Cour de Cassation · civ3 — 9 mars 2017

CIV.3
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 9 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10094 F
 
 Pourvoi n° B 16-12.416
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [T] [R], domicilié [Adresse 5]
 
 2°/ Mme [C] [V], épouse [R], domicilié [Adresse 1],
 
 3°/ la société d'Aubigny, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2015 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Bertaux Hamon Turpin, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à M. [G] [W], domicilié [Adresse 6],
 
 3°/ à la société Allo diagnostic, venant aux droits de la société Tulipanjou, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 4°/ à la société Charjalotte, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 31 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de M. [R] et Mme [V] et de la société d'Aubigny, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [W], de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Allo diagnostic, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Bertaux Hamon Turpin, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Charjalotte ;
 
 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [R], Mme [V] et la société d'Aubigny aux dépens ;
 
 
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [R], Mme [V] et de la société d'Aubigny ; les condamne à payer à la société Allo diagnostic la somme de 1 500 euros, à la SNC Bertaux Hamon Turpin la somme de 1 500 euros et à la société Charjalotte la somme de 1 500 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [R] et la société d'Aubigny
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des époux [R] et de la SCI d'Aubigny tendant à la condamnation de la SCI Charjalotte à leur verser des dommages-intérêts au titre de sa garantie des vices cachés ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le diagnostic de l'état parasitaire fait par la société Allo Diagnostic relève la présence de petites vrillettes sur l'ensemble des pièces de bois anciennes, de moisissures sur les plafonds du sous sol (cellier et salle de jeux) en raison d'un taux d'humidité relatif important, d'abondantes traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d'eau dans une chambre du premier étage, de la pourriture molle sur un linteau de porte du dégagement au sous-sol ; que M. [W], expert, est allé sur les lieux en mars 2009 et que son rapport du 2 juin 2009 note – en l'absence du moindre sondage - sur les sommiers et solives des perforations pouvant être imputées à des attaques de bois par petites et grosses vrillettes, un pourrissement avancé d'un linteau bois d'une baie au sous sol, une dégradation du pied de la crémaillères de l'escalier bois du sous sol, des plinthes de bois dégradées et la présence de différents champignons sur les murs dans les zones humides, enfin deux ou trois foyers d'attaque par un champignon de type mérule ; qu'il ressort du rapport d'expertise et de ses annexes que les attaques de vrillettes et la présence de mérules ont été constatées essentiellement au niveau de la cuisine et (peut-être) du 1er étage ; que M. [L] saisi par la SCI d'Aubigny et les époux [R], a établi en novembre 2009 un rapport au terme duquel il conclut à une infestation quasi généralisée de l'immeuble, et précise que cette infestation devait être « supposée » en raison de l'ancienneté de la construction et de la nature des murs enterrés et extérieurs ; qu'il estime même que les vendeurs ont délibérément masqué tant la vétusté de l'ensemble que des travaux non réalisés dans les règles de l'art par des parements décoratifs ; que la SCI Charjalotte n'est pas un professionnel de l'immobilier et elle n'est devenue propriétaire de l'immeuble qu'en 1993 ; que ses membres en sont les trois enfants des époux [M] lesquels avaient acquis le bien trente ans plus tôt (1974) et effectué à cette époque certains des travaux jugés non conformes aux règles de l'art par M. [L] ; que les époux [R] ont visité les lieux deux fois dont une fois accompagnés d'un homme de l'art ; qu'ils ont découvert les désordres dans les deux mois qui ont suivi leur entrée dans les lieux (juillet 2008) ; que suivant courrier du conservateur régional des monuments historiques, dont un collaborateur était venu sur place le 28 avril 2008, l'immeuble ne présentait à cette date aucune infiltration d'eau visible à travers les façades du château et « la visite intérieure n'a pas révélé de manifestation de champignons, type mérule » ;
 que tant le compromis du 18 mai 2007 que l'acte de vente authentique reprennent les conclusions des deux diagnostics établis par la société Allo Diagnostic et l'un comme l'autre stipulent que « l'acquéreur prendra les lieux en ce qui concerne les termites et autres insectes xylophages dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur » ; que la construction du manoir remonte au 17ème siècle : pas de gouttières, pas d'isolation des murs extérieurs en pierre, pas de fondations, un sous-sol non isolé ; qu'il a été relevé par constat d'huissier (juillet 2008)
 que la cuisine présentait un dallage suintant d'humidité, des traces de ruissellement sur les murs et qu'il existait côté nord (mur enterré donc) une rigole de quelques centimètres de large entre le mur et le carrelage destinée à recevoir l'eau de ruissellement ; que l'expert a constaté les mêmes choses et relevé un taux d'hygrométrie de l'air élevé, mais retenu que les méthodes de construction du 17ème siècle ne prévoyaient ni étanchéité des murs, ni gouttières mais un système de récupération des eaux de pluie s'infiltrant par les murs telle la rigole ci-dessus ; que les époux [R] n'ont pas été informés de cette particularité et la SCI d'Aubigny est bien recevable en sa demande ; 
 
 que cependant cette particularité, bien évidemment préexistante à la vente, n'a depuis 400 ans jamais empêché l'usage normal de la chose et l'acquéreur parfaitement avisé de l'ancienneté du manoir ne pouvait ignorer qu'il ne répondait pas aux normes constructives actuelles ; qu'au surplus il avait eu en mains l'étude de la SAS Allo Diagnostic relevant en sous sol un taux d'hygrométrie important ; que ces infiltrations doivent donc, au regard de ce qui précède, être considérées comme sans influence sur l'habitabilité et la solidité de l'immeuble et comme ne le rendant pas impropre à son usage ; 
 
 que le rapport de M [W] circonscrit les désordres causés par les infestations parasitaires essentiellement au sous-sol et c'est uniquement par la mise à nu des murs, des plafonds et des sols que l'infestation est apparue dans toute son ampleur et à tous les niveaux de l'immeuble ; qu'il a été dit ci-dessus que la SCI venderesse n'était pas un professionnel de l'immobilier ; que certes la propriété vendue est une propriété familiale puisqu'acquise en 1974 mais, contrairement à ce qu'affirme clairement M. [L], il n'est nullement établi qu'elle ait entendu masquer l'état réel de l'immeuble par des parements ou des aménagements décoratifs ; que les premiers juges, au vu d'une motivation pertinente que la cour reprend à son compte, ont écarté l'affirmation de mauvaise foi invoquée par la SCI d'Aubigny pour les raisons suivantes : un an s'est écoulé entre le compromis et la signature de l'acte authentique et rien ne permet de retenir que la SCI Charlajotte ait entendu se débarrasser rapidement de son bien, dont les acquéreurs ont entendu qu'il soit justifié qu'il ait été bien inscrit à l'Inventaire des Monuments Historiques, le fait qu'il s'agisse d'une propriété familiale n'emporte pas connaissance obligatoire des vices cachés, aucun des travaux relevant de la garantie décennale n'ont été entrepris entre 1993 et 2008, aucun élément ne permet de déterminer que l'infestation ait été antérieure à cette date de 1993 ou était même déjà en germe en 1974, les travaux entrepris en 1974 l'ont été selon les normes exigées par l'architecte des Monuments Historiques, l'entreprise qui a procédé à une visite sanitaire une semaine après la vente n'a pas constaté la moindre trace d'un foyer de mérules au sous-sol, l'absence d'occupation du manoir, vecteur d'obscurité et d'humidité amplifiée par l'absence de renouvellement de l'air, a été propice à la fructification du champignon et au développement de moisissures ; 
 
 que dès lors, en retenant que la SCI Charlajotte n'avait pas connaissance de l'infestation au moment de la vente et qu'elle était de bonne foi, c'est à juste titre que le tribunal a opposé à la SCI d'Aubigny la clause incluse tant dans le compromis que dans l'acte de vente réitératif ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI d'Aubigny invoque l'existence du vice caché suivant : absence de mise hors d'eau du manoir caractérisée par la présence d'eaux de ruissellement en rez-de-jardin à la suite de pluies significatives ; que le 28 juin 2008, Me [H] a constaté que le dallage en pierre de la cuisine, en rez-de-jardin sous-sol, suintait d'humidité sur une largeur d'environ 1,50 à 2 mètres, tant au Nord qu'au Sud, et que le centre de la pièce était visiblement sec, que le long du mur Nord, le sol était creusé sur quelques centimètres, formant une rigole et qu'un espace variable en terre battue était ménagé entre le mur et le dallage, que le mur Nord présentait des traces de ruissellement dans la cuisine et dans la pièce carrelée au sous-sol ; que l'expert judiciaire a constaté en outre, lors de sa visite des pièces au sous-sol le 5 mars 2009, des infiltrations d'eau sur des murs refends aux jonctions avec les façades et sur les murs de façade, ainsi qu'une forte humidité au niveau des sols ; que le taux d'hygrométrie de l'air ambiant était élevé ; que selon M. [W], ces infiltrations existaient depuis la construction du manoir au 17ème siècle, époque où les méthodes de construction mises en oeuvre ne prévoyaient pas une étanchéité des parois extérieures, mais comprenaient des systèmes de récupération des eaux de pluie qui s'infiltraient au travers du mur de façade, tels que celui mis en oeuvre dans la cuisine ; que celui-ci est constitué par une rainure de sable de 10 cm environ de largeur existant, en partie basse, sur le mur de la façade extérieure enterré et le dallage ; qu'en effet, le sable a une fonction de percolateur ; que dans les autres locaux ou pièces du sous-sol, les sols ont été faits en terre battue toujours dans la perspective de récupérer les eaux et d'éviter ainsi leurs remontées dans les murs ; que lors de leurs visites, M. et Mme [R] n'ont pas eu connaissance de ces entrées d'eau, qui préexistaient à la vente ; que les indications mentionnées par la société Allo Diagnostic dans son diagnostic technique, effectué trois jours avant la conclusion du compromis de vente, selon lesquelles existait un taux d'humidité relatif important dans le sous-sol (cellier et salle de jeux) n'induisait pas l'existence et l'étendue des infiltrations d'eau telles que décrites ci-dessus ; 
 
 que toutefois, seul constitue un vice caché, justifiant l'action en garantie introduite par l'acquéreur, le défaut grave compromettant l'usage de la chose ; que dans le cas d'espèce, la technique de récupération des infiltrations d'eau existait depuis la construction du manoir ; que celles-ci n'ont pas empêché son occupation et plus généralement sa conservation depuis 400 ans ; que l'expert judiciaire indique d'ailleurs fort justement que les infiltrations d'eau étaient tolérées à cette époque ; que les acquéreurs étaient bien conscients que l'immeuble en cause était un bien « rare », soit au sens littéral un bien pas commun, en raison de son ancienneté et de ses techniques de construction, radicalement différentes des méthodes et impératifs actuels ; que M. [W] a ainsi indiqué que, lors de périodes de pluies abondantes, il était fort possible que la section de la rainure ou rigole était insuffisante, de sorte que de l'eau chargée de fines particules se répandait sur le carrelage de la pièce, ce qui expliquait les traces blanchâtres sur le carrelage ; qu'il a conclu que ces infiltrations ne réduisaient pas la solidité de l'immeuble ; que ces infiltrations d'eau, diminuant seulement l'agrément de l'immeuble, mais étant sans influence sur son caractère habitable et sa solidité, ne l'ont pas rendu impropre à l'usage auquel il était destiné ; qu'elles ne constituent pas un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil ; 
 
 que la SCI d'Aubigny invoque aussi l'existence du vice caché suivant : une infestation fongique et une infestation de grosses vrillettes quasi généralisées ; que l'indication donnée par la société Allo Diagnostic, sur l'existence de moisissures localisées sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) et de pourriture molle circonscrite à un linteau de porte du dégagement au sous-sol, ne pouvait pas renseigner les acquéreurs sur l'étendue et la gravité de l'infestation fongique affectant l'immeuble ; qu'aucun autre indice, notamment visuel ou olfactif, n'était perceptible lors des visites effectuées par les acquéreurs avant la passation de l'acte de vente ; que l'importance de cette infestation fongique, notamment de développement du champignon mérule, a été ainsi décelée par l'agence Telefunko, spécialiste en pathologie du bois, au cours de son diagnostic des bois et de l'humidité réalisé sur sondages destructifs le 5 juillet 2008 ; qu'elle a ainsi relevé des moisissures généralisées sur les murs du sous-sol, du rez-de-chaussée et du 1er étage, le développement de champignons lignivores (mérule ou coniophores des caves) dans le dégagement Sud, la cuisine (sous l'évier), la cave-cellier, dans les WC du rez-de-chaussée (une lame de plancher et plinthes) et de la pourriture cubique du bois dans l'entrée du rez-de-chaussée (bâti de la porte et plinthes Sud), dans la salle-à-manger (sur une laine de plancher), dans la salle de bains Sud (dans le placard sous le lavabo) et dans le salon (bâti de la porte et plinthes attenantes) ; que l'existence de deux ou trois foyers d'attaques par le champignon mérule a été relevée par M. [W] le 5 mars 2009 ; que lors des travaux de dépose des plâtres du plafond du salon central (salon beige), Me [H] a constaté, dans son procès-verbal établi le 26 juin 2009, des traces d'attaques fongiques de type pourriture cubique ; que de même, a été relevée la présence de mérule dans la tour Nord-Ouest, la tour Sud-Ouest (solives), le salon Ouest, lors d'un constat effectué le 14 août 2009 ; que le 23 septembre 2009, M. [L], expert intervenu à la demande de la SCI d'Aubigny et des époux [R], a également relevé, lors de l'évaluation de la solidité des bois, que la solive de la chaufferie au sous-sol (2ème pièce), le plafond de la chaufferie au sous-sol (1ère pièce), le bois du linteau de façade dans la tour Sud-Est au rez-de-chaussée (boudoir), quatre abouts de solives dans la salle de billard au rez-de-chaussée, étaient pourris ; que dans son compte-rendu du 19 novembre 2009, la SARL Normandie Termites a en outre décelé, à la suite de la mise à nu des maçonneries et des plafonds : la présence de filaments de champignons lignivores sur le mur dans la chambre 3 à gauche en entrant, sur les solives du plafond dans la chambre 2, sous la fenêtre de la façade arrière dans la salle-à-manger, sous la fenêtre dans la salle de bains attenante, au plafond sous la salle de bains et derrière la solive qui longe le mur façade arrière dans le salon central ; qu'elle a aussi constaté que de nombreuses têtes de sommiers et linteaux étaient dégradées, essentiellement au niveau des contacts avec les maçonneries ; que la nature et l'ampleur de ces désordres, affectant des éléments porteurs de l'immeuble, portent gravement atteinte à sa solidité et à son caractère habitable, ce qui est d'ailleurs corroboré par la nécessité immédiate de procéder à des travaux d'éradication de cette infestation, notamment en stoppant l'humidité et en appliquant un traitement fongicide sur les bois et les maçonneries dégradés, en vue de retrouver des conditions d'hygiène normales de l'habitat ; qu'ils sont dus à plusieurs facteurs la présence d'aubier dans les pièces de bois, une humidité ambiante dans les locaux, la survenue d'infiltrations d'eau au travers des murs, une obscurité, une élévation de température dans certaines pièces ;
 
 que ces causes de développement des champignons ont nécessairement pris date avant la conclusion de la vente en 2007, réitérée en 2008 ; que l'existence et l'étendue de ces attaques fongiques n'ont pas pu être connues des acquéreurs au jour de la vente, lesquels rapportent la preuve de ce vice caché dans toutes ses composantes ; 
 
 qu'il appartient à l'acquéreur, qui invoque la mauvaise foi du vendeur avant et au moment de la vente, de la prouver en vue d'écarter l'application de la clause d'exclusion de garantie ; qu'ainsi, le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat et n'en a pas informé l'acquéreur, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; 
 que seul le vice caché retenu au titre des attaques fongiques nécessite l'examen par le tribunal de l'application ou non d'une telle clause figurant dans le compromis de vente du 18 mai 2007 (p. 4) et dans l'acte authentique de vente du 21 avril 2008 (p. 4), selon laquelle l'acquéreur s'oblige à « prendre l'immeuble [...] dans l'état où il se trouvera le jour fixé pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour raison soit de mitoyenneté, soit de défaut d'alignement, soit de mauvais état des bâtiments, du sol ou du sous-sol, soit de vices, même cachés, présence de termites ou autres insectes xylophages [ ... ] » ; 
 
 que l'annonce immobilière transmise aux époux [R] le 20 avril 2007, ne mentionnait pas que le manoir avait été rénové ou restauré ; qu'au contraire, elle précisait une «cuisine d'époque » au rez-de-chaussée et de « Superbes cheminées et éléments d'époque » ; qu'elle mettait clairement en avant le caractère historique et ancien de cette « Belle propriété du XVllème et XVIIIème classée ISMH » ; que la qualité substantielle tenant â la rénovation de cette propriété n'a pas été spécifiquement évoquée par les acquéreurs lors de la négociation pré-contractuelle et notamment dans leur offre d'acquisition du 04 mai 2007 adressée à l'agence immobilière ; que par contre, M. et Mme [R] ont conditionné leur offre à la nécessité que le manoir soit inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques en sollicitant la production de la décision administrative l'établissant ; que la SCI d'Aubigny soutient que la connaissance des vices cachés est présumée lorsque l'immeuble qui en est affecté se trouve dans le patrimoine familial depuis de nombreuses années ; que, toutefois, il est de jurisprudence constante qu'une telle présomption de connaissance des vices de la chose vendue ne repose que sur le vendeur professionnel, ce que n'était pas la SCI Charjalotte ; que la SCI d'Aubigny fait valoir que les consorts [M] doivent être assimilés à des professionnels du bâtiment dès lors qu'ils ont entretenu eux-mêmes un monument historique du 17ème siècle, sans avoir recours à des professionnels et sur une période particulièrement longue de 1974 à 2008 ; que cependant, c'est dans la personne du vendeur et non pas dans celle de ses auteurs que doit s'apprécier la connaissance des vices cachés ; qu'à titre surabondant, la SCI Charjalotte justifie que les travaux réalisés par M. et Mme [M] en 1974-1976 (couverture et charpente, restauration d'une brèche en façade arrière et démolition du plancher attenant, remplacement de fenêtres et de châssis, travaux sur les façades notamment de décrépissage, pose d'une tourelle neuve en côté droit de la façade, terrassement et plantations aux abords du manoir) et en 1982 (changement de la charpente de la tourelle Nord-Ouest et de carrelage suit une surface de 26,36 m², finitions de travaux sur la couverture de la grange, entretien de la couverture du manoir) l'ont été par des entrepreneurs du bâtiment (charpentier, couvreur, maçon, menuisier) et sous le contrôle de l'Architecte des Monuments de France pour les travaux de réfection du mur en façade arrière et de la charpente, de la pose des châssis, de terrassement et de plantations ; que M. [L] affirme que « Les vendeurs connaissaient forcément l'existence, au moins partiellement, de ces parasites qui se sont matérialisés au fil des mois et des années, ce qui les a probablement amenés à renforcer ou consolider les ossatures porteuses du 1er étage » et notamment à masquer les désordres dans la salle à manger « par des matériaux de parement (plafond plâtré suspendu, murs plâtrés et recouvert d'une toile de verre, le tout revêtu d'une peinture décorative) » ; qu'il ajoute qu'ils ont également fait réaliser un carrelage complet au 1er étage, venant recouvrir des platines métalliques de renfort ; que toutefois, il a été jugé que l'ampleur de l'infestation fongique n'a été connue qu'après la vente et à la suite des investigations successives de plusieurs techniciens qui ont consisté en des sondages destructifs (agence Telefunko), en la dépose des plafonds plâtrés, des enduits, des revêtement muraux et des maçonneries et en la vérification technique de la résistance des bois (Me [H], M. [L] et la S.A.R.L. Normandie Termites) ; qu'il n'est pas démontré que la SCI Charjalotte a réalisé, depuis son acquisition du manoir en 1993, des travaux de l'envergure telle que décrite par M. [L], lequel n'en a d'ailleurs pas déterminé la date d'accomplissement ; que de plus, il ressort du compromis de vente du 18 mai 2007, repris sur ce point dans l'acte de vente authentique, que le vendeur a indiqué qu'il n'avait « effectué dans l'immeuble vendu, au cours des dix précédentes années, aucun travaux de la nature de ceux susceptibles de bénéficier de la garantie décennale ainsi que le prévoient les articles 1792 et suivants et 2270 du Code Civil » ; que cette absence de réalisation de travaux par la SCI Charjalotte est corroborée par des attestations ;que les seuls travaux exécutés dans le manoir l'ont été antérieurement par M. Mme [M] en 1974-1976 et en 1982 (pièce 11 de la SCI Charjalotte), notamment, dans la salle à manger ou salon Ouest, la « Remise en place des poutres haut et bas compris fourniture de fers en I»
 suivant facture d'une entreprise de charpente du [Localité 1] de novembre 1974 ; qu'il n'est pas établi qu'en 1974, une infestation fongique, notamment par le champignon mérule, affectait déjà l'immeuble et, en tout état de cause, n'est pas justifiée la connaissance de la nature et de l'étendue de ce désordre par les auteurs de la SCI Charjalotte, dont l'intérêt n'était certainement pas de dissimuler les défauts d'un manoir qu'ils venaient d'acquérir et qu'ils envisageaient d'occuper régulièrement avec leurs proches, ce qui s'est concrétisé pendant 19 années jusqu'à la décision de vendre ce bien en 1993 â leurs enfants ; qu'au contraire, M. [Z], qui était Conservateur régional des Bâtiments de France en 1974 et qui s'est rendu sur place à plusieurs reprises en compagnie de l'architecte des Monuments Historiques, atteste que les travaux prescrits, notamment la toiture et la restauration de la salle basse du sous-sol (cuisine dallée), ont été conduits « selon les normes exigées par le service, particulièrement pour les toitures qui ne doivent pas comporter de gouttières ni de zingueries » ; qu'il n'évoque aucun élément de nature à l'avoir fait douter sur l'état de l'immeuble quant à un éventuel risque d'atteinte par des champignons et/ou des insectes ; que les autres factures produites ne mentionnent pas des travaux de dépose de plâtre dans les autres pièces du manoir ; qu'il s'en déduit que les plâtres auxquels fait référence M. [L] étaient anciens et préexistaient à l'acquisition du manoir par M. et Mme [M], ainsi qu'à la réalisation des travaux de restauration engagés par ceux-ci, qui étaient non professionnels ;
 que la SCI d'Aubigny reproche encore à la venderesse d'avoir, avant la vente, effacé les traces de l'important foyer de mérule apparu dans les caves dès juin 2008, soit moins de deux mois après la vente ; que M. [F] qui a effectué une visite sanitaire du manoir une semaine après la vente, n'a rien remarqué d'anormal ; que néanmoins, l'absence d'occupation du manoir après la vente, que la SCI d'Aubigny ne conteste pas, vecteur d'une quasi obscurité, d'humidité de l'air amplifiée et de défaut de renouvellement d'air, a été propice à la fructification du champignon mérule en surface ; qu'ainsi Mme [D], dans son compte-rendu de visite établi le 14 septembre 2009 à l'issue de l'expertise de M. [W], a précisé que cette phase était très rapide, de l'ordre de un à deux mois, contrairement à la phase de développement du mycélium dans la masse totale du bois qui pouvait prendre plusieurs années ; que ces conditions ont également favorisé le développement important en surface de moisissures ; que de plus, ne peut pas être considérée comme suspecte la présence de nombreux meubles, tableaux et décorations lors de la visite des lieux par M. et Mme [R], qui existait avant la mise en vente du manoir et dont l'importance, avérée au vu des inventaires versés aux débats, et l'ancienneté allaient de pair avec le cadre des lieux ; qu'aucune réticence dolosive de la part de la venderesse n'est caractérisée ; 
 
 que dès lors, la SCI Charjalotte n'a pas eu connaissance de l'ampleur de l'infestation fongique au moment de la vente ; que la preuve de sa mauvaise foi n'est pas apportée ; que la clause contractuelle d'exclusion de sa garantie a plein effet juridique et ne permet pas à la SCI d'Aubigny de solliciter la garantie de son vendeur ;
 
 1°) ALORS EN PREMIER LIEU QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en jugeant que les infiltrations d'eau affectant le manoir ne le rendaient pas impropre à l'usage auquel il était destiné, dès lors que ces infiltrations diminuaient seulement l'agrément de l'immeuble et qu'elles étaient sans influence sur l'habitabilité et la solidité de l'immeuble, quand elle constatait, expressément, par des motifs adoptés, que l'importance et la nature de l'infestation fongique, notamment de développement du champignon mérule, due à une humidité ambiante dans les locaux et aux infiltrations d'eau au travers des murs, affectaient des éléments porteurs de l'immeuble et portaient gravement atteinte à sa solidité et à son caractère habitable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;
 
 2°) ALORS EN DEUXIEME LIEU QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en jugeant que les infiltrations d'eau affectant le manoir ne le rendaient pas impropre à l'usage auquel il était destiné, dès lors que ces infiltrations diminuaient seulement l'agrément de l'immeuble et qu'elles étaient sans influence sur l'habitabilité de l'immeuble, sans répondre aux conclusions des époux [R] et de la SCI d'Aubigny, qui soutenaient clairement (p. 7, 26, 27, 29 de leurs conclusions d'appel) que les infiltrations d'eau dans le manoir étant à l'origine du développement de la mérule, elles portaient gravement atteinte, par voie de conséquence, à la solidité et au caractère habitable de l'immeuble en litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS EN TROISIEME LIEU QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice de la chose lors de la conclusion du contrat et n'en a pas informé l'acquéreur, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'il appartient à l'acquéreur, qui invoque la mauvaise foi du vendeur de la prouver en vue d'écarter l'application de la clause d'exclusion de garantie ; que toutefois, lorsque le bien immobilier affecté de vices cachés se trouve dans le patrimoine familial depuis au moins une génération, la connaissance des vices par le vendeur est présumée, compte tenu du temps écoulé depuis l'acquisition du bien immobilier et des travaux entrepris pendant cette longue période ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que l'immeuble en litige était une propriété familiale acquise en 1974 et que de nombreux travaux avaient été effectués depuis ; qu'en jugeant néanmoins, que la SCI Charlajotte n'avait pas connaissance de l'infestation au moment de la vente et qu'elle était de bonne foi, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande des époux [R] et de la SCI d'Aubigny tendant à condamnation de la SNC Bertaux-Hamon-Turpin, venant aux droits de la SNC Faudais-Bertaux-Hamon, à leur verser des dommages-intérêts au titre de sa responsabilité délictuelle ;
 
 AUX MOTIFS QUE le diagnostic de l'état parasitaire établi par la société Allo Diagnostic relève la présence de petites vrillettes sur l'ensemble des pièces de bois anciennes, de moisissures sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) en raison d'un taux d'humidité relatif important, d'abondantes traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d'eau dans une chambre du premier étage, de la pourriture molle sur un linteau de porte du dégagement au sous-sol ; que la construction du manoir remonte au 17ème siècle : pas de gouttières, pas d'isolation des murs extérieurs en pierre, pas de fondations, un sous-sol non isolé ; que l'expert a constaté les mêmes choses et relevé un taux d'hygrométrie de l'air élevé, mais retenu que les méthodes de construction du 17ème siècle ne prévoyaient ni étanchéité des murs, ni gouttières mais un système de récupération des eaux de pluie s'infiltrant par les murs telle la rigole ci-dessus ; que l'acquéreur parfaitement avisé de l'ancienneté du manoir ne pouvait ignorer qu'il ne répondait pas aux normes constructives actuelles ; qu'au surplus il avait eu en mains l'étude de la SAS Allo Diagnostic relevant en sous-sol un taux d'hygrométrie important ; la SNC Faudais-Bertaux-Hamon n'a de relations contractuelles qu'avec la SCI venderesse et son obligation d'information et de conseil doit s'apprécier au regard de ce dont elle était chargée : trouver un acquéreur pour cet immeuble ancien et le mettre en relation avec elle ; que pour retenir sa responsabilité le tribunal a considéré que « spécialiste en la vente de demeures de caractère », elle ne pouvait – par la simple visite des lieux – que constater l'existence de vecteurs de forte humidité et qu'il lui appartenait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur ce point particulier ; qu'il a considéré que sa faute consistait à n'avoir pas vérifié l'adéquation du manoir à la description qu'elle en avait faite dans son annonce, le présentant comme une belle propriété du XVIIème et XVIIIème ainsi qu'à l'usage qui en était attendu par les acquéreurs ; que sans méconnaître que son obligation lui impose de connaître les caractéristiques de l'immeuble et de conseiller ainsi au mieux son mandant, que ses fonctions et son expérience lui permettent d'apprécier l'état sanitaire de l'immeuble, elle souligne à raison qu'elle a fait procéder à un état parasitaire avant la signature du compromis, qu'elle a en a diffusé les résultats aux parties intéressées et qu'elle n'était pas tenue envers l'acquéreur d'autres obligations, que, comme l'ensemble des parties, elle ne pouvait déceler des vices cachés, la réitération de la vente étant au surplus intervenue un an après dans des conditions totalement ignorées d'elle, qu'enfin l'infestation s'est révélée dans son ampleur après la mise à nu du gros oeuvre, faite près de dix huit mois après son intervention ;
 
 1°) ALORS EN PREMIER LIEU QUE manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet de mettre en garde l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise sur l'existence des désordres apparents qui affectent celui-ci et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer ; qu'en jugeant que la SNC Faudais-Bertaux-Hamon n'était pas tenue envers les époux [R] et la SCI d'Aubigny à d'autres obligations que de faire procéder à un état parasitaire avant la signature du compromis et de leur diffuser, et que comme l'ensemble des parties, elle ne pouvait déceler des vices cachés, quand elle retenait que le diagnostic de l'état parasitaire établi par la société Allo Diagnostic relevait la présence de petites vrillettes sur l'ensemble des pièces de bois anciennes, de moisissures sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) en raison d'un taux d'humidité relatif important, d'abondantes traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d'eau dans une chambre du premier étage, de la pourriture molle sur un linteau de porte du dégagement au sous-sol, et que les époux [R] avaient eu en mains l'étude de la SAS Allo Diagnostic relevant en sous-sol un taux d'hygrométrie important, ce dont il résultait l'existence de désordres apparents sur lesquels la SNC Faudais-Bertaux-Hamon aurait dû attirer l'attention des époux [R], la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 2°) ALORS EN DEUXIEME LIEU QU'il entre dans la mission d'un agent immobilier de vérifier, au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie ; que la cour d'appel a énoncé que le diagnostic de l'état parasitaire établi par la société Allo Diagnostic relevait la présence de petites vrillettes sur l'ensemble des pièces de bois anciennes, de moisissures sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) en raison d'un taux d'humidité relatif important, d'abondantes traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d'eau dans une chambre du premier étage, de la pourriture molle sur un linteau de porte du dégagement au sous-sol, et que les époux [R] avaient eu en mains l'étude de la SAS Allo Diagnostic relevant en sous sol un taux d'hygrométrie important ; qu'en jugeant que la SNC Faudais-Bertaux-Hamon, qui avait présenté le manoir comme une belle propriété du XVIIème et XVIIIème dans l'annonce qu'elle avait diffusée, n'était pas tenue envers les époux [R] et la SCI d'Aubigny à d'autres obligations que de faire procéder à un état parasitaire avant la signature du compromis et de leur diffuser, quand la description de l'annonce ne correspondait pas à l'état apparent du bien, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du code civil ;
 
