Cour de Cassation · civ3 — 19 octobre 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 19 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10378 F

Pourvoi n° M 16-17.140







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société X..., société civile immobilière, dont le siège est [...]                                                 ,

contre l'arrêt rendu le 15 mars 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige l'opposant :

1°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées, dont le siège est [...]                                  ,

2°/ à la société Acte IARD, société anonyme, dont le siège est [...]                                                                     ,

3°/ à la société Z...         , société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...]                                              ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me A... , avocat de la société X..., de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Acte IARD, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, l'avis de Mme Y..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées et la somme de 3 000 euros à la société Acte IARD ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision


Moyens produits par Me A... , avocat aux Conseils, pour la société X....


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et D'AVOIR condamné la SCI X... à payer à la CRCAM les sommes de 9422,78 euros au titre des frais de mise en sécurité, gardiennage, déménagement et garde-meubles, la somme de 200 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la rupture du contrat de bail imputable au bailleur, ainsi qu'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

AUX MOTIFS QUE sur « l'objet du litige
L'appel a été formé par la CRCAM exclusivement à l'encontre de la SCI X..., puis ont été appelés en intervention forcée l'EURL Z...          et la compagnie Acte iard, de sorte que la SARL Z...          et Z...          ne sont pas parties dans l'instance.
La cour d'a donc pas à statuer sur le dispositif de la SCI X... concernant la mise hors de cause de la SARL Z...          et Z...         .
Nonobstant les multiples instances judiciaires concernant l'une ou l'autre des parties au litige, l'objet du litige dans cette instance en appel concerne exclusivement l'action engagée par la CRCAM à l'encontre de son bailleur la SCI X... pour obtenir l'indemnisation de préjudices résultant de son départ des locaux loués à la suite de leur démolition ordonnée par un arrêt définitif du 14 février 2006, et les demandes de garantie de l'EURL Z... et la compagnie

Acte iard.
Il en résulte que l'ensemble des argumentaires des parties sur l'imputabilité du montant des liquidations d'astreinte est inopérant.
La résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009 n'est pas contestée par les parties qui en discutent seulement la responsabilité.
La responsabilité de la résiliation du bail
Le jugement déféré a retenu par des motifs pertinents que la cour adopte que la résolution du bail résulte de la perte de la chose louée en exécution d'une condamnation judiciaire définitive à démolir les locaux au motif d'un trouble de voisinage imputable à l'emprise du bâtiment, que le bailleur propriétaire de l'immeuble, responsable de l'événement qui ne relève pas d'une force majeure, n'a pas assuré en conséquence son obligation de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués.
L'obligation d'exécution de décisions judiciaires définitives, l'arrêt du 24 février 2006 ordonnant la démolition sous astreinte d'une partie de l'immeuble affectant les lieux loués, l'arrêt du 19 février 2009 prononçant la liquidation de l'astreinte provisoire et confirmant la poursuite de l'astreinte définitive, n'exonère pas le bailleur de sa responsabilité contractuelle envers le preneur tiers aux litiges ayant conduit aux condamnations judiciaires.

La SCI X... n'est pas davantage fondée à opposer à la CRCAM que le contrat de bail l'avait informée de l'existence de recours de voisins contre les permis de construire, alors qu'il n'est pas contesté que les permis de construire ont été validés par le tribunal administratif.
D'autre part l'information donnée au preneur d'un litige concernant la construction de l'immeuble n'exonère pas le bailleur de son obligation principale de garantir la jouissance paisible des lieux, alors que le bail précise : le bailleur fait son affaire personnelle de ces procédures, et qu'il n'est pas stipulé une acceptation contractuelle du preneur des conséquences de ces procédures sur la poursuite du bail.
La cour confirme en conséquence la résiliation du bail aux torts contractuels du bailleur, à la date non critiquée du 13 janvier 2009.
Les modalités de la rupture contractuelle
Par un courrier du 11 décembre 2008, la SCI X... rappelle à la CRCAM que la décision de justice lui impose de réaliser des travaux affectant le local loué qui vont rendre momentanément impossible la poursuite de son activité.
Le courrier précise :
dans le cadre des entretiens que nous avons eu, je vous ai proposé une solution qui éviterait la suspension de votre activité ; je vous saurais gré de bien vouloir me faire part de votre position.
Le preneur répond le 30 décembre 2008 notamment qu'il n'est pas concerné par les décisions de justice auxquelles il n'a pas été appelé.
Il précise :
la proposition de solutions que vous auriez oralement exposées lors d'entretien n'a pas fait l'objet d'un écrit fixant clairement les bases de propositions afin d'aboutir à une issue raisonnable des difficultés dont la SCI est la seule responsable.
Le bailleur répond le 7 janvier 2009 que le preneur avait la possibilité de faire tierce opposition à la décision judiciaire qui lui portait préjudice.
Il précise :
je vous remercie après avoir pris connaissance de la décision de la cour d'appel jointe de me faire part de votre position, nonobstant la solution que je vous ai proposée qui consiste à vous reloger dans les locaux mitoyens situés dans la sur la même zone d'activité, évitant toute conséquence pour l'exploitation de votre clientèle.
Dans un mail du 13 janvier 2009, un responsable de l'établissement bancaire demande d'arrêter immédiatement le chantier de démolition, et de lui donner un délai raisonnable de un mois minimum pour évacuer les biens ;
Un deuxième mail le du même jour demande après une communication téléphonique que le délai raisonnable permette de poursuivre l'exploitation dans les lieux jusqu'au 30 février 2009.
L'architecte atteste le 6 mars 2009 que les travaux préparatoires avaient débuté en janvier 2009, et que : suite à l'accord du crédit agricole nous demandant un délai d'exploitation jusqu'à fin février les travaux ont repris début mars 2009.
Ces documents sur le déroulement des négociations entre les parties au contrat de bail ne suffisent pas à établir un accord opposable au locataire sur les conditions de la rupture, alors qu'il n'est produit aucune formalisation écrite d'un accord, et que le bailleur ne produit aucune justification dans les débats du contenu de sa proposition de relogement.
Les préjudices du preneur imputables à la rupture du bail
La cour confirme l'obligation du bailleur consécutive à la rupture qui lui est imputable du contrat de bail de restituer le montant du dépôt de garantie, de 3658,70 €, alors qu'il n'est pas fait grief au preneur évincé de loyers impayés ou d'une responsabilité de dégradation des locaux.
La cour confirme également la condamnation au paiement des frais de mise en sécurité, gardiennage, déménagement et garde-meubles, en retenant la somme réclamée de 9422,78 € dont les factures justificatives sont produites, le jugement déféré n'ayant pas argumenté précisément la réduction au montant de 8823,58 € des sommes allouées.
L'indemnisation de l'éviction du preneur
La cour confirme le motif pertinent du premier juge, retenant que le locataire n'est pas fondé à réclamer l'indemnité légale d'éviction, alors que le bail a pris fin non par un refus de renouvellement mais par une résiliation judiciaire à sa demande.
Les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce ont mis en place une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L'application de ce texte s'inscrit dans les conséquences précises d'un congé délivré par le bailleur à l'échéance du bail, au regard du droit spécifique au maintien dans les lieux dans le statut des baux commerciaux, qui ne sont pas mises en oeuvre dans l'espèce par une rupture en cours de bail pour un défaut de jouissance paisible imputable au bailleur.
La demande sera rejetée, ainsi que celle d'une expertise judiciaire pour procéder à son calcul.
En revanche, le preneur réclame à juste titre l'indemnisation de la rupture brutale de la poursuite du bail fondée sur la faute du bailleur.
La CRCAM réclame à ce titre un montant de 200 000 e.
Le jugement déféré a écarté par un motif pertinent la demande aujourd'hui renouvelée en appel de paiement d'une somme de 260 756,12 € au titre de travaux effectués d'aménagement des locaux, en retenant que le bail précise que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger de réfection ou travaux quelconques même rendus nécessaires pour l'adaptation à l'activité ou tout autre cause, et que les travaux d'amélioration ne donneront lieu à aucune indemnisation.
Cependant, la perte du bénéfice de l'usage des locaux dans lesquels ont été effectués ces aménagements, dont le prix n'est pas contesté, constitue nécessairement un élément d'appréciation du préjudice imputable à la rupture brutale du bail par la faute du bailleur.
Même si le preneur ne fournit pas d'éléments justificatifs d'un préjudice économique propre à la poursuite de l'exploitation de la clientèle de son activité bancaire dans les agences avoisinantes de la caisse de crédit agricole, la perte brutale du bénéfice de l'aménagement des locaux objets du bail, ajoutée à un préjudice découlant nécessairement de la délocalisation des services de cette agence, fonde suffisamment une indemnisation à hauteur de 200 000 € » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QU' « En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également en permanence la qualité des plantations.
L'article 1741 du même code prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
En l'espèce, la CRCAM fait valoir que la SCI X..., bailleresse, a très gravement manqué à ses obligations de jouissance paisible des locaux donnés à bail puisque c'est elle-même qui a détruit la chose louée.
Elle lui fait également grief de ne pas avoir porté à la connaissance de la preneuse l'arrêt de la cour d'appel, de ne pas avoir délivré congé ni initié d'action en résiliation, de n'avoir proposé aucun locaux de remplacement, de n'avoir rien entrepris les travaux de démolition que 3 ans plus tard, sans aucune demande préalable de restitution des lieux.
Il est constant que la perte de la chose louée est consécutive à l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 4 février 2006 ayant ordonné sous astreinte la démolition d'une partie de l'immeuble appartenant à la SCI X... et abritant les locaux donnés à bail à la CRCAM.
La SCI X... n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'aurait commis aucune faute dès lors qu'elle n'a fait que se conformer une décision définitive, au demeurant opposable à sa locataire qui n'a pas formé tierce opposition
En effet, cette décision de justice ne peut être assimilée à un cas fortuit ou de force majeure. Si la cour a ordonné la démolition, c'est bien parce que l'immeuble appartenant à la SCI X... avait causé un trouble anormal de voisinage. L'arrêt condamne d'ailleurs la SCI réparer l'intégralité des dommages subis par les voisins.
La démolition n'est donc pas la résultante d'un cas fortuit ou de force majeure indépendant de la volonté du bailleur, mais bien de la reconnaissance d'un trouble anormal de voisinage dont ce dernier a été reconnu responsable.
Il en résulte que la SCI X... ne peut se

prévaloir de la clause insérée en page du contrat de bail au paragraphe "destruction des locaux loués", laquelle ne fait référence qu'aux cas de destruction pour cause de vétusté désordre, servitude administrative faits de guerre, guerre civile émeutes ou cas fortuit, ou toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur.
Concernant les manquements imputés au bailleur, il doit être relevé que la SCI X... a interjeté appel de

la décision de première instance sans en informer sa locataire ; qu'elle n'a communiqué l'arrêt rendu par la cour d'appel que par courrier du janvier 2009, soit près de trois ans après que la décision a été rendue ; qu'entre-temps, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte provisoire ; qu'entre le 14 février 2006 (arrêt de la cour d'appel) et le 11 décembre 2008, la SCI ne justifie pas avoir informé sa locataire de l'obligation de démolir les locaux loués, ni avoir donné congé, ni avoir proposé la résiliation du bail, ni envisagé de solution de relogement sérieuse.
Il est d'ailleurs à noter que dans son arrêt du 29 février 2009 au terme duquel elle liquide l'astreinte en la portant de 114 000 € ) 228 000 €, la cour d'appel relève que la SCI X... ne justifie d'aucune

diligence sérieuse et antérieure au mois de décembre 2008, et que les démarches envers la société locataire n'ont commencé que les 11 et décembre 2008.
La SCI X... soutient encore qu'elle aurait

satisfait à ses obligations en proposant une solution de relogement.
Or, outre le fait que la question du relogement n'apparaît pour la première fois que dans un courrier adressé le 11 décembre 2008 à la locataire, force est de constater qu'aucun des courriers produits aux débats ne fait référence à une proposition concrète et sérieuse de relogement, en termes de localisation, nature, conditions de mise à disposition, montant du loyer. Le courrier adressé le 7 janvier 2009 n'évoque que "des locaux mitoyens situés par conséquent dans la même zone d'activité".
Compte-tenu de l'urgence de la situation et de l'enjeu économique intéressant chacune des parties, le tribunal ne peut que s'étonner de l'absence totale de diligence et d'anticipation dont a fait preuve le bailleur.
La SCI X... ne peut non plus arguer du fait que

la CRCAM aurait accepté de libérer les lieux au 30 février 2009 (étant précisé que le mois de février ne peut comprendre que 28 ou 29 jours) puis se serait rétractée, empêchant ainsi la réalisation des travaux de démolition.
En effet, le bailleur a entrepris les travaux de démolition courant janvier 2009, sans avoir effectué de proposition sérieuse de relogement, ni délivré congé, ni envisagé la résiliation du bail, et alors que les locaux étaient encore occupés, occasionnant ainsi un risque manifeste pour les personnes s'y trouvant.
C'est donc légitimement que la CRCAM a sollicité par courriel du 13 janvier 2009 l'arrêt immédiat des travaux.
Par la suite, si la locataire n'a pas libéré les lieux au 30 février 2009 (sic), c'est toujours en raison de l'absence totale de diligence de la part du bailleur.
Si la SCI X... entendait voir libérer les lieux,

il lui appartenait de procéder conformément aux exigences légales, et non de poursuivre les travaux de démolition envers et contre tout.
Il résulte de ce qui précède qu'en n'assurant pas à sa locataire une jouissance paisible des lieux, en s'abstenant de formuler une proposition sérieuse de relogement, et en poursuivant des travaux de démolition sans que la situation avec sa locataire ne soit clairement établie de manière juridique, la SCI     X... a gravement manqué à ses obligations de

bailleur, ce qui justifie que soit ordonnée la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
Dans la mesure où il n'est pas contesté que les travaux de démolition sur les locaux donnés à bail ont débuté le 13 janvier 2009, le bail sera résilié à cette date » ;

1° ALORS QUE tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges ne peuvent se fonder sur des motifs contradictoires ; que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la

CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., a retenu que

l'objet du litige en appel concernait exclusivement l'action engagée par la CRCAM à l'encontre de son bailleur la SCI X... pour obtenir

l'indemnisation de préjudices résultant de son départ des locaux loués, et les demandes de garantie de l'EURL Z... et la compagnie Acte IARD.que l'ensemble des argumentaires des parties sur l'imputabilité du montant des liquidations d'astreinte était donc inopérant, et que la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009 n'était pas contestée par les parties qui en discutaient la responsabilité ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la SCI X... lui demandait

de « constater l'engagement contractuel de la société locataire d'avoir à quitter les lieux d'ici la fin du mois de février 2009, tel qu'il résulte expressément de ses courriels des 13 et 15 janvier 2009 », la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE les juges ne doivent pas méconnaître l'objet du litige, qui est déterminé par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la

CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., a retenu que

l'objet du litige en appel concernait exclusivement l'action engagée par la CRCAM à l'encontre de son bailleur la SCI X... pour obtenir

l'indemnisation de préjudices résultant de son départ des locaux loués, et les demandes de garantie de l'EURL Z... et la compagnie Acte IARD.que l'ensemble des argumentaires des parties sur l'imputabilité du montant des liquidations d'astreinte était donc inopérant, et que la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009 n'était pas contestée par les parties qui en discutaient la responsabilité ; qu'en statuant ainsi, bien que la SCI X... ait demandé à la cour

d'appel, à titre principal, de « constater l'engagement contractuel de la société locataire d'avoir à quitter les lieux d'ici la fin du mois de février 2009, tel qu'il résulte expressément de ses courriels des 13 et 15 janvier 2009 » (conclusions, dispositif, p. 22 et arrêt attaqué, p. 6) et de constater l'accord des parties quant à la résiliation amiable du contrat de bail à la fin du mois de février 2009 (conclusions, p. 22), et à titre reconventionnel de juger que la société locataire avait manqué à l'exécution de bonne foi cet son engagement et de la condamner en indemnisation du préjudice subi de ce fait (conclusions, dispositif, p. 22 et 23), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3° ALORS QU'au titre de la « destruction des locaux loués », le bail stipule (p. 21) : « si les locaux objet du présent bail, venaient à être détruits, en totalité par vétusté, désordre, servitude administrative, faits de guerre civile, émeutes ou cas fortuit ou pour toute autre cause indépendante de la volonté du bailleur, le présent bail serait résilié de plein droit sans indemnité si bon semble au bailleur ; que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., après avoir relevé que la résolution du bail résultait de la perte de la chose louée en exécution d'une condamnation judiciaire définitive à démolir les locaux au motif d'un trouble de voisinage imputable à l'emprise du bâtiment, a retenu, par motifs propres, que l'obligation d'exécution de décisions judiciaires définitives, assorties d'une astreinte provisoire et liquidée et d'une astreinte définitive, n'exonérait pas le bailleur de sa responsabilité contractuelle envers le preneur tiers aux litiges ayant conduit aux condamnations judiciaires et que l'information donnée au preneur d'un litige concernant la construction de l'immeuble n'exonérait pas le bailleur de son obligation principale de garantir la jouissance paisible des lieux et, par motifs adoptés, que la décision de justice ne pouvait être assimilée à un cas fortuit ou de force majeure et que la démolition n'était donc pas la résultante d'un cas fortuit ou de force majeure indépendant de la volonté du bailleur, mais bien de la reconnaissance d'un trouble anormal de voisinage dont ce dernier a été reconnu responsable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu la loi du contrat et a violé l'article 1134 du code civil ;

4° ALORS QUE la preuve de l'accord du preneur du local commercial sur la résiliation du bail être déduite de messages électroniques comme de la restitution des locaux, et que la preuve de l'accord entre le bailleur et le locataire d'un bail commercial sur la résiliation du bail à une date déterminée est libre ; que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., a retenu que les documents sur le déroulement des négociations entre les parties au contrat de bail ne suffisaient pas à établir un accord opposable au locataire sur les conditions de la rupture, alors qu'il n'était produit aucune formalisation écrite d'un accord, et que le bailleur ne produisait aucune justification dans les débats du contenu de sa proposition de relogement ; qu'en statuant ainsi, en subordonnant la reconnaissance d'un accord des parties sur une résiliation à la fin du mois de février à un écrit formalisé, et sans avoir égard au départ du locataire à la fin du mois de février 2009, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article L. 110-3 du code de commerce ;

5° ALORS QUE tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges ne peuvent se fonder sur des motifs contradictoires ; que la cour d'appel, qui a confirmé les dispositions du jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et a fondé l'octroi d'une indemnisation sur « à la rupture brutale du bail par la faute du bailleur », tout en constatant les négociations postérieures entre les parties et l'obtention par la société locataire de la suspension des travaux et un délai pour poursuivre l'exploitation dans les lieux jusqu'à la fin de mois de février 2009, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

6° ALORS QUE les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la SCI X... a fait valoir « qu'après avoir quitté les lieux, conformément à son engagement, procédant à l'établissements de différents constats d'huissier, la Caisse régionale de crédit agricole, non sans une certaine mauvaise foi, avait saisi le tribunal de grande instance de Rodez au visa des articles 1148, 1719, 1741 du code civil, d'une demande de résiliation du bail, ainsi que d'une demande indemnitaire » (conclusions, p. 6, al. 3) ; que si la cour d'appel avait, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., adopté les motifs du jugement retenant que si la locataire n'a pas libéré les lieux au 30 février 2009 (sic), c'est toujours en raison de l'absence totale de diligence de la part du bailleur, elle aurait alors méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

7° ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., a retenu, par motifs propres, que le bailleur ne produisait aucune justification dans les débats du contenu de sa proposition de relogement ; qu'en statuant ainsi, bien que la SCI X... ait invoqué la lettre du 7 janvier 2009 par laquelle le bailleur écrivait à la CRCAM : « je vous remercie après avoir pris connaissance de la décision de la cour d'appel jointe de me faire part de votre position, nonobstant la solution que je vous ai proposée qui consiste à vous reloger dans les locaux mitoyens situés dans la sur la même zone d'activité, évitant toute conséquence pour l'exploitation de votre clientèle » (pièce n° 3, visée en page 5 des conclusions), citée par l'arrêt attaqué (p. 10), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

8° ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que la cour d'appel, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 13 janvier 2009, et condamner la SCI X... à payer à la CRCAM diverses sommes, sans statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI X..., a retenu, par motifs du jugement confirmé, qu'aucun des courriers produits aux débats ne faisait référence à une proposition concrète et sérieuse de relogement, en termes de localisation, nature, conditions de mise à disposition, montant du loyer ; qu'en statuant ainsi, et sans préciser en quoi la proposition n'aurait pas été sérieuse et viable, à l'égard d'une société locataire de bonne foi connaissant déjà les conditions contractuelles du bail en cours, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

9° ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour condamner la SCI X... à payer à la CRCAM les sommes de 9422,78 euros au titre des frais de mise en sécurité, gardiennage, déménagement et garde-meubles, a retenu qu'elle confirmait la condamnation au paiement des frais de mise en sécurité, gardiennage, déménagement et garde-meubles, en retenant la somme réclamée de 9422,78 € dont les factures justificatives étaient produites, le jugement déféré n'ayant pas argumenté précisément la réduction au montant de 8823,58 euros des sommes allouées ; qu'en statuant ainsi, sans analyser, au moins sommairement, les factures, dont la SCI Vaxergues faisait valoir que certaines n'avaient rien à voir avec la cause, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

10° ALORS QU'il incombe au demandeur en indemnisation de justifier du bien fondé de ses prétentions ; que la cour d'appel, pour condamner la SCI X... à payer à la CRCAM les sommes de 9422,78 euros au titre des frais de mise en sécurité, gardiennage, déménagement et garde-meubles, a retenu que le jugement déféré n'avait pas argumenté précisément la réduction au montant de 8823,58 euros des sommes allouées ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR déclaré irrecevables les demandes présentées à l'encontre de l'EURL Z...         , ET D'AVOIR prononcé la mise hors de cause de la compagnie d'assurances Acte IARD,

AUX MOTIFS QUE « le contrat de maîtrise d'oeuvre stipule précisément :
en cas de litige portant sur l'exécution du contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'Ordre des architectes avant toute procédure judiciaire.
Le jugement déféré a retenu à juste titre que cette clause impose de saisir le conseil de l'Ordre pour avis avant d'engager une procédure judiciaire, sans distinguer qu'il y ait action directe ou appel en garantie.
L'argumentation de la SCI X... que le contrat de maîtrise d'oeuvre est en application de l'article 1165 du code civil inopposable au crédit agricole qui a engagé l'actuelle procédure judiciaire est inopérante pour écarter l'obligation contractuelle de la SCI de saisir pour avis préalable à un litige avec son maître d'oeuvre le conseil de l'ordre des architectes dont celui-ci dépend.
La SCI X... soutient à tort que cet avis préalable aurait affecté son locataire tiers au contrat de maîtrise d'oeuvre, alors que la poursuite de l'examen et de la réponse aux prétentions du locataire à l'encontre de son bailleur n'est en aucune façon conditionnée par les modalités d'application du contrat de maîtrise d'oeuvre entre le bailleur et l'EURL Z...         .
La formulation tardive dans la procédure judiciaire du moyen d'irrecevabilité tirée du défaut de saisine pour avis du conseil de l'ordre n'a pas un caractère fautif opérant.
La cour confirme en conséquence l'irrecevabilité prononcée des demandes à l'encontre de l'EURL Z...          dans cette instance judiciaire.
En l'absence de condamnation de l'EURL Z...         , et par conséquent de l'objet d'une garantie recherchée de la compagnie d'assurance Acte IARD, celle-ci sera mise hors de cause » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QUE « le contrat de maîtrise d'oeuvre produit aux débats stipule en son paragraphe II-XV page 5 : "En cas de litige portant sur l'exécution du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'Ordre des architectes avant toute procédure judiciaire".
Cette clause, parfaitement licite, est reconnue par la jurisprudence (Civ. 3ème 18 déc 2013 et 4 nov 2004).
Elle n'impose pas d'obtenir l'avis du conseil régional de l'ordre des architectes avant d'engager une procédure judiciaire, mais uniquement de le saisir pour avis.
Par ailleurs, il échet de relever que la clause invoquée ne prévoit aucune dérogation à la saisine préalable du conseil de l'ordre pour avis et ne distingue pas selon qu'il y ait action directe ou appel en garantie. Il est d'ailleurs parfaitement admis par la jurisprudence que cette clause peut être opposée même lorsque l'architecte n'est attrait à la procédure que par la voie de l'appel en garantie (CA Pau 31 mars 2008).
En l'espèce, force est de constater que la SCI X... n'a pas saisi pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes préalablement à l'engagement de la procédure judiciaire à l'encontre de l'EURL Z...         .
Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable l'action engagée par la SCI X... à l'encontre de l'EURL Z...          »

