Cour de Cassation · civ3 — 7 septembre 2017

CIV.3

JT



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10307 F

Pourvoi n° G 16-17.781







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société [...]                   , société civile immobilière, dont le siège est [...]                                  ,

contre l'arrêt rendu le 15 mars 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, section 2), dans le litige l'opposant à la société Le repaire de Bacchus, société en nom collectif, dont le siège est [...]                                          ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...]                   , de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Le repaire de Bacchus ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [...]                    aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...]                    ; la condamne à payer à la société Le repaire de Bacchus la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Fabiani Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société [...]                   

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société Le Repaire de Bacchus a droit à une indemnité d'éviction ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bailleur peut rétracter son offre d'indemnité d'éviction si survient, ou est porté à sa connaissance, postérieurement à la signification du refus de renouvellement avec offre d'indemnité, un motif grave et légitime de refus de renouvellement ; que la Sci est donc en droit d'invoquer des manquements de la société locataire dont elle a eu connaissance après son offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; mais qu'en application de l'article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur doit, si le motif invoqué résulte de l'inexécution d'une obligation, mettre en demeure le preneur de faire cesser celle-ci ; qu'une telle mise en demeure n'est pas nécessaire lorsque l'infraction est instantanée ou irréversible soit lorsqu'elle n'est pas régularisable ; qu'en l'espèce, il est fait grief au preneur de ne pas respecter la destination du bail et de ne pas disposer de la licence prescrite par le code de la santé publique pour exercer cette activité contraire à cette destination ; que de tels manquements peuvent être, s'ils sont exacts, régularisés ; qu'une mise en demeure préalable est donc nécessaire ; que la Sci n'a pas délivré une telle mise en demeure ; qu'elle ne peut donc invoquer une violation par le preneur des clauses du bail ou des dispositions légales justifiant le refus de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société locataire a, en conséquence, droit au paiement d'une indemnité d'éviction et est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation ; que la cour ne dispose pas des éléments lui permettant de déterminer le montant de ces indemnités ; qu'une expertise est donc nécessaire ; que le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions » ;

ET AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE « l'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais qu'il doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'au cas présent la Sci bailleresse n'a invoqué l'existence d'une infraction commise par la société Le Repaire de Bacchus que postérieurement à la délivrance du congé ; qu'elle reproche à la société preneuse d'organiser des dégustations en infraction aux dispositions du bail autorisant l'activité de commerce de vins, boissons non alcoolisées à emporter et paquetage ainsi qu'à celles des articles L. 3331-1 et L. 3332-1-1 du code de la santé publique relatives aux licences ; que le constat des faits reprochés a été fait par procès-verbal d'huissier du 11 décembre 2012 soit postérieurement au congé et à l'expiration du bail ; qu'il n'a été suivi d'aucune mise en demeure ; que la dégustation de vins et autres boissons offerte gratuitement en vue de la vente par un professionnel qui dispose de la grande licence à emporter n'est pas contraire au bail et aux dispositions légales ; qu'en conséquence le refus de la Sci [...] de payer l'indemnité d'éviction n'est pas fondé ; que le tribunal ne disposant pas des éléments suffisants pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ainsi que celui de l'indemnité d'occupation due par le preneur, il y a lieu d'ordonner une mesure d'expertise » ;

1°) ALORS, d'une part, QUE le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que lorsque l'infraction commise par le preneur constitue un manquement irréversible, une mise en demeure n'est pas exigée ; qu'en l'espèce, pour justifier l'absence d'indemnité d'éviction, la Sci [...] faisait valoir qu'outre le non-respect de la destination du bail et l'absence de licence nécessaire à l'activité effectivement exercée, la société Le Repaire de Bacchus avait en outre causé des nuisances sonores importantes et répétées, préjudiciables au voisinage dont l'hôtel Neuilly Park Hôtel, qui avaient donné lieu à des plaintes (conclusions d'appel, p. 18-25) ; qu'elle étayait ce moyen par plusieurs éléments de preuves (production n° 5) ; qu'elle rappelait que le bail contenait une clause interdisant au preneur toutes nuisances envers le voisinage (production n° 4, p. 4, 7°) ; que dès lors, en jugeant qu'une mise en demeure préalable était nécessaire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les nuisances sonores précitées, imputables au preneur, ne constituaient pas des fautes irréversibles, constitutives d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement, ce dont il résultait que le bailleur n'avait pas l'obligation de faire délivrer une mise en demeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;

2°) ALORS, d'autre part, QU'en ne répondant pas au moyen précité de la Sci [...] tiré l'existence de nuisances sonores imputables au preneur, constitutives de fautes irréversibles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.