Cour de Cassation · civ3 — 5 janvier 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 5 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10006 F
 
 Pourvoi n° E 16-10.349
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [U] [B], domicilié [Adresse 1],
 
 2°/ Mme [F] [B], épouse [U], domiciliée [Adresse 2],
 
 3°/ M. [N] [B], domicilié [Adresse 3],
 
 4°/ M. [X] [B], domicilié [Adresse 4],
 
 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2015 par la cour d'appel d'Angers (chambre des expropriations), dans le litige les opposant à la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole, dont le siège est [Adresse 5],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 22 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des consorts [B], de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole ;
 
 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne les consorts [B] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour les consorts [B].
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement, limité l'indemnisation des consorts [B] pour l'expropriation des parcelles figurant dans l'ordonnance de transfert de propriété en date du 3 octobre 2013 à la somme totale de 76.081,20 euros ;
 
 Aux motifs propres que le bien exproprié doit être estimé, conformément aux articles L. 322-2 à L. 332-7 (ancien article L. 13-15) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à la date de la décision de première instance ; à la date de l'ordonnance d'expropriation, 3 octobre 2013, les parcelles sont, en presque totalité, en nature de prés et de terres pour 18 ha 95a 99 ca ; elles sont traversées par les ruisseaux de [Localité 1] et du [Localité 2] ; elles sont à usage agricole et occupées selon bail rural renouvelé le 16 août 2012 par la société Haie du Moulin ; elles sont grevées de servitudes de canalisation d'eau potable, servitude émissoire de drainage, passage de canalisation de gaz, passages de lignes électriques, sont situées dans le périmètre d'une infrastructure routière de catégorie 2 et grevées de servitudes d'utilité publique, relatives à l'établissement de canalisations de transport et distribution de gaz et de conservation des eaux pour des terrains riverains des cours d'eau non domaniaux ou compris dans l'emprise du lit de ces cours d'eau ; sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], se trouvent les vestiges d'une ancienne pointerie ; à l'énoncé de l'article L.322-2 seul est pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 110-1 ; il est tenu compte des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; que l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, par renvoi à l'article 213-4, réservant la fixation de la date de référence à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien aux biens soumis au droit de préemption, faute de justifier que les biens litigieux sont soumis à un tel droit, c'est à raison que le premier juge, appliquant la date de référence de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, a fixé cette date au 27 janvier 2009, le préfet du [Localité 3] ayant prescrit l'ouverture de l'enquête d'utilité publique, selon arrêté du 22 décembre 2009, du 27 janvier 2010 au 10 février 2010 ; elles sont situées en zone Nb, zone naturelle forestière du plan local d'urbanisme Sud ouest, dans laquelle seuls le maintien et l'évolution des constructions à usage d'habitation par des extensions mesurées sont autorisées sous certaines conditions ; leur situation privilégiée ne peut être retenue, les parcelles étant situées dans un secteur agricole et dépourvues de spécificités particulières, comme non attenantes à des voies de circulation, même si deux axes importants de circulation se trouvent à proximité ; pour estimer la valeur vénale des biens, le premier juge, qui disposait de termes de comparaison plus actuels, a, à raison, écarté les termes de comparaison A et B des consorts [B] comme trop anciens puisque relatifs à des promesses de vente de l'année 2002 ; pour ce qui concerne les autres termes de comparaison des appelants : - le terme de comparaison C, également ancien, qui retient une évaluation de 5 €/m² se trouve en zone Uya, zone à dominante commerciale, artisanale et tertiaire, zone non comparable à celle des biens litigieux ; - le terme de comparaison D, également ancien, qui retient une évaluation de 10,76 €/m², est attenant à la zone urbanisée alors que si les parcelles litigieuses sont situées en bordure de voies de circulation, elles n'en sont pas attenantes ; - le terme de comparaison E concerne la vente de 4 parcelles de terre pour 34a 86ca, et non 2 pour 10a 59 ca comme indiqué par les appelants, le prix moyen étant de 1,80 €/m², et non 5,92 €/ m² : - le terme de comparaison F retient une évaluation de 4€ /m² mais le bien se situe à proximité d'une zone urbanisée, le terme de comparaison G retient une évaluation de 3,37 €/m² mais il est ancien et les biens sont situés en zone 1AU ou 2AU, zones urbaines ; ces termes de comparaison n'étant pas pertinents, comme ceux de l'expropriant, relatifs à des biens non comparables en ce que situés en secteur inondable ou affectés d'une marge de recul, c'est à raison que le premier juge a retenu une valeur de 0,40 € /m² en se basant sur les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, lequel produit devant la cour un terme de comparaison, annexe 3, relatif à une vente du 30 août 2013, les terres situées à [Localité 4], en zone Nb, ayant été vendues au prix de 0,40 €/m² ; et c'est en tenant compte du facteur de plus-value constitué par les vestiges de l'ancienne pointerie et les ruines du moulin qu'il a fixé la valeur vénale des biens à 0,45 euros, procédé à un abattement en raison de leur occupation selon bail rural et des servitudes et restrictions administratives les affectant et débouté les consorts [B] de leur demande d'indemnité accessoire pour la perte des premiers, en l'absence de préjudice, des vestiges n'étant pas exploités ;
 
 Et aux motifs adoptés que, sur la date de référence : la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole précise que les biens objet de l'expropriation ne sont pas soumis au droit de préemption, ce qui apparaît conforme aux pièces produites aux débats par l'autorité expropriante ; les consorts [B] n'établissent pas que leurs biens seraient situés dans une zone soumise au droit de préemption de telle sorte qu'en application de l'article L. 13-15-I du code de l'expropriation, la date de référence sera fixée au 27 janvier 2009 puisque, par arrêté du 22 décembre 2009, le préfet du [Localité 3] a prescrit l'ouverture de l'enquête d'utilité publique du 27 janvier 2010 au 10 février 2010 ; les consorts [B] ne donnent pas de précision sur la nature du terrain et son usage effectif à la date de référence ; à cette date, les parcelles étaient classées en zone Nb au vu du document graphique cartographiant le plan local d'urbanisme, zone naturelle qui par principe est inconstructible ou des constructions peuvent être autorisées de manière strictement encadrées et dans des conditions restreintes ; dans le questionnaire d'identité complété par Monsieur [U] [B] le 7 novembre 2012, celui-ci précise que les parcelles font l'objet d'un bail rural depuis le mois de septembre 1974 ; les parcelles sont à usage agricole ;
 
 Sur les barème et bilan d'activité foncière : la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole et le commissaire du gouvernement se prévalent du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres labourables et des prairies naturelles en 2012 fixé par arrêté du ministre de l'agriculture du 26 juillet 2013 qui fixe dans le [Localité 3] la valeur vénale des terres et prés libres dans le bocage angevin entre 0,13 et le m² avec une valeur dominante de 0,33 le m² et entre 0,13 et 0,40 le m², avec une valeur dominante de 0,27 € le m² pour les terres et prés loués ; la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole et le commissaire du gouvernement se prévalent également du bilan de l'activité foncière de la SAFER en 2012 qui précise le montant annuel moyen des terres et prés non bâtis en 2012 dans le [Localité 3] ; le prix moyen des terres louées sur le secteur d'[Localité 5] [Localité 6] Métropole est de 0,22 € le m² ;
 
 Sur les termes de comparaison : aux termes de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L. 13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; la déclaration d'utilité publique est en date du 11 octobre 2010 ; - termes de la comparaison produits par la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole : terme de comparaison n°1 : le premier terme de comparaison produit par la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole est utile car il est postérieur à la déclaration d'utilité publique, concerne des parcelles incluses dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique et situées dans le même zonage, soit en zone Nb et faisant l'objet lors de la vente d'une convention d'occupation précaire ; il n'existe pas de servitudes sur ces terres ; il s'agit d'un acte notarié des 24 et 27 septembre 2012 de vente intervenu entre la SAFER et la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole pour un prix de 0,27 € le m² (49.024 m² pour un prix de 13.081, 18 €) ; terme de comparaison n° 2 : acte notarié de vente des consorts [S] en date du 7 décembre 2011 de parcelles de terres situées sur la commune de [Localité 4] en zone A, à proximité du périmètre de la déclaration d'utilité publique au prix de 0,21 € (170.263 m² pour une valeur totale des biens de 35.755,23 €) ; terme de comparaison n°3 : acte notarié de vente de parcelles de terre louées sises à [Localité 4] par Mesdames [C] au GFA Le Bois Rouze au prix de 0,22 € le m² ; terme de comparaison n° 4 : vente par acte notarié du 6 juillet 2012 sur la commune d'[Localité 7] (première couronne d'[Localité 5]) de parcelles de terres libres situées en zone ND, zone inondable (page 9 de l'acte) au prix de 0,24 euros le m² (6742,57 : 27824 m²) ; terme de comparaison n°5 : acte notarié du 24 septembre 2012 par la Safer au G.F.A.de La Plesse d'une parcelle de terrain agricole sise à [Localité 7], en zone ND, d'une surface de 5.414 m², au prix de 450 euros net vendeur, soit 0,008 le m², la page 12 de l'acte précisant que la parcelle est concernée en partie par l'emplacement réservé n°1 au bénéfice de l'Etat Autoroute A 11, par la marge de recul de 100 mètres par rapport à l'axe de la voie ; cette parcelle ne peut être utilement comparée à celles objet de la présente expropriation ;
 
 -Termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement :le Commissaire du Gouvernement se prévaut des termes de comparaison fournis par l'autorité expropriante ainsi que trois autres ventes, dont il produit de seuls extraits ;terme de comparaison n°1 : vente en date du 16 avril 2013 par l'Etat après déclaration d'utilité publique à la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole de deux parcelles sises à [Localité 4] et de deux parcelles sises à Angers, d'une superficie totale de m² au prix de 13.732 euros, soit un prix de m² de 0,40 euros ; terme de comparaison n°2 : vente par acte notarié en date du 11 juillet 2013 par la commune de [Localité 4] à la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole d'une parcelle de terre située dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique, d'une superficie de 720 m² au prix de euros, soit 0,40 du m².
 
 -termes de comparaison produits par les consorts [B]: les consorts [B] produisent plusieurs promesses synallagmatiques de vente et versent aux débats des arrêts de la Cour de Cassation qui admet qu'il soit tenu compte pour l'évaluation des indemnités des promesses synallagmatiques de vente confrontées à d'autres cessions ; terme de comparaison n°1 et 2 (A et B) : promesses de vente en date du 26 décembre 2002, de Monsieur et Madame [R] à la communauté d'agglomération du grand Angers ou à la société d'aménagement de la région d'Angers de deux parcelles de terres sises à [Localité 4], d'une surface totale de 130.260 m², au prix de 373.500 euros, soit 2,86 euros du m² et promesse de vente entre les mêmes parties en date du 26 décembre 2002 de deux parcelles de terre d'une superficie totale de 42.667 m², pour un prix de 152.449,02 euros, soit un prix de 3,57 euros du m² ; ces termes de comparaison peuvent difficilement être exploités car ils sont anciens, les actes authentiques de vente n'étant pas produits, le zonage n'étant pas précisément indiqué mais les promesses de vente mentionnant que les parcelles sont situées dans une zone d'Aménagement Différé (Z.A.D), soit une zone dans laquelle une opération d'aménagement va être menée ; terme de comparaison n°3 (C) : promesse unilatérale de vente par Monsieur et Madame [U] à la commune de La Membrolle sur Longuenée en date du 20 septembre 2012 de deux parcelles non bâties à usage agricole louées, d'une contenance de 9.776 m² au prix de 54.768 euros, soit 5,60 du m² ; toutefois, il s'agit d'une promesse unilatérale de vente valable jusqu'au 15 novembre 2012, les consorts [B] ne versant pas d'acte authentique pour cette vente, la promesse unilatérale de vente ne précisant pas de plus le zonage dans lequel sont situées les parcelles ;terme de comparaison n°4 (D) : acte notarié de vente en date du 8 juin 2006, par Monsieur et Madame [M] à la S.C.I. Dumont d'une parcelle de terre d'une contenance de 3.982 m² au prix de 42.487,94 euros, soit au prix de 10, 67 euros le m² ; cette vente ne mentionne pas le zonage de la parcelle objet de la vente datant de 8 années de telles sorte qu'elle ne peut constituer un terme de comparaison utile ; terme de comparaison n°5 (E) : il ne s'agit pas d'un acte authentique mais d'un tableau relatif aux mutations de propriétés non bâties émanant de la Direction Générale des Finances Publiques ; la pièce produite ne mentionne pas le zonage de la parcelle vendue, le tableau mentionnant seulement une vente en date du 18 février 2010 sur la commune de [Localité 4] d'une parcelle au prix de 5,92 euros le m² ; terme de comparaison n°6 (F) : acte notarié de vente en date du 8 décembre 2011 par Monsieur et Madame [P] à la commune d'Avrillé d'un terrain nu sis à [Localité 7] d'une surface de 5.832 m² au prix d 23.328 euros, soit 4 euros du m² ; le terrain est situé en zone ND et le certificat d'urbanisme rapporté en pages 16 et 17 de l'acte ainsi que le plan annexé à l'acte montrent que le terrain se situe à proximité d'une zone urbanisée, ce qui n'est pas le cas des terres appartenant aux consorts [B] ; terme de comparaison n°7 (G) : il s'agit d'une promesse de vente datant du 16 juin 2007, soit de plus de sept ans, par les consorts [B] à la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole ; ces derniers ne versent pas aux débats d'acte authentique consécutif à cette promesse de vente, laquelle ne peut dans telles conditions servir de terme de comparaison utile ; il résulte de l'ensemble de ces éléments que les consorts [B] ne rapportent pas la preuve que les parcelles objet de l'expropriation aurait une valeur se situant aux alentours du 5 euros le m² ;
 
 Sur les moins-values et les plus-values : - Les moins-values : il n'est pas contestable que la majeure partie des biens objet de l'expropriation soient loués, ce qui constitue une moins-value ; ils comprennent également des servitudes, ce qu'a déclaré Monsieur [U] [B] dans le questionnaire d'identité qu'il a complété le 7 novembre 2012, soit une servitude de canalisation d'eau potable pour desservir les terres de Borderie, une servitude de drainage en provenance de la ferme de l'Epine et une servitude de passage datant de 1999 ; le bail rural en date du 16 août 2012 fait état d'une servitude de passage de lignes électriques datant du mois de mars 2008 ; de telles servitudes constituent une moins-value des terres ; - Les plus-values : les consort [B] sollicitent le paiement d'une indemnité forfaitaire de 6.000 euros correspondant à la plus-value résultant des ruines d'une ancienne pointerie situées sur les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; Ils demandent également le paiement d'une indemnité forfaitaire de 5.000 euros relative à la parcelle cadastrées ZL n°[Cadastre 3] qui comprend des ruines d'un ancien moulin ; la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole s'oppose à ces demandes, ne s'agissant pas d'un préjudice direct, matériel et certain ; elle ajoute que les consorts [B] ne justifient pas en quoi la présence des ruines constituerait une plusvalue ; aux termes de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; la présence de ruines d'une ancienne pointerie et d'un moulin ne constitue pas un préjudice direct indemnisable dans la mesure où les consorts [B] ne justifient pas avoir tiré parti ou mis en valeur ces ruines, le transport sur les lieux le confirmant tout particulièrement pour l'ancienne pointerie ; ils seront en conséquence déboutés de leur demande d'indemnité forfaitaire ; toutefois, ces ruines constituent, par leur particularité, une plus-value pour les parcelles concernées dont il devra être tenu compte ; l'ancienne pointerie comporte des douves et une cheminée caractéristique d'une industrie ancienne et les ruines du moulin constituent une vraie plus-value par rapport à un terrain nu situé dans une zone naturelle ; au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité principale sera fixée à la somme de 0,45 euros le m², soit 189.599 m² X 0,45 = 85.319,55 euros ; il résulte de la pièce versée aux débats par les parties, soit le bail à ferme de 9 ans consenti par l'indivision [B] à la S.C.E.A. de La Haie du Moulin, que l'exploitant des terres expropriées, soit la S.C.E.A. de La Haie du Moulin, est également propriétaire des terres car le gérant de la S.C.E.A. est Monsieur [N] [B], co-indivisaire ; La S.C.E.A. de La Haie du Moulin sollicitant une indemnité d'éviction, il convient d'opérer un abattement de 20% sur l'indemnité attribuée aux consorts [B] au titre du foncier ; la communauté d'agglomération Angers Loire Métropole sera en conséquence déboutée de sa demande de réduction totale de l'indemnité d'éviction de l'indemnité principale ; l'indemnité principale sera en conséquence fixée après abattement à la somme de 68.255,64 euros ; l'indemnité de remploi sera calculée comme suit : -20% de 0 à 5000 euros : 1 000 euros ; 15% de 5.000 euros à 15.000 euros :1.500 euros ; -10 % au-delà de 15.000 euros : 5.325,56 euros ; sous total 7.825,56 euros ; - total général : 76.081,20 euros ;
 
 1°) Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter les expropriés de leurs demandes, que les parcelles étaient situées en zone Nb, zone naturelle forestière du plan local d'urbanisme Sud-Ouest, dans un secteur agricole et dépourvues de spécificités particulières, comme non attenantes à des voies de circulation, même si deux axes importants de circulation se trouvaient à proximité, sans rechercher, comme elle y était invitée (mémoire n° 2, [B], pp. 14 à 17), si ces terrains, bien que ne pouvant pas recevoir la qualification de terrain à bâtir, n'avaient pas déjà perdu leur caractère naturel ou agricole et ne se situaient pas en zone d'urbanisation et présentaient ainsi une situation privilégiée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 321-1 et L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 
 2°) Alors que la totalité des termes de comparaison pertinents doivent être communiqués à l'exproprié ; qu'en retenant que le commissaire du gouvernement produisait devant la cour d'appel un terme de comparaison, annexe 3, relatif à une vente du 30 août 2013 de terres situées à Beaucouzé, en zone Nb, ayant été vendues au prix de 0,40 €/m², pour se fonder sur les termes de comparaison de ce commissaire du gouvernement et statuer comme elle a fait, sans vérifier, comme elle y était pourtant invitée par les consorts [B], expropriés, si « le commissaire du gouvernement se préva[lait] de termes de comparaison qui [n'étaient] pas communiqués, de sorte qu'ils ne [pouvaient] pas être retenus » (mémoire n° 2 [B] p.18), et particulièrement le terme de comparaison, annexe 3, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.