Cour de Cassation · civ3 — 26 octobre 2017

CIV.3

IK



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 octobre 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1087 F-D

Pourvoi n° R 16-23.446







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Selectinvest 1, dont le siège est [...]                             ,

contre l'arrêt rendu le 9 juin 2016 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à l'association Première urgence internationale, anciennement dénommée Première urgence-Aide médicale internationale, dont le siège est [...]                                        ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z... , conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z... , conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Selectinvest 1, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'association Première urgence internationale, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu que la société Selectinvest 1 a vendu à l'association Première urgence-Aide médicale internationale (l'association PU-AMI) un lot de copropriété d'un immeuble d'une surface de 823,90 m² ; qu'estimant qu'une partie des locaux du sous-sol avait été incluse à tort dans le mesurage loi Carrez, l'association PU-AMI a assigné son vendeur en restitution partielle du prix de vente et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que la société Selectinvest 1 fait grief à l'arrêt de dire que le mesurage du bien vendu ne doit pas prendre en compte la superficie en sous-sol de 244,25 m² ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que la comparaison entre le plan annexé au permis de construire, le plan annexé à l'acte de vente issu du règlement de copropriété et le plan dressé par le géomètre-expert mandaté par l'acquéreur établissait qu'avaient été annexés dans les surfaces tous usages un espace destiné à une cave, des places de parking et l'espace de circulation permettant d'y accéder, soit une surface totale de 244,25 m² incluse dans le mesurage et qu'il n'était pas discuté que cette surface ne saurait être confondue avec l'autre partie du sous-sol qui est à usage d'atelier avec sanitaires et que le vendeur n'apportait pas la preuve de la transformation des espaces correspondant aux caves et emplacements de stationnement en cafétéria et local de repos, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la superficie de ces locaux avait été incluse à tort dans le mesurage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Selectinvest 1 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Selectinvest 1 et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à l'association Première urgence-Aide médicale internationale ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Selectinvest 1

Le moyen reproche à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué D'AVOIR dit que le mesurage du bien immeuble vendu par la société Selectinvest 1 à l'association Première urgence internationale ne devait pas prendre en compte la superficie en sous-sol de 244,25 m2 et D'AVOIR en conséquence ordonné une expertise sur la détermination de la valeur des locaux litigieux ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnait la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie était inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supportait une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la garantie de superficie n'était pas applicable aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie fixée par décret, soit 8 m² ; que les dispositions de l'acte de vente, spécialement ses articles 22 et 24.3, ne pouvaient avoir pour effet de faire échec aux dispositions précitées auxquelles il ne pouvait être dérogé ; que par l'acte de vente du 3 octobre 2011, l'association Première urgence internationale avait acquis le lot n°1 dépendant d'un immeuble de bureaux situé [...]       comprenant : « des locaux à usage industriel et de bureaux, au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage du bâtiment A et ses annexes comprenant : au sous-sol, sas de sortie de secours en venant de la rampe d'accès au garage entre sanitaires/douche, palier et escalier d'accès au rez-de-chaussée, grand atelier éclairé sur trois côtés par la cour anglaise, sas donnant accès à un local à tous usages auquel on accède directement par l'aire de circulation des garages, / au rez-de-chaussée surélevé, escalier d'accès depuis la rue Auguste Thomas, entrée, palier, escalier intérieur menant au sous-sol et au premier étage, dégagement, dix bureaux, / au premier étage, palier, dégagement, sanitaire et dix bureaux » et les 2932/10 000èmes des parties communes générales, pour le prix total de 1 456 000 euros ; que l'acte de vente mentionnait que le mesurage avait été effectué par Daniel X..., géomètre expert, selon certificat en date du 23 décembre 2010, dont il ressortait que les 823,90 m² étaient répartis ainsi : 406 m² pour le sous-sol, 208,10 m² pour le rez-de-chaussée, 209,10 m² pour le premier étage ; qu'à l'occasion de travaux d'une réelle ampleur comprenant la création de baies vitrées dans le local « tous usages », l'acquéreur avait appris du maire de la commune d'Asnières sur Seine, qui lui refusait l'autorisation des travaux, qu'une partie des locaux tous usages situés au sous-sol était normalement affectée à des aires de stationnement, de circulation et de caves, soit des surfaces hors oeuvres brutes n'entrant pas dans le mesurage de la loi Carrez ; que le règlement de copropriété établi le 15 mai 1979 précisait que le sous-sol de l'ensemble immobilier comprenait 25 emplacements de stationnement, 33 caves, un local à usage d'atelier éclairé sur trois côtés par une cour anglaise, avec sanitaires et escalier intérieur et locaux annexes, un escalier intérieur et un escalier extérieur, un ascenseur, un local EDF et un local vide-ordures, une rampe d'accès, aire de circulation et couloirs ; que la description du lot n°1 faite par l'état descriptif de division du règlement de copropriété correspondait au lot tel qu'il était décrit par l'acte de vente du 3 octobre 2011 ; qu'en revanche, cet état descriptif ne faisait pas état des caves et aires de stationnement qui étaient pourtant mentionnées dès la demande d'obtention du permis de construire le 30 avril 1976 et dans le règlement de copropriété ; qu'ainsi que le soulignait l'association Première urgence internationale, la comparaison entre le plan annexé au permis de construire, le plan annexé à l'acte de vente issu du règlement de copropriété et le plan établi par le géomètre-expert Henri Y... que l'acquéreur avait mandaté permettait d'établir qu'avaient été annexés dans les surfaces tous usages un espace destiné à une cave, des places de parking et l'espace de circulation permettant d'y accéder, soit une surface totale de 244,25 m² incluse dans le mesurage ; que cette surface ne saurait être confondue avec l'autre partie du sous-sol qui était à « usage d'atelier avec sanitaires », ce qui n'était pas discuté ; que comme le rappelait la société Selectinvest 1, il était de principe que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au jour de la vente, le professionnel procédant au mesurage n'ayant pas à s'enquérir de la régularité ou non d'une modification ; qu'il s'en déduisait que s'il devait être démontré que les espaces litigieux avaient été transformés, comme le prétendait l'appelante, en cafétéria et espace de repos, ils devaient bien être inclus dans le mesurage ; que l'association Première urgence internationale avait versé aux débats devant le tribunal puis devant la cour des photographies des locaux litigieux tendant à démontrer que s'ils n'étaient pas utilisés comme caves et parkings, ils n'avaient pas non plus changé de destination pour devenir des salles de repos ou de déjeuner ; que la société Selectinvest 1 lui reprochant de s'être abstenue de produire un constat dressé par un huissier de justice, l'association Première urgence internationale avait eu recours à un huissier de justice dans le but de donner « date certaine » aux photographies ; que celles-ci corroboraient les allégations de l'association Première urgence internationale qui produisait par ailleurs aux débats des photographies réalisées pendant et après les travaux qu'elle avait entrepris consistant notamment dans le percement d'ouvertures afin d'y poser des baies vitrées, ce qui permettait de prendre la mesure des changements alors réalisés ; qu'il serait de surcroît observé qu'au soutien de ses affirmations, la société Selectinvest 1 ne produisait qu'une copie incomplète d'un état de lieux de sortie d'un locataire et la photographie d'un évier prise à un endroit non précisé, documents qui étaient bien insuffisants à attester du changement de destination allégué ; qu'il était pourtant loisible à l'appelante de produire des attestations de salariés ayant utilisé la salle de repos et la cafétéria ; que c'était donc à raison que le tribunal avait jugé que dès lors qu'ils se trouvaient au sous-sol et qu'ils constituaient des espaces enterrés, dépourvus de lumière naturelle et de tout aménagement, ces locaux n'avaient pas accueilli des bureaux ou une salle de réunion, mais qu'ils ne pouvaient avoir que l'usage de caves et de locaux d'entrepôt, que l'expert géomètre avait à tort inclus dans son mesurage ; qu'à supposer le changement de destination établi, ce qui n'était pas le cas, la société Selectinvest 1 ne démontrait pas avoir occupé le bien dans des conditions qui lui auraient permis de se prévaloir de la prescription acquisitive ; que par ailleurs les développements que consacrait la société Selectinvest 1 à la prescription de nature administrative étaient sans incidence sur l'issue du litige dont la cour était saisie ; que pour fixer le montant de la réduction de prix, le tribunal avait procédé à une réduction proportionnelle à la moindre mesure ce qui conduisait à ôter toute valeur à la surface retirée du mesurage ; qu'il était de principe que dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calculait sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que c'était donc avec pertinence que la société Selectinvest 1 demandait à la cour de prendre en compte la valeur de la partie litigieuse des locaux ; qu'il serait observé que si l'appelante suggérait de retenir le coefficient de pondération usuellement retenu pour la valeur locative des locaux à usage de réserve, soit 0,25, pour aboutir à une réduction de prix de 323 733,37 euros, aucune demande ne figurait au dispositif de ses conclusions à ce titre, qui seul saisissait la cour ;
qu'il y avait lieu d'ordonner avant dire droit une expertise – la consignation étant mise à la charge de la société Selectinvest 1 qui la sollicitait – afin de déterminer la valeur vénale de la partie litigieuse des locaux, étant observé que les travaux réalisés par l'association Première urgence internationale depuis l'introduction de l'instance ne faisaient pas obstacle à la réalisation de cette mesure d'instruction (arrêt, pp. 4 à 7) ; que l'association Première urgence internationale fondait sa demande en diminution du prix de la vente sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui disposait que l'acquéreur d'un lot immobilier bénéficiait d'une action en réduction du prix au regard de la superficie indiquée dans l'acte de vente, si celle-ci était supérieure de 1/20ème à la superficie réelle des locaux ; que cette action contre le vendeur, qui était enserrée dans un délai strict d'un an, était dite « objective » et permettait d'obtenir du vendeur la restitution d'une partie du prix proportionnelle à la surface manquante, sans qu'aucune notion de faute ne pût entrer en considération ; que le même article 46 stipulait que la garantie de superficie n'était pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie fixée par décret, en l'occurrence 8 m² ; que la société Selectinvest 1 s'opposait à cette action en diminution du prix au motif qu'il n'y avait pas eu d'erreur de mesurage, mais un changement de la destination des locaux que la demanderesse prétendait voir exclus du mesurage loi Carrez ; qu'il résultait des pièces versées aux débats que la surface litigieuse, de 244,25 m² au total, était située au sous-sol ; que le permis de construire et les plans qui y étaient annexés faisaient apparaître que cette surface était destinée à des emplacements de parkings et des caves, lesquels n'avaient pas été aménagés ainsi que cela résultait de l'était descriptif de division de l'immeuble et des plans qui y étaient annexés, lesquels montraient qu'ils avaient été substitués par un « local tous usages » ; qu'or le fait que les caves, parkings et aires de circulation prévus au permis de construire avaient été remplacés par un local non défini et désigné sous une appellation générale et imprécise de « local tous usages » ne permettait pas de déduire que la destination de ces locaux avaient été modifiée ; qu'en effet, même s'ils n'avaient jamais été aménagés selon les plans initiaux annexés au permis de construire, il apparaissait néanmoins à l'examen des plans annexés au règlement de copropriété que le grand espace constituant le « local tous usages » n'avait pas été aménagé autrement que comme une cave fermée et dépourvue de lumière naturelle ; qu'or la société Selectinvest 1 invoquait le changement de destination des locaux sans indiquer quelle destination avait été donnée à ce local « tous usages » tant par elle-même lorsqu'elle possédait l'immeuble que par les précédents propriétaires ; qu'à cet égard, les photographies produites par la demanderesse établissaient que les espaces litigieux étaient dépourvus de fenêtres et qu'ils n'étaient pas aménagés mais à l'état de béton brut ; que dès lors qu'ils se trouvaient au sous-sol et qu'ils constituaient des espaces enterrés, dépourvus de lumière naturelle et de tout aménagement, ces locaux n'étaient pas destinés à accueillir des bureaux ou une salle de réunion, mais ils ne pouvaient avoir que l'usage de caves et de locaux d'entrepôt, que l'expert géomètre avait, à tort, inclus dans son mesurage loi Carrez ; que la société Selectinvest 1 invoquait la clause prévue à l'article 24-3 de l'acte de vente qui prévoyait que le vendeur ne serait tenu à aucune garantie en ce qui concernait l'usage ou la destination de l'immeuble ; qu'or cette clause ne précisait pas s'il s'agissait des contestations sur l'usage ou la destination de l'immeuble en son entier, ou seulement d'une partie de celui-ci ; qu'en outre, cette clause étant contraire à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui avait un caractère d'ordre public impératif, elle ne pouvait être opposée à l'acquéreur ; qu'il résultait de l'ensemble de ces éléments que les locaux litigieux ne devaient pas être pris en compte dans le mesurage loi Carrez et que la superficie mentionnée à l'acte de vente était erronée ; que les surfaces litigieuses ne faisant pas débat, il apparaissait que la différence de superficie était de 244,25 m² et qu'elle était donc supérieure à 5 % de la superficie de l'immeuble ; que l'association Première urgence internationale était, dès lors, bien fondée à solliciter la réduction judiciaire du prix de vente proportionnelle à la différence entre la mesure de superficie erronée et la mesure de superficie réelle (jugement, pp. 3 et 4) ;

ALORS QUE seuls sont exclus du calcul de la superficie des parties privatives vendues, au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés ; qu'en retenant néanmoins, pour accueillir l'action de l'association Première urgence internationale, acquéreur d'un bien immobilier vendu par la société Selectinvest 1, en diminution du prix à raison d'une portion dudit bien située au sous-sol et d'une superficie de 244,25 mètres carrés, que cette portion pouvait seulement avoir l'usage de caves et de locaux d'entrepôt, de sorte qu'elle aurait dû être intégralement exclue du calcul de la superficie des parties privatives vendues, cependant que les locaux à usage d'entrepôt ne sont pas au nombre de ceux limitativement énumérés par la loi comme exclus d'un tel calcul et que l'exclusion pouvait donc tout au plus concerner la surface à usage de caves, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.