Cour de Cassation · civ3 — 29 juin 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 juin 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 777 F-D

Pourvoi n° J 16-18.288







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Akerys promotion, société anonyme, dont le siège est [...]                                     ,

contre l'arrêt rendu le 10 mars 2016 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société La Ville au Comte, société civile de construction vente, dont le siège est [...]                         ,

2°/ à la société Lugo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                            ,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, les observations de la SCP François-Henri Briard, avocat de la société Akerys promotion, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société La Ville au Comte, de la société Lugo, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 mars 2016), que, le 29 novembre 2006, la société civile de construction vente La Ville au Comte (la SCCV) a consenti à la société Akerys promotion une promesse de vente d'un terrain à construire sous plusieurs conditions suspensives dont le délai de réalisation a été prorogé au 31 octobre 2007 ; que l'acquéreur s'était engagé à rembourser à la SCCV les frais déjà exposés par la venderesse ; que celle-ci a assigné la société Akerys promotion en régularisation de l'acte de vente et en paiement de diverses sommes ;

Attendu que la société Akerys promotion fait grief à l'arrêt de dire la vente parfaite et de la condamner au paiement des sommes réclamées ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la société Akerys promotion avait fait borner, le 16 mai 2008, le terrain par un géomètre expert et, le 15 septembre 2008, obtenu un jugement du tribunal administratif validant le permis de construire et retenu qu'elle avait ainsi, par des actes clairs et non équivoques, manifesté, après la date fixée pour la réitération de la vente, sa volonté de poursuivre la réalisation de la vente, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la vente était parfaite et que les demandes de la SCCV devaient être accueillies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Akerys promotion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Akerys promotion et la condamne à payer à la société civile de construction vente La Ville au Comte et à la société Lugo la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour la société Akerys promotion.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la vente des biens immobiliers sis [...]                                , cadastrés section [...] , [...], [...], [...], [...] et [...], par la société La ville au Comte SCCV à la société Akerys promotion SA, au prix de 375 052,57 € TCC, est parfaite, en ce qu'il a ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de Dinan et en ce qu'il a condamné la société Akerys promotion SA à payer à la société La ville au Comte SCCV les sommes de 375 052,57 € au titre du prix de vente des biens immobiliers, de 104 572,26 € au titre du remboursement des factures de M. X..., avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2009, et de 129 796,58 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement et d'avoir, y ajoutant, subordonné le versement à la société Lugo SARL de la somme de 179 000 € au paiement de laquelle est condamnée, par voie de confirmation, la société Akerys promotion SA à la présentation d'une facture, d'une part, et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, d'autre part ;

Aux motifs que « Sur la demande de caducité du protocole à compter du 31 octobre 2007, Il convient de déterminer s'il résulte clairement des stipulations contractuelles obligeant les parties ou, à défaut, de leur commune intention, qu'elles sont liées par une clause de caducité du protocole conclu le 29 novembre 2006 en cas de non réalisation, au 31 octobre 2007, de la condition suspensive d'obtention du permis de construire modificatif purgé de tout recours.
Le protocole du 29 novembre 2006 stipule : "la régularisation de l'acte de vente au profit de la société AKERYS PROMOTION ne pourra avoir lieu avant la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives prévues aux présentes et au plus tard le 28 février 2006. À défaut de réalisation de l'ensemble de ses conditions suspensives, si bon semble à la société AKERYS PROMOTION, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans aucune indemnité".
L'avenant du 23 mai 2007 énonce, après avoir contractualisé la condition suspensive d'obtention du permis de construire modificatif purgé de tout recours : "Du fait de la nécessité de ce permis modificatif, la régularisation de l'acte de vente au profit de la société AKERYS PROMOTION est reportée au plus tard au 31 octobre 2007".
Aux termes du protocole, l'acte authentique de vente ne peut être passé avant la réalisation des conditions suspensives et ne peut être passé au plus tard le 28 février 2006.
Ainsi rédigé, il est impossible de déduire du sens des termes employés la signification de cette stipulation contractuelle qui interdit, dans une promesse synallagmatique de vente en date du 29 novembre 2006, de passer l'acte authentique de vente au plus tard le 28 février 2006.
Dans ces conditions c'est à bon droit que le premier juge a recherché la commune intention des parties en application de l'article 1156 du Code civil.
Dans ses dernières conclusions (page 15), la société AKERYS PROMOTION indique : "Les parties ont d'abord prévu qu'elles [les conditions suspensives] devaient survenir le 28 février 2007 au plus tard ; puis, du fait de la prorogation organisée par l'avenant, le 31 octobre 2007 au plus tard".
Une erreur s'est donc glissée dans le protocole où il convient de lire "28 février 2007" au lieu de "28 février 2006".
La date du 28 février 2007 remplacée par celle du 31 octobre 2007 est, sans contestation possible, aux termes de l'avenant, celle prévue par les parties pour la signature de l'acte authentique.
Elles ont donc voulu faire du 31 octobre 2007, la date à partir de laquelle la société AKERYS PROMOTION pourra, si bon lui semble, en cas de défaillance des conditions suspensives, se considérer déliée de sa promesse d'achat aux conditions prévues au protocole, prouvant ainsi que ces dernières ont été prévues dans le seul intérêt de l'acquéreur.
Tel n'a pas été le cas en l'espèce puisque, ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, la société AKERYS PROMOTION est intervenue postérieurement au octobre 2007 pour obtenir du tribunal administratif la réalisation de la condition suspensive en intervenant à l'instance pour s'opposer au recours déposé le 10 décembre 2007 par M. Claude Y... à l'encontre de l'arrêté municipal du 11 octobre précédent faisant droit à la demande de permis modificatif qu'elle avait déposée le 31 juillet 2007.
Par ailleurs, il résulte d'un courrier en date du 8 avril 2008 de la société de géomètres experts D2L que cette société a été mandatée par la société AKERYS PROMOTION afin de procéder à des opérations de bornage auxquelles elle a convoqué un propriétaire riverain le 16 mai 2008 Le premier juge a pertinemment déduit de ce courrier la volonté persistante de la société appelante, en avril 2008, de poursuivre la réalisation de la vente.
La société AKERYS PROMOTION, qui ne produit ni le courrier par lequel elle a mandaté le géomètre, ni aucune autre pièce à ce sujet, ne peut raisonnablement soutenir que ce mandat a été délivré avant le 31 octobre 2007, soit 5 mois avant la convocation pour mise en place des bornes et que ce bornage est resté à l'état de projet.
Après avoir, par son action judiciaire, obtenu le 15 septembre 2008 du tribunal administratif de Rennes une décision purgeant le permis de construire et réalisé ainsi la condition suspensive à l'avenant, la société AKERYS PROMOTION a attendu le 22 janvier 2009 pour invoquer la caducité du protocole depuis le 31 octobre 2007, étant observé qu'elle ne l'a invoquée que pour l'opposer à la demande de la SCCV LA VILLE AU COMTE de paiement des frais d'architecte.

Dans ces conditions, la société AKERYS PROMOTION dont toutes les conditions suspensives prévues dans son seul intérêt ont été levées grâce à son action ne peut se soustraire à son obligation contractuelle d'acheter les terrains litigieux alors qu'elle a prouvé par des actes clairs et non équivoques sa volonté de renoncer de tirer, au 31 octobre 2007, les conséquences juridiques de la défaillance de la neuvième condition suspensive dont [elle a] poursuivie pendant plusieurs mois la réalisation.
La société AKERYS PROMOTION ne peut utilement prétendre avoir accompli les diligences nécessaires à l'obtention du permis modificatif à titre conservatoire.
En effet elle n'a agi ainsi que pour l'exécution du protocole afin d'obtenir son droit de construire.
Par ailleurs, elle ne produit aucune pièce permettant de prouver qu'elle avait l'intention, après l'obtention de ce droit, de négocier avec la SCCV LA VILLE AU COMTE des conditions financières différentes de celles prévues au protocole.
En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de la société AKERYS PROMOTION aux fins de déclaration de caducité du protocole au 31 octobre 2007, a déclaré la vente parfaite, ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques et condamné la société AKERYS PROMOTION à en payer le prix de 375 052,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2009.

