Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10424 F

Pourvoi n° P 16-18.039







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Priou Investissements, société civile immobilière, dont le siège est [...]                              ,

contre les arrêts rendus les 16 janvier 2014 et le 31 mars 2016 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société X..., société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                     ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Priou Investissements, de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société X... ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Priou Investissements aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Priou Investissements ; la condamne à payer la somme de 1 500 euros à la société X... ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Priou Investissements

PREMIER MOYEN DE CASSATION

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt du 16 janvier 2014 attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait prononcé la nullité d'un commandement visant la clause résolutoire, délivré par une bailleresse (la SCI Priou Investissement) à une preneuse à bail commercial (la société X...) ;

- AUX MOTIFS QUE, par acte sous seing privé du 1er octobre 2002, Monsieur Z... aux droits duquel se trouvait la SCI PRIOU Investissements, avait donné à bail à I'EURL la Gerbe d'Or un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie situé [...]                                 , pour une durée de 9 années qui avait commencé à courir le 15 mai 2002 pour se terminer le 15 mai 2011 ; que, le 21 octobre 2002, les parties avaient signé un second acte sous seing privé tendant aux mêmes fins, mais comportant des clauses différentes ; que, par acte sous seing privé en date du 29 juin 2005, I'EURL La Gerbe d'or avait cédé son fonds de commerce à la A... , qui exploitait un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie ; que, par acte notarié du 13 mai 2009, les consorts Z... avaient vendu l'immeuble dans lequel était exploité le fonds, à la SCI PRIOU Investissements ; que, le 15 mai 2009, la SCI PRIOU Investissements avait fait dresser un procès-verbal de constat relatif à l'état des lieux loués ; qu'un second constat avait été établi le 5 janvier 2010 ; que, par acte d'huissier en date du 8 juin 2009, la SCI PRIOU Investissements avait fait délivrer à la A... un commandement visant la clause résolutoire tendant à ce que la société locataire justifie :

