Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 27 avril 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10153 F
 
 Pourvoi n° J 16-15.528
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Euro hôtel, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], en redressement judiciaire, représentée par M. [L] [Q], agissant en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la société Euro hôtel, dont le cabinet est [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 16 février 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Les Iris, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Euro hôtel et de M. [Q], ès qualités, de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Les Iris ;
 
 Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Donne acte à M. [Q], ès qualités, de sa reprise d'instance ; 
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Euro hôtel représentée par M. [Q], ès qualités, aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Euro hôtel représentée par M. [Q], ès qualités ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCP Les Iris ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Euro hôtel et M. [Q], ès qualités
 
 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a confirmé le jugement du 12 février 2013 ayant prononcé la résiliation du bail liant les parties, ordonné l'expulsion de la société Euro hôtel et de tous occupants de son chef si nécessaire par recours à la force publique et condamné la société Euro hôtel à verser à la société Les Iris une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxes jusqu'à la libération effective des locaux, et en ce qu'il a condamné la société Euro hôtel à payer à la société Les Iris 173 053 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « 2.2 Sur le fond : en réponse à la SA Euro Hôtel qui fait valoir que les griefs qui lui sont faits sont constitutifs d'éléments qui ne figurent pas au bail, à l'exception du paiement des loyers, la SCP Les Iris indique que les obligations judiciaires mises à la charge de la locataire par les juridictions saisies ont un lien direct et indissociable avec le bail et que leur violation caractérisée par la locataire constitue des motifs valables de résiliation judiciaire du bail. Si le grief adressé à la locataire de s'être rendue coupable d'un véritable "détournement de fonds" ne découle pas des obligations imposées par le bail, la SCP Les Iris adresse à la SA Euro Hôtel d'autres griefs tenant à l'absence de réalisation des travaux de réfection de l'hôtel et de justification de l'affectation des sommes, obligations corollaires se référant bien aux clauses du bail. Enfin, la SCP Les Iris reproche à la locataire, en exécution de l'arrêt rendu le 1er juillet 2010 par la cour, de n'avoir pas repris le règlement de ses loyers et charges dans le délai de huit mois du versement des sommes mises à la charge du bailleur au litre des travaux à réaliser, grief considéré par le premier juge comme justifiant le prononcé de la résiliation du bail. La SA Euro Hôtel répond qu'elle ne s'est jamais engagée à payer les loyers, compte tenu de l'absence d'exploitation depuis quinze ans et de chiffre d'affaires, absence d'engagement qui ne lui est pas dénié. Elle soutient à tort qu'aucune obligation ne lui a été impartie par l'arrêt de la cour qui n'a nullement dans son dispositif expliqué qu'à défaut de reprise du paiement des loyers, le bail serait résilié. Il est rappelé que dans son dispositif la cour a dit que la suspension des loyers se poursuivrait pendant une période de huit mois débutant au jour du paiement par la SCP Les Iris des sommes mises ci-dessus à sa charge au titre des travaux, ce dont il se déduit que la reprise du paiement des loyers était conditionnée par le paiement des condamnations mises à la charge du bailleur. Celui-ci justifie qu'en décembre 2010, la SA Euro Hôtel avait perçu une somme de 564 000 euros, celle-ci indiquant l'avoir reçue en janvier 2011. Le paiement du loyer constituant l'obligation principale du locataire, la SA Euro hôtel se devait par conséquent de le reprendre à compter du 1er octobre 2011, à défaut d'une nouvelle autorisation de suspension de son paiement. La SA Euro Hôtel rappelle que ces loyers sont impossibles à régler du fait que les lieux ne sont plus exploités depuis 1998 et considérant que la faute en revient à la SCP Les Iris qui d'une part à méconnu ses obligations de bailleur et qui d'autre part a entravé celles de la locataire en louant une partie de l'immeuble à la société McDonald's, ce qui l'a obligée à modifier les travaux initialement prévus pour prendre en compte les équipements d'extraction et de climatisation de cette société. Le manquement des obligations du bailleur a été sanctionné par l'arrêt précité, en application duquel la SA Euro Hôtel a perçu la somme de 564 000 euros. La SA Euro Hôtel fait valoir que les travaux nécessitaient un coût de 3 millions d'euros et qu'une procédure est actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Nice afin de faire condamner la SCP Les Iris à en payer le surcoût. Elle indique que le coût de réfection des travaux de la toiture s'est avéré largement supérieur au montant d'origine puisqu'il a fallu concevoir une toiture terrasse pour permettre la dissimulation des matériaux d'extraction et de climatisation de la société McDonald's, société qui occupe le rez-de-chaussée de l'immeuble depuis 1998, condition obligatoire pour l'obtention du permis de construire. Il ressort d'un document produit par la SA Euro Hôtel, intitulé "Estimation des travaux de réhabilitation de 52 chambres", établi pour une somme TTC de 3 767 589,34 euros, que ce surcoût de travaux résulte de ce qu'il est envisagé par le SA Euro Hôtel, des travaux, de restructuration complète de l'immeuble ainsi qu'il résultait déjà d'une note adressée par la société COPLAN Ingénierie aux parties le 24 août 1999, laquelle y indiquait qu'il était prévu un réaménagement complet de l'établissement sans commune mesure avec les strictes demandes de la Commission de sécurité. La SCP Les Iris produit un rapport d'une société TEMPO Consulting, daté du 3 décembre 2012, qui relève que le permis de construire obtenu par la locataire concerne des travaux qui vont au-delà des prescriptions résultant de l'arrêt du 1er juillet 2010, et s'inscrivent dans le cadre d'un nouveau projet hôtelier qui prévoit de ne conserver que la structure principale du bâtiment, la SCP Les iris considérant justement que la locataire s'est affranchie de l'assiette des travaux initialement prévus. Enfin, concernant la société McDonald's, la SA Euro Hôtel, alors que par convention passée pour vingt ans le 18 novembre 1991 entre ces deux sociétés, permettait à la première l'accès à la toiture pour l'installation des systèmes d'extraction d'air et de climatisation du restaurant, ne justifie pas de circonstances ayant pu faire obstacle à la réalisation des travaux dans le laps de temps de huit mois imparti par la cour dans son arrêt du 1er juillet 2010, alors que cette convention, à laquelle la SCP Les Iris est étrangère, était toujours en cours à l'expiration de ce délai et sans apporter la preuve de l'impossibilité d'exécuter les travaux de mise en sécurité et de remise en état de l'immeuble. L'exception d'inexécution invoque par la SA Euro Hôtel n'est par conséquent pas fondée et celle-ci peut se voir reprocher son abstention fautive au paiement des loyers, justifiant comme jugé à bon droit par le premier juge, que soit prononcée la résiliation du bail. 3. Loyers et indemnités d'occupation : Le jugement est confirmé en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges et taxes. La SCP Les Iris sollicite le paiement d'une somme de 134 064 euros au titre de l'occupation des lieux sur la période du 23 avril 2011 au 31 décembre 2015 ainsi que de celle de 50 959 euros au titre des taxes foncières pour les années 2010 à 2014, demandes à laquelle il est fait droit sauf à ramener la période d'exigibilité des loyers à compter du 1er octobre 2011 soit 51 mois. La SA Euro Hôtel doit ainsi être condamnée au paiement de la somme de 122 094 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2015, outre la somme de 50 959 euros au titre des taxes foncières, soit une somme globale de 173 053 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la cour d'appel d'Aix-en-Provence a également dit que la suspension des loyers se poursuivrait pendant 8 mois à compter du paiement par la SCP LES IRIS des sommes mises à sa charge au titre des travaux, tant par confirmation du jugement du 25 juin 2002 que par nouvelles condamnations. La SCP LES IRIS avance avoir versé à la SA EURO HOTEL la somme totale de 564 000 € au titre des condamnations prononcées par la cour d'appel d'Aix-en-Provence et la SA EURO HOTEL reconnaît que ce paiement est intervenu en janvier 2011. La SA EURO HOTEL était donc tenue de reprendre le paiement des loyers à l'expiration du délai de 8 mois suivant le 31 janvier 2011. Or la SA EURO HOTEL ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers, manquant ainsi gravement à ses obligations. Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail liant les parties en application de l'article 1741 du code civil et d'ordonner l'expulsion de la SA EURO HOTEL, si nécessaire par recours à la force publique. Le décompte des loyers et charges arrêté au 31 décembre 2012 n'étant pas contesté en lui-même, il convient de condamner la SA EURO HOTEL à verser à la. SCP LES IRIS la somme de 43 518,40 € à ce titre, outre les intérêts légaux à compter de chaque échéance impayée. Il échet en outre de condamner la SA EURO HOTEL à verser à la SCP LES IRIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges et taxes » ;
 
 ALORS QUE pour justifier la non reprise du paiement des loyers, la société Euro hôtel faisait valoir qu'une autre locataire de la société Les Iris, la société McDonald's, avait implanté des équipements d'extraction et de climatisation sur le toit et qu'il s'était avéré qu'en raison de ces équipements il avait fallu concevoir une toiture terrasse générant un surcoût par rapport à ce qu'avait prévu l'arrêt du 1er juillet 2010 (arrêt, p. 9 ; conclusions, p. 30) ; que les juges du fond ont écarté cette exception d'inexécution au prétexte que les manquements de la société Les Iris avaient été sanctionnés par l'arrêt du 1er juillet 2010, ce pourquoi la société Euro hôtel avait perçu 564 000 €, que les travaux qu'elle prévoyait pour 3 millions € impliquaient la restructuration complète de l'immeuble au-delà des exigences de la commission de sécurité et de ce qui avait été initialement prévu, que par convention avec la société McDonald's, étrangère à la bailleresse et valable à l'expiration des 8 mois impartis par l'arrêt du 1er juillet 2010 pour reprendre le paiement des loyers, permettant à la société McDonald's d'accéder au toit pour y installer les systèmes d'extraction d'air et de climatisation de son restaurant, sans que la société Euro hôtel justifie de son impossibilité d'exécuter les travaux de réfection de l'immeuble ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à exclure que par le fait d'un des locataires de la bailleresse il s'était révélé après l'arrêt du 1er juillet 2010 un surcoût de réfection de l'immeuble loué que la société Les Iris devait payer avant que la réfection puisse être effectuée et que reprenne le paiement des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1728 et 1184 du code civil.
 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a condamné la société Euro hôtel à payer à la société Les Iris 173 053 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et a ordonné à la société Euro hôtel de restituer à la société Les Iris 564 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE « 3. Loyers et indemnités d'occupation : le jugement est confirmé en ce qu'il s fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges et taxes. La SCP Les Iris sollicite Le paiement d'une somme de 134 064 euros au titre de l'occupation des lieux sur la période du 23 avril 2011 au 31 décembre 2,015 ainsi que de celle de 50 959 euros au titre des taxes foncières pour tes années 2010 à 2014, demandes à laquelle il est 111t droit sauf â ramener la période d'exigibilité des loyers à compter du. 1er octobre 2011 soit 51 mois. La SA Euro Hôtel doit ainsi être condamnée au paiement de la somme dc 122 094 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2015, outre la somme de 50 959 euros au titre des taxes foncières, soit une somme globale de 173 053 euros avec intérêts au taux légal fi compter du présent arrêt. […] 5. Restitution de sommes : La SCP Les Iris expose avoir versé à la SA Euro Hôtel la somme de 564 000 euros en exécution des condamnations prononcées à son encontre par la cour dans son arrêt du 1er juillet 2010, et rappelle qu'il avait été imparti à la locataire d'employer ces sommes à la réfection de l'immeuble. La SCP Les Iris indique que par sommation de communiquer signifiée le 21 octobre 2014, elle a fait sommation à la SA Euro Hôtel d'avoir à justifier de l'affectation des sommes qui lui ont été versées au titre de la réalisation des travaux de réfection de l'immeuble et do la somme résiduelle restant à sa disposition sur le montant des dites sommes, sommation à laquelle il n'a pas été déféré. Considérant que la locataire s'est rendue coupable d'un véritable "détournement de fonds", la SCP Les Iris indique avoir fait procéder le 27 juillet 2015, par Monsieur [O], expert-comptable, à un audit du bilan comptable 2010 à 2013 de la SA Euro Hôtel qui enseignerait qu'elle a dépensé plus de la moitié des sommes qui lui ont été versées, sans qu'aucuns travaux n'ait débuté dans l'immeuble loué. La SA Euro Hôtel répond n'être pas demeurée inactive et avoir commencé ses démarches dès le mois de septembre 2010, en signant un contrat d'architectes avec PALM Architectes pour une estimation de travaux d'un million d'euros et le versement d'un chèque de 14 232 euros. Elle explique que suite à une divergence fondamentale avec le projet élaboré parce cabinet, le contrat initialement retenu a été résilié, un nouveau contrat étant signé le 27juillet 2011 avec le cabinet ONEWAY 4 Architectes et une société de géomètres et d'ingénieurs de structure. Elle précise qu'un permis de construire a été accordé le 13 juin 2012 mais que dans l'intervalle; elle a dû faire face à une procédure initiée par l'un des autres occupants de l'immeuble, la société McDonald's qui a sollicité la possibilité d'accéder en toiture pour effectuer les travaux de remise en état de son système de climatisation tombé en panne. La SA Euro Hôtel répond que tous les comptes sont vérifiés par un expert-comptable, également commissaire aux comptes et que les bilans sont régulièrement déposés au greffe du tribunal de commerce de Nice, ajoutant que le rapport d'audit, qui n été fait par le bailleur n'a pas de valeur probante dans la mesure où il s'arrête sur les comptes de 2013 et pas après. Ce disant, la SA Euro Hôtel ne répond pas précisément à la sommation qui lui est faite de justifier de l'utilisation de la somme de 564 000 euros versée par le bailleur, alors qu'il ressort d'une note du cabinet ONEWAY datée du 4 janvier 2016 que seuls ont été effectués des travaux de soutènement des planchers des 4ème et 5ème étages et des reprises ponctuelles d'étanchéité. L'obligation impartie à la SA Euro Hôtel d'employer à la réfection de l'immeuble les sommes auxquelles le bailleur avait été condamné, reposant sur le bail liant les parties, est anéantie par l'effet de la résiliation du bail. L'absence de justification de cet emploi-conduit la cour à faire droit à la demande de restitution de la somme de 564 000 euros, ce avec intérêts nu taux légal à compter du présent arrêt » ;
 
 ALORS QUE le loyer n'est pas dû lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer le bien loué et d'en procurer la jouissance au preneur ; que les juges du fond retenu que huit mois après que la société Les Iris a versé les 564 000 € qu'elle a été condamnée à payer par l'arrêt confirmatif du 1er juillet 2010 pour avoir manqué à son obligation de délivrance, la société Euro hôtel devait reprendre le paiement des loyers conformément à cet arrêt, puis ont prononcé la résiliation du bail faute de reprise du paiement des loyers tout en condamnant la société Euro hôtel à payer l'arriéré de loyers et charges et à restituer les 564 000 € ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ces motifs que la restitution des 564 000 € à la société Les Iris consacrait la non délivrance de l'immeuble et l'impossibilité d'en jouir pendant le bail, de sorte que la société Euro hôtel ne pouvait tout à la fois devoir payer les loyers et restituer les 564 000 €, la cour d'appel a violé les articles 1719, 1728 et 1184 du code civil.
 
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a ordonné à la société Euro hôtel de restituer à la société Les Iris 564 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE « 5. Restitution de sommes : La SCP Les Iris expose avoir versé à la SA Euro Hôtel la somme de 564 000 euros en exécution des condamnations prononcées à son encontre par la cour dans son arrêt du 1er juillet 2010, et rappelle qu'il avait été imparti à la locataire d'employer ces sommes à la réfection de l'immeuble. La SCP Les Iris indique que par sommation de communiquer signifiée le 21 octobre 2014, elle a fait sommation à la SA Euro Hôtel d'avoir à justifier de l'affectation des sommes qui lui ont été versées au titre de la réalisation des travaux de réfection de l'immeuble et do la somme résiduelle restant à sa disposition sur le montant des dites sommes, sommation à laquelle il n'a pas été déféré. Considérant que la locataire s'est rendue coupable d'un véritable "détournement de fonds", la SCP Les Iris indique avoir fait procéder le 27 juillet 2015, par Monsieur [O], expert-comptable, à un audit du bilan comptable 2010 à 2013 de la SA Euro Hôtel qui enseignerait qu'elle a dépensé plus de la moitié des sommes qui lui ont été versées, sans qu'aucuns travaux n'ait débuté dans l'immeuble loué. La SA Euro Hôtel répond n'être pas demeurée inactive et avoir commencé ses démarches dès le mois de septembre 2010, en signant un contrat d'architectes avec PALM Architectes pour une estimation de travaux d'un million d'euros et le versement d'un chèque de 14 232 euros. Elle explique que suite à une divergence fondamentale avec le projet élaboré parce cabinet, le contrat initialement retenu a été résilié, un nouveau contrat étant signé le 27 juillet 2011 avec le cabinet ONEWAY 4 Architectes et une société de géomètres et d'ingénieurs de structure. Elle précise qu'un permis de construire a été accordé le 13 juin 2012 mais que dans l'intervalle; elle a dû faire face à une procédure initiée par l'un des autres occupants de l'immeuble, la société McDonald's qui a sollicité la possibilité d'accéder en toiture pour effectuer les travaux de remise en état de son système de climatisation tombé en panne. La SA Euro Hôtel répond que tous les comptes sont vérifiés par un expert-comptable, également commissaire aux comptes et que les bilans sont régulièrement déposés au greffe du tribunal de commerce de Nice, ajoutant que le rapport d'audit, qui n été fait par le bailleur n'a pas de valeur probante dans la mesure où il s'arrête sur les comptes de 2013 et pas après. Ce disant, la SA Euro Hôtel ne répond pas précisément à la sommation qui lui est faite de justifier de l'utilisation de la somme de 564 000 euros versée par le bailleur, alors qu'il ressort d'une note du cabinet ONEWAY datée du 4 janvier 2016 que seuls ont été effectués des travaux de soutènement des planchers des 4ème et 5ème étages et des reprises ponctuelles d'étanchéité. L'obligation impartie à la SA Euro Hôtel d'employer à la réfection de l'immeuble les sommes auxquelles le bailleur avait été condamné, reposant sur le bail liant les parties, est anéantie par l'effet de la résiliation du bail. L'absence de justification de cet emploi-conduit la cour à faire droit à la demande de restitution de la somme de 564 000 euros, ce avec intérêts nu taux légal à compter du présent arrêt »
 
 ALORS, premièrement, QU'en retenant, pour condamner la société Euro hôtel à restituer les 564 000 € versés par la bailleresse, qu'elle ne justifiait pas de l'utilisation de ces fonds et que l'obligation de les affecter à la réfection de l'immeuble résultait du bail litigieux de sorte que cette obligation était anéantie par la résiliation du bail, la cour d'appel a statué par des motifs inintelligibles et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, deuxièmement, QUE la condamnation du bailleur à verser une somme d'argent en exécution de son obligation de délivrance subsiste, tout comme l'obligation de délivrance, pour la période antérieure à la prise d'effet de la résiliation du bail, laquelle prise d'effet n'a pas nécessairement pour date celle de la décision qui prononce la résiliation ; que l'arrêt attaqué, après avoir résilié le bail, a condamné la société Euro hôtel à restituer à la société Les Iris les 564 000 € que celle-ci a été condamnée à payer par l'arrêt confirmatif du 1er juillet 2010 en exécution de son obligation de délivrance qu'elle a violée ; qu'en statuant ainsi, sans préciser à quelle date la résiliation prenait effet ni les circonstances qui auraient justifié cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS, troisièmement, QUE la société Euro hôtel soulignait, preuves à l'appui, que pour réaliser les travaux de réfection de l'immeuble elle n'était pas restée inactive et avait engagé diverses dépenses, notamment auprès de cabinets d'architectes (conclusions, p. 34 et 35) ; qu'en ne s'expliquant pas sur la réalité de ces dépenses, qui si elles étaient avérées devaient se déduire des 564 000 € à restituer à la société Les Iris, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS, quatrièmement, QU'en constatant qu'ont été effectués par la société Euro hôtel des travaux de soutènement des planchers des 4ème et 5ème étages et des reprises ponctuelles d'étanchéité, sans évaluer puis déduire le coût de ces travaux de réfection des 564 000 € à restituer à la société Les Iris, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1184 du code civil.