Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 14 septembre 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10328 F
 
 Pourvoi n° Q 16-20.961
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société du Pré des dames, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2016 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Jeker automobile Saint-Dié, anciennement dénommée Thiebaut autos, société par actions simplifiée, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de la société du Pré des dames, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Jeker automobile Saint-Dié ;
 
 Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société du Pré des dames aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société du Pré des dames ; la condamne à payer à la société Jeker automobile Saint-Dié la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société du Pré des dames
 
 LE PREMIER MOYEN DE CASSATION fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action de la SAS Thiébaut autos, aux droits de laquelle est venue la société Jeker automobiles Saint Dié ;
 
 Aux motifs que « la SCI Pré des dames soutient en liminaire que faute d'une signification régulière du mémoire préalable valant demande en justice, le premier juge n'a pas été régulièrement saisi de sorte que son adversaire est aujourd'hui forclos à contester le congé litigieux.
 
 Elle expose avoir ainsi constaté une distorsion entre le nom du représentant de la société Thiébaut porté sur le mémoire dont s'agit et l'acte de signification de ce même mémoire et ajoute que ce dernier ne mentionne pas que son président, la société CJA, agit par l'intermédiaire de son représentant, personne physique de sorte qu'il se trouve entaché d'une irrégularité absolue, sans nécessité de grief tiré de l'incapacité de la société CJA à agir en justice ; que le mémoire signifié par une personne morale seule n'a donc pu interrompre la prescription et le preneur est aujourd'hui forclos en sa contestation du congé délivré.
 
 La société Jeker répond que nonobstant le fait que la mention du représentant légal de la société Thiébaut aux droits de laquelle elle se trouve aujourd'hui, ne soit pas portée avec exactitude sur le mémoire en cause, cette irrégularité ne cause aucun grief à son adversaire tandis que la désignation de la forme de la société suffit à déterminer son représentant légal.
 
 Vu les articles R 145-24 et suivants du code de commerce dont il ressort que la forme du mémoire en demande est parfaitement réglementée par ces textes et non par le code de procédure civile en ce sens que ce document doit contenir l'état civil complet du demandeur à l'image d'un acte de procédure ordinaire ainsi que l'identification de son destinataire outre, l'adresse de l'immeuble concerné ;
 
 C'est en l'espèce à bon droit que le premier juge a écarté le moyen d'irrecevabilité soulevé, en retenant que le mémoire signifié à la SCI Pré des dames le 5 avril 2011 comporte en première page, de manière très évidente, les indications détaillées et précises sur la forme, celles de la société la représentant légalement (la société CJA) ainsi que l'identité de la personne physique représentant cette dernière société et en précisant subséquemment que même si l'acte de signification de l'huissier en dernière page du document remis comporte une divergence par l'emploi d'une formule générale de la représentation par son "président", cette divergence n'est pas de nature à priver le défendeur de la connaissance de l'ensemble des mentions lui permettant d'exercer ses droits.
 
 La cour adopte ces motifs, sans rien y ajouter ni retrancher et écarte donc la fin de non recevoir tirée de la forclusion de la demande soulevée par la SCI Pré des dames » (arrêt p 6 § 3 et suiv.) ;
 
 Et aux motifs adoptés que « la SCI du Pré des dames soutient en premier lieu que la SAS Thiébaut autos est forclose pour contester le congé au motif que l'acte de signification du mémoire et le mémoire lui-même comportent des indications différentes quant au représentant légal de la SA Thiébaut autos.
 
 Outre l'absence d'explications quant au grief éventuel qui en résulterait, la SCI du Pré des dames prétendant à tort que celui-ci n'est pas exigé, il convient de relever que le mémoire signifié à la SCI du Pré des dames le 5 avril 2011 comporte en première page, de manière très évidente, les indications les plus détaillées et précises sur sa forme, celle de la société la représentant légalement, CJA, et l'identité de la personne physique représentant cette dernière. Dès lors, même si l'acte de signification de l'huissier, en dernière page du document remis, comporte une divergence, par l'emploi d'une formule générale de la représentation par son "président", il n'est pas de nature à priver le défendeur de la connaissance de l'ensemble des mentions lui permettant d'exercer ses droits.
 
 Il convient donc de déclarer recevable l'action de la SAS Thiébault autos » (jugement p 4 § 1 et suiv.).
 
 1°) Alors que constitue un vice de fond le défaut d'indication, dans un acte d'huissier de justice, qu'une personne morale agit par l'intermédiaire de son représentant légal, personne physique ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la cour d'appel que l'acte de signification du mémoire de la société Thiébaut autos, aux droits de laquelle est venue la société Jeker automobiles Saint Dié, indiquait qu'elle était représentée par son président alors que le mémoire précisait que la société CJA la représentait ; qu'en déclarant l'action de la SAS Thiébaut autos recevable bien que la signification du mémoire n'indiquait pas que la société CJA représentant la société Thiébaut autos agissait en la personne de son représentant légal, la cour d'appel a violé les articles 117, 119 et 648 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que les mémoires relatifs aux demandes de révision du loyer doivent notamment indiquer, s'agissant des personnes morales, leur dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal ; que ces mentions doivent également être portées dans l'acte de signification de ces mémoires ; qu'en déclarant recevable l'action de la société Jeker, bien que ces exigences n'aient pas été respectées dans l'acte de signification du mémoire de la société Thiébaut autos, aux droits de laquelle est la société Jeker, la cour d'appel a violé l'article R 145-24 du code de commerce.
 
 LE SECOND MOYEN DE CASSATION fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2009 à la somme de 103 000 € hors taxes et hors charges, et d'avoir jugé que les sommes dues par l'une ou l'autre des parties en application de la décision porteraient intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;
 
 Aux motifs que «la SCI Pré des dames critique à plusieurs égards, le rapport déposé par l'expert judiciaire M. Jean-Pierre Y... en observant, au vu notamment d'une note établie le 17 novembre 2014 par l'expert amiable M. Z... : - que ce technicien fait état de références de commerces n'ayant pas de rapport étroit avec l'activité du commerce litigieux et dont par surcroît, un seul se trouve dans la même rue ; - qu'il limite la majoration de la valeur locative à 10 % au regard de la "surface de terrain aménagé (parking et aire de circulation atypique et supérieure aux standards)" alors que la situation des locaux litigieux qui se situent à une intersection de deux vallées, régie et ponctuée par des feux tricolores (signifiant un arrêt forcé), avec une entrée de ville et enfin un accès avec tourne à gauche matérialisé au sol, est parfaite ; -que l'expert judiciaire ne peut pour ces raisons, justifier la vraisemblance d'une évaluation du loyer renouvelé à 103 000 € HT alors que le loyer antérieur s'établissait au 30 juin 2009 à 153 919,38 € HT et que rien ne permet de considérer que les loyers ont pu chuter de manière vertigineuse ; -que quoi qu'il en soit, M. Jean-Pierre Y... n'a pas eu connaissance du prix de cession du terrain établi à 1 600 000 € HT ; -que la valeur locative d'un bien peut précisément être déterminée à partir de la valeur vénale du bien auquel on applique un coefficient de rendement d'un minimum de 6 à 8 % pour un bien immobilier industriel et commercial ; -que, dès lors, la valeur locative du terrain litigieux apparaît pouvoir être fixée entre 145 680 € HT et 194 240 € HT ; - qu'en deuxième lieu, M. Jean-Pierre Y... retient de manière erronée une surface de 9 013 m² sur la section AV 319 et pose l'assiette de l'intégration de la parcelle AV 264 d'une contenance de 693 m² alors que la SCI Pré des dames, après les acquisitions de terrain en 1991 et 2001, dispose d'une surface totale mise à disposition de 10 326 m² soit de plus d'un hectare ainsi qu'il ressort de plusieurs rapports d'experts (Meniel et Brocard) et de photos prises durant l'activité de la société Jeker mais également, de l'acte notarié de cession établi le 22 février 2006 au profit de la société Thiébaut et encore, du procès-verbal de comparution en chambre du conseil du 25 octobre 2005 et de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 29 juin 2009 ; - que le loyer de référence ne peut être que celui du 1er janvier 2004 fixé à 130 402,42 € pour une première indexation le 1er juillet 2004 en retenant l'évolution des indices ; -qu'un jugement est au demeurant intervenu le 11 juin 2015 pour sanctionner la société Jeker en la condamnant au paiement d'une indemnité de 38 400 € pour restitution tardive le 13 mars 2013, de locaux dégradés ; que quoi qu'il en soit, la cession du site à un prix certain et connu à un repreneur identifié (la société LIDL) confirme, selon la méthode du rendement, les conclusions du rapport privé d'expertise ; -qu'il importe de se placer en 2009 pour fixer le loyer du bail renouvelé, soit à un moment où le secteur n'était pas en baisse ; -que l'intérêt de ce site résidait également dans le fait que les concessionnaires du secteur s'étaient alors regroupés à telle enseigne qu'en 2005, outre la société Mac Donald, tous les constructeurs étaient présents à l'exception de Renault, Citroën et Ford ; -que le rapport de M. Jean-Pierre Y... souffre d'anachronisme puisqu'il n'y avait plus d'activité sur le site lors de son déplacement à l'inverse du moment où MM. Z... et A... se sont déplacés ; -que de même, le rapport de l'expert judiciaire ne prend pas en compte la spécificité du commerce concerné (automobile) et aborde la question de la surface commerciale spécifique à celui-ci en éludant la situation géographique de l'ensemble et sans valorisation des agencements existants (vitrine intérieure et extérieure, séparation en 3 zones, éclairage 24h/24) ; -qu'un plan annoté, outre l'extrait cadastral et des photos, montrent la richesse du quartier disposant de deux entrées (celle de Strasbourg-Sélestat et de Colmar-Gérardmer et également de l'entrée sud de Saint Dié sur le contournement de la ville pour accès de la zone commerciale Est-Cora) mais également, d'une rue commerçante entre le bourg de Saint Dié et la faubourg de Sainte-Marguerite ; -que les données du rapport de l'expert B... ne sauraient être tenues pour pertinentes ; -qu'au demeurant, la clientèle potentielle d'une concession automobile n'est limitée ni au quartier ni à la ville et si la ville de Saint Dié compte environ 23 000 habitants, l'arrondissement regroupe 91 communes et compte 94 400 habitants ; - que la rue d'Alsace elle-même se trouve sur un axe d'une longueur de 1,400 km où l'on peut constater la présence de nombreuses enseignes de réputation nationale ; -que l'expert Z... parvient aux termes d'un rapport très clair, à une valeur moyenne pondérée mensuelle HT HC de 98,82 € de sorte qu'à la date du 1er juillet 1999, la valeur locative annuelle du local commercial litigieux d'une surface pondérée de 1 861,40 m² s'établit à 183 943,55 € HT ; -que par suite, dans la mesure où l'on estime qu'il n'y a pas déplafonnement, le montant annuel du loyer au 1er juillet 2009 s'établit à 177 659,37 € HT.
 
 La société Jeker répond : -que le loyer plafonné s'établissant à 177 629,27 € alors que la valeur locative retenue par l'expert judiciaire est de 103 000 €, il est peu probable que la valeur locative que retiendra la cour soit supérieure au loyer plafonné ; -que son adversaire ne rapportant pas par ailleurs la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptibles d'impacter positivement l'activité exercée dans les locaux dont s'agit, il n'y a pas lieu à déplafonnement ; -que l'expert a justement considéré qu'aucune parcelle AV 263 ou AV 264 n'était comprise dans l'assiette du bail puisque seule, la parcelle AV n° 319, anciennement désignée AV n° 199, se trouve être désignée dans ce dernier et que ni l'acte de renouvellement du 17 janvier 2003 ni le congé avec offre de renouvellement du 31 décembre 2008 ne font référence à une parcelle AV n°263 ou AV n° 264 ; -qu'au demeurant l'acte de cession du fonds de commerce du 22 février 2006 qui emporte cession du droit au bail ne fait référence qu'à la parcelle AV n° 199 devenue 319 d'une contenance de 90 a 13 ca ; -que la surface pondérée retenue par l'expert judiciaire doit également être approuvée puisque, établie en conformité avec les préconisations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière ; -que cependant, l'expert a à tort écarté le transfert de charges opéré par le bail sur le locataire comme facteur de diminution de la valeur locative au mépris de l'article R 145-8 du code de commerce dont l'application dans les circonstances de la présente espèce, justifie une minoration de l'ordre de 7% ; -que les énonciations des experts établissant que l'axe de la rue d'Alsace où se trouve exploité le commerce en cause correspond par ailleurs pour le commerce considéré à une zone de chalandise très concurrentielle, les facteurs locaux de commercialité ne sauraient pouvoir justifier une majoration de la valeur locative ; -qu'au demeurant, le terrain a été repris par une société de grande distribution près de trois ans après la cession d'activité de la société Jeker, ce qui est relativement long ; -que la valeur locative retenue par l'expert judiciaire avant correctif, à hauteur de 95 €/m² pondéré/an, est conforme à ce qui avait été retenu par l'expert A... et est proche des valeurs retenues par l'expert B... (93 € HT/m²) et par l'expert Z... (98,82 € HT/m²) ; -que son adversaire n'apporte en réalité aucun moyen sérieux, de nature à remettre en cause les valeurs retenues par l'expert Y... dans son rapport ; -que l'expert Z... ne fait, dans son avis relayé par le bailleur, que créer la confusion entre valeur locative et loyer contractuel fixé par les parties ; -que la cour d'appel de Nancy n'a en réalité dans son arrêt du 29 juin 2010, fait que se prononcer sur l'application d'un avenant du 30 décembre 2003 et donc sur le montant du loyer contractuel soumis à indexation et non pas, sur la valeur locative des locaux en cause ; - que la méthode d'évaluation de l'immeuble par taux de rendement immobilier mise en avant par la SCI Pré des dames n'est d'aucune utilité pour la fixation judiciaire d'une valeur locative arrêtée au seul vu des modalités fixées par l'article L 145-44 du code de commerce ; -que quoi qu'il en soit, l'assiette de l'acquisition faite par la société LIDL ne correspond pas à l'assiette du bail et cet acquéreur qui n'était intéressé que par le terrain et non pas par le bâtiment qu'elle a fait détruire, n'apparaît donc pas avoir été motivé par la rentabilité pouvant être retirée de la location du bien acquis ; -qu'aucun élément du dossier ne justifie par conséquent la mise en place d'une mesure de contre-expertise.
 
