Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

CM



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1187 F-D

Pourvoi n° B 16-24.123







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du [...]                  , dont le siège est [...]                                   , représenté par son syndic la société CFAB Copro, domicilié [...]                           ,

contre l'arrêt rendu le 25 mai 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Tony X..., domicilié [...]                        ,

2°/ à Mme Anka X..., domiciliée [...]                        ,

défendeurs à la cassation ;


M. et Mme X... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, les observations de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat du syndicat des copropriétaires du [...]                 , de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme X..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 2016), que M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour accueillir partiellement cette demande, l'arrêt retient que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réhabilitation du bâtiment D n'est pas clairement établie ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires soutenant que M. et Mme X... étaient débiteurs de charges liées à la constitution d'un fonds de garantie votée par l'assemblée générale du 23 novembre 2011, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et attendu qu'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur la disposition relative au rejet de la demande complémentaire du syndicat des copropriétaires entraîne l'annulation, par voie de conséquence, de la disposition critiquée par le pourvoi incident et relative à la condamnation de M. et Mme X... au paiement de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]                               la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...]                  

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...]                               les seules sommes de 3 624,04 euros avec intérêts légaux à compter du 14 mai 2012, au titre des charges impayées au 3 octobre 2012, 4ème appel provisionnel inclus, outre la somme de 208,93 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'avoir partiellement débouté de sa demande de condamnation des époux X... au paiement d'une somme de 52 704,16 euros au titre des charges impayées précitées ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la difficulté opposant les parties portait sur le paiement de travaux de réhabilitation du bâtiment D ; que ces travaux avaient été votés en 2006 et 2007 pour un montant de 100 000 euros, à une époque où les époux X... n'étaient pas encore copropriétaires, mais qu'ils n'avaient pas été réalisés en raison de multiples impayés et d'une procédure judiciaire à l'encontre d'Axa ; que ces travaux avaient été revotés par une assemblée générale du 23 novembre 2011, peu après l'acquisition de leurs lots par les époux X..., pour un budget global de 170 051,34 euros avec des modalités d'appel de fonds précises (30 % le 1er mars 2012, 40 % le 1er mai 2012 et 30 % le 1er juillet) ; que ces travaux étaient répartis en charges spéciales au bâtiment D ; que les époux X... soutenaient que ces appels de fonds n'étaient pas justifiés ; que les travaux n'avaient jamais été réalisés, et ne correspondaient pas à ce qui avait été voté et au budget mis en place ; qu'ils demandaient la désignation d'un expert pour le faire vérifier et dire si les travaux votés avaient été réglés aux entreprises ; que la cour dans sa décision du 9 septembre 2016 a indiqué que le montant des provisions appelées auprès des époux X... aurait dû être déduit des provisions déjà versées au syndicat par leur vendeur (la société J2E) lors des appels de fonds pour les travaux votés en 2006 et 2007, mais non engagés ; qu'elle avait donc demandé que soit produit le relevé historique du compte individuel de la société J2E ; que n'étant pas en mesure de savoir si le compte « travaux » avait été approuvé par l'assemblée générale alors que le syndicat affirmait par ailleurs que les travaux de réhabilitation du bâtiment D avaient été réalisés, réceptionnés et réglés pour un montant de 41 831,67 euros, la cour a demandé la production du procès-verbal de l'assemblée générale approuvant le compte de travaux du bâtiment D ainsi que du compte-rendu de l'architecte faisant le point sur les travaux réalisés et ceux restant éventuellement à exécuter ; qu'enfin ne pouvant vérifier si une clause de solidarité existait entre les indivisaires, la cour a par ailleurs ordonné la production du règlement de copropriété de l'immeuble ; qu'à la suite de l'arrêt du 9 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires a produit les pièces suivantes : le relevé de compte historique depuis le 1er janvier 2006 de la société J2E, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2006 et 2007, deux courriels de M. Z... des 9 octobre et 23 octobre 2015, le procès-verbal de réception des travaux et le dossier travaux 2011 ; qu'il ressort de ces éléments qu'une clause de solidarité existe bien dans le règlement de copropriété entre les indivisaires ; que le relevé de compte historique de la société J2E relatif à la période du 1er janvier 2006 au 14 mai 2012 fait apparaître que cette société a versé le 23 janvier 2007, une somme de 10 653 euros correspondant aux mentions suivantes: « 1/3 appel Trx réhabilitation B » et « appel travaux sondage » (9 063 + 1 590) ; qu'un appel avait été lancé le 9 juin 2009 sous la rubrique « prv trx réhabilitation bât DA» ; mais que cette opération a été annulée comptablement ; que bien que la somme de 10 653 euros créditée soit prise en compte au titre de « travaux de réhabilitation du bâtiment B », il s'agit à l'évidence d'une erreur matérielle, les charges étant des charges spéciales réparties par bâtiment ; qu'il s'agit donc bien d'une provision pour le bâtiment D, les lots de la société J2E dépendant uniquement du bâtiment D ; que le syndicat des copropriétaires n'a versé aucun procès-verbal d'assemblée générale ayant approuvé le compte de travaux du bâtiment D ; qu'i faut en déduire que le compte de travaux n'a pas été approuvé à ce jour ; qu'en tout cas la preuve n'en est pas rapportée ; que les sommes appelées au titre de ces travaux ne peuvent donc avoir qu'un caractère provisionnel, à condition que leur montant soit justifié et exigible au regard des pièces produites ; qu'or, il résulte des courriels de l'architecte, M. Gérard Z..., des 9 et 23 octobre 2015 que les travaux de réhabilitation du bâtiment D ont été réalisés dans leur totalité pour un montant de 137 222,15 euros, c'est-à-dire pour une somme nettement inférieure au budget voté par l'assemblée générale le 23 novembre 2011 (170 051,34 euros) ; que l'architecte a indiqué que ces travaux, réalisés par l'entreprise les Compagnons réunis de Paris (LCRP), ont été acceptés sans aucune réserve, comme en attestait le procès-verbal de réception des travaux signé par les parties concernées le 14 décembre 2012 ; que le «dossier travaux 2001 » (pièce 33) versé par le syndicat des copropriétaires fait cependant apparaître que les appels pour travaux de réhabilitation du bâtiment D (appelés le 1er mars 2012, 1er mai 2012 et 1er juillet 2012 ont été évalués sur la base d'un marché total TTC de 198 546,32 euros (honoraires d'architecte, A..., assurance DO et honoraires de syndic inclus), sur lequel a été déduite une somme de 67 000 euros (montant des appels antérieurs obtenus après les travaux votés en 2006 et 2007) ; que les appels de travaux ont été globalement évalués pour l'ensemble du bâtiment D sur la base d'une somme de 131 546,32 (198 546,32 - 67 000) et répartis de la façon suivante : 30 % le 01/03/2012 : 39 463,90 euros, 40 % le 01/05/2012 :
52 618,53 euros, 30 % le 01/07/2012 : 39 463,90 euros ; que s'il n'est pas contesté au regard de l'acte de vente que les époux X... sont bien débiteurs des travaux votées après le 8 juin 2011 (acte de vente, page 20), l'évaluation des sommes réclamées au titre des travaux de réhabilitation du bâtiment D est cependant manifestement erronée au regard du montant réel de ces travaux, lequel n'a pas dépassé la somme de 137 222,15 euros ; qu'il en résulte que la somme réclamée pour chacun de ces appels à M. et Mme X... au titre des travaux de réhabilitation ne pouvait atteindre la somme globale de 41 831,67 euros (12 549,51 + 16 732 + 12 549,48) qui s'avère surévaluée au regard du montant réel des travaux réalisés et des provisions déjà versées avant 2012 ; qu'il est impossible au vu des pièces produites de vérifier que la somme de 10 653 euros déjà versée par la société J2E a bien été comptabilisée dans les appels antérieurs à 2012 ; qu'au vu de cet ensemble d'éléments, la créance du syndicat des copropriétaires n'est pas clairement établie sur le montant des sommes réclamées au titre des travaux de réhabilitation du bâtiment D ; que la demande principale en paiement ne peut être déterminée au vu des éléments produits, ni accueillie, le compte de travaux n'ayant de surcroît pas été approuvé à ce jour ; qu'il y a donc lieu, comme le demandent les époux X..., de confirmer le jugement déféré du 9 avril 2013 en toutes ses dispositions, ceux-ci ne contestant pas les charges objet de la condamnation de première instance ; que les règlements effectués par les époux X... postérieurement au jugement doivent être pris en compte dans le cadre de l'exécution de cette décision ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, soit le relevé de propriété, le relevé de compte de charges individuel des défendeurs, les procès-verbaux d'assemblée générale des 31 mars 2010, 9 juin 2011 et 10 avril 2012 donnant quitus au syndic de sa gestion, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2011, votant le budget prévisionnel 2012 ainsi que les travaux à effectuer, les courriers de mise en demeure et la sommation de payer du 14 mai 2012, que M. et Mme X... lui restent redevables de la somme de 3 624,04 euros au titre des charges impayées au 3 octobre 2012, 4ème appel provisionnel 2012 inclus, déduction faite des frais de copies, des appels exceptionnels et des travaux de réhabilitation du bâtiment D qui n'ont été votés par aucune des assemblées générales versées au débat par le syndicat des copropriétaires ; qu'en application de l'article 220 du code civil, les défendeurs donc condamnés solidairement au paiement de cette somme assortie des intérêts légaux à compter du 14 mai 2012 ;

1°/ ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux moyens péremptoires des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires soutenait que les charges réclamées concernaient, outre les travaux de réhabilitation du bâtiment D, également la constitution d'un fonds de garantie votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 23 novembre 2011 ; qu'en se bornant à retenir que la créance du syndicat des copropriétaires n'était pas clairement établie sur le seul montant des sommes réclamées au titre des travaux de réhabilitation du bâtiment D effectivement réalisés, sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de l'appelant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ ALORS, en outre, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer par omission les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires versait aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 23 novembre 2011, dont il résultait que les copropriétaires s'étaient engagés à faire procéder aux travaux de réhabilitation du bâtiment D dont le budget global avait été voté à hauteur de 170 051,34 euros, ainsi qu'à constituer un fonds de trésorerie exceptionnel à hauteur de 56 000 euros ; qu'en s'abstenant de tenir compte de ce document, la cour d'appel, qui l'a dénaturé par omission, a violé l'article 1134 du code civil ;

3°/ ALORS QU'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires versait aux débats le dossier travaux 2011 concernant la réhabilitation du bâtiment D, dont il résultait que les sommes déjà appelées et réglées, notamment la somme de 10 653 euros payée en 2006 par la société J2E, avaient été déduites du montant des travaux dont le paiement provisionnel était appelé ;
qu'en affirmant péremptoirement qu'il était impossible de vérifier que cette somme déjà versée par la société J2E avait bien été comptabilisée dans les appels antérieurs à 2012, la cour d'appel a dénaturé le dossier travaux 2011 par omission et ainsi violé l'article 1134 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...]                               la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il n'y a pas lieu de revenir sur les dommages et intérêts alloués en première instance, les époux X... étant débiteurs d'autres charges, hors travaux de réhabilitation de leur bâtiment ; que la condamnation sera donc maintenue à hauteur de 500 € au titre des dommages et intérêts, le non-paiement régulier des charges privant le syndicat de la trésorerie nécessaire au fonctionnement de la copropriété ; qu'il s'agit d'un préjudice distinct non réparé par les intérêts moratoires ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. et Mme X... qui se refusent à acquitter régulièrement leurs charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, commettent une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu'il convient donc de les condamner solidairement à payer au demandeur la somme de 500 € en réparation de ce préjudice, à titre de dommages et intérêts ;

ALORS QUE le juge ne peut allouer au créancier des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires qu'après avoir constaté que le débiteur de mauvaise foi a causé un préjudice distinct de ce retard ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le défaut de paiement par les époux X... de leurs charges, tant générales que spéciales, pour un montant global de 52.704,16 €, avait eu pour effet de remettre en cause le fonctionnement même de la copropriété causant un préjudice distinct du seul retard de paiement des charges dues (concl. p. 11 §6) ; qu'en s'abstenant de justifier de la réalité des difficultés financières invoquées par le syndicat des copropriétaires, après avoir cantonné la créance du syndicat des copropriétaires contre les époux X... à la somme de 3.624,04 €, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1153 du code civil (nouvel article 1231-6 du même code).