Cour de Cassation · civ3 — 9 novembre 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 novembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10409 F

Pourvoi n° A 16-24.490







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société David, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                          ,

contre l'arrêt rendu le 14 juin 2016 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Electricité de France (EDF), société anonyme, dont le siège est [...]                                       ,

2°/ à la société Electricité réseau distribution France (ERDF), société anonyme, dont le siège est tour Winterthur, 102 terrasse Boïeldieu, [...]                 , devenue la société ENEDIS,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de la société David, de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat des sociétés Electricité de France et ENEDIS ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société David aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société David ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société ENEDIS ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société David.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL David de sa demande tendant à voir dire que le lot 223 par elle acquis lors de la cession intervenue par devant notaire le 10 février 1989 correspond au local transformateur occupé par la société EDF et par suite de sa demande d'expulsion de la défenderesse dudit lot, d'AVOIR constaté l'existence d'une servitude de passage des câbles électriques de la société EDF dans le sous-sol du bâtiment « Trouville Palace » au profit de la société ERDF, d'AVOIR débouté la SARL David de sa demande de dommages-intérêts et d'AVOIR ordonné la transcription de la propriété de la société EDF du local comprenant le transformateur ainsi que la servitude afférente au bureau des hypothèques de Pont-l'Evêque ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le présent litige a trait à un ancien hôtel qui a été divisé et soumis au régime de la copropriété selon cahier des charges et règlement de copropriété du 27 mai 1950 reçu par Me Y..., notaire à Trouville-sur-Mer ; que l'appelante rappelle exactement qu'elle a la qualité de propriétaire, en vertu d'un acte portant date du 10 février 1989, reçu par Me Gérard Z..., des biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis à Trouville-sur-Mer; donnant sur la plage, rue du Chancelier et rue de Londres, immeuble dit "Trouville Palace", élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et de quatre étages, d'un étage sous lambris, d'un grenier au-dessus et d'une cour et dans lesquelles elle a acquis les biens désignés précisément comme suit : - lot n°9 : une cave représentant 16/6000 millièmes des parties communes générales, - lot n°40 : au rez-de-chaussée; bar, WC, arrière-boutique et arrière-bar pour 18516000 millièmes, - lot n°42 : au rez-de-chaussée, un local représentant 1716000 millièmes, - lot n°219 : une cave pour 10/6000 millièmes, - lot n°220 : une autre cave pour 19/6000 millièmes, - lot n°221 : une troisième cave représentant 12/6000 millièmes, - lot n°223 : « au rez-de-chaussée, un local entre l'arrière bar et le vide ordures où était entreposé précédemment le ballon d'eau chaude de l'immeuble 27/6000 millièmes », (sa pièce n°1) ; qu'elle fait valoir que son souci premier est de pouvoir entrer en jouissance de l'intégralité de ce qui est sa propriété, spécialement du lot n°223 et qui est selon elle occupé, de facto, par la société ERDF, qui vient aux droits de la Société Electricité de France, qui doit être mise hors de cause ; qu'elle souligne que le litige porte sur ces trois lots du rez-de-chaussée, les biens acquis en 1989 comprenant à la fois des caves et des locaux au rez-de-chaussée, ces derniers définis en trois lots distincts : 40, 42 et 223, et spécialement sur le lot n°223 ; qu'elle ajoute que depuis l'acquisition qu'elle a faite des trois lots du rez-de-chaussée, elle n'occupe donc matériellement que les lots numérotés 40 et 42 et que de fait, le lot 40 bis (ancien) a été accaparé par EDF qui y a installé un transformateur, à une date impossible à déterminer, hors production de quelque titre que ce soit ; qu'elle indique que la plan du rez-de-chaussée dont elle a disposé en 1989 fait bien mention des lots 40 et 42, mais il ne fait pas apparaître le lot 223, ne donnant aucune indication sur l'endroit où il se situe (sa pièce n°2) ; qu'elle ne conteste pas que de la consultation du cahier des charges établi à l'époque où la société « Trouville Palace - société d'entreprises d'hôtels » a décidé d'aménager intérieurement l'immeuble ayant façade sur mer et de le vendre par appartements, studios, boutiques et locaux divers, ressort une seule certitude : le lot n°223 correspond très précisément à l'ancien lot n° 40 bis ; qu'en effet, le plan de division dressé le 27 février 1948 indique, en sa page 9 :


Lots
surfaces
désignation
millièmes


40
180 m²
bar, wc, arrière boutique, Arrière bar
185


40 bis
35 m²
ballon d'eau chaude
27


42
17 m²
local
17


Pour asseoir sa revendication, la SARL David s'appuie sur le plan de masse du rez-de chaussée, datant de l'année 1920 où figurent en toutes lettres les affectations d'origine des pièces : on y voit précisément où se trouvait le local dénommé « eau chaude » ; qu'il est exact que sur sa pièce 5, dénommée « plan de masse », apparaît, derrière le local dénommé magasin, sis à gauche du lot « bar »» un local dénommé « eau chaude » puis un lot dénommé « office » puis un espace non dénommé qui pourrait être un passage et enfin un local dénommé « cuisine » ; que ces différents locaux se situent le long de la rue du chancelier, à partir du local dénommé magasin, sis à l'ange de la dite rue avec le promenade des planches ; qu'il en est de même sur sa pièce n° 14 où les mêmes locaux sont respectivement dénommés : « magasin, couloir, bouilleurs, office (cafétéria)
cuisine », le bar étant désigné sous le vocable « réfectoire » ; qu'en réponse au dire qui lui a été adressé par le conseil de la SARL David, M. A..., expert désigné par le juge de la mise en état, a exactement répondu que son analyse ne pouvait être fondée que sur le règlement de copropriété et ses modificatifs ; que d'autant que la comparaison des différents plans permet de retenir que depuis sa construction l'immeuble a subi des modifications Intérieures comme en font foi les plans précités (pièces 5 et 14) ; qu'ainsi, le local dénommé « magasin » sur le plan de masse, portant le lot n° 41 sur le plan de division, s'est agrandi vers l'arrière (sur l'ancien couloir) et vers la droite, au détriment du local dénommé « magasin » qui s'est lui-même agrandi sur sa droite (dans l'alignement des locaux anciennement dénommés « laverie » et « pharmacie » et vers l'arrière sur le couloir, le lot 40 s'étendant sur les locaux anciennement dénommés « laverie », « pharmacie » et même cour (Pièce 14) ; qu'il est exact que la particularité de cet immeuble est qu'il est pourvu d'un transformateur MT en basse tension (BT) qui l'alimente, ainsi que d'autres clients du secteur qui n'apparaît pas sur le plan de masse et dont la date précise d'installation n'est pas documentée ; que, pour autant, la comparaison des mêmes plans conduit à retenir que le transformateur est installé au moins pour partie sur l'ancien local dénommé « cuisine », sur l'ancien local non dénommé et peut être pour partie sur le local dénommé »office » » mais non sur l'ancien local dénommé « eau chaude » qui se situe derrière le magasin et qui a été aménagé pour réaliser un accès au transformateur ; qu'il figure, sous sa dénomination de « transformateur » sur les plans ultérieurs et n'est affecté d'aucun numéro de lot ; qu'il convient encore de retenir que le lot 223, anciennement dénommé lot 40 bis est contigu au lot 40 en partie, qu'ils constituent l'ancien lot 35 et qu'ils se situent immédiatement au-dessus du lot 219 (ancien lot 31 A), vendu à l'appelante ; que, sur le plan du sous-sol annexé par l'expert (annexe 2) apparaît la mention et la matérialisation de l'emplacement de « chaudières », dans le lot 219, sous l'actuel lot 40 mais à proximité du lot 223 ; que force est bien de relever que ce lot 223 est contigu au local dénommé vide-ordures ; qu'il s'agit bien, au vu du plan, d'un local situé entre « l'arrière bar et le vide ordures », du moins sur le plan où ce vide ordures est matérialisé ; que le local appelé « eau chaude » ou « bouilleurs » sur les plans revendiqués par l'appelante ne peut être situé par rapport à un vide-ordure qui n'est pas matérialisé, s'il existe, ce qui n'est pas prouvé ; qu'il n'est pas davantage prouvé qu'il n'y a jamais eu de ballon d'eau chaude dans le lot 223, et ce alors qu'il se situe au-dessus et à proximité immédiate des chaudières du