Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10339 F

Pourvoi n° R 16-22.089







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Orbi 95, société civile immobilière, dont le siège est [...]                             ,

contre l'arrêt rendu le 16 juin 2016 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société Bouygues immobilier, société anonyme, dont le siège est [...]                                          ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Orbi 95, de la SCP Caston, avocat de la société Bouygues immobilier ;

Sur le rapport de M. X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Orbi 95 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de de la société Orbi 95 ; la condamne à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société Orbi 95

Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de la SCI Orbi 95 en condamnation de la société Bouygues Immobilier à lui payer les sommes de 440 626,25 euros à titre d'indemnité de remise en état du bien et 6 000 euros par mois à compter de la mise en demeure du 10 avril 2011 et jusqu'à l'arrêt à intervenir à titre d'indemnité pour perte de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE contrairement à ce qui était prévu dans la promesse de vente, la SCI Orbi 95 n'a jamais établi avec la société Bouygues l'état des lieux qu'elles devaient réaliser ensemble après le départ du locataire ; qu'à cet égard, à supposer qu'il soit utile à la résolution du litige, l'état des lieux de sortie de ce locataire dressé entre ce dernier et son bailleur, Orbi 95, ne saurait utilement être opposé à la société Bouygues pour prouver que les locaux étaient en bon état le 6 juillet 2009 ; qu'en tout état de cause, il faut observer que l'état des lieux que promettant et acquéreur devaient réaliser en application de la promesse de vente, n'étaient manifestement pas destiné à constater l'état précis des locaux puisqu'il avait pour seule finalité « d'évaluer le coût éventuel de déménagement des objets, gravas, épaves ou autres, laissés en place par le locataire », et non pas d'établir un constat de l'état de dégradation des locaux, lesquels devaient, en cas de réalisation de la vente, être démolis ; que s'agissant des travaux devant être réalisés par la société Bouygues pour procéder « au murage des bâtiments et à la sécurisation des accès au bien », comme prévu dans la promesse, il résulte du devis établi par la société TDBM le 23 juin 2009 qu'étaient prévues les prestations suivantes : murage au parpaing de 15 de toutes les ouvertures hors porte en ferraille, fourniture et pose de palissade de 2 mètres de hauteur sur ouverture et pose d'une chaîne et cadenas sur portail pour un montant de 4 500 euros HT ; qu'il n'est pas contesté par la SCI Orbi 95 qu'elle a demandé à la société Bouygues de renégocier à la baisse ce devis (finalement ramené par la société TDBM le 3 juillet 2009 à la somme de 4 200 euros, avec ajout de la création d'une tranchée derrière le portail pour empêcher l'accès) et que les travaux ont été fixés au 15 juillet 2009, le locataire devant récupérer des véhicules en stationnement dans l'enceinte du terrain ; que le 21 juillet 2009, le fils du dirigeant de la SCI a écrit un mail à Mme Y... de la société Bouygues ainsi rédigé : « je suis passé voir sur site dimanche et j'ai pu constater que les fenêtres du bâtiment avaient été murées. Par contre la clôture du terrain tient à peine
il est donc impératif d'empêcher un quelconque accès en consolidant l'enceinte » ; que le 25 juillet 2009, le responsable de la SCI Orbi 95 a indiqué que son fils lui avait « rendu compte » du chantier et ne s'est plaint que du caractère « dérisoire » de la fermeture devant les 2 portails d'accès, insuffisant selon lui pour décourager les gens du voyage ; qu'il résulte de ces mails des 21 et 25 juillet 2009 que la SCI Orbi ne s'est pas plainte de la qualité du reste des travaux destinés à sécuriser le site, alors que les carences aujourd'hui dénoncées étaient parfaitement visibles ; qu'il est aisé plusieurs années après ce mail de prétendre comme le fait la société Orbi 95 qu'en réalité le fils de son dirigeant n'aurait pas pu voir les vitres non murées et cet argumentaires n'est pas recevable au regard du contexte ci-dessus rappelé ; que le 31 juillet 2009, M. Z..., de la société Bouygues, a indiqué par mail à la société Orbi 95 qu'il s'était rendu sur place le même jour et avait constaté que les travaux réalisés étaient conformes à ceux prévus dans le devis et qu'elle ne devait pas hésiter à lui faire part de ses éventuelles remarques ; que la société Orbi 95 n'a émis aucune critique sur la nature des travaux de sécurisation réalisés s'agissant du risque d'intrusion dans les locaux ; qu'elle ne saurait utilement se prévaloir du fait qu'elle n'avait pas la clé d'accès au site, dès lors que pourtant toujours propriétaire de celui-ci, elle n'a cependant pas jugé utile d'y conserver un accès ; que M. A..., architecte, mandaté par la SCI Orbi 95, s'est rendu sur les lieux et a indiqué dans un courrier du 7 novembre 2011, que le murage des baies et fenêtres des parties construites en maçonnerie a bien été réalisé par la mise en oeuvre de parpaings hourdis posés en tableaux mais que l'occultation des baies des parties en bardage métallique n'a pas été réalisée car la nature des matériaux de parois et leur épaisseur (6 cm) en l'absence de tableaux dans ces fenêtres en bande ne permettaient pas de dresser des parpaings hourdis ; qu'il apparait donc que les bandeaux vitrés situés en hauteur ne pouvaient à l'évidence être murés par des parpaings, ce que la SCI Orbi 95 ne pouvait ignorer, et que les travaux réalisés pour procéder au « murage des bâtiments et à la sécurisation des accès au bien », comme prévu dans la promesse, pour une somme de 4 200 euros HT réalisés avec l'aval et sous le contrôle de la promettante ne pouvaient permettre d'assurer avec certitude qu'aucune intrusion n'aurait lieu, l'obligation pesant sur la société Bouygues à cet égard étant une obligation de moyens et non de résultat, les mesures prévues ne pouvant suffire à prévenir avec certitude la moindre entrée sur le site ou dans les locaux ; que les éléments du dossier permettent ainsi de considérer que la société Bouygues s'est acquittée de l'obligation par elle souscrite sous le contrôle de la société Orbi 95, restée gardienne du bien, laquelle n'a formé aucune critique quant à la qualité et l'efficacité des travaux et a attendu plus d'une année après l'expiration de la promesse de vente pour assigner la société Bouygues en référé expertise, mesure qui lui a été refusée par le magistrat, décision confirmée par la cour d'appel ; qu'ainsi que le souligne à raison la société Bouygues, la promesse n'a pas eu pour effet de lui confier la mission d'assurer la sécurité du site, son obligation se limitant à faire réaliser, aux frais de la société Orbi 95, certains travaux précisément décrits, seulement destinés à dissuader d'intrusions éventuelles ; qu'en effet, la clause était ainsi rédigée : « il sera procédé aux frais du promettant et par les soins du bénéficiaire au murage des bâtiments et à la sécurisation des accès au bien. Pour le cas où la présente promesse de vente ne se réaliserait pas, quelle qu'en soit la raison, le bénéficiaire s'engage à remettre le bien en son état initial, à ses frais » ; qu'à la suite de ces deux dispositions, il était indiqué : « pour le cas où, malgré ces mesures de sécurisation (souligné par la cour), le bien ne serait pas libre de toute location ou occupation, à la date prévue pour la signature de l'acte de vente constatant la réalisation des présentes, et que le bénéficiaire souhaite malgré tout maintenir son engagement d'acquérir, les parties se rapprocheront afin de trouver ensemble un accord financier et juridique sur la libération des biens ; qu'il résulte sans discussion possible de cette disposition que le risque d'intrusion avait été évoqué et que la SCI Orbi en supportait les conséquences, la société Bouygues Immobilier pouvant même refuser d'acheter le bien dans l'hypothèse où il serait occupé quelle que soit l'origine de cette occupation ; qu'il est constant que dans un courrier daté du 31 mars 2010 la société Bouygues a informé la SCI de ce que la promesse de vente était caduque faute de réalisation des conditions suspensives, la meilleure preuve en étant qu'en réponse, par courrier du 12 avril 2010, la SCI lui a d'ailleurs réclamé le paiement de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 168 000 euros, prétention à laquelle elle a, in fine, manifestement renoncé ; qu'or, c'est bien à la date de la caducité de cette promesse qu'il convenait de se placer pour apprécier l'autre obligation souscrite par la société Bouygues qui consistait à « remettre le bien en son état initial, à ses frais », ce qui consistait donc à le démurer et à retirer les protections mises en place et non pas à supporter la charge de la remise en état des locaux dégradés par des squatters ; qu'il est exagéré de la part de la SCI Orbi 95 de prétendre qu'elle est restée en pourparlers actifs avec la société Bouygues jusqu'à la fin de l'année 2010 ; qu'en effet, il n'est justifié que d'un mail de celle-ci daté du 4 juin 2010, dans lequel elle fait part de son souhait de trouver un accord permettant de bloquer le terrain pendant 15 mois à compter de « ce jour », précisant qu'elle ne pourra pas verser de sommes mais qu'une revalorisation du prix de vente est envisageable sur la base de la perte de loyers subie par la SCI, et la société Orbi 95 n'a jamais reçu de réponse à son mail en réponse du 14 juin 2010 dans lequel elle faisait part de ses exigences financières ; qu'en tout état de cause, même si les parties ont repris langue en juin 2010, ces échanges ne modifient pas la situation juridique qui existait à cette date et ne remet nullement en cause le fait que la promesse de vente qui les liait était caduque depuis le 31 mars 2010 et que la seule obligation de la société Bouygues consistait alors à retirer les éléments installés pour murer les lieux et sécuriser sa clôture ; que selon les propres dires de la société Orbi 95, celle-ci a attendu le mois de janvier 2011 pour « reprendre possession » de son bien ; qu'une telle attente n'est pas compréhensible dès lors que la société Orbi n'a jamais cessé d'être propriétaire de l'immeuble, et ne pouvait se satisfaire de le laisser sans aucune surveillance, la société Bouygues n'en ayant ni la jouissance, ni la garde ; que force est d'ailleurs de constater que la société Orbi 95 ne rapporte pas la preuve de l'état du bâtiment à la date d'expiration de la promesse, les constats d'huissier dressés les 21 mars 2011 et 3 octobre 2012 étant bien trop tardifs pour que l'état de dégradation du bâtiment tel que constaté en mars 2011 puisse être imputé à une négligence de la société Bouygues ; que la société Orbi 95 ne forme aucune demande au titre du coût des travaux de retrait des parpaings et de la palissade mis en place par la société TDBM, qui, selon la promesse, devait être supporté par la société Bouygues ; que c'est donc à tort que les premiers juges ont considéré que la société Bouygues était, aux termes de la promesse de vente, tenue d'une obligation de résultat tendant à prévenir toute intrusion dans les locaux et qu'en exécution de cette obligation elle devait supporter le coût de travaux de remise en état alors que l'état des lieux n'avait fait l'objet d'aucun constat contradictoire, ni lors du départ des locataires, ni à la date d'expiration de la promesse ; que le jugement sera en conséquence infirmé à l'exception de la condamnation de la SCI Orbi 95 à payer la somme de 4 500 euros à l'appelante ;

ALORS QUE 1°), le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut refuser d'examiner une pièce, dont la communication régulière et la discussion contradictoire ne sont pas contestées ; qu'en refusant d'examiner l'état des lieux du 6 juillet 2009 au prétexte qu'il n'avait pas été établi contradictoirement avec la société Bouygues Immobilier, cependant que ce document avait été régulièrement versé aux débats par la SCI Orbi 95 et soumis à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS QUE 2°), le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de la nécessaire connaissance, par la SCI Orbi 95, de l'impossibilité de murer les bandeaux vitrés avec les parpaings sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS QUE 3°), en retenant, pour rejeter les demandes de la société Orbi 95, que la société Bouygues Immobilier avait parfaitement exécuté son obligation de murer les bâtiments telle que prévue par la promesse de vente, après avoir pourtant constaté que lesdits bâtiments n'avaient été que partiellement murés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE 4°), c'est au débiteur qui se prétend libérer de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation ; qu'en retenant, pour rejeter les demandes de la société Orbi 95, que la société Bouygues Immobilier avait parfaitement exécuté son obligation de murer les bâtiments conformément aux prévisions contractuelles dès lors que la société Orbi 95 n'avait formulé aucune critique quant à l'exécution des travaux et qu'elle ne pouvait ignorer que la pose de parpaings sur les bandeaux vitrés était impossible, cependant qu'il incombait à la société Bouygues Immobilier de démontrer qu'elle avait exécuté son obligation conformément aux dispositions contractuelles et non à la société Orbi 95 de rapporter la preuve de sa mauvaise exécution, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

ALORS QUE 5°), aux termes du jugement du 22 mai 2014, les premiers juges ont estimé que la société Bouygues Immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles envers la société Orbi 95 « en ne faisant pas réaliser de travaux de murage des bâtiments et de sécurisation des accès aux biens conformes aux règles de l'art et en ne procédant pas à des travaux de reprise en dépit des problèmes connus d'elle » (jugement du 22 mai 2014, p.4) ; qu'en retenant que c'est « à tort que les premiers juges ont considéré que la société Bouygues était, aux termes de la promesse de vente, tenue d'une obligation de résultat tendant à prévenir toute intrusion dans les locaux » (arrêt, p. 8, pénultième §), cependant qu'il ressort des termes clairs et précis du jugement déféré que les premiers juges n'ont aucunement mis à la charge de la société Bouygues Immobilier une telle obligation de résultat quant à la sécurisation du bien, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement entrepris, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause.