Cour de Cassation · civ3 — 30 novembre 2017

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 30 novembre 2017




Annulation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1222 F-D

Pourvoi n° D 16-24.148







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ Mme Jeannine X..., veuve Y..., domiciliée [...]                        ,

2°/ M. Jean-Marie Y..., domicilié [...]                        ,

contre l'arrêt rendu le 28 avril 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige les opposant :

1°/ à la commune de [...]          , représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [...]                                                                          ,


2°/ à Mme Mireille Y..., domiciliée [...]                           ,

défenderesses à la cassation ;

Mme Y... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 24 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme Jean-Marie Y..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mme Mireille Y..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la commune de [...]           , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les premiers moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis :

Vu les articles 430, 447 et 458 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 121-2 du code de l'organisation judiciaire ;

Attendu qu'à peine de nullité, les arrêts des cours d'appel sont rendus par des magistrats délibérant en nombre impair ;

Attendu que l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 avril 2016), qui statue sur l'indemnité due à Mme Jeannine Y..., M. Jean-Marie Y... et Mme Mireille Y... à la suite de l'expropriation d'un immeuble leur appartenant, énonce que pour délibérer, la cour était composée par un conseiller, qui présidait, et par un autre conseiller ;




Qu'en raison de cette méconnaissance de la règle de l'imparité, révélée postérieurement aux débats, l'arrêt encourt l'annulation ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les seconds moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident :

ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Laisse les dépens à la charge du Trésor public ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Jean-Marie Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'appel interjeté par la commune de [...]         , écarté la fin de non recevoir tirée de l'absence de signature de l'autorité expropriante sur le mémoire d'appel, écarté le mémoire de Mme Mireille Y... du 1er février 2016 comme étant tardif, confirmé le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les surfaces retenues et le montant des indemnités principales et de remploi et, le réformant de ces chefs, fixé à 145 m² la surface utile après pondération et fixé l'indemnité totale revenant aux consorts Y... à la somme de 275 850 € se décomposant comme suit : 246 500 € d'indemnité principale, 25 650 € d'indemnité de remploi et 3 700 € d'indemnité de déménagement ;

AUX ÉNONCIATIONS QUE l'affaire a été débattue le 04 février 2016 en audience publique devant la Cour composée de : Madame Anne Y..., conseiller, désignée pour présider la Chambre des expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence. Monsieur Jean-Luc Guery, conseiller, spécialement désigné comme juge de l'expropriation (
) ; qu'après la clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré ; que les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du gouvernement et du greffier ;

1°) ALORS QUE les appels introduits à l'encontre des décisions du juge de l'expropriation postérieurement au 31 décembre 2014 sont portés devant la cour d'appel composée dans les conditions de droit commun ; que l'arrêt, statuant sur l'appel de la commune de [...]           formé le 21 mai 2015, est rendu par la « chambre des expropriations », composée de Mme Y..., « conseiller, désignée pour présider la chambre des expropriations » et par M. Guery « spécialement désigné comme juge de l'expropriation » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 13-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 6 novembre 2014 par fausse application et L. 211-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 6 novembre 2014 par refus d'application ;




2°) ALORS QUE, sauf disposition particulière, les juges statuent en nombre impair ; que l'arrêt mentionne que les débats se sont tenus devant la cour d'appel composée de Mme Y..., « conseiller, désignée pour présider la Chambre des expropriations » et de M. Guery et que les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 121-2 du code de l'organisation judiciaire.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement, fixé à 145 m² la surface utile après pondération et fixé l'indemnité totale revenant aux consorts Y... à la somme de 275 850 € se décomposant comme suit : 246 500 € d'indemnité principale, 25 650 € d'indemnité de remploi et 3 700 € d'indemnité de déménagement ;

AUX MOTIFS QUE, sur la consistance des biens, au regard des explications fournies par les consorts Y... lors de l'audience qui s'est tenue après la visite des lieux, le premier juge a retenu que les expropriés sont propriétaires par adjudication d'un local de 86 m² en rez-de-chaussée, [...]                , d'un grenier de 56 m² [...]                    Côté Nord ainsi que de 2 pièces noires, de 6 m² chacune auxquelles on accédait par la cage d'escalier, d'un pigeonnier d'environ 20 m², se trouvant un peu en retrait, par actes de 1977, d'un appartement situé au 2ème étage côté impasse, 1er étage côté rue comprenant une pièce principale d'environ 32 m² avec alcôve et salle d'eau ainsi qu'une pièce noire au demi étage de 6 m², d'un appartement situé au 2ème étage de la cage d'escalier, 3ème étage rue des Bouchonnières, un appartement identique à celui décrit ci-dessus ; que, force est néanmoins de constater que ni le cahier des charges du 28/06/1979 ni le jugement d'adjudication de 1979 ne font état d'un pigeonnier ou d'une pièce noire de 6 m² ; qu'il ressort en effet des actes de propriété des 8/07/1977 et 2/08/1977 et du jugement d'adjudication du 4/10/1979 1979 produits aux débats que les consorts Y... sont propriétaires de, acte du 8/07/1977, dans l'immeuble élevé de 3 étages sur rez-de-chaussée d'une contenance de 56 centiares, du lot n°2 (devenu lot n°9) consistant en une chambre au 2ème étage dans la cage d'escalier et 3ème étage [...]                        et le lot n°1 consistant en un appartement au rez de chaussée, celui du 2/08/1977, le lot n°1 (devenu lot n°7), un appartement au 1er étage consistant en une cuisine et une alcôve avec toutes les aisances, appartenances et dépendances, jugement du 4/10/1979, le lot n°1 (devenu lot n°4) consistant en une cave et le lot n°2 (devenu lot n°1) consistant en 2 pièces mansardées en sous toit ; qu'il n'est pas discuté par les parties que les biens des consorts Y... se situent tous sur la parcelle [...] auxquels ont accède par la [...] ; que la commune est quant à elle propriétaire suivant actes des 2/04/1997 et 7/10/2003 du lot n°3, une pièce au rez-de-chaussée côté nord, du lot n° 4, une pièce au 1er étage côté nord, du lot n°5, une pièce noire à l'entresol, du lot n°6 de 43,95 m², un appartement au 2ème étage avec un cabinet toilette avec WC au demi étage supérieur ; que, contrairement à ce qu'indique l'appelante, l'acte de 1997 n'indique pas que le lot 4 est une pièce au 1er étage côté nord « avec une pièce noire entre le rez-de-chaussée et le premier étage » mais juste qu'il s'agit d'une pièce au 1er étage côté nord avec les tantièmes des parties communes non déterminées ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la commune et les consorts Y... sont chacun propriétaires d'une pièce noire de 6 m² et que le pigeonnier qui ne figure dans aucun des actes produits ne peut être retenu ; qu'aucun des actes de mutation ne précise la superficie des locaux vendus ; que l'expropriante se fonde par conséquent sur celle émanant du cadastre et des informations issues des impôts et de la conservation des hypothèques tout en reconnaissant que ces informations n'avaient pas été mises à jour ; que c'est donc à bon escient que le premier juge a écarté les superficies cadastrales comme n'étant pas probantes ; qu'il ne peut non plus être tiré argument de ce que les consorts Y... n'ont rien trouvé à redire à la description et la superficie de leurs biens lors de leurs impositions dès lors qu'il n'en découlait aucune dépossession de leur propriété à la différence de la procédure d'expropriation qu'ils subissent aujourd'hui ; que de plus, force est de constater qu'en dépit de la contestation émise par les consorts Y... quant à la superficie des biens expropriés, la commune n'a non seulement pas estimé utile de faire vérifier par l'huissier qu'elle a missionné, au demeurant de manière non contradictoire, la superficie des pièces en cause, mais surtout a procédé à la destruction de l'immeuble, mettant de fait les parties et le juge dans l'impossibilité de faire réaliser un métrage précis des pièces concernées ; que l'expertise sur pièces sollicitée par les intimés n'apparaît pas utile dès lors que les actes de mutation ne comportent pas de superficie des locaux acquis par les consorts Y... ; que, par conséquent, il convient, en reprenant les hypothèses les plus favorables aux expropriés, de retenir les superficies suivants en l'absence d'éléments probants complémentaires fournis par la commune, 32 m² pour le logement du 1er étage (lot 1), 32 m² pour le logement du 2ème étage (lot 7), 20 m² pour la chambre (lot 9), 30 m² de grenier (lot 11), 86 m² de cave (lot 4), 6 m² de pièce noire ; que la nature des annexes, cave, grenier et pièce noire justifie l'application d'un coefficient de pondération de 0,5 comme réclamé par la commune et le commissaire du gouvernement, sera confirmé et appliqué pour le grenier, la cave et la pièce noire ; que la superficie totale à retenir est donc de 206 m² ; que la surface utile pondérée s'élève donc à 145 m² ( 32 + 32 + 20 +61) ; que, sur l'évaluation, les termes de comparaison produits aux débats par le commissaire du gouvernement font apparaître pour des cessions d'appartements situés rue Général de Gaulle et dans un rayon de 300mètres autour de l'immeuble concerné, entre 2013 et 2014 un prix allant de 238.000 € à 56.000 € soit un prix unitaire variant de 3.214 € à 1.436 € ; que la commune maintient sa proposition d'une valorisation à 1.620 € le m² en faisant état de ventes intervenues dans ce secteur en septembre 1990, avril 1997, juillet 1999, avril 2000, janvier 2005, février et septembre 2006, août et octobre 2009 ; que les intimés réclament un prix au mètre carré de 2.605,74 € constituant la moyenne des ventes amiables en soulignant qu'ils auraient dû bénéficier d'une expropriation selon le droit commun et non selon la loi Vivien et que les biens avaient fait l'objet d'une hypothèque légale du Trésor ce qui démontre que la valeur des biens couvre largement le montant de la dette mais aussi tous les frais et pénalités annexes ; que, si les biens expropriés sont enclavés dans l'îlot [...]                qui fait l'objet d'une opération de résorption de l'habitat insalubre, et sont entourés d'immeubles qui ont été déclarés insalubres, ils ne sont pas pour autant eux-mêmes insalubres comme en témoigne le procès verbal de constat de Me Z... dressé le 2/10/2012 dans le cadre de l'expulsion des consorts Y... ; qu'il en ressort que les locaux étaient en état moyen avec des éléments de confort très sommaires et faisaient l'objet de travaux de rénovation ; que, compte tenu de ces éléments, la valeur métrique de 1.700 € retenue par le premier juge correspondant à la moyenne des valeurs basses, sera confirmée ; qu'il revient donc aux consorts Y... la somme de 246.500 € au titre de l'indemnité principale (1,700 € x 145 m²) et celle de 25.650 € au titre de l'indemnité de remploi calculée selon le barème dégressif de 20% pour la fraction inférieure à 5.000 €,15% pour celle comprise entre 5.001 € et 15.0000 € et 10% au delà ; que, sur l'indemnité de déménagement, en l'absence de devis présenté par les consorts Y..., les indemnités proposées par l'expropriante et retenues à hauteur de 2.500 € pour Mme Y... et 1.200 € pour M. Y... seront confirmées ;

1°) ALORS QUE lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité, le juge fixe autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; qu'après avoir constaté qu'il était impossible de déterminer précisément, au vu des éléments produits, la consistance et la superficie des biens expropriés discutée par les parties, l'arrêt attaqué retient néanmoins une superficie totale de 206 m² ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit, a violé l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, lorsqu'il évalue la valeur vénale d'un bien immobilier par la méthode dite de comparaison, le juge doit faire apparaître et analyser dans sa décision les termes de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en fixant la valeur des biens sans citer, et a fortiori analyser, les termes de comparaison sur lesquelles elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils pour Mme Mireille Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'appel interjeté par la commune de [...]         , écarté la fin de non recevoir tirée de l'absence de signature de l'autorité expropriante sur le mémoire d'appel, écarté le mémoire de Mme Mireille Y... du 1er février 2016 comme étant tardif, confirmé le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les surfaces retenues et le montant des indemnités principales et de remploi et, le réformant de ces chefs, fixé à 145 m² la surface utile après pondération et fixé l'indemnité totale revenant aux consorts Y... à la somme de 275 850 € se décomposant comme suit : 246 500 € d'indemnité principale, 25 650 € d'indemnité de remploi et 3 700 € d'indemnité de déménagement ;

AUX ÉNONCIATIONS QUE l'affaire a été débattue le 04 février 2016 en audience publique devant la Cour composée de : Madame Anne Y..., conseiller, désignée pour présider la Chambre des expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence. Monsieur Jean-Luc Guery, conseiller, spécialement désigné comme juge de l'expropriation (
) ; qu'après la clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré ; que les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du gouvernement et du greffier ;

1°) ALORS QUE les appels introduits à l'encontre des décisions du juge de l'expropriation postérieurement au 31 décembre 2014 sont portés devant la cour d'appel composée dans les conditions de droit commun ; que l'arrêt, statuant sur l'appel de la commune de [...]           formé le 21 mai 2015, est rendu par la « chambre des expropriations », composée de Mme Y..., « conseiller, désignée pour présider la chambre des expropriations » et par M. Guery « spécialement désigné comme juge de l'expropriation » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 13-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 6 novembre 2014 par fausse application et L. 211-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 6 novembre 2014 par refus d'application ;

2°) ALORS QUE, sauf disposition particulière, les juges statuent en nombre impair ; que l'arrêt mentionne que les débats se sont tenus devant la cour d'appel composée de Mme Y..., « conseiller, désignée pour présider la Chambre des expropriations » et de M. Guery et que les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 121-2 du code de l'organisation judiciaire.


SECOND MOYEN DE CASSATION DU POURVOI PROVOQUE :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement, fixé à 145 m² la surface utile après pondération et fixé l'indemnité totale revenant aux consorts Y... à la somme de 275 850 € se décomposant comme suit : 246 500 € d'indemnité principale, 25 650 € d'indemnité de remploi et 3 700 € d'indemnité de déménagement ;

AUX MOTIFS QUE, sur la consistance des biens, au regard des explications fournies par les consorts Y... lors de l'audience qui s'est tenue après la visite des lieux, le premier juge a retenu que les expropriés sont propriétaires par adjudication d'un local de 86 m² en rez-de-chaussée, rue des Bouchonnières, d'un grenier de 56 m² rue du Général de Gaulle Côté Nord ainsi que de 2 pièces noires, de 6 m² chacune auxquelles on accédait par la cage d'escalier, d'un pigeonnier d'environ 20 m², se trouvant un peu en retrait, par actes de 1977, d'un appartement situé au 2ème étage côté impasse, 1er étage côté rue comprenant une pièce principale d'environ 32 m² avec alcôve et salle d'eau ainsi qu'une pièce noire au demi étage de 6 m², d'un appartement situé au 2ème étage de la cage d'escalier, 3ème étage rue des Bouchonnières, un appartement identique à celui décrit ci-dessus ; que, force est néanmoins de constater que ni le cahier des charges du 28/06/1979 ni le jugement d'adjudication de 1979 ne font état d'un pigeonnier ou d'une pièce noire de 6 m² ; qu'il ressort en effet des actes de propriété des 8/07/1977 et 2/08/1977 et du jugement d'adjudication du 4/10/1979 1979 produits aux débats que les consorts Y... sont propriétaires de, acte du 8/07/1977, dans l'immeuble élevé de 3 étages sur rez-de-chaussée d'une contenance de 56 centiares, du lot n°2 (devenu lot n°9) consistant en une chambre au 2ème étage dans la cage d'escalier et 3ème étage [ ...]                     et le lot n°1 consistant en un appartement au rez de chaussée, celui du 2/08/1977, le lot n°1 (devenu lot n°7), un appartement au 1er étage consistant en une cuisine et une alcôve avec toutes les aisances, appartenances et dépendances, jugement du 4/10/1979, le lot n°1 (devenu lot n°4) consistant en une cave et le lot n°2 (devenu lot n°1) consistant en 2 pièces mansardées en sous toit ; qu'il n'est pas discuté par les parties que les biens des consorts Y... se situent tous sur la parcelle [...] auxquels ont accède par la [...] ; que la commune est quant à elle propriétaire suivant actes des 2/04/1997 et 7/10/2003 du lot n°3, une pièce au rez-de-chaussée côté nord, du lot n° 4, une pièce au 1er étage côté nord, du lot n°5, une pièce noire à l'entresol, du lot n°6 de 43,95 m², un appartement au 2ème étage avec un cabinet toilette avec WC au demi étage supérieur ; que, contrairement à ce qu'indique l'appelante, l'acte de 1997 n'indique pas que le lot 4 est une pièce au 1er étage côté nord « avec une pièce noire entre le rez-de-chaussée et le premier étage » mais juste qu'il s'agit d'une pièce au 1er étage côté nord avec les tantièmes des parties communes non déterminées ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la commune et les consorts Y... sont chacun propriétaires d'une pièce noire de 6 m² et que le pigeonnier qui ne figure dans aucun des actes produits ne peut être retenu ; qu'aucun des actes de mutation ne précise la superficie des locaux vendus ; que l'expropriante se fonde par conséquent sur celle émanant du cadastre et des informations issues des impôts et de la conservation des hypothèques tout en reconnaissant que ces informations n'avaient pas été mises à jour ; que c'est donc à bon escient que le premier juge a écarté les superficies cadastrales comme n'étant pas probantes ; qu'il ne peut non plus être tiré argument de ce que les consorts Y... n'ont rien trouvé à redire à la description et la superficie de leurs biens lors de leurs impositions dès lors qu'il n'en découlait aucune dépossession de leur propriété à la différence de la procédure d'expropriation qu'ils subissent aujourd'hui ; que de plus, force est de constater qu'en dépit de la contestation émise par les consorts Y... quant à la superficie des biens expropriés, la commune n'a non seulement pas estimé utile de faire vérifier par l'huissier qu'elle a missionné, au demeurant de manière non contradictoire, la superficie des pièces en cause, mais surtout a