 3°) ALORS ENFIN QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en jugeant que la SNC Faudais-Bertaux-Hamon n'était pas tenue envers les époux [R] et la SCI d'Aubigny à d'autres obligations que de faire procéder à un état parasitaire avant la signature du compromis et de leur diffuser, et que comme l'ensemble des parties, elle ne pouvait déceler des vices cachés, sans répondre aux conclusions des époux [R] et de la SCI d'Aubigny, qui soutenaient (p. 74 de leurs conclusions d'appel) que M. Bertaux, agent immobilier, avait lui-même reconnu, dans une lettre du 9 juillet 2008 versée aux débats, que les constatations faites par le diagnostiqueur devaient susciter des interrogations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des époux [R] et de la SCI d'Aubigny tendant à condamnation de la société Allo Diagnostic à leur verser des dommages-intérêts au titre de sa responsabilité délictuelle ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Allo Diagnostic a été chargée d'effectuer le dossier de diagnostic technique imposé par l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation en cas de vente d'un immeuble bâti ; que cette mission incluait l'appréciation du risque d'exposition au plomb, la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, un diagnostic de performance énergétique ; que le diagnostic parasitaire, non nécessaire en raison de la localisation de l'immeuble (non inclus dans une zone contaminée ou susceptibles de l'être à court terme) a été demandé par l'agence immobilière ; que, dans ce cadre, elle n'avait pas pour mission de donner un avis technique sur la résistance des bois et matériaux mais seulement de signaler l'état, par absence ou présence d'agents de dégradations biologiques, du bois ; qu'elle est intervenue en mai 2007 ; que son diagnostic de l'état parasitaire relève la présence de petites vrillettes sur l'ensemble des pièces de bois anciennes, de moisissures sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) en raison d'un taux d'humidité relatif important, d'abondantes traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d'eau dans une chambre du premier étage, de la pourriture molle sur un linteau de porte du dégagement au sous-sol ; que la construction du manoir remonte au 17ème siècle : pas de gouttières, pas d'isolation des murs extérieurs en pierre, pas de fondations, un sous-sol non isolé ; que l'expert a constaté les mêmes choses et relevé un taux d'hygrométrie de l'air élevé, mais retenu que les méthodes de construction du 17ème siècle ne prévoyaient ni étanchéité des murs, ni gouttières mais un système de récupération des eaux de pluie s'infiltrant par les murs telle la rigole ci-dessus ; que l'acquéreur parfaitement avisé de l'ancienneté du manoir ne pouvait ignorer qu'il ne répondait pas aux normes constructives actuelles ; qu'au surplus il avait eu en mains l'étude de la SAS Allo Diagnostic relevant en sous-sol un taux d'hygrométrie important ; que la société Allo Diagnostic a procédé à une inspection visuelle des pièces de l'immeuble et n'a procédé à aucun sondage ; qu'elle a rempli la mission dont elle avait été chargée par l'agence immobilière pour le compte de la venderesse et aucune faute ne peut lui être imputée puisqu'elle n'était chargée que de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, l'intérêt étant de signaler l'état défectueux, par la présence ou l'absence de d'agents de dégradations biologiques, du bois, seul un homme de l'art étant habilité à en évaluer l'éventuel affaiblissement et à déterminer la nécessité ou non de consolider ou de remplacer les parties atteintes ; qu'elle a parfaitement rempli son obligation en consignant ses observations dans son rapport dont la cour relève qu'il était quand même antérieur d'un an à la date de réitération de la vente ; qu'au demeurant, même en avril 2008, lors de la visite d'un représentant des Monuments Historiques, aucune trace d'infestation par la mérule n'a été constatée ;
 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le 15 mai 2007, la société Allo Diagnostic a effectué un état parasitaire tendant à la recherche de termites ; que dans le cadre de son inspection visuelle et de poinçonnage à l'exclusion de tout autre appareillage, elle a renseigné les acquéreurs dans les termes suivants, contenus dans son état parasitaire, sur la « présence de traces de petites vrillettes sur l'ensemble des pièces de bois anciennes du bien visité Présence de moisissures sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) dû à un taux d'humidité relatif (THR) important. Présence abondantes de traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d'eau dans la chambre du 1er étage. Présence de pourriture molle sur un linteau de porte du dégagement au sous-sol » ; que ces constatations ont été reprises dans le corps du compromis de vente du 18 mai 2007 et dans l'acte authentique de vente du 21 avril 2008 ; qu'ainsi avertis avant et au moment de la signature de la vente de l'existence de traces d'une infestation de vrillettes dans l'ensemble des pièces de bois anciennes de l'immeuble et dans la charpente au niveau de la chambre du 1er étage, les acquéreurs devaient faire preuve d'une prudence élémentaire et requérir un nécessaire contrôle de la résistance des bois par un tiers compétent, notamment en vue de déterminer avant la vente la nature et le degré d'intensité de l'activité de ces insectes coléoptères à larves xylophages (petites ou grosses vrillettes) ; qu'ils ne peuvent pas opposer à la venderesse cette connaissance de la situation sur laquelle ils ne pouvaient avoir aucun doute ; que l'indication donnée par la société Allo Diagnostic, sur l'existence de moisissures localisées sur les plafonds du sous-sol (cellier et salle de jeux) et de pourriture molle circonscrite à un linteau de porte du dégagement au sous-sol, ne pouvait pas renseigner les acquéreurs sur l'étendue et la gravité de l'infestation fongique affectant l'immeuble ; qu'aucun autre indice, notamment visuel ou olfactif, n'était perceptible lors des visites effectuées par les acquéreurs avant la passation de l'acte de vente ; que l'importance de cette infestation fongique, notamment de développement du champignon mérule, a été ainsi décelée par l'agence Telefunko, spécialiste en pathologie du bois, au cours de son diagnostic des bois et de l'humidité réalisé sur sondages destructifs le 5 juillet 2008 ; qu'elle a ainsi relevé des moisissures généralisées sur les murs du sous-sol, du rez-de-chaussée et du 1er étage, le développement de champignons lignivores (mérule ou coniophores des caves) dans le dégagement Sud, la cuisine (sous l'évier), la cave-cellier, dans les WC du rez-de-chaussée (une lame de plancher et plinthes) et de la pourriture cubique du bois dans l'entrée du rez-de-chaussée (bâti de la porte et plinthes Sud), dans la salle-à-manger (sur une lame de plancher), dans la salle de bains Sud (dans le placard sous le lavabo) et dans le salon (bâti de la porte et plinthes attenantes) ; que l'existence de deux ou trois foyers d'attaques par le champignon mérule a été relevée par M. [W] le 5 mars 2009 ; que les désordres sont dus à plusieurs facteurs : la présence d'aubier dans les pièces de bois, une humidité ambiante dans les locaux, la survenue d'infiltrations d'eau au travers des murs, une obscurité, une élévation de température dans certaines pièces ; que ces causes de développement des champignons ont nécessairement pris date avant la conclusion de la vente en 2007, réitérée en 2008 ; que l'existence et l'étendue de ces attaques fongiques n'ont pas pu être connues des acquéreurs au jour de la vente ; que la SCI d'Aubigny et M. et Mme [R] reprochent à la société Allo Diagnostic, professionnel du diagnostic, de ne pas avoir identifié les signes multiples révélant les attaques de grosses vrillettes et de champignons lignivores qui étaient visibles, puisqu'ils ont été relevés par Me [H] le 28 juin 2008 ; qu'ils en concluent qu'elle a conduit des recherches insuffisantes, a manqué de sérieux et de vigilance, ce qui l'a conduite à établir un diagnostic erroné, et que, de ce fait, elle a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard ; que la société Allo Diagnostic a été chargée par la SNC Faudais-Bertaux-Hamon, pour le compte de la venderesse, d'effectuer le dossier de diagnostic technique imposé par l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation en cas de vente d'un immeuble bâti ; que selon cette disposition, ce dossier devait comprendre les documents obligatoires suivants pour la vente du manoir : le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, le diagnostic de performance énergétique ; que le manoir n'étant pas situé dans une zone contaminée par des foyers de termites ou susceptible de l'être à court terme, délimitée par arrêté préfectoral (articles L. 133-5 et L.133-6 du même code), l'état relatif à la présence de termites était facultatif et a ainsi été sollicité par l'agent immobilier ; que les demandeurs indiquent avoir été induits en erreur par l'intitulé d'« état parasitaire » utilisé par la société Allo Diagnostic pour qualifier son rapport ; que toutefois, cette terminologie est celle utilisée par le décret n°2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites ; que cet état parasitaire est conforme au modèle défini par l'arrêté du 10 août 2000 ; que de plus, étaient clairement mentionnés, immédiatement après cet intitulé, celle de « Rapport de constat » et les articles L. 133-6 et R.27 l-5 du code de la construction et de l'habitation qui ont exclusivement trait à la recherche de la présence de termites ; qu'aucune volonté de tromper de la part de ce technicien n'est donc caractérisée ; qu'il résulte de sa synthèse d'expertise que, le 15 mai 2007 la société Allo Diagnostic a visité l'ensemble des pièces du manoir et que, pour établir l'état parasitaire ou rapport de constat, elle a procédé à une inspection visuelle et à un poinçonnage, à l'exclusion de tout autre appareillage ; que sa mission consistait uniquement à rechercher la présence de termites conformément aux dispositions légales, la société Allo Diagnostic n'étant obligée qu'à un examen ne comportant pas de démontage d'éléments existants ; que son intervention n'avait pas « pour but de donner un diagnostic de la résistance mécanique des bois et matériaux, même s'il y a eu bûchage (enlèvement de matière, afin de vérifier jusqu'où s'est répandue l'attaque) l'intérêt étant de signaler l'état défectueux