- de la délivrance d'une attestation d'assurance
- du nettoyage des revêtements de sols, murs et plafonds
- du nettoyage et de la reprise des huisseries, fenêtres et volets
- du retrait des constructions et installations ajoutées sans l'autorisation du bailleur et de la fermeture de l'ouverture pratiquée dans le mur porteur arrière du bâtiment
- de la libération des parties arrière (escaliers et couloir d'accès donnant sur la place du Général Leclerc) de tous leurs objets mobiliers ;
- de la libération du local sis au deuxième étage de l'immeuble utilisé pour le stockage de la farine ; que ce commandement visait expressément la clause résolutoire insérée au bail du 1er octobre 2002, ainsi que les clauses n° 2 et n° 5 de ce bail intitulées respectivement "entretien et réparation" et "changement de distribution" ; que, le même jour, la SCI PRIOU Investissements avait fait délivrer à la A... un congé sans offre de renouvellement et avec refus d'indemnité d'éviction pour le 15 mai 2011 ; que, par acte d'huissier en date du 8 juillet 2009, la A... avait saisi le tribunal de grande instance de RENNES aux fins de voir déclarer nul et de nul effet le commandement en date du 8 juin 2009 ainsi que le congé avec refus de renouvellement du même jour ; que, par ordonnance en date du 4 mars 2010, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Rennes avait fait droit à l'exception d'incompétence soulevée par la société PRIOU Investissements et avait renvoyé le dossier devant le tribunal de grande instance d'Argentan ; que la société X... avait repris ses demandes de nullité du commandement et du congé et avait formé une demande de dommages et intérêts d'un montant de 370.000 € ; que la SCI PRIOU Investissements avait demandé au tribunal de constater la résiliation du bail ou, à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci, et d'ordonner l'expulsion de la A... au motif que celle-ci n'aurait pas satisfait à son obligation d'entretien, qu'elle aurait effectué des travaux sans l'autorisation du bailleur et des autorités administratives, en violation de la clause de changement de distribution contenue dans l'acte signé le 1er octobre 2002 ; qu'elle reprochait également à la société preneuse d'avoir annexé des parties communes et d'utiliser un local situé au second étage comme farinier, alors qu'il devrait être à usage d'habitation ; que, subsidiairement, elle demandait au tribunal de déclarer valable le congé sans offre de renouvellement du 8 juin 2009 ; que c'était dans ces conditions que le jugement déféré à la Cour avait été rendu ; qu'en cause d'appel, les parties reprenaient pour l'essentiel la même argumentation qu'en première instance ; que, s'agissant de la convention applicable au bail litigieux, la SCI PRIOU Investissements soutenait que le contrat de bail signé le 1er octobre 2002 devait recevoir application au motif que l'acte de cession régularisé le 29 juin 2005 entre la société la Gerbe d'or et les époux X... ne faisait référence qu'à ce seul bail, et que c'était également ce contrat qui était visé dans le compromis signé le 30 juillet 2008 entre la société X... et les époux B... ; qu'elle prétendait, qu'à tout le moins les clauses des baux du 1er octobre 2002 et du 21 octobre 2002 étaient cumulatives et régissaient de manière indivisible le rapport locatif ; qu'elle prétendait enfin que la preuve de la volonté d'opérer une novation n'était pas rapportée ; que cette argumentation ne pouvait être retenue ; qu'ainsi que l'avaient justement souligné les premiers juges, si les deux actes des 1er octobre et 21 octobre 2002 avaient été signés entre les mêmes parties, et si la désignation des lieux, la durée du bail et le montant du loyer étaient les mêmes, il apparaissait que certaines clauses relatives aux charges et conditions du bail avaient été modifiées dans le second ; qu'aux termes du bail du 1er octobre 2002, l'article 2 stipulait que le preneur "entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menus entretiens et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives, qu'il supportera toutes réparations locatives ou dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle, et que le tout doit être maintenu constamment en parfait état de propreté" ; qu'aux termes du bail du 21 octobre 2002, l'article 3 alinéa 2 stipulait que le preneur entretiendra les locaux loués en bon état de réparations locatives et les rendra en bon état à la fin de la location ; que le bail du 1er octobre 2002 comportait en outre à l'article 5 une clause intitulée changement de distribution, aux termes de laquelle le preneur "ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloisons, ni aucun changement de distribution, et qu'en cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur" ; que cette clause avait été supprimée dans l'acte du 21 octobre 2002 ; que si les époux X..., précédents exploitants du fonds, avaient indiqué ne pas se souvenir pourquoi il y avait eu deux actes, il convenait de relever que le changement intervenu entre les deux actes sur le contenu des obligations du preneur était important et que si les parties avaient successivement conclu, à vingt jours d'intervalle, deux accords dont la teneur était substantiellement modifiée, elles avaient nécessairement eu l'intention d'anéantir l'ancien pour le remplacer par le nouveau ; que la SCI PRIOU Investissements ne pouvait dès lors utilement se prévaloir du fait que, par erreur, seul le bail du 1er octobre 2002 avait été rappelé dans l'acte de cession du 29 juin 2005, le bail cédé ne pouvant être que celui en vigueur lors de la cession à savoir, le bail du 21 octobre 2002 ; que, s'agissant de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ou du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la SCI PRIOU Investissements reprochait à la A... un défaut d'entretien en se fondant sur les constatations effectuées selon procès-verbal de constat en date du 15 mai 2009 ; que la A... soutenait, quant à elle, que la lecture du procès-verbal permettait de constater que les manquements reprochés provenaient de la vétusté, et que le locataire n'avait que la charge des réparations locatives et de menu entretien lorsque ces réparations n'étaient pas rendues obligatoires par la vétusté ; que les premiers juges avaient justement rappelé en mettant en exergue les constatations de l'huissier, tant dans le procès-verbal du 15 mai 2009 que dans le procès-verbal du 5 janvier 2010, qu'il apparaissait que l'état de l'immeuble loué était la conséquence de la vétusté de celui-ci, qui n'avait fait l'objet d'aucune réfection générale depuis au moins l'année 1993, ainsi que cela ressortait de l'audition des époux X..., les seuls travaux effectués par les bailleurs étant le changement des fenêtres de la façade, et les peintures et tapisseries n'ayant pas été refaites à l'exception de celles de la cuisine depuis cette date ; que c'était donc par des motifs pertinents que la Cour adoptait que les premiers juges avaient considéré que la SC1 PRIOU Investissements ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'entretien des lieux à l'appui de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu'il ressortait manifestement des constatations opérées que les propriétaires successifs de l'immeuble n'y avaient pas effectué les réparations autre que locatives leur incombant et que l'état de l'immeuble n'était pas la conséquence première d'un défaut d'entretien locatif mais d'un état de vieillissement généralisé du bien loué ; que la SCI PRIOU Investissements reprochait en outre à la A... un changement de distribution dans les lieux loués en se fondant sur la clause insérée dans le bail du 1er octobre 2002, dont il avait été précédemment indiqué qu'elle ne pouvait pas recevoir application, le bail du 21 octobre 2002 s'étant substitué à celui du 1er octobre 2002 ; qu'il convenait en outre de relever que les travaux réalisés, n'étaient pas le fait de la A... , ainsi que l'avaient justement souligné les premiers juges, au vu notamment de l'audition des époux X... ; que la SCI PRIOU Investissements ne pouvait par ailleurs pas utilement invoquer le fait qu'une pièce de l'appartement du second étage était utilisée comme farinier, dès lors que cet appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation séparé de sorte que l'affectation des lieux loués ne pouvait avoir aucune conséquence sur le bail commercial ; que la SCI PRIOU Investissements ne pouvait pas plus se prévaloir de l'encombrement du couloir et de l'entrée dès lors qu'ils ne faisaient pas partie des locaux loués ; que c'était donc à juste titre que le tribunal n'a pas fait application de la clause résolutoire ;

- ALORS QUE d'une part si un second bail ayant le même objet est signé, entre les mêmes parties, quelques jours après un premier bail quasiment identique, sans que le second mentionne qu'il annule le premier, celui-ci est resté en vigueur ; qu'en ayant déduit de la légère différence existant entre les clauses des deux baux des 1er et 21 octobre 2002, ce premier bail seul étant pourtant visé dans la cession réalisée au profit de la société X... par le locataire précédent, que le premier bail avait été anéanti au profit du second, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

- ALORS QUE d'autre part la novation ne se présume pas ; qu'en ayant jugé que le second bail du 21 octobre 2002 avait remplacé le premier du 1er octobre 2002, sans relever le moindre acte positif manifestant la volonté des parties à ces baux de remplacer le premier par le second, la cour d'appel a violé l'article 1273 du code civil ;

- ALORS QUE enfin toute méconnaissance des clauses d'un bail commercial justifie l'acquisition de la clause résolutoire de celui-ci ; qu'en ayant jugé que la société Priou ne pouvait se prévaloir de l'appropriation d'une pièce de l'appartement au second étage de l'immeuble, utilisée comme farinier, au motif inopérant que cet appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation séparé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt du 31 mars 2016 attaqué d'avoir, ayant écarté la perte du droit d'une preneuse à bail commercial (la société X...) à indemnité d'éviction de la part de la bailleresse (la société Priou Investissement), condamné cette dernière à payer à la preneuse des indemnités principale et accessoire d'éviction ;

