Cour de Cassation · civ3 — 29 juin 2017

CIV.3

JT



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 juin 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 785 F-D

Pourvoi n° N 16-18.360





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Michel X...,

2°/ Mme Marie-France Y... épouse X...,

domiciliés [...]                                                        ,

contre l'arrêt rendu le 22 mars 2016 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme Béatrice B..., domiciliée [...]                                  ,

2°/ à la société Côte d'émeraude Immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                          ,

défenderesses à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme B..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Côte d'émeraude Immobilier ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 22 mars 2016), que, par acte conclu les 3 et 6 septembre 2011, Mme B... a, par l'intermédiaire de la société Côte d'émeraude Immobilier, vendu une maison à M. et Mme X..., sous condition suspensive de la vente par les acquéreurs de leur appartement pour le prix de 430 000 euros avant le 30 septembre 2011 ; que, le 5 octobre 2011, l'agence immobilière a informé le vendeur de la levée de la condition suspensive par les acquéreurs ; que, par avenant du 8 novembre 2011, M. et Mme X... ont autorisé Mme B... à occuper à titre gratuit le rez-de-chaussée de la maison pour une durée de 45 jours à compter de la signature de l'acte authentique ; que, M. et Mme X... n'ayant pas vendu leur appartement et annulé leur offre d'achat, Mme B... les a assignés, ainsi que la société Côte d'émeraude Immobilier, en paiement du montant de la clause pénale et réparation de son préjudice ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. et Mme X... avaient transmis à l'agence immobilière l'offre d'achat du 26 septembre 2011 avec la mention "bon pour accord" et signé le 8 novembre 2011 un avenant au compromis de vente autorisant Mme B... à occuper à titre gratuit une partie de l'immeuble pendant 45 jours à compter de la signature de l'acte notarié et retenu souverainement que les acquéreurs avaient ainsi renoncé à la condition suspensive stipulée à l'acte, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, qu'ils ne pouvaient, le 6 décembre 2011, annuler la vente pour n'avoir pas vendu leur appartement et qu'ils devaient être condamnés au paiement de la clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Monsieur et Madame X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à payer à Mme B... la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale incluse dans l'acte de vente litigieux.

AUX MOTIFS PROPRES QUE la clause conditionnelle était ainsi rédigée :
« vente par M. et Mme X... de leur appartement [...]                          pour une somme de 430.000 euros net vendeur. Signature du compromis et levée des conditions suspensives avant le 30 septembre 2011 ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un compromis de vente qualifié de tel ait été signé par les époux X... dans ce délai ; que la commune volonté des parties n'est pas de s'en tenir à une application littérale et formelle des termes employés ; qu'il s'agissait pour les époux X... de s'assurer de l'engagement de l'acquéreur de leur bien avant le 30 septembre 2011 avant qu'ils ne s'engagent eux-mêmes de façon irrévocable à l'égard de madame B... ; qu'il ressort des pièces annexées au courrier adressé le 5 octobre 2011 par la société Côte d'Émeraude immobilier à Madame B... et informant celle-ci que les époux X... « ayant accepté une proposition le 26 septembre dernier
la condition suspensive était levée », que les appelant disposaient alors d'un engagement d'un acquéreur assimilable à un compromis au sens de l'acte et trois et 6 septembre 2011 ; que l'agence était alors en possession : d'un mail envoyé par l'agence Palais-Royal immobilier aux époux X... leur transmettant l'offre d'achat de leur appartement émanant de madame A... et leur précisant que cette offre serait faite sans conditions suspensives d'emprunt ; de la proposition d'achat elle-même signée par Madame A... identifiant le bien concerné ainsi que le prix de 440 000 € et revêtue de la signature du bon pour accord de Michel et Marie-France X... le 26 septembre 2011 ; que sachant que postérieurement les époux X... autorisaient, au terme d'un avenant au compromis de vente du 3 septembre 2011, Madame B... à occuper, à titre gratuit, une partie de l'immeuble de Granville pendant 45 jours à compter de la signature de l'acte notarié, qu'il est manifeste qu'ils estimaient, eux aussi, remplie la condition suspensive visée à l'acte ou avait au moins décidé d'y renoncer ; que des lors leur volonté d'annuler l'offre d'achat telle qu'exprimée dans leur courrier à l'agence société Côte d'Émeraude immobilier en date du 6 décembre 2011 au motif qu'ils n'avaient pas réussi à vendre leur appartement de Paris ne saurait les dispenser de supporter les conséquences financières de leur défection ; il convient d'observer que ce courrier ne fait pas état des raisons qui aurait conduit Madame A... à ne pas donner suite sa proposition d'achat.

1./ ALORS QUE s'il est de règle que l'ambiguïté d'un acte rend nécessaire son interprétation par les juges, au besoin en dépassant les termes de la convention, ces derniers ne peuvent écarter l'application des termes clairs et précis de l'acte ; que l'acquisition de la maison appartenant à Mme B... était conditionnée à la « vente par M. et Mme X... de leu appartement 9-11 ru du Mail à Paris pour une somme de 430.000 euros net vendeur ; signature du compromis et levée des conditions suspensives avant le 30 septembre 2011 » ; qu'en jugeant que cette condition devait faire l'objet d'une interprétation bien qu'il ressortait clairement de ses termes que l'acquisition par les époux X... de la maison appartenant à la venderesse était suspendue à la signature d'un compromis de vente de leur appartement, pour un prix de 430.000 euros, clause qui, n'étant susceptible que d'un seul sens, aurait dû être strictement appliquée par les juges, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la condition et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.

2./ ALORS QU'en tout état de cause la renonciation à un droit ne pouvant résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de son auteur, la renonciation de celui au profit duquel une condition suspensive a été stipulée doit être claire et non équivoque ; qu'en jugeant qu'ayant autorisé Mme B... à occuper, à titre gratuit une partie de l'immeuble objet de la vente pendant 45 jours à compter de la signature de l'acte notarié, les époux X... avaient estimé que la condition suspensive était remplie ou avaient au moins décidé d'y renoncer, la cour d'appel, qui a ainsi statué par des motifs alternatifs insusceptibles de caractériser la volonté claire et univoque des époux X... de renoncer à la condition stipulée à leur profit, a violé l'article 1176 du code civil.

3./ALORS QU'en tout état de cause la renonciation de celui au profit duquel une condition suspensive a été stipulée doit être claire et non équivoque ; qu'en se fondant, pour juger que les époux X... avaient renoncé à se prévaloir de la condition suspensive de vente de leur appartement parisien, sur la circonstance qu'ils avaient autorisé, par avenant au compromis de vente litigieux, Mme B... à occuper, à titre gratuit, pendant une durée de 45 jours après la signature de l'acte authentique la maison qu'ils acquerraient, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette autorisation, qui avait été formalisée par l'agence immobilière, n'avait pas été donnée que dans l'hypothèse ou la condition suspensive de vente de leur appartement aurait été réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du code civil.