Cour de Cassation · civ3 — 5 janvier 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 5 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10009 F
 
 Pourvoi n° R 15-28.088
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Cogedim Méditerranée, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre ), dans le litige l'opposant à M. [W] [L], domicilié [Adresse 2],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 22 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Cogedim Méditerranée, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [L] ;
 
 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Cogedim Méditerranée aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cogedim Méditerranée ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. [L] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Cogedim Méditerranée.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société Cogedim à verser à Monsieur [L] la somme de 80.000 €, assortie d'intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2012.
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur le fond :il est acquis que la promesse de vente conclue le 23 avril 2008 sur 3 parcelles pour le prix de 4 400 000 € par Monsieur [R] et les époux [S]/[R] au bénéfice de la société COGEDIM, grâce à l'intervention de Monsieur [L] qui devait pour cela percevoir une rémunération de 90 000 € payable par définition lors de l'acte de vente, n'a pas été suivie de ce dernier; il en résulte que cette rémunération n'est pas due, peu important que cette société n'ait pas versé les 2 indemnités de 220 000 €et de 20 000 € mises à sa charge par cette promesse ; que ces parcelles ont ensuite fait l'objet : pour toutes les 3 le 1er octobre 2009 d'une promesse de vente au bénéfice de la société KAUFMAN & BROAD au prix de 3 900 000 € ;pour les 2 de Monsieur [R] [soit 77,28 % de la superficie totale] d'une vente le 9 novembre 2011 au prix de 2 807 000 € 00 en faveur de la S.C.I. ANTIBES QUATRE CHEMINS; actes auquel Monsieur [L] n'a pas directement participé ; que cependant ces 3 sociétés sont étroitement liées puisque d'une part la S.C.I. ANTIBES QUATRE CHEMINS a été constituée avec pour associées à parts égales la société KAUFMAN & BROAD et la société COGEDIM, et d'autre part les parcelles acquises par la seule première ont fait l'objet d'une mission de maître d'oeuvre-architecte et d'un permis de construire bénéficiant à la deuxième ce qui est curieux puisqu'elle n'est pourtant pas propriétaire ; qu'il en résulte que l'intervention de Monsieur [L] au profit de la société COGEDIM a été, implicitement mais nécessairement, transmise par celle-ci au bénéfice tant de la société KAUFMAN & BROAD que de la S.C.I. ANTIBES QUATRE CHEMINS, ce qui permet de lui attribuer une valeur juridique ; que la société COGEDIM, qui n'a pas conservé pour elle seule les parcelles obtenues uniquement par l'intervention de Monsieur [L], a ainsi manqué à son obligation de bonne foi de l'article 1134 alinéa 3 du Code Civil ; que pour autant, dans la mesure où la promesse de vente à la société COGEDIM du 23 avril 2008 n'a pas abouti à un acte de vente effective, Monsieur [L] a droit non à sa rémunération convenue pour la somme de 90 000 € H.T. comme l'a retenu le Tribunal de Commerce, mais à la perte d'une chance d'avoir pu percevoir cette somme puisqu'a disparu de façon actuelle et certaine l'éventualité favorable de cette perception ; que le préjudice ainsi subi est indemnisé par la somme de 80 000 € » ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU « 'il convient de rappeler que la seule preuve d'une relation d'affaires entre Monsieur [L] et la Société Cogedim existe dans le courrier adressé par la Société Cogedim à PRI en date du 26 mai 2008 selon les termes : « c'est très volontiers que nous vous confirmons notre accord pour porter votre rémunération à hauteur de 90 000 € hors taxes forfaitairement concernant votre intervention de la négociation auprès de Monsieur [R] pour la vente de son terrain, le présent courrier est valable jusqu'à la signature de l'acte authentique (…) » ; (…) que l'analyse des pièces fournies par la Société Cogedim démontre bien qu'elle a poursuivi son intérêt pour le terrain « [R] » et qu'elle se trouve aujourd'hui dans le capital de la SCI « les quatre chemins » avec son homologue, Kaufman and Broad, pour la commercialisation du programme immobilier ; qu'en ce qui concerne l'acte authentique, son terme pour la réalisation avait été fixé au 31 décembre 2009 et la date d'obtention du permis de construire au 30 juin 2009 ;qu'il avait été stipulé que le bénéficiaire doit justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans un délai de cinq mois, à défaut d'une pénalité de 20 000 € allouée au vendeur, lequel peut reprendre son bien ; qu'il convient de constater que le vendeur n'a réclamé aucune somme à la Société Cogedim et que cela montre bien l'engagement de la Société Cogedim vis-à-vis de cette affaire ; qu'il serait difficile de comprendre de quelle façon un notaire peut certifier une promesse de vente le 1er octobre 2009 sans assurer de la purge d'un autre acte valable jusqu'au 31 décembre 2009 ; que l'entente entre la Société Cogedim et Kaufman and Broad ne fait aucun doute puisque, de surcroît elles ont constitué ensemble la « SCI les quatre chemins » et se sont domiciliées aux [Adresse 3], siège de toutes ces sociétés ; que la Société Kaufman & Broad déclare que la vente du terrain [R] a été réalisé grâce a l'intervention de l'agence immobilière « Magic View» ; qu'au vu des pièces fournies aucun mandat de vente n'existe entre ces deux professionnels de l'immobilier alors que le mandat est obligatoire dans ce cas ; qu'il convient de constater que le terrain [R] était tombé dans le portefeuille d'affaires de la Société Cogedim qui en a fait bénéficier Kaufman and Broad dans le cadre de leur association pour cette réalisation immobilière; que c'est donc bien Monsieur [W] [L] qui a fourni à la Société Cogedim cette indication de vente de terrains moyennant une rétribution proposée par la Société Cogedim : que dans l'acte notarié du 1er octobre 2009 il n'est fait aucune mention d'une commission pour l'agence Magic View ; qu'il y a lieu de constater que la Société Cogedim et Kaufman and Broad manquent à leurs obligations de loyauté envers Monsieur [W] [L]; qu'il convient de condamner la Société Cogedim à respecter ses engagements envers Monsieur [W] [L] et à lui verser la commission de 90 000 € hors-taxes à laquelle elle s'était engagée" ;
 
 1°) ALORS QUE, les juges ne peuvent se prononcer que sur ce qui leur est demandé ; qu'en l'espèce, Monsieur [L] demandait la condamnation de la Société Cogedim à lui verser la commission de 90.000€ qu'elle s'était engagée à verser en cas de réalisation de la vente (conclusions [L] p. 9 alinéa 6, p.10 alinéa 1er et p. 11 alinéa 3) ; qu'en condamnant la Société Cogedim à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 80.000€ en réparation de la perte d'une chance de percevoir la commission du fait de la non-réalisation de la vente, quand la demande de Monsieur [L] ne visait qu'à obtenir le paiement de sa commission, la Cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ET ALORS subsidiairement QUE le juge, tenu d'observer le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, dès lors que Monsieur [L] demandait la condamnation de la Société Cogedim au versement de la somme de 90.000€ correspondant au montant de la commission perdue, la Cour d'appel ne pouvait prononcer la condamnation de la Société Cogedim au versement de la somme de 80.000€ en fondant d'office cette condamnation indemnitaire sur le terrain de la perte de chance de l'intermédiaire de percevoir la commission due par l'acquéreur, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qui n'était pas dans le débat ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 3°/ ALORS QUE les juges du fond doivent préciser le fondement juridique de leurs décisions ; qu'en relevant « que l'intervention de Monsieur [L] au profit de la Société Cogedim a été, implicitement mais nécessairement, transmise par celle-ci au bénéfice tant de la Société Kaufman & Broad que de la S.C.I. Antibes quatre chemins» (arrêt p. 6 alinéa 1er) et que cette transmission donnait une « valeur juridique » à cette intervention, sans préciser en vertu de quoi cette « intervention » avait été transmise aux sociétés Kaufmann & Broad et Antibes Quatre Chemin ni préciser en quoi cette transmission de « l'intervention de Monsieur [L] », justifiait, en droit, la condamnation de la société Cogedim, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 4°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE la cession d'une dette ou d'un contrat suppose que l'ensemble des parties concernées aient exprimé une volonté claire et précise en ce sens ; qu'en estimant, par la référence faite à une transmission de l'intervention de Monsieur [L], que la dette de la société Cogedim à l'égard de Monsieur [L] ou la promesse du 23 Août 2008 avait(ent) été implicitement mais nécessairement transmise(s) aux sociétés Kaufmann & Broad et Antibes Quatre Chemins, sans constater que l'ensemble des parties concernées avaient clairement adhéré à cette ou ces cession(s), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1273 du code civil ;
 
 5°/ ALORS QU'en l'espèce, la société Cogedim (conclusions, p.4 s.) rappelait qu'elle avait conclu avec les époux [R], et grâce à l'entremise de Monsieur [L], une promesse de vente portant sur divers terrains le 25 Août 2008 mais que ce projet n'avait eu aucune suite dans la mesure où les conditions suspensives n'avaient pu être réalisées dans les délais fixées par la convention ; qu'elle rappelait encore, en le justifiant par la production de courriers et de factures, que 15 mois après que son propre projet ait été annulé, la société Kaufmann & Broad avait, grâce à son propre intermédiaire, qu'elle avait rémunéré pour lui avoir permis de « trouver le terrain », conclu avec les époux [R] une promesse ayant un même objet ; qu'elle faisait valoir (ibid), toujours en en justifiant par la production notamment d'un protocole d'accord, que ce n'est qu'en 2011, que la société Kaufmann & Broad lui avait proposé de s'adosser à son projet par la constitution d'une SCI commune dénommée Antibes Quatre Chemins, qui devait se substituer à cette dernière dans le bénéfice de la promesse conclue avec les époux [R] ; qu'aucun accord antérieur, et plus particulièrement aucun accord antérieur à l'annulation de la promesse du 23 avril 2008, n'était établi entre les sociétés Kaufmann & Broad et Cogedim ; qu'il en résultait que la société Kaufmann & Broad n'avait pas acquis les terrains grâce à l'entremise de Monsieur [L], et que le projet auquel la société Cogedim s'était ultérieurement adossée avait été constitué sans le concours de celui-ci ; qu'il en résultait également que la société Cogedim n'avait eu aucun rôle dans l'acquisition de ces terrains, par la mise à profit, notamment, des diligences effectuées par Monsieur [L], et que rien – en particulier la « bonne foi » - ne lui interdisait de se joindre à ce projet, des années après l'échec de son propre projet, sans verser à ce dernier, qui était parfaitement étranger à la réalisation du projet de la société Kaufmann & Broad, une quelconque rémunération ; qu'en reprochant à la société Cogedim d'avoir manqué, à l'égard de Monsieur [L], à son devoir de bonne foi en ne conservant pas « pour elle seule les parcelles obtenues uniquement par l'intervention de Monsieur [L] », sans s'expliquer sur ces pièces et conclusions qui écartaient toute déloyauté la part de la société Cogedim, à laquelle rien n'interdisait de souscrire, dans les conditions susvisées, au projet de la société Kaufmann & Broad, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 6°/ ALORS QUE pour décider que la société Cogedim avait commis une faute en s'abstenant de conserver pour elle seule les parcelles obtenues « uniquement par l'intervention de Monsieur [L] », la Cour d'appel s'est fondée, d'une part, sur le fait que les sociétés Antibes Quatre Chemins, Kaufmann & Broad, et Cogedim étaient « étroitement liées » puisque la SCI Antibes Quatre Chemins avait été constituée à parts égales par les sociétés Kaufmann & Broad et Cogedim, et, d'autre part, sur le fait que les parcelles acquises par la SCI avaient fait l'objet d'une mission de maître d'oeuvre d'architecte et d'un permis de construire établi au nom de la société Kaufmann & Broad ; qu'en se prononçant de la sorte, par des motifs insuffisants à établir une quelconque déloyauté de la part de la société Cogedim à l'égard de Monsieur [L] ; la cour d'appel n'a ainsi pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 alinéa 3 et 1147 du code civil ;
 
 7°/ ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en se prononçant de la sorte, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;