- AUX MOTIFS QUE la SCI Priou Investissements soutenait que la A... ne pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction au motif que la A... ne respectait plus le règlement de ses loyers et charges suivant les modalités prévues au bail ; qu'elle exposait avoir fait délivrer le 31 octobre 2015 à la A... un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement des sommes de : - 1 827,95 € au titre de la contribution sur les revenus locatifs - 350 € au titre de la taxe d'ordures ménagères, et que la A... ne se serait acquittée que partiellement de cette somme sans fournir la moindre explication, de sorte que la clause résolutoire serait acquise au 30 novembre 2015 ; qu'elle ajoutait que la A... ne réglerait plus son indemnité d'occupation depuis le mois de novembre 2015, et que ces défauts de paiement étaient autant de violations graves de ses obligations justifiant la perte de son droit au maintien dans les lieux et de son droit à indemnité d'éviction ; que le commandement délivré à la A... faisait référence à deux courriers recommandés des 5 décembre 2014 et 26 septembre 2015 qui n'étaient pas produits aux débats ; qu'aucun décompte n'était joint à cet acte ; que la SCI Priou Investissements ne justifiait pas de la période pour laquelle la contribution sur les revenus locatifs serait due, ni de son caractère exigible ; que, dans le contrat de bail du 21 octobre 2002, il était stipulé que le preneur devait rembourser au bailleur la part lui incombant dans cette contribution ; que la SCI Priou Investissement ne justifiait pas de ce qu'elle avait acquitté cette taxe ; qu'elle ne pouvait donc en réclamer le paiement au preneur ; que l'extrait de compte produit aux débats en pièce 32 par la SCI Priou Investissements était particulièrement abscons ; qu'il ne permettait pas de déterminer que la somme de 350 € due au titre de la taxe d'ordures ménagères n'aurait pas été réglée avant le 30 novembre 2015, alors que la bailleresse admettait que les sommes réclamées au titre du commandement avaient été partiellement payées ; que le commandement ne visait pas l'absence de règlement de l'indemnité d'occupation ; qu'il n'était produit aucun décompte des sommes qui seraient dues à ce titre par la A... ; que la clause résolutoire n'avait donc pas pu jouer, et il n'était justifié d'aucun motif grave et légitime qui seul pourrait priver la A... du bénéfice d'une indemnité d'éviction ;

- ALORS QUE d'une part l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial prive le preneur de son droit à indemnité d'éviction, sans que les juges du fond puissent apprécier la gravité des manquements ayant justifié le jeu de la clause résolutoire du bail ; qu'en ayant refusé de constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 31 octobre 2015, au motif qu'aucun motif grave ne justifiait que la société X... soit privée de son indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce ;

- ALORS QUE d'autre part la preuve, après délivrance par le bailleur commercial d'un commandement visant la clause résolutoire, de ce qu'il a satisfait aux clauses du bail, repose sur le preneur ; qu'en faisant peser sur la société Priou Investissement le risque de la preuve des manquements aux clauses du bail commercial mentionnés dans le commandement visant la clause résolutoire délivré au preneur, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil, L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt du 16 janvier 2014 attaqué d'avoir condamné une bailleresse (la société Priou Investissement) à régler à la preneuse à bail commercial évincée (la société X...) une indemnité principale d'éviction de 261 250 € et une indemnité accessoire de 33 908,95 € ;