ALORS QUE la fin de non-recevoir fondée sur la clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, ne peut être opposée à l'intervention, qui est une demande incidente ; que la cour d'appel qui, pour déclarer irrecevables les demandes présentées à l'encontre de l'EURL Z...          et prononcer en conséquence la mise hors de cause de la compagnie d'assurances Acte IARD, s'est fondée sur la clause du contrat imposant la saisine préalable de l'ordre des architectes avant toute procédure judiciaire, tout en constatant que l'EURL Z...          était intervenante, appelée en garantie par la SCI X... ; que la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 63, 66, 331 et 333 du code de procédure civile et, par fausse application, les articles 122 et 124 du même code ;

ALORS QUE l'exigence d'un procès équitable s'oppose à ce que le droit pour une partie d'intervenir ou de faire intervenir un tiers au procès soit mis en échec par une stipulation contractuelle imposant un préalable de conciliation ; que la cour d'appel qui, pour déclarer irrecevables les demandes présentées à l'encontre de l'EURL Z...          et prononcer en conséquence la mise hors de cause de la compagnie d'assurances Acte IARD, s'est fondée sur la clause du contrat imposant la saisine préalable de l'ordre des architectes avant toute procédure judiciaire, tout en constatant que l'EURL Z...          était intervenante, appelée en garantie par la SCI X... ; que la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR prononcé la mise hors de cause de la compagnie d'assurances Acte IARD,

AUX MOTIFS QUE « la cour confirme en conséquence l'irrecevabilité prononcée des demandes à l'encontre de l'EURL Z...          dans cette instance judiciaire.
En l'absence de condamnation de l'EURL Z...         , et par conséquent de l'objet d'une garantie recherchée de la compagnie d'assurance Acte iard, celle-ci sera mise hors de cause »

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRMÉ QUE « dans la mesure où l'action engagée à l'encontre de son assurée est irrecevable, il convient de prononcer la mise hors de cause de la compagnie Acte IARD » ;

ALORS QUE la mise en cause de l'assuré n'étant pas une condition de recevabilité de l'action directe de la victime contre l'assureur, formée en application de ces dispositions, la saisine préalable, par le maître d'ouvrage, de l'ordre des architectes prévue au contrat le liant à l'architecte, n'est pas une condition de recevabilité de l'action directe engagée contre l'assureur de celui-ci ; que la cour d'appel qui, pour mettre hors de cause la compagnie d'assurance Acte IARD, s'est fondée sur l'absence de condamnation de l'EURL Z...          et par conséquent de l'objet d'une garantie recherchée de la compagnie d'assurance, la cour d'appel a violé l'article L. 124-3 du code des assurances.