procédé à la destruction de l'immeuble, mettant de fait les parties et le juge dans l'impossibilité de faire réaliser un métrage précis des pièces concernées ; que l'expertise sur pièces sollicitée par les intimés n'apparaît pas utile dès lors que les actes de mutation ne comportent pas de superficie des locaux acquis par les consorts Y... ; que, par conséquent, il convient, en reprenant les hypothèses les plus favorables aux expropriés, de retenir les superficies suivants en l'absence d'éléments probants complémentaires fournis par la commune, 32 m² pour le logement du 1er étage (lot 1), 32 m² pour le logement du 2ème étage (lot 7), 20 m² pour la chambre (lot 9), 30 m² de grenier (lot 11), 86 m² de cave (lot 4), 6 m² de pièce noire ; que la nature des annexes, cave, grenier et pièce noire justifie l'application d'un coefficient de pondération de 0,5 comme réclamé par la commune et le commissaire du gouvernement, sera confirmé et appliqué pour le grenier, la cave et la pièce noire ; que la superficie totale à retenir est donc de 206 m² ; que la surface utile pondérée s'élève donc à 145 m² ( 32 + 32 + 20 +61) ; que, sur l'évaluation, les termes de comparaison produits aux débats par le commissaire du gouvernement font apparaître pour des cessions d'appartements situés rue Général de Gaulle et dans un rayon de 300 mètres autour de l'immeuble concerné, entre 2013 et 2014 un prix allant de 238.000 € à 56.000 € soit un prix unitaire variant de 3.214 € à 1.436 € ; que la commune maintient sa proposition d'une valorisation à 1.620 € le m² en faisant état de ventes intervenues dans ce secteur en septembre 1990, avril 1997, juillet 1999, avril 2000, janvier 2005, février et septembre 2006, août et octobre 2009 ; que les intimés réclament un prix au mètre carré de 2.605,74 € constituant la moyenne des ventes amiables en soulignant qu'ils auraient dû bénéficier d'une expropriation selon le droit commun et non selon la loi Vivien et que les biens avaient fait l'objet d'une hypothèque légale du Trésor ce qui démontre que la valeur des biens couvre largement le montant de la dette mais aussi tous les frais et pénalités annexes ; que, si les biens expropriés sont enclavés dans l'îlot [...]                qui fait l'objet d'une opération de résorption de l'habitat insalubre, et sont entourés d'immeubles qui ont été déclarés insalubres, ils ne sont pas pour autant eux-mêmes insalubres comme en témoigne le procès verbal de constat de Me Z... dressé le 2/10/2012 dans le cadre de l'expulsion des consorts Y... ; qu'il en ressort que les locaux étaient en état moyen avec des éléments de confort très sommaires et faisaient l'objet de travaux de rénovation ; que, compte tenu de ces éléments, la valeur métrique de 1.700 € retenue par le premier juge correspondant à la moyenne des valeurs basses, sera confirmée ; qu'il revient donc aux consorts Y... la somme de 246.500 € au titre de l'indemnité principale (1,700 € x 145 m²) et celle de 25.650 € au titre de l'indemnité de remploi calculée selon le barème dégressif de 20% pour la fraction inférieure à 5.000 €,15% pour celle comprise entre 5.001 € et 15.0000 € et 10% au delà ; que, sur l'indemnité de déménagement, en l'absence de devis présenté par les consorts Y..., les indemnités proposées par l'expropriante et retenues à hauteur de 2.500 € pour Mme Y... et 1.200 € pour M. Y... seront confirmées ;

1°) ALORS QUE lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité, le juge fixe autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; qu'après avoir constaté qu'il était impossible de déterminer précisément, au vu des éléments produits, la consistance et la superficie des biens expropriés discutée par les parties, l'arrêt attaqué retient néanmoins une superficie totale de 206 m² ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse sur le fond du droit, a violé l'article L. 311-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, lorsqu'il évalue la valeur vénale d'un bien immobilier par la méthode dite de comparaison, le juge doit faire apparaître et analyser dans sa décision les termes de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'en fixant la valeur des biens sans citer, et a fortiori analyser, les termes de comparaison sur lesquelles elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le greffier de chambre