sous-sol ; qu'il s'en déduit, au vu des métrés réalisés par l'expert, que la SARL David occupe bien la totalités des parcelles qui lui ont été vendues, que la société ERDF, si elle occupe un local dont le régime n'est pas précisément défini dans ses relations avec la copropriété, n'occupe pas un lot vendu à la SARL David ; que celle-ci est donc mal fondée à revendiquer son expulsion, sans qu'il soit nécessaire de procéder à l'audition de l'expert qui a fait une exacte analyse des éléments de la cause ; qu'il a justement expliqué que hors les lots 220, 221 et 222 qui étaient exclus de la zone objet du litige, la propriété de la SARL David ne comportait pas l'espace affecté au transformateur ERDF et à l'éclairage public et pas davantage les couloirs situés à l'arrière de ceux-ci tels qu'ils ont été hachurés en bleu sur son plan annexé (pièces 5 et 6) en son rapport ; qu'en conclusion, l'avis de M. A... doit être entériné en ce qu'il a indiqué que le local « transfo rez-de-chaussée et sous-sol, le local éclairage ainsi que d'autres pièces et couloirs attenants constituent des parties communes de l'immeuble » sauf si, ainsi que le permettait le règlement de copropriété, la société venderesse lors de la transformation de l'hôtel en copropriété avait fait l'abandon de ces locaux à Electricité de France pour permettre la mise en place du transformateur litigieux ; que, pour le surplus, il convient de relever que les autres dispositions du précédent jugement ne sont pas spécialement remises en cause ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la localisation et la propriété du lot n° 223 : qu'au soutien de ses prétentions, la SARL David produit l'acte de vente conclu par devant Maître Z... le 10 février 1989 dans lequel le lot désigné sous le numéro 223 est décrit comme suit : « au rez de chaussée : un local entre l'arrière-bar et le vide ordures où était entreposé précédemment le ballon d'eau chaude de l'immeuble. Et les 27/6000 des parties communes générales de l'immeuble » ; que la demanderesse présente également un courrier adressé le 14 novembre 2006 à la Société EDF, dans lequel, s'agissant du local occupé par les installations électriques de la société défenderesse, elle parle d'une superficie d'environ 30 m² ; que cependant, il ressort du règlement d'usage et d'habitation, dont la date n'est pas précisée mais dont il peut être déduit qu'il a été établi en 1948 au vu de l'autorisation donnée par le Préfet du Calvados de lotir l'immeuble, ainsi que du plan joint, que si les lots 40 et (qui se trouvent être deux des lots acquis en 1989 par la SARL David) y sont clairement identifiés, le lot 223 n'y apparaît pas ; que le local « transfo », qui ne dispose pas d'une numérotation propre, est par contre parfaitement repérable, ainsi que son accès sur la rue ; que, subséquemment et dans la désignation littérale des lots insérée dans ce document, le lot 40 est décrit comme comprenant « le bar, les WC, l'arrière-boutique et l'arrière bar » et le local 40 bis comme étant celui du « ballon d'eau chaude », il n'est par contre rien dit du local dévolu au transformateur ; que plus loin dans ce document, il est précisé au titre de la définition du lot 223, outre la description des lieux faite correspondant à ce que le notaire a en 1989 reporté dans ses écrits, que ce lot se trouve être l' « ex numéro 40 bis » ; que, de là, le plan joint portant mention manuscrite du numéro 223 nouveau, ce dans la surface anciennement appelée 40 bis, avec cette précision que sur ledit plan le local « transfo » apparaît toujours de manière claire et sans numérotation ; que, par ailleurs, si l'on se réfère au plan de masse de l'hôtel, soit avant l'installation du transformateur, on observe que le local, dans lequel se trouve maintenant installé celui-ci, était à l'époque constitué de deux pièces une dite « eau chaude » l'autre dénommée « office » ; que le lot par la suite appelé 40 bis puis 223 nouveau n'étant pas sur ce plan décrit quant à sa destination ; qu'enfin, au terme de ses conclusions, l'expert a constaté à la lecture du cahier des charges et du règlement de copropriété établis selon un acte reçu par Maître Y... le 27 mai 1950, depuis modifiés à plusieurs reprises, que dans leur rédaction en date du 06 février 1960 portant état partiel descriptif de division de certains lots, le lot 223 se trouve défini dans les mêmes termes que ceux évoqués dans l'acte de cession par lequel la SARL David a acquis en 1989 divers lots relevant de l'immeuble en cause ; que la comparaison entre ces différents documents met en évidence l'absence d'identité entre le local « transfo », comprenant anciennement les locaux « office » et « eau chaude » et le lot 223 nouveau, noté 223 sur les plans les plans récents ; qu'au reste et pour confirmer s'il en était besoin ce constat, on relèvera que si des mentions ont été apportées aux différents plans, ce au fil des modifications intervenues, il ne figure sur aucun d'eux à l'emplacement du local « transfo » le numéro 223, celui-ci étant toujours porté sur le lot 40 bis ; que la remarque avancée par la SARL David selon laquelle la présence dans le local actuellement occupé par la Société EDF d'une canalisation d'eau permettrait d'établir qu'il s'agit du local décrit dans l'acte notarié dont elle dispose comme étant celui ayant contenu le ballon d'eau chaude, ne saurait prospérer ; qu'en effet, s'il apparaît sur le plan de masse de l'hôtel qu'il existait un local « eau chaude », la lecture du plan montre que cette pièce ne se trouve pas parmi les lots depuis acquis par la demanderesse, celles-ci se situant toutes à l'arrière du bar ; qu'en outre, il ne peut être déduit d'une canalisation d'arrivée d'eau qu'un ballon d'eau chaude ait été installé à son
aplomb et donc que l'expert aurait dans le cadre de ses opérations commis une erreur d'interprétation sur ce point ; qu'enfin et comme l'ajustement souligné la Société EDF dans ses écritures, il est surprenant que la SARL David ait attendu 2007 pour exercer une action en revendication concernant le local objet du présent litige, ce alors même qu'aucune modification n'est intervenue dans le règlement de copropriété qui ait pu avoir une incidence sur les droits respectifs de ces entités ; qu'en conséquence, la SARL David manquant en sa démonstration, il convient de la débouter de sa demande tendant à voir dit que ce local relève du lot 223 et se trouve donc être sa propriété, ainsi que par suite de sa demande d'expulsion de la défenderesse dudit lot ;

1°) ALORS QUE la preuve de la propriété est libre ; que la cour d'appel a constaté que l'acte de cession par lequel la société David était devenue copropriétaire dans l'immeuble Trouville Palace mentionnait parmi les lots privatifs acquis celui décrit comme se situant à l'endroit où était installé le ballon d'eau chaude de l'immeuble ; qu'en approuvant pourtant l'expert judiciaire d'avoir écarté les pièces produites par la société David pour établir que ce ballon d'eau chaude se situait dans la partie de l'immeuble où était installé le transformateur de la société ERDF au prétexte erroné que son analyse ne pourrait se fonder que sur le règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 544 du code civil ;

2°) ALORS QU'en entérinant les conclusions de l'expert au prétexte qu'il résultait des métrés qu'il avait réalisés que la société David occuperait la superficie qu'il avait acquise sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces métrés avaient une quelconque pertinence dans les débats puisque le lot « transfo » qu'elle revendiquait et le lot n° 40bis situé à l'arrière du bar que l'expert identifiait comme étant le lot n° 223 étaient de l'exacte même superficie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et de l'article 544 du code civil.