Cour de Cassation · civ3 — 16 mars 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 16 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10111 F
 
 Pourvoi n° Z 16-12.437
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Terrasses Cassis Bellevue, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Sivane, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ à Mme [B] [S], domiciliée [Adresse 2],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la SCI Terrasses Cassis Bellevue, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Sivane ;
 
 Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la SCI Terrasses Cassis bellevue aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Terrasses Cassis Bellevue ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Sivane ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la SCI Terrasses Cassis Bellevue
 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Marseille et d'AVOIR rejeté les demandes de la société TERRASSES CASSIS BELLEVUE ;
 
 AUX MOTIFS QU'il n'est contesté ni que cette loggia est un espace clos et couvert, ce qui est une exigence de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ni qu'elle soit à l'usage exclusif du propriétaire du lot ; que pour l'évaluation des superficies en vue de la vente, il convient de prendre le bien tel qu'il se présente au jour de l'acte et que pour être comprise dans les superficies loi Carrez, la loggia doit être une partie privative du lot vendu ; qu'à cet égard, l'acquéreur affirme que la loggia serait une partie commune ; que le règlement de copropriété stipule en son article 11, auquel renvoie l'article 6 : « les balcons, loggias ou terrasses même s'ils sont en tout ou partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire n'en sont pas moins des parties communes ; seuls les revêtements superficiels des sols, des balcons ou loggias, et s'il y a lieu des revêtements intérieurs de leur garde corps constitueront des parties privatives pour les espaces réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, leurs autres éléments, y compris ceux assurant éventuellement l'étanchéité constituant des parties communes » ; qu'il y a également lieu de considérer que :
 - dans l'état descriptif de division, inséré au règlement de copropriété tel que modifié le 21 juillet 1980, la loggia est incluse dans la désignation du lot [Cadastre 1], objet de la vente présentement en litige dans les termes suivants : « un appartement T1, comprenant : entrée, séjour, cuisine, salle de bains avec W.C, penderie, loggia et jardin privatif » ;
 - l'article 4.2 du règlement de copropriété indique que les parties privatives de l'immeuble sont celles qui appartiennent divisément à chacun des copropriétaires selon la division en lots indiquée dans l'état descriptif de division et qui seront affectés à son usage exclusif particulier ;
 - l'article 10 du règlement de copropriété définit les parties privatives comme celles constituées par les locaux et espaces qui au terme de l'état descriptif de division sont compris dans la composition du lot et comme tels sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive, l'énumération qui suit n'étant pas limitative, l'article se terminant par : « en résumé, tout ce qui, étant à usage privatif, est à l'intérieur des locaux ou espaces compris dans les lots désignés dans l'état descriptif de division » ;
 - que l'acte de vente, qui rappelle l'ensemble des textes applicables à l'immeuble et notamment son règlement de copropriété avec ses modificatifs, mentionne au titre de la désignation du bien vendu que le lot est ainsi composé : « entrée séjour, cuisine, salle de bains, waters closet, penderie, loggia, et jardin privatif » ;
 que le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2014, qui mentionne que le syndic a rappelé que les loggias restent des parties communes à jouissance privative ne pouvant être intégrées aux surfaces Carrez, ne fait ainsi que relater une position personnelle du syndic et qu'aucune résolution définitive, votée par les copropriétaires à ce sujet, n'étant justifiée, le moyen tiré de ce chef est inopérant ; qu'enfin, l'attestation d'un copropriétaire qui relate qu'en 1982, tous les T1 avaient une superficie de 33 m2 environ, ainsi qu'une loggia ouverte, et qu'ils ont fait l'objet de modifications consistant dans l'adjonction d'une baie vitrée à la loggia, est également sans emport ; que par suite, eu égard aux dispositions du règlement de copropriété, et de descriptif de division mises en perspective avec les mentions de l'acte de vente, telles que précédemment analysées et à l'ensemble des observations ci-dessus, qu'il y a lieu de retenir que la loggia, qui relève des parties privatives du lot vendu, a pu être exactement intégrée au calcul des superficies loi Carrez ; qu'aucune diminution de la superficie mentionnée à l'acte de vente de plus d'un vingtième n'est ainsi démontrée ; que le jugement sera donc infirmé et que les demandes dirigées, tant contre le vendeur, la société SIVANE, que contre le notaire seront rejetées ;
 
 ALORS D'UNE PART QU'un droit de jouissance exclusive sur une loggia, déclarée clairement par le règlement de copropriété comme étant une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; que la cour d'appel constate que le règlement de copropriété stipule que « les balcons, loggias ou terrasses même s'ils sont en tout ou partie réservés à l'usage exclusif des copropriétaires n'en sont pas moins des parties communes » ; qu'ainsi, l'incorporation de la loggia dans la désignation du lot [Cadastre 1] et la définition des parties privatives par d'autres articles du règlement de copropriété établissaient seulement que la loggia – définie comme une partie commune – était à usage exclusif du propriétaire du lot [Cadastre 1], sans être un droit de propriété et ne pouvait donc constituer la partie privative d'un lot, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1, 2, 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS D'AUTRE PART et en toute hypothèse QU'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'en énonçant « qu'eu égard aux dispositions du règlement de copropriété, et de descriptif de division mises en perspective avec les mentions de l'acte », il y avait lieu de retenir que la loggia relevait des parties privatives du lot vendu, sans rechercher si, après avoir constaté que le règlement de copropriété stipulait que les loggias « même s'ils sont en tout ou partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire n'en sont pas moins des parties communes », la loggia incluse dans la désignation du lot [Cadastre 1], objet de la vente, ne s'analysait pas précisément comme un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1, 2, 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil.