Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2017

CIV.3
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 27 avril 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 471 F-D
 
 Pourvoi n° M 16-12.793
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par Mme [B] [X], veuve [Z], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 1er février 2016 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Gluck et compagnie, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 
 LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Marc Lévis, avocat de Mme [X], de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Gluck et compagnie, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique, ci-après annexé :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 1er février 2016), que Mme [X], propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Gluck et compagnie, lui a délivré congé sans offre de renouvellement et sans indemnité pour motif grave et légitime tiré de l'état d'insalubrité de l'immeuble imposant sa démolition ; que Mme [X] a assigné la société Gluck en validité du congé et en expulsion ; que la société locataire l'a assignée en contestation du congé et subsidiairement en paiement d'une indemnité d'éviction ; que les deux instances ont été jointes ; qu'en cause d'appel, Mme [X] a demandé la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1722 du code civil ;
 
 Attendu que Mme [X] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que l'arrêté de péril du 6 mars 2008 ne comportait que des prescriptions concernant les abords de l'immeuble en imposant la pose de clôture et de panneaux de signalisation et réparations du balcon, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [X] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [X], la condamne à payer à la société Gluck et compagnie la somme de 3 500 euros ;
 
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour Mme [X]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le motif du congé était la reconstruction de l'immeuble, dans le cadre d'une rénovation immobilière, que Mme [X] ne pouvait invoquer un motif grave et légitime pour la délivrance du congé, dit qu'elle devait payer à la SNC Gluck et Compagnie une indemnité d'éviction compensant le préjudice découlant du non-renouvellement, et d'avoir débouté en conséquence Mme [X] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail au 6 mars 2008, au visa de l'article 1722 du code civil ;
 
 AUX MOTIFS QUE Mme [X] demande à la cour, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation de plein droit du bail au 6 mars 2008, au visa de l'article 1722 du code civil ; que cependant, la bailleresse ne rapporte pas la preuve du cas fortuit survenu en cours de bail, en l'absence de perte de l'immeuble due à une décision administrative ; qu'il n'y a pas eu en l'espèce, d'arrêté de péril prescrivant la démolition de l'immeuble menaçant ruine, ainsi qu'il a été dit, mais prescription de pose de clôture et panneaux de signalisation autour de l'immeuble litigieux ; qu'en l'espèce, la destruction de l'immeuble loué et sa reconstruction sont du fait de la propriétaire bailleresse, dans le cadre d'un projet de rénovation et de promotion immobilière et non du fait d'une décision administrative intervenant pendant la durée du bail ; que l'appelante ne saurait utilement invoquer l'état de délabrement dudit immeuble dû à sa vétusté assimilable à un cas de destruction totale au sens de l'article 1722 du code civil ; que les conditions de la résiliation de plein droit en découlant ne sont pas remplies en l'espèce, et la demande à ce titre de Mme [X] veuve [Z] n'étant pas fondée, sera rejetée ; qu'en conséquence, il y a lieu à confirmation du jugement en ce qu'il a dit que la SNC Gluck & Cie a droit à une indemnité d'éviction à la suite du congé délivré à son encontre suivant acte d'huissier du 27 juin 2005 et a ordonné une expertise judiciaire pour la chiffrer, sauf à préciser que la date d'effet du congé est au 31 mars 2008 ;
 
 ALORS QUE l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose emporte destruction totale de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ; qu'en l'espèce, Mme [X] faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. p.36 à 38) que l'arrêté de péril n° U 08.003 du 6 mars 2008, visant expressément le rapport d'état des lieux établi le 22 août 2007 par M. [R], architecte installé à [Localité 1], indiquant l'état de vétusté du bâtiment, la plainte présentée le 24 août 2007 par le gérant de la Sarl Navir Management par rapport aux chutes de béton, la dégradation accélérée et le risque d'effondrement évident présentés par ce bâtiment, et particulièrement dans les parties en saillie au-dessus des zones de passage public, lui faisant obligation de poser, « une clôture de 1,75 mètre de haut pour éviter la pénétration du public sous le balcon en saillie » ; mettait la société Gluck et Cie dans l'impossibilité absolue et définitive d'exercer son activité, dès lors que tout accès à la boutique était interdit ; qu'en conséquence, cette impossibilité d'user les locaux loués conformément à leur destination emportait destruction totale de la chose louée ; qu'en se bornant à retenir, pour statuer comme elle l'a fait, qu'il n'y avait pas eu «d'arrêté de péril prescrivant la démolition de l'immeuble menaçant ruine », mais uniquement « prescription de la pose de clôture et panneaux de signalisation autour de l'immeuble litigieux », sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si cette pose de clôture autour de l'immeuble ne mettait pas la société Gluck et Cie dans l'impossibilité absolue et définitive d'exercer son activité, dès lors que tout accès à la boutique était interdit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1722 du code civil et L. 145-28 du code de commerce.