Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 2018

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 mars 2018




Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 300 FS-D

Pourvoi n° J 17-10.587







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Jean-Marie X..., domicilié [...]                                   ,

contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2016 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Jean-Mathias Y..., domicilié [...]                      ,

2°/ à Mme Anne-Caroline Y..., domiciliée [...]                                                          ,

3°/ à Mme Anne-Isabelle Y..., domiciliée [...]                                                ,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, MM. Pronier, Maunand, Bureau, Mme Nési, M. Jacques, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. X..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des consorts Y..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 novembre 2016), que, par acte sous seing privé du 3 janvier 2012, Mmes Anne-Isabelle et Anne-Caroline Y... et M. Jean-Mathias Y... (les consorts Y...) ont vendu à M. X... un bien immobilier comportant un chalet, deux mazots et un terrain sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur de l'autorisation de division en deux ou trois lots et comportant une clause pénale en cas de refus de l'une des parties de régulariser l'acte authentique ; que, M. X... ayant refusé de réitérer la vente, les consorts Y... l'ont assigné en résolution de la vente et paiement de la clause pénale ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir dire que la propriété des consorts Y... sur le bien vendu lui est inopposable et de le condamner à leur payer le montant de la clause pénale ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit que la publicité foncière ne constitue pas la preuve du droit de propriété et relevé que M. X... n'avait pas la qualité de tiers par rapport à la promesse de vente et que les consorts Y... étaient les seuls propriétaires du bien par l'effet de la dévolution successorale à la suite du décès, le [...]      , de leur mère, dont ils étaient les seuls héritiers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, légalement justifié sa décision ;





Mais sur le second moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X... tendant à voir dire qu'il est délié de son obligation d'acheter, l'arrêt retient que la vente porte sur un ensemble immobilier à usage mixte qui n'entre pas dans les prévisions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ayant pour objectif de protéger les acheteurs de logement ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait que la vente ne portait ni sur des biens immobiliers à usage mixte, ni exclusivement sur des terrains à bâtir, mais comprenait trois biens, dont un chalet, à usage exclusif d'habitation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que les consorts Y... avaient la qualité de propriétaires leur permettant de conclure avec M. X... la promesse de vente et que cette promesse ne comporte pas de condition suspensive relative à la régularisation de la succession B..., l'arrêt rendu le 15 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne les consorts Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;









Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir dire que la propriété du bien objet du compromis de vente du 3 janvier 2012 lui est inopposable et, partant, nul le compromis de vente du 3 janvier 2012 et d'AVOIR, en conséquence, condamné monsieur X... à payer aux consorts Y... la somme de 73.500 euros à titre de clause pénale ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon les termes de l'article 1108 du Code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la signature du compromis litigieux, quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention : le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière d'engagement et une cause licite dans l'obligation ; que pour soutenir son moyen de nullité du compromis de vente du 3 janvier 2012, M. Jean-Marie X... prétend que les vendeurs n'avaient pas la capacité de contracter, à défaut de la qualité de propriétaire du bien vendu, ou de l'opposabilité aux tiers de cette qualité ; que la capacité de contracter, selon les articles 1123 et suivants du Code civil dans sa rédaction alors applicable, est reconnue à toutes personnes qui n'ont pas été déclarées incapables par la loi, ce qui vise notamment les mineurs non émancipés et les majeurs protégés ; que l'acquéreur n'est donc pas fondé à opposer aux vendeurs un défaut de capacité en critiquant seulement l'étendue de leurs droits ; qu'au demeurant, il doit être observé que la vente de la chose d'autrui n'est pas nulle, et qu'en l'espèce, les vendeurs étaient en outre seuls propriétaires par l'effet de la dévolution successorale à la suite du décès le [...]         de Mme D... B... dont ils sont les trois enfants et seuls héritiers ; que les autres arguments développés au soutien du moyen de nullité, ne concernent en réalité pas la validité du commandement, mais son exécution ; qu'ainsi, les déclarations du vendeur figurant au compromis mentionnant l'origine de propriété du bien comme dépendant de la succession de Mme B..., qui devait être régularisée avant la signature de la vente, n'avaient aucune incidence sur la validité de l'acte, et ne posaient aucune difficulté en l'espèce puisque le notaire avait prévu de faire signer par les vendeurs un titre constatant la dévolution successorale, immédiatement avant la réitération du compromis de vente, ainsi que cela résulte de l'attestation de Maître C... en date du 18 août 2014 ; qu'ainsi, rien ne s'opposait à la réitération de la vente qui aurait permis le transfert de propriété et la publicité foncière de l'acte de vente ; qu'ainsi, cette information sur l'origine de propriété et la dévolution successorale, qui d'ailleurs ne constitue pas une condition de la vente, n'empêchait nullement la réitération par acte authentique, des engagements souscrits par le compromis litigieux ; (..) ; que le tribunal doit donc être approuvé d'avoir jugé valable ledit compromis ;

1°) ALORS QUE toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée, laquelle doit être publiée pour rendre opposable aux tiers le droit de propriété des héritiers ; qu'en l'espèce, Monsieur X... avait expressément soutenu qu'aucune attestation de propriété notariée n'avait été effectuée à la requête des consorts Y... dans le délai légal (une telle attestation n'ayant été établie que le 11 février 2015) de sorte qu'à la date du compromis, soit le 3 janvier 2012, la propriété dont se prévalaient les consorts Y... était inopposable à Monsieur X... ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter Monsieur X... de sa demande, que « l'information sur l'origine de propriété et la dévolution successorale (
) n'empêchait nullement la réitération par acte authentique des engagements souscrits par le compromis litigieux » sans se prononcer sur le moyen d'inopposabilité du compromis pour défaut de publicité de l'attestation notariée, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la publicité foncière relève du formalisme et n'est pas la preuve du droit de propriété rapportée en l'espèce par les consorts Y... au moyen des attestations idoines ; que la publicité foncière a seulement pour conséquence de rendre ledit droit opposable aux tiers, qualité que n'a pas Monsieur X... puisqu'il est partie au contrat ;

2°) ALORS QUE Monsieur X... avait, dans ses conclusions d'appel, souligné qu'il était incontestablement un tiers par rapport aux opérations liées à la succession des consorts Y... et qu'ainsi, la publicité foncière de l'attestation notariée avait pour objet de lui rendre opposable le droit de propriété des héritiers ; qu'en s'abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'ENFIN, la vente de la chose d?autrui est nulle ; qu'en énonçant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1599 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande tendant à voir dire et juger que le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du CCH n'a pas commencé à courir en raison du défaut de notification du compromis de vente du 3 janvier 2012 et à lui donner acte de ce qu'il entendait se prévaloir de son intention de renoncer à la vente, d'AVOIR en conséquence débouté Monsieur X... de ses demandes visant à ce qu'il soit jugé qu'il est délié de son obligation d'acheter et d'AVOIR en conséquence condamné monsieur X... à payer aux consorts Y... la somme de 73.500 euros à titre de clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE l'appelant prétend que le délai de rétractation prévu par l'article L.271-1 du code de la construction et l'habitation n'a pas commencé à courir, en raison du défaut de notification du compromis de vente du 3 janvier 2012 de sorte qu'il est fondé à renoncer à la vente en faisant usage de son droit de rétractation, en cours de procédure, par voie de conclusions ; qu'aux termes de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation en vigueur au moment de la signature de la promesse de vente :
« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte » ; que la faculté de rétractation et le délai de réflexion prévus à l'article L. 271-1 ne concernent que les immeubles à usage d'habitation et ne s'appliquent pas aux biens immobiliers à usage mixte ; qu'un terrain à bâtir, même si son affectation à la construction de logements est envisagée, même si la cause du contrat ou le motif de l'acquisition est l'édification ultérieure d'un bâtiment destiné au logement, n'est pas un immeuble à usage d'habitation ; qu'aucun usage mixte n'est visé par la loi ; que ces dispositions légales ne sont donc pas applicables aux immeubles à usage mixte ; que certes, si l'interprétation de la loi ne doit pas conduire à son contournement, il est légitime de rechercher ce que le législateur a voulu selon le magnifique conseil du professeur Malaurie pour qui « l'esprit sans la lettre est un vent qui s'enfuit ; la lettre sans l'esprit est la mort. A la lettre, à la grammaire et la logique doit s'ajouter autre chose : la justice et l'utilité sociale, c'est-à-dire le droit» ; que la volonté de protéger les acquéreurs d'un logement est au centre de cette réglementation qui, alors même qu'elle est applicable à des immeubles anciens, apparaît au code de la construction et de l'habitation et non au sein des dispositions du code civil, car elle a pour objet de protéger l'acquéreur non-professionnel contre certaines pratiques commerciales préjudiciables ; qu'en l'espèce, la vente a porté sur un ensemble de biens immobiliers, situés à [...], désigné comme suit :