 Vu les articles L 145-33 et suivants du code de commerce dont il ressort que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord des parties est déterminée d'après 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage, d'une part et que la règle du plafonnement n'exclut pas la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au plafond, même en l'absence de motif de déplafonnement, d'autre part ;
 
 Vu également l'article R 145-8 du code de commerce ;
 
 Au vu de l'examen attentif et comparatif, des énonciations du bail initial et de l'acte de cession du fonds du 2 février 2006 –voir pièces 2 et 4 de la partie intimée-, c'est à raison que l'expert judiciaire a fondé sa proposition d'évaluation sur l'assiette du bail litigieux comprenant la seule parcelle AV n° 319 anciennement désignée AV n° 199.
 
 La cour constate également que, dans les circonstances de l'espèce, les conclusions du rapport d'expertise de M. Jean-Pierre Y... sont claires et cohérentes, parfaitement étayées par les calculs et références retenues par ce technicien sur un secteur d'activité qui en 2009 était, en raison de la présence, admise par le bailleur lui-même, de nombreux garages automobile, très concurrentiel sur le site considéré.
 
 La preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est pas sérieusement rapportée par le bailleur au regard des données retenues par l'expert, à telle enseigne que la cession du terrain litigieux a demandé plusieurs années ;
 
 Il peut d'ailleurs être souligné que déjà, dans le cadre des opérations d'expertise elle-même, le bailleur n'a, nonobstant la possibilité qui lui en a alors été laissée, pas été en mesure de critiquer les références retenues par l'expert par voie de dires.
 
 Sur ces constatations et pour ces raisons, aucune demande de contre-expertise n'apparaît pouvoir être justifiée et, contrairement aux allégations et l'opposition de la partie bailleresse, le rapport de l'expert judiciaire doit être entériné quant aux critères d'évaluation retenus.
 
 L'évaluation proposée par l'expert judiciaire apparaît en réalité devoir être pleinement homologuée au vue des documents et éléments de discussion échangés entre les parties, nonobstant les critiques émises par le preneur soutenant que ce technicien a méconnu le fait que le transfert à sa charge d'obligations incombant normalement au bailleur, constitue légalement un facteur de diminution de la valeur locative, dès lors que le technicien explique rapporter sa proposition d'évaluation par référence à des situations locatives similaires.
 
 Au-delà de ces premières apparences, les dispositions de l'article R 145-8 du code de commerce ont bien été respectées.
 
 Le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2009 est donc fixé à 103 000 € hors taxes et hors charges » (arrêt p 6 § 9 et suiv.) ;
 
 1°) Alors que la SCI Pré des dames a fait valoir, dans ses conclusions d'appel (p.10), que le bail du 12 juillet 1991 portait sur une parcelle figurant au cadastre sous le numéro AV n° 199 d'une superficie de 96a 33ca alors que l'expert M. Y... avait retenu une surface de 9013 m² ; que la cour d'appel a approuvé l'expert judiciaire pour avoir fondé sa proposition d'évaluation sur l'assiette du bail litigieux comprenant la seule parcelle AV n° 199 ; qu'en adoptant le rapport d'expertise judiciaire qui avait fixé la valeur locative du bien immobilier litigieux à la simple somme de 103 000 €, sans répondre aux conclusions de la SCI du Pré des dames d'où résultait une différence de superficie de 620 m², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée d'après en particulier les caractéristiques du local considéré et les facteurs locaux de commercialité ; que la SCI Pré des dames a reproché à l'expert Y... d'avoir opéré une majoration de la valeur locative de seulement 10 % compte tenu de la « surface de terrain aménagé (parking et aire de circulation atypique et supérieure aux standards) », bien que les acheteurs aient acquis le terrain pour 260 € du m² alors que Saint Dié se situait entre 90 € et 100 € du m², que la situation des lieux était parfaite ainsi que la qualité commerciale de l'endroit (concl. P. 8 § 4 et suiv.) ; qu'en se bornant à approuver l'évaluation de la valeur locative de l'expert sans s'expliquer sur ces contestations développées par la SCI Pré des dames, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, R 145-3 et R 145-6 du code de commerce.