Cour de Cassation · civ3 — 8 juin 2017

CIV.3
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 juin 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 676 F-D
 
 Pourvoi n° U 16-15.790
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ Mme Marie-José X..., domiciliée [...], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société Dofre, 
 
 2°/ la société Palmyr'hôtel, société par actions simplifiée, dont le siège est [...],
 
 3°/ Mme Delphine Y..., domiciliée [...], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Palmyr'hôtel, 
 
 contre l'arrêt rendu le 1er mars 2016 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société PPN immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 2°/ à la société Parma, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 3°/ à la société Guittet Palmyre, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 4°/ à la société Spimmob, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 5°/ à la société CFT, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 6°/ à la société Cisar, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 7°/ à la société Cogagne, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 8°/ à la société Morphos, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 9°/ à la société Sainte-Rose, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme X..., de la société Palmyr'hôtel et de Mme Y..., de la SCP Ortscheidt, avocat de la société PPN immobilier, de la société Parma, de la société Guittet Palmyre, de la société Spimmob, de la société CFT, de la société Cisar, de la société Cogagne, de la société Morphos et de la société Sainte-Rose, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
 
 Attendu que Mme X..., mandataire liquidateur de la société Dofre Estate, la société Palmyr'hôtel et Mme Y..., mandataire liquidateur de la société Palmyr'hôtel, font grief à l'arrêt attaqué (Poitiers, 1er mars 2016 ) de constater au 27 avril 2014 la résiliation de plein droit des baux consentis à la société Palmyr'hôtel, rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire des baux ; 
 
 Mais attendu que le moyen, qui ne tend qu'à contester l'exercice par la cour d'appel du pouvoir discrétionnaire qu'elle tient de l'article 1244-1 du code civil, doit être rejeté ; 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme X..., mandataire liquidateur de la société Dofre Estate, la société Palmyr'hôtel et Mme Y..., mandataire liquidateur de la société Palmyr'hôtel aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., mandataire liquidateur de la société Dofre Estate, la société Palmyr'hôtel et Mme Y..., mandataire judiciaire de la société Palmyr'hôtel et les condamne à payer aux sociétés PPN immobilier, CFT, Cisar, Cocagne, Guittet Palmyre, Morphos, Sainte Rose, Spimmob et Parma la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme X..., la société Palmyr'hôtel et Mme Y...
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté au 27 avril 2014 la résiliation de plein droit des baux consentis à la société Palmyr'hôtel, rejeté sa demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire des baux, condamné l'intéressée à payer à chaque propriétaire la somme de 12 207,14 € correspondant aux loyers échus, provisions sur charges, clause pénale contractuelle et coût du commandement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2014, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû, jusqu'à libération effective des lieux ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la partie appelante ne demande plus à la cour dans le dispositif de ses dernières conclusions de prononcer la nullité des commandements de payer, se bornant à solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, par la reprise des moyens déjà développés devant le premier juge qui y a pertinemment répondu par des motifs très complets, exacts en fait et pertinents en droit que la cour adopte ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; que l'appelante sollicite également une mesure d'expertise pour déterminer la nature des désordres constatés, ainsi que l'état de vétusté généralisé de l'établissement hôtelier, déterminer l'origine de cet état de vétusté, et déterminer le préjudice qu'elle a subi du fait de l'inexécution par les bailleurs de leurs obligations contractuelles ; que sur ce point également, le jugement entrepris a répondu par des motifs suffisants dans la mesure où du fait de la résiliation du bail de plein droit cette demande est sans objet, la décision sera confirmée sur ce point pour le surplus par les motifs adoptés du premier juge ; que les sociétés intimées maintiennent leur demande de condamnation de la société Palmyr'hôtel à leur payer l'intégralité des travaux d'entretien, de réparation et de garnissement de l'hôtel, outre la somme de 35 796,14 € TTC au titre des travaux exécutés sur la toiture, en développant les mêmes moyens qu'en première instance ; que le jugement entrepris y a pertinemment répondu par des motifs très complets, exacts en fait et pertinents en droit que la cour adopte ; que le jugement doit être en conséquence confirmé en toutes ses dispositions (arrêt, page 6) ;
 
 ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QU'il est constant et au demeurant non contesté par la société Palmyr'hôtel que les loyers et provisions sur charges dus aux société PPN immobilier, CFT, Cisar, Cocagne, Guittet Palmyre, Morphos, Sainte-Rose, Spimmob et Parma, en vertu des contrats de bail du 30 juillet 2010, sont impayés depuis le troisième trimestre 2013 ; il résulte des commandements de payer délivrés le 26 mars 2014 par les bailleurs que les loyers et provisions sur charges, dûs par la société Palmyr'hôtel, et échus au 31 octobre 2013 et au 31 janvier 2014, s'élève, TVA incluse, à la somme totale de 10 921,92 €, outre la clause pénale de 10 %, au profit de chacune des sociétés bailleresses ; les commandements de payer ne sauraient être annulés alors que les loyers échus et indexés sont conformes aux stipulations du contrat de bail, sauf le caractère exigible qui est décalé d'un mois au profit du preneur, ainsi qu'il résulte des factures rédigées par la société Palmyr'hôtel, report d'exigibilité qui ne lui cause aucun grief ; en outre, il ne saurait être fait droit à la demande subsidiaire formée par la société Palmyr'hôtel tendant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, dès lors que le preneur ne peut se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de grosses réparations visés par l'article 606 du code civil pour ne pas payer les loyers échus sauf à rapporter la preuve que l'absence de réalisation de ces travaux l'aurait empêché d'exploiter l'hôtel ce qui n'est au demeurant pas allégué, dès lors que, de plus, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Palmyr'hotel que les travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse, les travaux de bardage et de réparation suite à des dégâts des eaux ont été réalisés au cours de l'été 2014, ce qui résulte également des photographies annexées aux visites de chantier, dès lors qu'enfin la société Palmyr'hotel ne justifie ni n'allègue avoir repris le paiement des loyers depuis la réalisation des travaux ; en conséquence, en application des contrats de bail visant la clause de résiliation de plein droit, il convient de constater au 27 avril 2014 la résiliation de plein droit des baux consentis par les demanderesses à la société Palmyr'hotel, de la débouter de sa demande d'expertise devenue sans objet et de suspension de la clause de résiliation de plein droit, d'ordonner son expulsion des lieux loués sans qu'il soit nécessaire de l'assortir d'une astreinte et de la condamner à payer à chacune des sociétés bailleresses la somme de 12 207,14 € correspondant aux loyers échus, provisions sur charges, clause pénale contractuelle et coût du commandement, outre intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2014, ainsi qu'à compter de cette date une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer dû ; en revanche, il ne sera pas fait droit à la demande des sociétés bailleresses tendant d'une part à payer l'intégralité des travaux d'entretien, de réparation et de garnissement de l'hôtel, demande indéterminée et donc irrecevable, d'autre part à payer la somme de 35 796,14 € au titre des travaux exécutés sur la toiture, correspondant à 50 % du coût pris en charge par les bailleurs, dès lors qu'il ne résulte pas des pièces versées et notamment des photographies versées par chacune des parties, que les désordres relevés sont la conséquence directe et exclusive du défaut d'entretien des lieux loués par la société Palmyr'hôtel et qu'ils ne relèvent pas, ne serait-ce que pour partie, des grosses réparations résultant de l'article 606 du code civil ; en application de l'article 4 du protocole d'accord conclu le 30 juillet 2010 par les propriétaires des chambres du Palmyr'hôtel, il y a lieu de dire la société Dofre Estate solidairement tenue des engagements de la société Palmyr'hôtel et de déclarer le jugement opposable à Me X..., mandataire liquidateur de la société Dofre Estate (jugement, pages 4 et 5) ;
 
 Alors qu'il ne résulte ni des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ni de celles de l'article 1244-1 du code civil que l'octroi de délais de paiement, emportant suspension des effets de la clause résolution du bail commercial soit subordonné à 'impossibilité totale d'exploiter les lieux objet du bail, le juge devant uniquement se déterminer au regard de la situation du débiteur, de la bonne foi de ce dernier, et des besoins du créancier ;
 
 Que, dès lors, en se déterminant par la seule circonstance que le preneur ne peut se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de grosses réparations lui incombant pour ne pas payer les loyers échus, sauf à rapporter la preuve que l'absence de réalisation de ces travaux l'aurait empêché d'exploiter l'hôtel, pour en déduire qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la locataire tendant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers, sans examiner les besoins du créancier ni rechercher si la situation du preneur, et notamment le fait que, comme en atteste le procès-verbal de constat en date du 23 septembre 2013 et les autres pièces produites au débat, la dégradation de l'état de l'immeuble, mettant en péril la sécurité du personnel et de la clientèle, ne rendait pas nécessaire la mise en oeuvre de travaux urgents de sécurisation de l'établissement, ni rechercher si, en cet état, et dès lors notamment que la dégradation de l'immeuble affectait, au moins en partie, la poursuite de l'exploitation de l'hôtel, la demande de délais de paiement n'était pas justifiée, la cour d'appel qui s'est déterminée par une motivation inopérante, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés.