Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10346 F

Pourvois n° H 16-17.849
et X 16-27.523 JONCTION







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Statuant sur les pourvois n° H 16-17.849 et X 16-27.523 formés par la commune de Montauban, agissant en la personne de son maire, domicilié [...]                                                                      ,

contre un arrêt rendu le 9 mars 2016 rectifié le 12 octobre 2016 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige l'opposant à la société Formasup'82, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                     ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de Me Y..., avocat de la commune de Montauban de la SCP Richard, avocat de la société Formasup'82 ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° H 16-17.849 et X 16-27.523 ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Condamne la commune de Montauban aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Montauban ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Formasup'82 ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits aux pourvois par Me Y..., avocat aux Conseils, pour la commune de Montauban.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la commune de Montauban à verser à la société Formasup'82 la somme de 148.494 € au titre de l'indemnité d'éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2014 ;

AUX MOTIFS QU'en application de l'article L.145-14, alinéa 1er, du code de commerce, cette indemnité, due par le bailleur, est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement, et selon l'alinéa 2, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que la commune de Montauban conclut au rejet de la demande de paiement d'une indemnité d'éviction en soutenant qu'en raison de l'interdiction faite au preneur de céder le droit au bail, le droit au bail est dépourvu de toute valeur économique et qu'en raison de la destination spécifique du bail interdisant toute affectation commerciale, la valeur locative de marché du bail résilié est nulle ; que cependant, aux termes du bail ayant lié les parties, d'une part, les locaux loués sont destinés à l'occupation professionnelle pour l'enseignement commercial, à l'exception de toutes affectations commerciales ; que dès lors, l'affectation limitée à l'enseignement commercial qui ne se limite pas à l'activité de formation exercée par la société Formasup'82, mais qui peut se rapporter à d'autres domaines d'enseignement comme les cours de soutien, l'enseignement de langues ou l'enseignement artistique, ne rend pas nulle la valeur locative des locaux donnés à Jean-Christophe Y... Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [...]                         bail, mais la diminue ; que, d'autre part, si les preneurs ne peuvent sous aucun prétexte sous-louer ou céder à titre onéreux ou gratuit ou apporter en société en tout ou en partie, les lieux loués, dans le cas d'une cession de l'entreprise, l'utilisation des locaux pourra se poursuivre par le nouveau propriétaire, la destination restant inchangée ; que dès lors qu'en cas de cession de l'entreprise, qui, en l'espèce, n'est nullement impossible compte tenu de la palette d'enseignements pouvant être dispensés, la poursuite du bail était possible, la valeur du droit au bail est nécessairement diminuée mais non inexistante ; que si le bail décrit sommairement les locaux loués, à savoir au rez-de-chaussée un préau avec toilettes, au premier étage quatre salles de classe, une entrée avec réception et un bureau et au deuxième étage, une pièce de cours de cuisine ou laboratoire et deux salles de cours, un constat d'huissier de justice en date du 19 juillet 2012 donne une description détaillée des locaux qui sont équipés d'un standard téléphonique, de réseaux téléphoniques, d'un système d'alarme, de réseaux et câblages pour les équipements informatiques des élèves dans les salles de classe ; que pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de recourir à la méthode du « différentiel » qui consiste à évaluer l'économie qu'aurait réalisée le locataire s'il était resté dans les lieux ; qu'il est dégagé le différentiel découlant de la valeur locative de marché (loyer libre à payer pour un local équivalent) diminuée du montant du loyer s'il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation ; que sur la surface pondérée, le premier juge a retenu la surface de 400 m² proposée par l'expert judiciaire et par la commune de Montauban, alors que la société Formasup'82 soutient que cette surface atteint 465 m² au motif qu'une telle surface avait été estimée par l'expert judiciaire dans son pré-rapport ; que dans l'annexe 1 du rapport définitif, l'expert détaille les surfaces prises en compte : au rez-de-chaussée : préau couvert de 90 m², pondérés à 0,3 soit 30 m² ; au premier étage : entrée 30 m², bureau du directeur 20 m², local d'archives 20 m², pondérés à 0,5, salle de réunion informatique 50 m², salles de cours [...] m², soit un total de 200 m² ; au deuxième étage : salles de cours [...] m², salle de réunion 50 m², salle de cours [...] m², soit 170 m² ; qu'il parvient de la sorte à une superficie pondérée de 400 m² qui doit être retenue ; que sur la valeur locative des locaux, la somme de 14 € HT le m² sera retenue dans la mesure où il s'agit de la valeur moyenne des offres communiquées à la commune de Montauban en mai 2011 lors des pourparlers en vue d'une fixation amiable de l'indemnité d'éviction ; que dès lors, la valeur locative de marché s'établit à 67.200 € ( 400 m² x 14 € x 12 mois) ; que concernant le loyer supporté si le bail avait été renouvelé, il doit être observé que la convention entre les parties a pris effet au 1er juin 1991 pour se terminer le 31 mai 2000 puis a été reconduite tacitement jusqu'à la demande de renouvellement formulée le 17 janvier 2003 par la société Formasup'82 à laquelle la commune de Montauban n'a pas répondu ; que de la sorte, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans ; que d'ailleurs, la commune de Montauban a fait délivrer le 27 décembre 2011 un congé sans offre de renouvellement précisant que le bail renouvelé avait pris effet le 17 juillet 2003 et venait à expiration le 16 juillet 2012 ; qu'aucun motif de déplafonnement, autre que celui erroné d'une durée du bail supérieure à douze ans, n'est invoqué par la commune de Montauban ; que le loyer qui s'élevait à 12.830 € HT à la date du renouvellement, aurait été fixé à la somme de 17.702 € au 17 juillet 2012 par application des indices du coût de la construction (1172 en 2003 et 1617 en 2012) ; qu'en conséquence le différentiel est de 49.498 euros (67.200 € - 17.702 €) ; que le tribunal de grande instance a retenu un coefficient multiplicateur de 3 alors qu'en page 10 de ses dernières écritures, la commune de Montauban fait état d'un coefficient 4 retenu pour des locaux d'enseignement situés sur une artère importante d'une ville, et de 3,5 pour une école de musique ; que compte tenu de la localisation des locaux qui étaient donnés à bail à la société Formasup'82, à proximité de la gare, d'arrêts de bus et de parkings publics, mais compte tenu de la destination particulièrement restreinte des locaux ainsi que de l'interdiction de cession du droit au bail sauf cession de l'entreprise, un coefficient multiplicateur de 3 sera retenu ; que dès lors l'indemnité d'éviction sera fixée à la somme de 148 494 € (49.498 € x 3) ;

ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'indemnité d'éviction n'est due qu'en cas de disparition du fonds de commerce à la suite du non-renouvellement du bail ; qu'en allouant à la société Formasup'82 une « indemnité d'éviction (
) fixée à la somme de 148 494 euros » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 2), tout en constatant que le fonds de commerce de celle-ci subsistait et continuait à être exploité dans de nouveaux locaux (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 5), ce dont il résultait qu'aucune indemnité d'éviction n'était due par le bailleur et que seule était due, le cas échéant, une indemnité compensant les sommes nécessaires au déplacement du fonds existant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L.145-14 du code de commerce ;

ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE la perte du droit au bail des locaux ne peut faire l'objet d'une estimation séparée et ne peut être indemnisée que dans le cadre d'une indemnité d'éviction venant compenser la perte du fonds de commerce ; qu'en procédant à une évaluation autonome du préjudice né de la perte du droit au bail, et en allouant à ce titre à la société Formasup'82 une indemnité d'éviction, cependant que le fonds de commerce n'avait pas disparu à la suite du non-renouvellement du bail de sorte qu'aucune indemnité d'éviction n'était due, la cour d'appel a violé l'article L.145-14 du code de commerce ;

ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QU' en toute hypothèse, l'indemnité d'éviction ne peut être supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce ; qu'en allouant à la société Formasup'82 une indemnité d'éviction à hauteur de la somme de 148.494 €, sans évaluer auparavant la valeur marchande du fonds de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-14 du code de commerce ;

ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE lorsque la convention conclue avec le bailleur interdit la cession du droit au bail indépendamment du fonds de commerce, ce droit au bail n'a, en tant que tel, aucune valeur patrimoniale ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 28 octobre 2014, p. 7, alinéa 4), la commune de Montauban rappelait que le bail commercial du 5 juillet 1976 stipulait que « les preneurs ne pourront sous aucun prétexte sous-louer ou céder à titre onéreux ou gratuit ou apporter en société tout ou en partie, les lieux loués » et faisait valoir que, dans ces conditions, la valeur vénale du droit au bail étant nulle, l'indemnisation du locataire ne pouvait porter, le cas échéant, que sur les seules indemnités accessoires ; qu'en affirmant toutefois que le droit au bail de la société Formasup'82 pouvait faire l'objet d'une évaluation et que sa perte devait être indemnisée dans le cadre d'une « indemnité d'éviction » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 4), la cour d'appel a violé l'article L.145-14 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la commune de Montauban à verser à la société Formasup'82 la somme de 24.319,15 € au titre des frais administratifs et confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Montauban en ses dispositions ayant fixé à la somme de 20.497,75 € les frais de réinstallation de la société Formasup'82 ;

AUX MOTIFS QUE, sur les frais de réinstallation, le premier juge a d'abord rappelé le principe selon lequel le bailleur ne peut être contraint de supporter le coût d'une installation dans des locaux plus spacieux et fonctionnels et ne doit que le coût des aménagements indispensables et sensiblement équivalents à l'état des anciens locaux ; qu'il a ensuite de façon particulièrement détaillé examiné les justificatifs produits par la société Formasup'82 pour arrêter à 14.756,95 € TTC le montant des frais de réinstallation correspondant à ceux que la société Formasup'82 a dû engager pour que les nouveaux locaux soient adaptés à son activité dans des conditions semblables, et non supérieures en termes de surfaces et de qualité des locaux, à ceux dont elle disposait antérieurement ; que c'est ainsi qu'il a retenu à juste titre les frais d'installation du système de sonnerie, des équipements de sécurité incendie, de contrôle de conformité, de reformatage des ordinateurs et qu'il a également pris en compte l'installation de sanitaires, dépense obligatoire compte tenu de l'activité exercée ; qu'en revanche, comme l'a jugé le tribunal de grande instance, la commune de Montauban n'a pas à supporter les conséquences du choix effectué par la société Formasup'82 de locaux livrés sans aucun aménagement, lui permettant de disposer de locaux plus vastes, près de 600 m² au lieu de 400 m², et plus fonctionnels ;

ET AUX MOTIFS QUE, sur les frais administratifs, le premier juge a également détaillé de façon très précise les dépenses liées au changement de locaux, qu'il s'agisse du changement de siège social, du contrat de réexpédition du courrier, des enseignes, du déménagement des lignes téléphoniques, du branchement de la société Formasup'82, de la mise à jour de divers documents, des frais de création graphique et de rédactionnel, de transfert d'un panneau publicitaire, d'impression d'affiches, de kakemonos, de dossiers d'inscription, de cartes de visite et de correspondance ; qu'il importe peu qu'une partie de ces frais correspondent à des devis et non à des factures dans la mesure où ils doivent être nécessairement engagés en raison du changement d'adresse ; que le premier juge a retenu au titre des frais administratifs la somme de 20.718,15 € HT ; que la société Formasup'82 ne récupérant pas la TVA, la condamnation doit être prononcée en tenant compte de cette taxe ; qu'ainsi, il sera alloué à la société Formasup'82 la somme de 24.319,15 € TTC ;

ALORS QU'en allouant à la société Formasup'82, outre une « indemnité d'éviction » venant compenser le préjudice prétendument subi par cette dernière en raison de la perte du droit au bail, une indemnité au titre des frais de réinstallation et une indemnité au titre des frais administratifs générés par cette réinstallation, la cour d'appel, qui en définitive a fait bénéficier à la société Formasup'82 d'un cumul d'indemnisations, a violé l'article L.145-14 du code de commerce.