- AUX MOTIFS QUE, s'agissant du montant de l'indemnité d'éviction, si la SCI Priou Investissements prétendait que le fonds de commerce de boulangerie de la A... était transférable, elle ne produisait aucune pièce de nature à l'établir ; que l'expert avait au contraire relevé que les références qui lui avaient été suggérées par la bailleresse ne permettaient pas d'envisager sérieusement le déplacement du fonds, le premier local étant à vendre et non à louer, ses demandes d'explications quant aux deux adresses suivantes n'ayant pas été suivies d'effet, et le dernier local étant moins bien placé ; qu'il convenait en outre de relever que la A... précisait dans ses écrits qu'elle n'avait pas l'intention de se réinstaller ; que, dans ces conditions, l'indemnité d'éviction devait être évaluée sur la base d'une indemnité de remplacement ; que la A... demandait que l'indemnité d'éviction soit fixée à la somme de 370 000 €, correspondant à la valeur du fond au jour du congé, cette somme ressortant du compromis de cession de leur fonds à la C... , dont la réitération devait intervenir le 15 juin 2008, et qui n'avait pu être régularisé du fait de la SCI Priou Investissements qui leur avait fait délivrer le 8 juin 2009 un commandement visant la clause résolutoire pour défaut à entretien des lieux, et un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction fondé sur les mêmes motifs ; que la A... ayant bénéficié du droit au maintien dans les lieux, la valorisation du fond ne pouvait toutefois se faire qu'à la date de l'arrêt, qui correspondait à la date la plus proche de l'éviction ; qu'à cette date, il ressortait de l'examen des bilans des trois dernières années de la A... que ses chiffres d'affaires avaient connu une baisse ; que, pour les bilans clos au 30 juin 2013, 30 juin 2014 et 30 juin 2015, les chiffres d'affaires de l'appelante étaient respectivement de 286 375 €, 275 294 € et 263 389 € ; que le chiffre d'affaires moyen arrondi sur ces trois dernières années était donc de 275 000 € ; que, compte tenu de la rentabilité en baisse du fonds, il convenait de l'affecter d'un coefficient de 95 % de sorte que l'indemnité d'éviction devait être fixée à 261 250 € ; que, s'agissant des indemnités accessoires, la A... ne pouvait prétendre aux indemnités de remploi et de trouble commercial, dès lors qu'elle avait pris la décision d'arrêter son activité, et que ces indemnités n'étaient dues qu'en cas d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce pour couvrir les frais de mutation, et pour couvrir le préjudice né de la diminution d'activité en lien avec la réinstallation ; que la A... subissait en revanche un préjudice en lien avec l'obligation de procéder au licenciement de ses salariés justement évalué par l'expert à la somme de 25 165,95 €, ainsi que celui résultant de ses frais d'installation non amortis s'élevant à 8 743€ ;

- ALORS QUE d'une part l'indemnité d'éviction est évaluée sur la base d'un transfert du fonds, lorsque celui-ci est possible ; qu'en ayant jugé que l'indemnité principale d'éviction due à la société X... devait être évaluée sur la base d'un remplacement, sans prendre en considération les locaux existant à la location proposés par la société Priou (conclusions n° 3, p. 15), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;

- ALORS QUE d'autre part le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en accordant une somme de 33 908,95 € à la société X... au titre de l'indemnité accessoire d'éviction qui lui était due, sans répondre aux conclusions de l'exposante ayant fait valoir que l'indemnité d'installation non amortie retenue par l'expert devrait être réactualisée sur la base du bilan de la société X... clos au 30 juin 2015 (conclusions n° 3, p. 17 de l'exposante), la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt du 16 janvier 2014 attaqué d'avoir débouté une bailleresse commerciale (la société Priou Investissement) de sa demande tendant à la remise en état des lieux loués, à la charge de la preneuse évincée (la société X...) ;

- AUX MOTIFS QUE la SCI Priou Investissements ne pouvait utilement prétendre à la condamnation de la A... à la remise en état des lieux, alors que la cour avait d'ores et déjà retenu dans son précédent arrêt que l'état de l'immeuble n'était que la conséquence du vieillissement généralisé du bien loué, et par motifs adoptés que les travaux réalisés n'étaient pas le fait de la A... ;

- ALORS QUE le cessionnaire d'un bail commercial répond des travaux de construction et de restructuration effectués par son prédécesseur sans autorisation ; qu'en ayant débouté la société Priou de sa demande tendant à la remise en état des lieux par la société X..., au titre des constructions, travaux de fermeture et installations réalisés dans les lieux loués sans autorisation du bailleur, au motif que ces travaux et ajouts n'avaient pas été faits par la preneuse actuelle, la cour d'appel a violé l'article 1732 du code civil.