Cour d'appel a violé les articles 1147 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1792-6 du code civil ;





2°- Alors qu'en refusant d'ordonner faute de réserves, la réparation de l'intégralité des désordres et inachèvements litigieux, après avoir constaté qu'il ressort de l'ordonnance de référé du 19 juin 2009 que l'ASL avait accepté dès 2009, de signer un procès-verbal de réception partielle avec réserves concernant le portail d'entrée, les trois bassins de rétention une des deux aires de jeux l'éclairage commun et le local destiné aux ordures ménagères, à laquelle il avait été procédé le 26 mai 2009, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et 1792-6 du code civil qu'elle a violés ;

3°- Alors qu'en déboutant l'ASL de ses demandes tendant à l'achèvement des travaux sur les parties communes et à la reprise des malfaçons, en raison de l'absence de livraison des parties communes avec réserves, quand ayant prononcé la réception judiciaire de l'ouvrage, il lui appartenait d'assortir elle-même cette réception de réserves et de statuer sur les réparations et achèvements invoqués, la Cour d'appel a violé l'article 1792-6 du code civil ;

4°- Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que l'ASL Le Clos des Cigales versait aux débats un dossier établi par M. Y... , expert immobilier, listant les malfaçons et inachèvements affectant l'immeuble et dont elle rappelait le contenu dans ses conclusions (p. 7) ; qu'en se bornant à énoncer que la preuve de la défaillance de la demanderesse dans l'exécution de ses obligations n'est pas rapportée, l'expert ayant mis en évidence un défaut de diligence et d'entretien imputable à l'ASL, sans examiner cet élément de preuve des désordres et inachèvements imputables au constructeur, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°- Alors que l'expert judiciaire M. X... n'a constaté dans son rapport du 30 avril 2013, aucun défaut de diligence et d'entretien imputables à l'ASL s'agissant des désordres et inachèvements affectant les VRD ; qu'en se fondant, pour exclure la preuve de la défaillance de la SCI dans l'exécution de ses obligations en ce qui concerne les VRD, sur la circonstance que l'expert aurait mis en évidence un défaut de diligence et d'entretien imputable à l'ASL, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

6°- Alors qu'en ce qui concerne les espaces verts, l'expert X... relève dans son rapport du 30 avril 2013 des négligences de mise en oeuvre «originelles» puis d'entretien de la part de la seule société SPEV qui est la cocontractante de la SCI ; qu'en se fondant, pour exclure la preuve de la défaillance de la SCI dans l'exécution de ses obligations concernant les espaces verts, sur la circonstance que l'expert aurait mis en évidence un défaut de diligence et d'entretien imputable à l'ASL, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

7°- Alors que l'expert a précisé (rapport du 30 avril 2013 p. 7 et p. 13) que les VRD sont « réceptionnables avec réserves » en raison de défauts entachant la finition de ces réseaux et que les insuffisances des espaces verts ont notamment pour cause des « négligences de mise en oeuvre originelles (plantation et réseau d'arrosage associé) » et les manquements de la société SPEV cocontractante de la SCI dans l'entretien des espaces verts ; qu'en écartant la preuve de la défaillance de la SCI dans l'exécution de ses obligations, sans examiner les conclusions de l'expert qui étaient de nature à démontrer cette défaillance, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'ASL Le Clos des Cigales à payer à la SCI Marseille XIème Lieudit Les [...], la somme de 114.918,20 euros au titre des charges communes pour la période du 18 mai 2009 au 31 décembre 2012 avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2012 et capitalisation ;


Aux motifs que le transfert de propriété des ouvrages communs à l'ASL étant en date du 18 mai 2009, l'ASL est redevable des charges communes à compter de cette date envers la SCI Marseille XI qui les a payées ainsi qu'il ressort des nombreuses factures produites. L'ASL soutient que les prestations ainsi comptabilisées qui porteraient sur la végétation n'auraient pas été effectuées compte tenu de l'état des espaces verts. Les factures mentionnent des travaux d'espaces verts à raison de deux fois par mois, comprenant des tontes et débroussaillages manuels, des tailles de formation des massifs, un traitement préventif chimique de toutes les surfaces d'espaces verts, un traitement préventif phyto-curatif des arbres et arbustes, un traitement manuel et chimique de la voirie et un contrôle permanent de l'arrosage automatique. L'ASL ne rapporte pas la preuve que ces travaux d'entretien ou de réfections étaient fictifs s'agissant d'un ensemble immobilier d'une superficie de 3 hectares 38 ares 92 centiares comprenant une voirie et des espaces verts communs étendus. Le montant de ces charges communes pour la période du 18 mai 2009 au 31 décembre 2012 étant de 114 918,20 € ainsi qu'il ressort des pièces produites, l'ASL sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts de droit à compter du 8 novembre 2012, date de l'assignation devant le juge du fond, et capitalisation des intérêts (arrêt attaqué p. 5) ;

Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour s'opposer à la demande de la SCI en remboursement des factures d'entretien des espaces verts qu'elle aurait réglées à ses cocontractants, l'ASL se prévalait des conclusions de l'expert judiciaire qui avait confirmé l'absence d'entretien des espaces verts et qui avait relevé (notamment rapport du 30 avril 2013 p. 13) les négligences commises par la société SPEV cocontractante de la SCI ; qu'en condamnant l'ASL au paiement de l'intégralité des factures que la SCI aurait acquittées au titre de l'entretien des espaces verts, sans examiner ni s'expliquer sur le rapport d'expertise de M. X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.