- un chalet comprenant au sous-sol : garage, chaufferie, 2 chambres, cellier, au rez-de-chaussée : salle à manger, cuisine, salle de douche, salle de bains, 3 chambres
- deux mazots


- un terrain figurant au cadastre, section [...] sous les numéros [...] pour 15a 65ca, [...] pour 4a 82ca, [...] pour 13a 77ca, 1632 pour 7a 1ca, soit un ensemble de 41a 25ca ; que le compromis a prévu une condition particulière autorisant l'acheteur à se substituer tout autre acquéreur reprenant l'acte dans les mêmes conditions ; qu'il comporte une condition suspensive d'obtenir l'autorisation de division en deux lots minimums, 3 lots maximum, au plus tard le 30 mars 2012 ; que Jean-Marie X... admet que cette acquisition entrait dans le cadre d'un projet de construction d'immeubles à usage exclusif d'habitation, sans démentir qu'il s'agissait du projet de construction d'une vingtaine de logements, ce qui explique la faculté de substitution ; qu'on observera par ailleurs que cette opération de construction d'une certaine envergure, si elle peut se rattacher à la gestion du patrimoine privé de M. Jean-Marie X..., semble devoir se rattacher davantage à des activités immobilières dont témoigne l'avis du maire de la commune de Z... en date du 15 mars 2013 au sujet d'une opération immobilière soumise à permis de construire concernant la société STB Construction Group 2 ayant pour représentant M. X... ; qu'enfin, les propositions de M. Jean-Marie X..., courant 2013, d'une association avec la famille Y... pour faire pression sur la commune afin d'obtenir un permis de construire et de réaliser conjointement une opération de construction de 1500 m² de plancher corrobore également l'analyse qui précède d'un projet d'investissement immobilier ; qu'ainsi, il s'agit d'une vente portant à la fois sur un bien à usage d'habitation, en l'espèce le chalet construit et aménagé, et sur des terrains à bâtir destinés à supporter des constructions, et cet ensemble immobilier à usage mixte n'entre pas dans les prévisions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation qui a pour objectif de protéger les acheteurs de logements ; que le fait que le terrain ait été divisé pour réaliser une opération de lotissement n'entraîne pas non plus l'application de ce texte en dehors de l'hypothèse d'une promesse de vente entre le lotisseur et un acquéreur, après délivrance du permis d'aménager ; qu'enfin, le rappel des dispositions de la loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dans l'imprimé du compromis qui envisage toutes les hypothèses, y compris celles dans lesquelles la loi ne s'applique pas, n'a pas pour effet d'ouvrir à l'acquéreur un droit de rétractation en dehors des hypothèses prévues par la loi ; qu'en conséquence, M. Jean-Marie X... ne disposait pas du droit de se rétracter, qu'il n'avait d'ailleurs pas exercé avant d'invoquer ce droit, à titre de moyen de défense dans le cadre de l'instance en cours ;

1°) ALORS QUE le délai de rétractation ouvert à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation ne s'applique pas aux actes portant sur des biens immobiliers à usage mixte - d'habitation et professionnel - ni à la vente portant seulement sur un terrain à bâtir ; qu'en l'espèce, il résultait des propres constatations de l'arrêt que la promesse de vente consentie par les consorts Y... à Monsieur X... portait « à la fois sur un immeuble d'habitation (
) et sur des terrains à bâtir destinés à supporter des constructions » (arrêt p. 7) ; qu'en affirmant que « cet ensemble immobilier [était] à usage mixte » et n'entrait donc « pas dans les prévisions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » sans constater que les futures constructions auraient été à usage professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°) ALORS QUE Monsieur X... avait expressément soutenu que la promesse de vente avait pour objet, outre l'acquisition de trois immeubles d'habitation - le chalet et deux mazots - de mener à bien une opération immobilière concernant exclusivement des immeubles d'habitation, ce que n'ignoraient pas les consorts Y... dès lors que l'acte prévoyait la réalisation d'un lotissement ; qu'en conséquence, en se bornant à affirmer que l'ensemble immobilier était à usage mixte, ce qui privait l'acquéreur du droit de se rétracter, sans répondre à ce chef péremptoire de conclusions de nature à établir que l'ensemble immobilier acquis par Monsieur X... était exclusivement à usage d'habitation, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 455 du code de procédure civile.