Cour de Cassation · civ3 — 9 novembre 2017

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 9 novembre 2017




Cassation partielle et rejet


M. X..., président



Arrêt n° 1113 FS-P+B+R+I

Pourvoi n° C 16-22.445






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ l'association L'Amicale des locataires, dont le siège est [...],

2°/ M. André Y..., domicilié [...],

3°/ Mme Majda Z..., domiciliée [...],

4°/ M. Anastasios A...,

5°/ Mme ZZZ... A...,

tous deux domiciliés [...],

6°/ Mme Marie AAA..., épouse B...,

7°/ M. BBB... B...,

tous deux domiciliés [...],

8°/ M. Serge C..., domicilié [...],

9°/ Mme Françoise D..., domiciliée [...],

10°/ M. Georges E..., domicilié [...],

11°/ M. Jacob F..., domicilié [...],

12°/ M. Jérémie G..., domicilié [...],

13°/ Mme Lucienne H..., veuve JJJ, domiciliée [...],

14°/ Mme Myriam J..., domiciliée [...],

15°/ M. Lucien K..., domicilié [...],

16°/ M. Philippe L...,

17°/ Mme Corinne M..., épouse L...,

tous deux domiciliés [...],

18°/ M. Roger N..., domicilié [...],

19°/ M. Hervé O..., domicilié [...],

20°/ Mme Agnès P..., domiciliée [...],

21°/ Mme Nadia Q..., domiciliée [...],

22°/ M. Jean-Claude CCC...,

23°/ Mme R... F S..., épouse CCC...,

tous deux domiciliés [...],

24°/ M. Philippe T...,

25°/ M. Stéphane U...,

tous deux domicilié [...],

26°/ M. Brahim V..., domicilié [...],

27°/ M. DDD..., domicilié [...],

28°/ M. W... XX... Bouzid,

29°/ Mme Taous YY..., épouse XX... Bouzid,

30°/ M. Mohamed ZZ...,

tous trois domiciliés [...],

31°/ Mme Samia AA..., épouse ZZ..., domiciliée [...],

32°/ Mme Maryse I..., épouse BB..., veuve venant aux droits de Jacques BB..., décédé, domiciliée [...],

33°/ Mme Djeneba CC..., épouse N'Diaye, domiciliée [...],                     

34°/ M. Mohamed DD...,

35°/ Mme EE..., épouse DD...,

36°/ Mme Cécilia FF..., veuve GG...,

37°/ M. Michel EEE...,

38°/ Mme FFF..., épouse EEE...,

39°/ Mme Michèle HH..., épouse II...,


40°/ Mme Marie-Christine JJ..., épouse KK...,

41°/ Mme Colette LL..., veuve MM...,

42°/ Mme Jeannette NN..., épouse Honasaka-Homekoko,

43°/ Mme Séverine OO...,

44°/ M. Amar PP...,

45°/ M. Brahim GGG...,

46°/ M. Mohamed QQ...,

47°/ M. Vincent RR...,

48°/ Mme Mireille SS...,

tous quinze domiciliés [...],

contre deux arrêts rendus les 16 mai 2013 et 14 avril 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant :

1°/ à la société immobilière 3F, société anonyme, dont le siège est [...],

2°/ à M. Michel TT..., domicilié [...],

3°/ à M. Michel UU...,

4°/ à Mme HHH... XXX..., épouse UU...,

tous deux domiciliés [...],

5°/ à Mme Mireille III..., domiciliée [...],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les dix moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 octobre 2017, où étaient présents : M. X..., président, M. VV..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, M. Echappé, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, conseillers, Mmes Corbel, Meano, Collomp, M. Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. VV..., conseiller, les observations de la SCP Didier et O..., avocat de l'association L'Amicale des locataires et de quarante-sept autres locataires demandeurs, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société immobilière 3F, l'avis de M. WW..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à l'association L'Amicale des locataires et aux quarante-sept locataires demandeurs du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. TT... et UU... et Mmes XXX... et III... ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 16 mai 2013 et 14 avril 2016), que l'association L'Amicale des locataires et quarante-sept locataires (les locataires) ont assigné leur bailleur, la société d'HLM d'Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la société immobilière 3F (la société 3F), en restitution de provisions pour charges ;

Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 16 mai 2013 :

Attendu que la société 3F soutient que le pourvoi, formé plus de deux mois après la signification du 23 septembre 2013, est irrecevable ;

Mais attendu que, la signification n'étant pas produite, le pourvoi est recevable ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux dernières branches, ci-après annexé :

Attendu que, la question prioritaire de constitutionnalité posée par les locataires ayant fait l'objet, le 9 février 2017, d'une décision de non-lieu à renvoi, le moyen est devenu sans portée ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les locataires font grief à l'arrêt du 14 avril 2016 de rejeter leur demande de restitution des provisions sur charges réglées au titre des années 2007 à 2014, alors, selon le moyen :

1°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;

2°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;

3°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

4°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;

5°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;

6°/ que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

7°/ qu'en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant que l'application de ce principe conduisait, au cas d'espèce, à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

8°/ qu'en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, sans rechercher si, au cas d'espèce, l'application de ce principe ne conduisait pas à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel, qui a relevé que la bailleresse avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l'ensemble de leurs critiques à l'expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le remboursement intégral des provisions ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et quatrième à dixième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :

Vu l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil ;

Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;

Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision ;

Attendu que, pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare prescrites les demandes visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt rendu le 16 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 14 avril 2016 rendu par la cour d'appel de Paris ;

Condamne la société immobilière 3F aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société immobilière 3F et la condamne à payer à l'association L'Amicale des locataires et aux quarante-sept locataires demandeurs la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.

 MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Didier et O..., avocat aux Conseils, pour l'association L'Amicale des locataires et quarante-sept autres locataires demandeurs.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt du 16 mai 2013 d'AVOIR « infirmé le jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 8 septembre 2011, rectifié par le jugement du 28 septembre 2011 », et « statuant à nouveau et y ajoutant », déclaré prescrites les demandes de L'Amicale des Locataires et des locataires du [...]                                 visant les charges payées au 3 novembre 2007 ;

AUX MOTIFS QUE la société Immobilière 3F invoque la prescription des demandes de remboursement des provisions sur charges jusqu'au 31 octobre 2008 ; qu'en matière d'HLM, comme en l'espèce, en application combinée des articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et article 68 de la loi du 1er septembre 1948, la prescription des demandes de remboursement de charges indues est de trois ans ; que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ; que les intimés font valoir que la prescription a été interrompue par l'assignation en référé de l'Amicale des Locataires et de certains locataires en date du 18 décembre 2006 qui a abouti à l'ordonnance du 15 mars 2007 qui a désigné M. YYY..., expert ; que s'il est vrai que l'assignation en référé a, en application de l'article 2244 ancien du code civil, applicable antérieurement à la loi du 17 juin 2008, interrompu la prescription, un nouveau délai de trois ans a recommencé à courir à compter de l'ordonnance du 15 mars 2007, le déroulement de l'expertise et le dépôt du rapport, en application de l'article 2244 ancien et des articles 2251 et suivants anciens du code civil, n'étant pas des causes de suspension ou d'interruption de la prescription ; qu'au 15 mars 2010 la prescription était donc acquise pour les charges payées antérieurement au 15 mars 2007 ; que l'assignation originaire de la présente instance étant intervenue seulement le 3 novembre 2010 la prescription de trois est interrompue à cette date et en définitive la réclamation visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007 est-donc prescrite, le jugement devant être réformé sur ce point ;

1°) ALORS QUE le délai de prescription de l'action en répétition de charges locatives payées à titre provisionnel ne court pas tant que ces charges n'ont pas fait l'objet d'une régularisation ; qu'en jugeant au cas d'espèce que le délai de prescription régissant l'action de L'Amicale des Locataires et de certains locataires était prescrite pour les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, sans rechercher, comme l'y invitaient pourtant les locataires et L'Amicale des Locataires (conclusions signifiées le 13 mars 2013, p. 26, § 2), à quelle date les charges qu'avaient acquittées à titre provisionnel les preneurs et dont ils réclamaient la répétition avaient fait l'objet d'une régularisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;

2°) ALORS, subsidiairement, QUE le délai de prescription triennale de l'action en répétition de charges locatives payées à titre provisionnel prévu à l'article 68 de la loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948 ne s'applique pas lorsque la créance, même périodique, dépend d'éléments qui ne sont pas connus du créancier et qui, en particulier, doivent résulter de déclarations que le débiteur est tenu de faire et donc, notamment, tant que le bailleur n'a pas procédé à la régularisation des charges ; qu'en jugeant au cas d'espèce que l'action de L'Amicale des Locataires et de certains locataires était prescrite pour les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, sans avoir recherché, comme l'y invitaient pourtant L'Amicale des Locataires et les locataires (conclusions signifiées le 13 mars 2013, p. 26, § 2), à quelle date les charges qu'avaient acquittées à titre provisionnel les preneurs et dont ils réclamaient la répétition avaient fait l'objet d'une régularisation, recherche qui s'imposait dès lors que le principe et le quantum de la créance en restitution de provisions dépendent d'éléments inconnus du locataire et résultent des décomptes définitifs de régularisation du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 68 de la loi n° 48-13 60 du 1er septembre 1948 ;

3°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la déclaration d'inconstitutionnalité des articles 63 et 68 de la loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948, qui interviendra à la suite de la question prioritaire formée par un mémoire distinct, privera l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris en date du 16 mai 2013 de tout fondement juridique.

4°) ALORS, plus subsidiairement encore, QUE la déclaration d'inconstitutionnalité de l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, que ce soit dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, ou dans celle issue de l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 ou encore dans celle issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et des articles 63 et 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, en ce qu'il résulte de ces textes que les actions en répétition de charges locatives perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont soumises à la prescription abrégée de trois ans, qui interviendra à la suite de la question prioritaire formée par un mémoire distinct, privera l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris en date du 16 mai 2013 de tout fondement juridique.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt du 16 mai 2013 d'AVOIR « infirmé le jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 8 septembre 2011, rectifié par le jugement du 28 septembre 2011 » et, « statuant à nouveau et y ajoutant », ordonné une mesure d'expertise ;

AUX MOTIFS QUE, sur le fond, compte tenu de la prescription acquise, compte tenu des contestations des locataires qui sont recevables sur Ies mois de novembre et décembre 2007 et sur les exercices 2008 à 2012, compte teint de l'absence de régularisation des charges des exercices 2009 n 20 12, étant observé: que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne stipule pas de sanction de telle sorte que le bailleur peut toujours justifier les charges appelées en cours de procédure, il faut enjoindre à la société Immobilière 3F de produire tous les .justificatifs des charges des exercices 2007 à 2012, de procéder à la régularisation des charges de 2009 à 2012 et il faut désigner à nouveau comme expert M. YYY... ci-dessous ; que l'avance des frais de l'expert doit être mise à la charge de la société Immobilière 3F qui doit notamment régulariser et justifier les charges des exercices 2009 à 2012 ; que, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise il faut surseoir à statuer sur les demandes des parties et réserver les dépens ;

ALORS QU' en aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ; qu'en désignant un expert avec pour mission de donner son avis sur le bien-fondé des charges appelées au vu des justificatifs et régularisations produits, de vérifier en tant que de besoin le calcul des charges, de donner son avis sur les comptes qui pourront être proposés entre les parties et de fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction de statuer sur les contestations relatives aux charges, sans rechercher si, eu égard au fait, d'une part, qu'une première expertise, close le 3 avril 2009, portant sur les charges de 2003 et 2004 avait déjà mis en évidence les carences du bailleur dans l'établissement de ses décomptes définitifs (conclusions signifiées le 13 mars 2013, p. 18, dernier §, et p. 19 s.), d'autre part, que comme le soutenaient les locataires et L'Amicale des Locataires, les décomptes de charges des exercices 2005, 2006, 2007 et 2008 étaient imprécis et flous et la régularisation des charges relatives aux exercices 2009, 2010, 2011 et 2012 n'était pas encore intervenue (conclusions signifiées le 13 mars 2013, p. 46 s.), cette mesure d'instruction ne tendait pas à pallier la carence du bailleur dans l'établissement de décomptes de régularisation fidèles et fiables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 146 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt du 14 avril 2016 d'AVOIR débouté les locataires de leur demande principale de restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 ;

AUX MOTIFS QUE, sur la demande de répétition de l'intégralité des provisions pour charges, à la suite d'une opération de fusion- absorption dc la SADIF, enregistrée le 16 septembre 2011 au registre du commerce et des sociétés, la société Immobilière 3F est devenue propriétaire du bâtiment E, résidence Emile Zola sis [...]                                     et vient aux droits de la SADIF en sa qualité de bailleur des appartements de cet immeuble ; que l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant ; qu'en application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives p euvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires; que durant un mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que les locataires, au vu des manquements du bailleur, s'estiment fondés à demander à la société Immobilière 3F la restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007,2008,2009, 2010, 2011,2012,2013 et 2014 ; qu'ils dénoncent notamment les erreurs contenues dans les décomptes établis par le bailleur, même après le dépôt du rapport de l'expert, les communications de pièces incomplètes et tardives tant aux intimés qu'à l'expert, ainsi que les retards du bailleur de plusieurs années dans la régularisation des charges,; qu'ils soutiennent que la seconde expertise, ordonnée par la cour, dans son arrêt du 16 mai 2013, après la première expertise instaurée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2007, a pallié la carence du bailleur défaillant, celui-ci ayant bénéficié de l'assistance de l'expert pour établir les régularisations des charges qui lui incombaient, et qui l'a ainsi soulagé de la charge de la preuve, alors que cette expertise a compliqué leur tâche, les locataires s'étant heurtés à l'impossibilité d'obtenir une régularisation des charges effective et à un retard de plus de huit années, compte tenu des défaillances de la société Immobilière 3F qui n'a communiqué ni les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétés, ni les décomptes de charges générales des deux syndics pour 2007, ni les décomptes individuels des locataires ; que la société Immobilière 3F précise le fonctionnement et le statut de l'ASL, dont fait partie le bâtiment E, et faisant valoir que ce régime de copropriété a rendu difficile la reddition des comptes, s'oppose à cette demande; qu'elle indique notamment qu'elle est devenue propriétaire seulement depuis 2011, que l'immeuble locatif dépend d'un ensemble immobilier, dont elle n'assure pas elle-même la gestion, et qu'elle est donc tributaire des informations et des ,justificatifs que les syndics de copropriété et que l'association syndicale libre veulent bien lui communiquer ; que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction , et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ; que, par ailleurs, si les négligences du bailleur ainsi que ses manquements à l'obligation de régularisation annuelle peuvent être préjudiciables aux locataires, dans la mesure où ces manquements seraient avérés, pour autant ils ne dispensent pas les locataires du règlement de l'intégralité des provisions pour charges correspondant aux services rendus dont ils ne contestent pas avoir bénéficié, au moins partiellement, les locataires ne pouvant prétendre qu'à la restitution des provisions de charges non justifiées par le bailleur ; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter les intimés de ce chef de demande ;

1°) ALORS QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédacti on issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;

2°) ALORS QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction  issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;

3°) ALORS QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en jugeant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant qu'en l'absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes perçues à titre provisionnel, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

4°) ALORS, subsidiairement, QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;

5°) ALORS, subsidiairement, QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 ;

6°) ALORS, subsidiairement, QUE les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'en conséquence, le bailleur ne peut réclamer au preneur le paiement de provisions sur charges dès lors que les charges de l'exercice précédent avaient elles-mêmes fait l'objet d'un versement de provisions sans avoir été régularisées au moment où le bailleur a présenté sa nouvelle demande de provisions ; que les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution ; qu'en énonçant au cas d'espèce, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

7°) ALORS, plus subsidiairement, QU' en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, cependant que l'application de ce principe conduisait, au cas d'espèce, à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des Locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

8°) ALORS, plus subsidiairement encore, QU' en énonçant, que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, sans rechercher si, au cas d'espèce, l'application de ce principe ne conduisait pas à une atteinte disproportionnée au droit de L'Amicale des Locataires et des locataires à un procès équitable, dès lors que ceux-ci n'étaient plus en mesure de débattre à armes égales avec le bailleur du bien-fondé d'une régularisation intervenue de nombreuses années après que les charges alléguées qui en sont l'objet ont été exposées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.




QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt du 14 avril 2016 d'AVOIR dit que les locataires étaient redevables des charges récupérables à hauteur des sommes facturées et acquittées par le bailleur pour les mois de novembre et décembre 2007 ;

AUX MOTIFS QUE, sur les charges de l'année 2007, si l'expert indique, page 22 de son rapport, qu'un état récapitulatif des charges de novembre et décembre 2007 ne lui a pas été communiqué, pour autant, il indique, en page 8 du rapport, que la société Immobilière 3F lui a communiqué les justificatifs des charges des années 2007 le 9 janvier 2014 ; que, contrairement aux affirmations des intimés, la société Immobilière 3F produit les décomptes de charges individuels du bâtiment E de l'année 2007 avec les clefs de répartition des tantièmes, ainsi que le relevé des charges récupérables, de l'exercice 2007, poste par poste, pour un montant total de 1 43 350,84 euros, régulièrement communiqués à l'expert; que dans ces conditions, les intimés ne sont pas fondés à en leur demande de restitution des provisions sur charges appelées au titre de l'année 2007; que, compte tenu de la prescription des réclamations visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, retenue par la cour, dans son arrêt du 16 mai 2013, ils demeurent toutefois redevables, pour les mois de novembre et décembre 2007, des charges récupérables à hauteur des sommes facturées et acquittées par le bailleur pour ces deux mois, la société Immobilière 3F ne pouvant prétendre au paiement d'une somme globale de 23.891,80 euros, correspondant aux 2/12e des charges de l'année 2007, sans un décompte détaillé correspondant à la période non prescrite ; que la société Immobilière 3F s'engage à établir les régularisations des charges des mois de novembre et décembre 2007 et des années 2008 à 2012, dans les six mois du présent arrêt; qu'il y a lieu de lui en donner acte

ALORS QU' en « disant » que les locataires étaient redevables des charges récupérables à hauteur des sommes facturées et acquittées par le bailleur pour les mois de novembre et décembre 2007, cependant que le bailleur n'avait pas justifié de l'existence de telles charges puisqu'il lui a été donné acte de ce qu'il s'engageait à établir les régularisations de charges des mois de novembre et décembre 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt du 14 avril 2016 d'AVOIR débouté les locataires de leur demande de restitution des provisions sur charges afférentes aux « lots parking » ;

AUX MOTIFS QUE, sur les provisions sur charges des parkings, les locataires demandent la restitution des provisions pour charges appelées de 2007 à 2012 et afférentes aux lots parking, dont la société Immobilière 3F n'a pas pu justifier à l'expert ; que, toutefois, il résulte des conclusions de l'expert que les charges de parkings ne sont pas facturées aux locataires; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter les intimés de ce chef de demande qui n'est étayée par aucune démonstration permettant de justifier de la facturation de charges de parking aux locataires auxquels a été consenti un bail portant sur un parking ;

1°) ALORS QU' en énonçant qu'il résultait des conclusions de l'expert que les charges de parking n'étaient pas facturées aux locataires et que la demande en restitution des provisions sur charges de parking n'était étayée par aucune démonstration, cependant que les locataires et L'Amicale des Locataires produisaient, pièce n° 24 de leur bordereau de pièces, de nombreuses factures de régularisation où étaient réclamées des « charges parking », notamment celles adressées le 21 décembre 2009 à Mme Myriam J..., à M. Lucien K..., à Mme Agnes P..., à M. DDD...          ou encore à M. Brahim V..., pour la période d'octobre 2007 à septembre 2008, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs précis de ces cinq écrits, partant, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS, subsidiairement, QU' en énonçant qu'il résultait des conclusions de l'expert que les charges de parking n'étaient pas facturées aux locataires et que la demande en restitution des provisions sur charges de parking n'était étayée par aucune démonstration, cependant que les locataires et L'Amicale des Locataires produisaient, pièce n° 24 de leur bordereau de pièces, de nombreuses factures de régularisation où étaient réclamées des « charges parking », notamment celles adressées le 21 décembre 2009 à Mme Myriam J..., à M. Lucien K..., à Mme Agnes P..., à M. DDD...          ou encore à M. Brahim V... pour la période d'octobre 2007 à septembre 2008, la cour d'appel, qui n'a pas suffisamment motivé sa décision au regard de ces documents, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SIXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt du 14 avril 2016 d'AVOIR débouté les locataires de leur demande tendant à ce que soient « déclarées non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14 .432 » (arrêt attaqué, p. 25), dit que les charges seront imputées aux locataires sur la base des conclusions du rapport d'expertise et débouté les locataires et L'Amicale des Locataires de leurs demandes portant sur les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les charges des années 2008 à 2012, l'expert a conclu à une surfacturation par la société Immobilière 3F des charges récupérables à hauteur de 162.172,84 euros au titre des années 2008 à 2012, à laquelle les locataires ne souscrivent pas totalement, faisant valoir que le montant des charges surfacturées est encore supérieur à celui retenu par l'expert qui n'a pas fait droit ou qui n'a pas répondu à toutes leurs contestations ; que la société Immobilière 3F, à l'exception de la minoration des factures ASEG, qu'elle estime entièrement récupérables, et de la surconsommation d'eau retenue par l'expert, acquiesce aux conclusions de l'expert ; que les contestations des locataires, soumises à l'appréciation de l'expert, portent principalement sur le poste entretien, le poste EDF, les charges relatives aux commerces, les charges relatives à la consommation d'eau, ainsi que les charges dont ils soutiennent qu'elles ne sont pas justifiées par la production d'un contrat (TFN, ISTA) ; que, sur le poste entretien, l'annexe du décret 82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation indique que les dépenses d'entretien ménager des parties communes sont récupérables sur les locataires ; qu'il existe trois contrats de nettoyage pour l'entretien des locaux et des extérieurs récupérés sur les locataires : /- le contrat n° 14.432 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur l'entretien des espaces extérieurs: dalles, auvents, jardin, terrasses, luminaires et zones poubelles de la résidence gérée par l'ASL, /- le contrat n°14.115 de la société SSDN devenue ISS PROPRETE ou ISS ABILIS France, souscrit par le syndic PIERRE ET GESTION au nom de l'ASL, qui porte sur le traitement des ordures ménagères, /- le contrat de la société ASEG ,puis de la société PEP7 à compter de 2010, souscrits par le syndicat des copropriétaires du lot de volume numéro 7 « bâtiment E » représenté par son syndic SAGEFRANCE, qui portent sur l'entretien des parties communes de la résidence ; que les dépenses engagées par l'association syndicale libre, au titre de l'entretien de la  ZAC [...]  , sont réparties trimestriellement par le directeur de l'ASL, le cabinet PIERRE ET GESTION, aux membres de l'ASL, et notamment à la SAGEFRANCE, prise en sa qualité de syndic du lot de volume numéro 7 bâtiment E ; que SAGEFRANCE impute les montants demandés par l'ASL dans l'état des dépenses du syndicat des copropriétaires du lot de volume 7 et les répartit en fonction de la clef commune générale du règlement de copropriété ; que, sur les postes de nettoyage facturés par SAGEFRANCE (le contrat ASEG puis le contrat PEP7), les prestations d'entretien des parties communes du bâtiment E dans le cadre de l'exécution du contrat ASEG sont commandées par le syndic de copropriété SAGEFRANCE/IMMO DE FRANCE et répercutées selon la clef de répartition générale de 83072/100000e du règlement de copropriété applicable à la société Immobilière 3F en sa qualité de copropriétaire du lot de volume numéro 7 ; que si les intimés acceptent de considérer comme récupérable la facturation du contrat PEP7, conformément aux conclusions de l'expert, pour autant ils s'opposent à ce que la facturation du précédent contrat de la société ASEG, d'un montant égal, pour des prestations qu'ils prétendent identiques, au double de celles facturées dans le contrat PEP7, soit également considérée comme récupérable, compte tenu des incohérences relevées par l'expert ; que sur ce point, si l'expert se limite à observer que, dans le contrat PEP7, qui a succédé en 2010 au contrat ASEG, « le ramassage des détritus et le balayage du rez-de-chaussée et du trottoir est journalier, que le nettoyage de paliers, de tapis est également journalier et non quotidien, comme mentionné dans le dire de la bailleresse... », pour conclure à l'incohérence du contrat de l'ASEG, il précise cependant qu'il appartient au tribunal d'apprécier ; qu'il résulte de l'examen des contrats ASEG et PEP7 que les prestations de la société PEP7 ne sont pas identiques à celles de la société ASEG, et que l'entretien des couloirs et des cages d'escalier, ou encore des paliers, ainsi que le lavage du trottoir devant la copropriété, assuré à une moindre fréquence par la société PEP7, engendre nécessairement une baisse de coût; que pour autant, cette baisse de fréquence, et donc de coût, des prestations d'entretien ménager des parties communes n'ont pas pour effet de les rendre irrécupérables sur les locataires, s'agissant de prestations entrant dans la catégorie des charges récupérables correspondant à un service rendu; que les intimés seront, en conséquence, déboutés de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009 ; que, sur les postes de nettoyage facturés par PIERRRE ET GESTION, sur les deux contrats de la SSDN devenue ISS ABILIS, les intimés soutiennent que, dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes de répartition dit cahier des charges de la ZAC du 18 novembre 1977 pour les contrats d'entretien SSDN ISS ABILIS; qu'ils font également valoir que les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.432 port ant sur l'entretien des extérieurs (dalle, escaliers, auvents, jardin, zone poubelles et parkings) ne sont pas récupérables ; qu'ils prétendent aussi que les contrats souscrits auprès de la société SSDN et portant les numéros 14.115 et 14.432 couvrent des prestations identiques, le contrat n°1 4.115 ayant pour objet le traitement des ordures ménagères et le contrat n° 14.432 les travaux d'entretien ménager portant sur l'extérieur de la résidence et la zone poubelle ; que, sur les tantièmes, les intimés soutiennent que dans ses décomptes de charges générales, la société PIERRE ET GESTION n'applique pas à la société Immobilière 3F les tantièmes du cahier d'usage et de jouissance de la Zac du 18 novembre 1977, qui sont les suivants pour les postes ci-après désignés : /- 16.883/100.000e pour les frais de gestion d'entretien et de fonctionnement de l'ASL y compris des espaces verts, /- 119/1.000e pour les locaux de monte-charges, /- 169/1000e pour la dalle de circulation piétonnière, /- 88.516/100.000e pour les ascenseurs, /- 179.000/100.000e pour le local PTT ; qu'ils font valoir que l'application du rapport 16.883/100.000e pour les charges générales incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS, ainsi que l'application du rapport 33.620/100.000e pour le nettoyage des parties communes incluant les prestations du contrat SSDN ISS ABILIS n° 14.115 ne sont pas justifiées, et demandent