Cour de Cassation · civ3 — 12 octobre 2017

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10367 F

Pourvoi n° H 16-24.082







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ Mme Danièle X...,

2°/ M. Jean-Pierre X...,

tous deux domiciliés [...]                                  ,

contre l'arrêt rendu le 8 juillet 2016 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Laurent Y...,

2°/ à Mme C...              , épouse Y...,

tous deux domiciliés [...]                                  ,

3°/ à la commune d'Orry-la-Ville, représentée par son maire en exercice, domicilié [...]                              ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme Y..., de Me A..., avocat de la commune d'Orry-la-Ville ;

Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à la démolition de la maison à usage d'habitation située chemin rural n°16 à Orry-la-ville, appartenant aux époux Y..., et de les avoir débouté de leur demande tendant au paiement de dommages-intérêts ;

Aux motifs propres que « la cour rappelle qu'en application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme une action en démolition ne peut être formée qu'après que le permis de construire ait été annulé par le juge administratif et qu'il soit établi une violation d'une règle d'urbanisme ainsi que l'existence d'un préjudice personnel subi par le tiers demandeur à la démolition résultant directement de cette violation ; qu'ainsi il est exigé un lien de causalité entre le moyen de nullité retenu par la juridiction administrative et le préjudice invoqué ; qu'en l'espèce la juridiction administrative a partiellement annulé le permis de construire concernant l'immeuble d'habitation au motif qu'il n'était pas établi, conformément aux exigence du POS, qu'il était directement nécessaire à la conduite de l'exploitation agricole ; le premier préjudice personnel invoqué par les époux X... consiste dans la perte de la vue bucolique sur les champs et la forêt dont ils soutiennent avoir bénéficié jusqu'à la construction de l'immeuble à usage d'habitation ; qu'il sera cependant observé en premier lieu que l'immeuble des époux X... est construit en bordure d'une zone pavillonnaire et que les parcelles sur lesquelles ont été construits à la fois l'immeuble d'habitation des époux Y... et les hangars pour l'exploitation agricole ne sont pas situés en zone non constructible mais en zone agricole permettant la construction de hangars agricoles mais également d'immeubles à usage d'habitation dès lors qu'ils sont nécessaires à l'exploitation agricole ; qu'ainsi contrairement à leur affirmations ils ne bénéficiaient d'aucune garantie quant au maintien de leur vue sur les champs étant, au demeurant, observé que la juridiction administrative n'a annulé que le permis de construire relatif à l'immeuble à usage d'habitation et que subsistent les hangars agricoles dont la cour administrative d'appel considère qu'il ne porte pas atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants ; que par ailleurs, la perte de la vue bucolique dont font état les époux X... était déjà fortement diminuée par la construction par eux d'un mur de clôture imposant, même s'il est percé de quelques ouvertures ;
que de plus, il n'est nullement justifié que la démolition de l'immeuble suffirait à restaurer la vue antérieure, le permis de construire des hangars agricoles ayant été validé, et comme l'ont justement rappelé les premiers juges aucun élément ne vient démontrer que, par ses dimensions ou son implantation à plus de quinze mètres de la limite séparative, la maison occasionne une perte de vue constitutive d'un préjudice ; qu'il résulte de l'ensemble de ses éléments que n'est pas établie l'existence d'un préjudice personnel des époux X... lié à une perte de vue ayant un lien de causalité directe avec la seule construction d'un immeuble d'habitation non directement nécessaire à l'exploitation agricole ; que les époux X... invoquent également au titre de leur préjudice personnel, la création de vues sur leur fonds et produisent à cette fin des photographies personnelles non datées et peu probantes permettant surtout de constater que la vue est limitée par la végétation plus que par l'immeuble litigieux mais ne permettant pas d'appréhender les vues réelles créées sur leur fonds ; qu'ils produisent également un constat d'huissier réalisé au mois de février 2013, qui établit seulement que deux des fenêtres du pignon de la maison des consorts Y... donnent sur le jardin des époux X... et une fenêtre sur leur piscine ; que toutefois le constat d'huissier produit par les époux Y... établi le 13 avril 2011 ne note aucune vue en façade arrière du pavillon sur la propriété des époux X... et permet d'observer que tant le mur de clôture que les grands arbres séparant les propriétés dissimulent complètement la propriété ; que s'agissant de la fenêtre de l'immeuble des époux Y... donnant sur la piscine des époux X... l'huissier est monté à l'étage et a pu constater l'absence de toute vue sur la piscine seule la toiture de celle-ci étant partiellement visible ; que par ailleurs s'agissant des deux autres fenêtres donnant sur la propriété des époux X... elle n'a pu constater qu'une légère et discrète vue donnant sur la terrasse ne permettant aucunement de perturber l'intimité des époux X... ainsi qu'en témoignent les photographies prises de l'étage ; qu'en conséquence les époux X... échouent là encore à établir l'existence d'un préjudice personnel en lien avec la construction de l'immeuble d'habitation ; qu'enfin ainsi que l'a justement rappelé le premier juge la perte d'ensoleillement ou de valeur vénale de leur immeuble n'est aucunement rapportée par les époux X... ; - Sur les troubles anormaux du voisinage : (
