Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2017

CIV.3
 
 JT
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 27 avril 2017
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 469 F-D
 
 Pourvoi n° S 16-10.475
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Alexix, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 29 octobre 2015 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Baccara, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société La Rose, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Alexix, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 octobre 2015), que Mme [G], aux droits de laquelle vient la société Alexix, propriétaire d'un local commercial et donné à bail à la société Baccara pour se terminer le 30 mai 2009, lui a donné congé avec offre de renouvellement pour cette date, puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé ; que la société Baccara a demandé reconventionnellement que le dépôt de garantie, d'un montant égal à cinq mois de loyer, soit limité à deux mois ; que la société La Rose, à qui la société Baccara a vendu son fonds de commerce, est intervenue en cause d'appel ; 
 
 Sur le premier moyen :
 
 Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :
 
 Vu les articles 70 et 567 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que, pour déclarer recevable la demande, nouvelle en cause d'appel, formée par les sociétés Baccara et La Rose et tendant au paiement des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres sur la partie du dépôt de garantie excédant celle qui correspond à deux termes de loyer, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une demande reconventionnelle en lien avec la demande de la société Alexix tendant à dire que le dépôt de garantie n'avait pas lieu d'être limité à deux mois ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors qu'une demande reconventionnelle n'est recevable en appel qu'à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel, qui a apprécié la recevabilité de la demande reconventionnelle en fonction du lien existant entre cette demande et l'opposition de la société Alexix à une première demande reconventionnelle, qui n'était qu'une défense au fond à celle-ci et non une prétention, a violé les textes susvisés ;
 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Alexix à servir à la société Baccara jusqu'au 1er avril 2013 et à la société La Rose depuis le 1er avril 2013 un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres pour la somme excédant celle qui correspond au dépôt de garantie de plus de deux termes, le terme s'entendant d'un paiement mensuel, soit sur trois mois de loyers depuis le 1er mars 2000, l'arrêt rendu le 29 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
 
 Condamne les sociétés Baccara et La Rose aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Baccara et La Rose à payer à la société Alexix la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Alexix
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme annuelle de 20.670 € HT le montant du loyer du bail renouvelé des locaux situés [Adresse 2], à compter du 1er juin 2009, cette somme ne comprenant pas l'impôt foncier, 
 
 AUX MOTIFS QU'« il sera relevé que la destination des lieux est restrictive, les lieux ne pouvant être affectés qu'à l'activité de vente de fleurs, de plantes et de tous accessoires se rapportant à la fleuristerie. Le local loué est situé [Adresse 2]. Il s'agit du troisième commerce situé sur le trottoir de droite après la [Adresse 4]. Il s'agit d'un bon emplacement mais qui ne bénéficie pas de l'excellente commercialité de l'axe constitué par la [Adresse 5], la [Adresse 4] et la [Adresse 6]. Le bail stipule que le preneur a la charge de l'entretien et des réparations de l'immeuble telles que prévues aux articles 605 et 606 du code civil. Il a donc la charge des grosses réparations en ce compris le ravalement. Il est également prévu que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière. Il s'agit là de clauses exorbitantes dont il convient de tenir compte pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé. Les intimées soutiennent devant la cour que l'expert judiciaire aurait commis une erreur de plume dans la retranscription des mesures effectuées par M. [H] géomètre expert, de sorte que la surface réelle totale du [Adresse 2] serait de 86,20 m² et la surface pondérée de 43,80 m² et non, comme l'indique M. [W], de 88,30 m² pour la surface réelle et de 45,04 m² pour la surface pondérée. Il ressort des plans établis par M. [H] que le local commercial a une superficie de 27,60 m² et que la réserve a une superficie de 29,60 m² c'est donc par erreur que M. [W] a reporté sur son tableau des surfaces, 28,40 m² pour le local commercial et 30,90 m² pour la réserve. La surface réelle totale s'établit donc à 86,20 m² et la surface pondérée à 43,80 m². S'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, M. [W], expert, pour répondre au dire du conseil de la SCI Alexix a rencontré les exploitants de certains commerces voisins de celui donné à bail à la SARL Baccara. Il indique avoir pris connaissance des baux des locaux "Coiffure Cretien, Nelly Coiffure et Côté Cuisine et avoir procédé au mesurage des dits locaux. Il donne dans son rapport leur surface réelle, leur surface pondérée, la date des baux et les loyers pratiqués en mai 2009. Les références données par M. [V] dans son rapport amiable du 25 juin 2009, effectué à la demande de la bailleresse ne peuvent être retenues pour fixer la valeur locative des lieux litigieux dès lors que les éléments de comparaison cités sont situés [Adresse 7], [Adresse 6], [Adresse 8] et [Adresse 9], et se limitent à des commerces de luxe tels que Sonia Rykiel, Kelian, Eric Bompard, Emma etc. Les références recueillies par l'expert judiciaire et par M. [P] dans son rapport du 2 novembre 2009 tiennent compte de la commercialité moins attractive de la [Adresse 10] par rapport à l'axe constitué par la [Adresse 5], la [Adresse 4] et la [Adresse 6]. Au regard des éléments de comparaison cités par M. [W] et M. [P] qui correspondent aux prix pratiqués [Adresse 10] à la date de renouvellement du bail, le tribunal a justement retenu un prix au mètre carré pondéré de 330 €, tenant compte d'une majoration de 50 % tenant à l'existence d'un important linéaire de façade. A cet égard, il ne peut être tenu compte dans la fixation du prix du bail renouvelé du fait que la bailleresse a imposé à la société locataire par sommation visant la clause résolutoire du 29 juillet 2013 de refermer le mur séparant les deux boutiques dès lors que le loyer doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail soit au 1er juin 2009. Le tribunal a par ailleurs justement procédé à un abattement de 10 % sur le prix du bail eu égard aux clauses contraignantes imposées à la société locataire. Compte tenu de la surface pondérée de la partie commerciale des lieux donnés à bail par la SCI Alexix il convient donc de fixer le montant du loyer s'y rapportant à la somme de : 330 € x 43,80 m² = 14.454 € - abattement de 10 % pour clause contraignante 1.445 € soit 13.009 € HT. S'agissant de la partie habitation, le premier juge a par ailleurs fait une juste appréciation de sa valeur locative au regard des contraintes liées notamment à son accès par la boutique. Il convient en conséquence de fixer la valeur locative des locaux situés [Adresse 2] à la somme de : 13.009 € HT + 7.661,25 € HT = 20.670,75 € HT arrondi à 20.670 € HT » ;
 
 1°) ALORS QUE le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée notamment d'après les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que seuls les loyers déplafonnés peuvent être pris en compte pour apprécier les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que, cependant, la cour d'appel a retenu que les références citées par M. [W], expert judiciaire, et par M. [P], correspondaient aux prix pratiqués dans le voisinage, sans rechercher, comme il lui était demandé (conclusions de la société Alexix, p.6 et 7), si ces loyers de comparaison étaient déplafonnés ; qu'en statuant ainsi, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce ;
 
 2°) ALORS QUE la société Alexix critiquait les références prises en compte par l'expert judiciaire pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en faisant valoir qu'il n'était pas précisé s'il s'agissait de loyers plafonnés ou déplafonnés, l'expert estimant que le prix du marché devait tenir compte des loyers plafonnés ; qu'elle soutenait qu'il existait une distorsion importante entre le prix du marché et le prix des loyers plafonnés, fixés en fonction de l'évolution du coût de la construction, les loyers plafonnés devant dès lors être écartés pour déterminer la valeur locative (conclusions de la société Alexix, p.6 et 7) ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Alexix à servir à la société Baccara jusqu'au 1er avril 2013 et à la société La Rose depuis le 1er avril 2013, un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres pour la somme excédant celle qui correspond au dépôt de garantie de plus de deux termes, le terme s'entendant d'un paiement mensuel, soit sur trois mois de loyer depuis le 1er mars 2000, 
 
 AUX MOTIFS QUE « s'agissant du dépôt de garantie, c'est à tort que le premier juge en a réduit le montant à 2 mois dès lors qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'impose que son montant soit limité à cette durée. Les intimées sollicitent l'application des dispositions de l'article L 145-40 du code de commerce. Cette demande est recevable, s'agissant d'une demande reconventionnelle en lien avec la demande de la SCI Alexix tendant à entendre dire que le dépôt de garantie n'avait pas lieu d'être limité à deux mois. La SCI Alexix ne peut en outre soulever en appel l'incompétence du juge des loyers commerciaux qu'elle n'a pas soulevé en première instance. Il sera en conséquence fait droit à la demande des sociétés intimées dans les termes précisés au dispositif » ;
 
 1°) ALORS QUE, d'une part, il résulte des articles 70, 564 et 567 du code de procédure civile que les prétentions nouvelles sont irrecevables en cause d'appel, les demandes reconventionnelles étant cependant recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; que, d'autre part, aux termes de l'article 71 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire ; qu'en l'espèce, la société Baccara a présenté pour la première fois en cause d'appel une demande tendant à l'obtention des intérêts prévus à l'article L. 145-40 du code de commerce sur les sommes versées à titre de dépôt de garantie ; que, pour déclarer recevable cette demande, la cour d'appel a retenu qu'il s'agissait « d'une demande reconventionnelle en lien avec la demande de la SCI Alexix tendant à entendre dire que le dépôt de garantie n'avait pas lieu d'être limité à deux mois » ; qu'en statuant ainsi bien que l'opposition de la société Alexix à la demande de la société Baccara, accueillie en première instance, de voir le dépôt de garantie limité à deux mois de loyer ne constituât pas une demande mais une simple défense au fond, la cour a violé les articles 70, 71, 564 et 567 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'aux termes de l'article L. 145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [relatif au bail commercial] se prescrivent par deux ans » ; qu'en condamnant cependant la société Alexix à payer des intérêts sur les sommes versées à titre de dépôt de garantie, en application de l'article L. 145-40 du code de commerce, à compter du 1er mars 2000, bien que la demande n'ait été formulée qu'au cours de l'instance d'appel introduite en 2013, la cour d'appel a violé les articles L. 145-40 et L. 145-60 du code de commerce.