Sur la demande présentée par la SARL LUGO,
La SARL LUGO demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société AKERYS PROMOTION à lui payer la somme de 179 400 € TTC en se fondant sur la "convention d'honoraires de montage d'opération" en date du 20 juillet 2007 prévoyant une rémunération de 150 000 € HT soit 179 400 € TTC.
; que la société AKERYS PROMOTION s'oppose au principe même de la créance de la SARL LUGO en invoquant d'une part la caducité de la convention d'honoraires du fait de la caducité du protocole et l'absence de production aux débats de la facture correspondant à la réclamation ; qu'elle ne conteste pas le montant de la créance ; que la validité de la seconde "convention d'honoraires de montage d'opération" en date du 20 juillet 2007 n'est pas sérieusement contestable en raison du caractère parfait de la vente en l'absence de caducité du protocole.

La diminution contractuelle du montant de la rémunération de la société LUGO de 200 000 € à 150 000 € prouve son caractère forfaitaire et suffit à fonder la créance de l'intimée tant en son principe qu'en son montant dès lors que la vente est parfaite et que les travaux de la société LUGO relatifs au montage de l'opération de construction des 75 logements bénéficient à la société AKERYS PROMOTION devenue propriétaire.

Cependant, conformément au contrat rappelé ci-dessus, la cour subordonnera la condamnation de la société appelante au versement de la somme de 150 000 € à la présentation préalable d'une facture » (arrêt, p. 7 à 10) ;

Alors que le juge, qui doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dans leurs conclusions d'appel, les sociétés La ville au Comte SCCV et Lugo SARL ne soutenaient pas que la clause prévoyant que la régularisation de l'acte authentique était reportée au 31 octobre 2007 avait été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acheteur, la société Akerys; que ces sociétés soutenaient à titre principal que cette clause n'était pas une condition suspensive mais une modalité d'exécution de l'accord des parties (conclusions, p.6, alinéas 9 et 10) et, à titre subsidiaire que, s'il s'agissait d'une condition suspensive, cette condition était irréalisable et donc caduque en application de l'article 1172 du Code civil ou nulle en application des articles 1173 et 1174 (conclusions p.9 alinéa premier); que pour dire que la vente des biens immobiliers litigieux était parfaite et condamner en conséquence la société Akerys promotion SA au paiement de diverses sommes, l'arrêt retient, d'une part, que les parties ont voulu faire du 31 octobre 2007 la date à partir de laquelle cette [...]                   de défaillance des conditions suspensives, se considérer, si bon lui semblait, déliée de sa promesse d'achat aux conditions prévues au protocole, prouvant ainsi que celles-ci avaient été prévues dans le seul intérêt de l'acquéreur, et, d'autre part, que la société Akerys Promotion SA, qui a permis par son action de lever toutes les conditions suspensives prévues dans son intérêt exclusif, ne peut se soustraire à son obligation contractuelle d'acheter les terrains litigieux, après avoir manifesté sa volonté de renoncer de tirer, au 31 octobre 2007, les conséquences juridiques de la défaillance de la neuvième condition suspensive, dont elle a poursuivi la réalisation durant plusieurs mois ; qu'en relevant d'office ce moyen tiré de ce que la condition suspensive litigieuse aurait été stipulée dans le seul intérêt de la société Akerys promotion SA, sans le soumettre préalablement à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.