) ; qu'il sera rappelé qu'en application de l'article 544 du code civil le droit de propriété est limité par l'obligation que le propriétaire a de ne causer à la propriété d'autrui aucun trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'il convient de caractériser le caractère excessif du trouble par rapport aux inconvénients normaux du voisinage et de rechercher si l'infraction à la règle administrative a causé un trouble excédant ces inconvénients ; que compte tenu des observations précédentes et surtout du fait que l'intégration de l'immeuble dans l'environnement n'a pas été censurée et qu'elle a même été primée et du fait de l'absence de tout préjudice personnel des époux X... du fait de cette construction il convient également des les débouter sur ce fondement de leur demande de démolition ou de dommages et intérêts » (arrêt attaqué, p. 5, 6 et 7) ; Et aux motifs adoptés des premiers juges que « Sur la demande de démolition en application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme : qu'aux termes de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ; que cette action doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ; qu'il ressort de ce texte que l'action en démolition devant le juge judiciaire suppose la réunion de plusieurs conditions tenant à l'existence d'une construction conforme à un permis de construire, la violation d'une règle d'urbanisme, l'existence d'un préjudice et la preuve d'un lien de causalité direct entre la faute et le préjudice ; que selon l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve ; qu'en l'espèce, tout d'abord, il est constant que le permis de construire obtenu le 22 septembre 2005 a été partiellement annulé, en ce qu'il autorisait la construction d'une maison à usage d'habitation, par arrêt de la cour d'administrative d'appel de Douai du 25 mars 2010, définitif, après la décision du Conseil d'Etat en date du 23 décembre 2010 de non-admission du pourvoi aux fins d'annulation de l'arrêt ; qu'en premier lieu, il ressort des documents communiqués, et ce point n'est pas contesté par les parties, que les constructions réalisées par Monsieur et Madame Y... sont conformes au permis de construire qu'ils avaient obtenu le 22 septembre 2005 ; qu'en second lieu, la violation de la règle d'urbanisme résulte des motifs d'annulation partielle du permis de construire retenus par la cour administrative d'appel de Douai le 2 décembre 2008, dans le cadre du recours pour excès de pouvoir à l'encontre du permis ; qu'au regard de l'article NC 1 du plan d'occupation des sols de la commune d'Orry-la-Ville, dans la zone NC, dans laquelle est situé le terrain de Monsieur et Madame Y..., ne sont admises que certains occupations et utilisations des sols, telles que les bâtiments à usage d'activités agricoles et « les constructions à usage d'habitation et leur annexes directement liées et nécessaires à l'exploitation agricole » ; que la cour administrative d'appel de Douai a jugé que dans la situation de Monsieur et Madame Y..., « la réalisation d'une maison à usage d'habitation ne peut être regardée comme directement nécessaire à la conduite de son exploitation » ; que la violation de la règle d'urbanisme consiste ainsi à avoir autorisé la construction d'une maison à usage d'habitation alors que les conditions pour y procéder n'étaient pas remplies ; qu'en troisième lieu, le demandeur doit justifier d'un préjudice personnel directement en lien, non avec la construction en elle même, mais avec la violation de la règle d'urbanisme ; que s'agissant du lien de causalité, au regard des éléments du dossier, la violation retenue, qui est d'avoir autorisé la construction d'une maison à usage d'habitation sur la parcelle alors que les conditions n'étaient pas réunies pour y procéder, a eu pour conséquence directe la construction du bâtiment à usage d'habitation, qui n'aurait pas existé, tout au moins, tel qu'il est, si le plan d'occupation des sols avait été respecté dès l'origine ; que la violation de la règle d'urbanisme ne suffit pas à constituer le préjudice, l'existence d'un préjudice personnel doit être rapportée ; que tout d'abord, l'existence du bâtiment par lui-même ne constitue pas en soi un préjudice ; qu'il résulte des prescriptions du plan d'occupation des sols que la zone admet les constructions, y compris à usage d'habitation, selon certains conditions liées à l'activité agricole ; qu'ainsi aussi bien un autre bâtiment à usage agricole qu'un bâtiment à usage d'habitation pourrait, en application de ce document, être construit sur la parcelle de Monsieur et Madame Y... ; que le propriétaire ne dispose d'aucun droit à la vue sur le fonds voisin, donc Monsieur et Madame X... ne peuvent se prévaloir d'aucun droit à la vue sur la campagne nue, d'autant que les constructions sont autorisées sur la parcelles voisine de leur terrain ; qu'il n'est de plus pas démontré que par ses dimensions ou son implantation, par ailleurs conformes aux règles d'urbanisme applicables à ce type de bâtiments lorsqu'ils sont autorisés, la maison occasionne une perte de vue constitutive d'un préjudice ; qu'à l'inverse, il ressort des constats d'huissiers communiqués que le bâtiment de Monsieur et Madame Y... est éloigné de plus de 15 mètres de la limite séparative et qu'un mur de clôture a été édifié par Monsieur et Madame X... sur leur terrain, au niveau de la piscine ; qu'il n'est donc pas justifié d'un préjudice de perte de vue liée à l'existence de la maison à usage d'habitation ; qu'ensuite, il ressort des pièces communiquées, notamment des photographies et des constats d'huissier de Maître B... en date du 5 février 2013, de Maître D... en date du 11 avril 2013, qu'il existe des fenêtres sur la façade donnant du côté du terrain de Monsieur et Madame X..., sans toutefois qu'elles entrainent une vue directe sur l'intérieur du terrain ; que l'existence de ces vues ne peut constituer un préjudice personnel direct dans la mesure où le permis a été annulé en raison de l'absence de justification de la nécessité d'implanter une maison à usage d'habitation, mais que ce type de bâtiment, dès lors avec vues réglementaires autorisées, est parfaitement constructible sur la parcelle ; qu'en outre, alors que le bâtiment situé sur le terrain de Monsieur et Madame Y... est situé au nord de celui de Monsieur et Madame X..., ce qui limite la perte potentielle d'ensoleillement, aucun document n'est produit afin de démontrer ni l'ensoleillement habituel de la façade concernée, ni le principe de la perte d'ensoleillement et son niveau ; qu'il n'est dès lors pas justifié d'une perte d'ensoleillement ; qu'enfin, la perte de valeur vénale de l'immeuble, simplement alléguée n'est pas démontrée, aucune estimation ni aucune pièce n'étant notamment communiquée en ce sens ; qu'au regard de ces éléments, Monsieur et Madame X... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice personnel directement en lien avec la violation de la règle d'urbanisme, donc la non-constructibilité d'une maison à usage d'habitation, ni en lien avec l'existence même de l'immeuble ; que la demande de démolition de la construction édictée conformément au permis de construire doit être rejetée ; Sur la demande de démolition fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage : qu'en application de l'article 544 du code civil, le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou le règlement ; que ce droit est limité par l'obligation que le propriétaire a de ne causer à la propriété d'autrui aucun trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en l'espèce, en premier lieu, il ressort des éléments soumis aux débats et de ce qui vient d'être développé qu'il n'est pas démontré l'existence de troubles consistant en la perte d'ensoleillement et la perte de valeur vénale du bien de Monsieur et Madame X... ; qu'en second lieu, si l'implantation d'une construction sur un terrain qui était auparavant nu occasionne un changement dans l'environnement proche des voisins, modifiant notamment la vue existante, et créant un vis-à-vis résultant de l'édification d'un nouvel immeuble, qui peuvent être qualifiés de troubles, ils ne peuvent donner lieu à une action à l'encontre du voisin que si leur caractère anormal est démontré ; qu'il ressort de la réglementation du plan d'occupation des sols et de l'ensemble des pièces relatives à l'environnement local produites par les parties que la maison de Monsieur et Madame X... est située dans une zone pavillonnaire, à son extrémité ; que le terrain appartenant à Monsieur et Madame Y..., limitrophe, est situé sur une zone acceptant les constructions à usage agricole, mais également, sous certains conditions les constructions à usage d'habitation ; que dès lors, l'implantation de bâtiments sur cette parcelle voisine, constitue un inconvénient normal du voisinage pour Monsieur et Madame X... ; que la maison à usage d'habitation répond aux règles d'urbanisme en vigueur et a été réalisée en conformité avec le permis de construire initialement octroyé ; que la cour d'administrative d'appel de Douai, qui a annulé partiellement le permis de construire car il autorisait la construction d'une maison à usage d'habitation alors que les conditions n'étaient pas réunies, a cependant relevé que l'ensemble immobilier, constitué de deux hangars agricoles et de la maison, n'était pas de nature à porter atteinte au caractère et à l'intérêt de lieux avoisinants ; qu'aucun élément ne permet de dire que la construction, par ses dimensions ou son volume, serait telle qu'elle occasionne un trouble anomal en terme de vues pour les voisins ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, à défaut de preuve de l'existence d'un trouble excessif par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, il y a lieu de débouter Monsieur et Madame X... de leur demande de démolition ; Sur la demande de dommages et intérêts : que compte tenu de ce qui vient d'être dit, en l'absence de preuve de l'existence de troubles anormaux du voisinage, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts, dont au surplus, le montant n'est pas justifié » (jugement entrepris, p. 4 à 7).

1°) Alors que le propriétaire peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à démolir un ouvrage construit conformément au permis de construire mais en méconnaissance des règles d'urbanisme si, préalablement, ledit permis a été annulé pour excès de pouvoir par le juge administratif ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que la juridiction administrative a partiellement annulé le permis de construire concernant l'immeuble d'habitation des époux Y... au motif qu'il n'était pas établi, conformément aux exigences du POS, qu'il était directement nécessaire à la conduite de l'exploitation agricole (arrêt attaqué, p. 5, §3) ; qu'en retenant que les époux X... ne bénéficiaient d'aucune garantie quant au maintien de leur vue sur les champs, dès lors que la situation des parcelles en zone agricole permettait la construction de hangars agricoles et également la construction d'immeubles à usage d'habitation mais à la condition qu'ils soient nécessaires à l'exploitation agricole, quand il résultait de la décision du juge administratif qu'aucune maison à usage d'habitation n'aurait pu légalement être construite par les époux Y..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article L. L. 480-13 du code de l'urbanisme ;

2°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... soutenaient que la maison d'habitation des époux Y... avait été édifiée précisément à l'endroit de l'une des ouvertures réservées dans le mur de clôture entourant leur maison, et que cette maison avait, de surcroît, été entourée d'une clôture sans ouvertures occultant la vue latérale sur la campagne dont ils jouissaient (conclusions des exposants, p. 11, § 4 à 7) ;
qu'en retenant que les époux X... ne subissaient aucun préjudice lié à la perte de leur vue bucolique sur la campagne, dès lors que cette vue était déjà fortement diminuée par la construction par eux d'un mur de clôture imposant, même s'il était percé de quelques ouvertures, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le préjudice lié à la perte de vue ne résultait pas de la construction, par les époux Y..., de leur maison d'habitation devant l'une des ouvertures réservée par les époux X... dans leur mur de clôture, ainsi que de l'existence d'une clôture sans ouverture entourant la maison des époux Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;

3°) Alors que le demandeur à l'action en démolition fondée sur l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme doit établir qu'il subit un préjudice personnel du fait de la violation de la règle d'urbanisme, peu important que ce préjudice s'apparente, ou non, à un trouble anormal du voisinage ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que deux des fenêtres du pignon de la maison des consorts Y... donnaient sur le jardin des époux X... et qu'une fenêtre de la maison des époux Y... donnait sur leur piscine (arrêt attaqué, p. 6, §2) ; qu'il résulte de cette constatation que l'intimité des époux X... avait nécessairement été affectée par la construction illégale de la maison d'habitation des époux Y..., en raison de la création de vues sur leur propriété ; qu'en retenant toutefois que les époux X... échouaient à établir l'existence d'un préjudice personnel en lien avec la construction de l'immeuble d'habitation des époux Y..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme.