Cour de Cassation · civ3 — 16 mars 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 16 mars 2017
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 327 F-D
 
 Pourvoi n° Y 15-29.222
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par M. [O] [B], domicilié [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 28 octobre 2015 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Administrateur immobilière Gloaguen (Filimmo), dont le siège est [Adresse 1],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. [B], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique :
 
 Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 octobre 2015), que, le 1er septembre 2009, M. [B] a promis de vendre à M. [F] divers locaux commerciaux et d'habitation, situés au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété lui appartenant, en vue de l'installation d'un restaurant ; que, soutenant avoir appris, après la signature de cette promesse, que le règlement de copropriété avait été modifié afin de restreindre la destination commerciale des parties privatives des lots vendus, il a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales des 28 juin 2007 et 22 octobre 2009, subsidiairement de deux des résolutions prises au cours de celles-ci, et en indemnisation de son préjudice financier consécutif à la baisse du prix qu'il avait dû consentir ;
 
 Attendu que, pour fixer le montant de l'indemnisation du préjudice de M. [B], l'arrêt retient qu'aux termes d'un avenant du 21 juillet 2011, qui n'est pas produit aux débats, les parties ont réduit le prix de vente à 180 000 euros ;
 
 Qu'en statuant ainsi, sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de l'avenant du 21 juillet 2011 qui figurait au bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions de M. [B] et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice financier, l'arrêt rendu le 28 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
 
 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens ;
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et le condamne à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
 
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. [B]
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à M. [O] [B] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice financier ;
 
 AUX MOTIFS QUE « l'acte de vente passé entre M. [B] et la SARL Nephtys stipule : - qu'aux termes d'un acte notarié du 2 février 2010 publié le 11 février 2010, le règlement de copropriété a été modifié en ce sens que sont interdits tous commerces bruyants ou malodorants tels que, entre autres : cafés, bars, brasseries, boîtes de nuit, restaurants, snacks, poissonneries et ventes de crustacés, boucherie, charcuterie, etc…ainsi que la pose de toutes enseignes, cette liste n'étant pas exhaustive, - que, compte tenu de cette situation, l'activité de restauration ne pourra donc plus être réalisée, - qu'à ce sujet, le vendeur déclare, en tant que propriétaire des biens et droits immobiliers présentement vendus, avoir introduit une action en nullité des décisions prises en assemblées générales de la copropriété en date des 28 juin 2007 et 22 octobre 2009, - qu'il subroge la SARL Nephtys, acquéreur, dans la poursuite de cette action, les conséquences de celle-ci étant acquises à la SARL Nephtys pour le compte du vendeur et de l'acquéreur. Il en résulte que ; - si M. [B] est dépourvu, par l'effet de la subrogation consentie à son acquéreur de tout droit d'agir en contestation de la validité des délibérations litigieuses de l'assemblée générae de la copropriété (lesquelles ont été, dans le cadre de l'action engagée par la SARL Nephtys, annulées par jugement devenu définitif du 25 janvier 2013) et si le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il a déclaré recevable sa demande d'annulation desdites délibération et y a fait droit, - il conserve cependant qualité et intérêt à agir en indemnisation du préjudice financier qu'il prétend avoir subi du fait de ces délibérations, préjudice qui, à le supposé avéré, lui serait propre et exclusivement personnel et dont il résulte des termes mêmes et de l'économie de l'acte de vente qu'il n'a pas été indemnisé par la SARL Nephtys, laquelle a acquitté un prix inférieur au prix initialement convenu. En effet, à les supposer avérées, les irrégularités affectant les délibérations dont s'agit caractériseraient de la part du syndicat des copropriétaires une faute de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l'égard de M. [B]. Le règlement de copropriété, dans sa rédaction antérieure à la délibération contestée, disposait, en son article 6, intitulé « usage des parties privatives » : les appartements dépendant de l'immeuble ne pourront être occupés que bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonnes vie et moeurs, il ne pourra y être exercé aucune activité commerciale ou industrielle, même artisanale, d'une nature quelconque, non plus que l'exercice d'une profession libérale susceptible de changer la destination des locaux attribués, - toutefois, tous commerces non bruyants ou malodorants et toutes professions libérales pourront être exercées au rez-de-chaussée, au premier étage ou deuxième étage. L'exploitation d'un restaurant ne constituant pas en soi une activité commerciales nécessairement et intrinsèquement bruyante et/ou malodorante, il y a lieu de considérer que la délibération contestée (par laquelle l'assemblée a expressément interdit tous commerces bruyants ou malodorants tels que, entre autres : cafés, bars, brasseries, boîtes de nuit, restaurants, snacks, poissonneries et ventes de crustacés, boucherie, charcuterie, etc…, cette liste n'étant pas exhaustive) ne constitue pas une simple précision ne modifiant pas la situation antérieure, mais emporte une restriction supplémentaire au droit de jouissance des copropriétaires concernés. Or, il n'est justifié par le syndicat des copropriétaires (qui ne conteste pas avoir été informé du décès de Mme [L] veuve [N]) d'aucune convocation régulièrement adressée, sinon à M. [B], à tout le moins à la succession de celle-ci, la convocation adressée à Me [R], au nom de la « succession [N] [J] » (cf. lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2007) ne pouvant être considérée comme régulière et valable puisque les lots litigieux ne faisaient pas partie de cette succession. Cette délibération est manifestement irrégulière au regard : - d'une part, de l'absence de convocation régulière de l'un des copropriétaires (au demeurant propriétaire de lots susceptibles d'être directement impactés par la délibération litigieuse), - d'autre part, du non-respect de l'article 26 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 (imposant l'unanimité pour toute décision emportant une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telle qu'elles résultent du règlement de copropriété). Par ailleurs, aux termes d'une résolution adoptée le 22 octobre 2009, l'assemblée générale, jugeant opportun de faire publier dans les meilleurs délais, auprès du bureau des hypothèques, l'intégralité de la délibération n° 6 de l'assemblée générale du 28 juin 2007, a décidé de mandater le syndic pour faire effectuer cette formalité et signer tout acte modificatif au règlement de copropriété dont le coût aux environs de 500 euros sera réparti en fonction des millièmes généraux. Cette délibération est également manifestement irrégulière, au regard : - d'une part, de l'absence de justification d'une convocation régulière de M. [B] qui n'a pas participé à la réunion, - d'autre part, de l'absence d'inscription de cette résolution dans l'ordre du jour mentionné dans la convocation à l'assemblée générale ordinaire (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires appelant). L'adoption par l'assemblée générale de la copropriété de délibérations irrégulières en raison tant des vices de forme les affectant que de l'atteinte injustifiée aux droits de M. [B] en résultant constitue une faute dont celui-ci est fondé à solliciter réparation dès lors qu'il justifie d'un préjudice personnel, en lien direct de causalité avec celle-ci. La promesse de vente initiale indiquant un prix convenu de 350 000 euros a été signée le 1er septembre 2009, date à laquelle il n'est pas justifié que M. [B] avait connaissance effective de la résolution n° 6 adoptée par l'assemblée générale du 28 juin 2007, qui n'avait pas encore été publiée au service de publicité foncière (publication intervenue le 11 février 2010) dont il a été ci-dessus constaté l'absence de notification régulière au propriétaire des lots litigieux. Il ne peut dès lors être fait grief à M. [B] de s'être imprudemment engagé en méconnaissance d'une situation dont aucun élément n'établit qu'il avait – ou aurait dû – normalement avoir connaissance à la date de signature de la promesse, alors même que le règlement de copropriété en sa version « initiale » n'interdisait pas l'exploitation d'une activité de restaurant dans les locaux dont il était propriétaire, ainsi que considéré ci-dessus. Ma lecture de l'acte authentique de vente permet cependant de constater, comme le soutient l'appelant, que les diminutions successives du prix de vente (ramené de 350 000 euros aux termes d'un avenant du 7 mars 2011 puis à 180 000 euros par avenant du 21 juillet 2011) ne sont pas exclusivement imputables aux difficultés générées par les délibérations litigieuses. En effet, l'acte du 5 octobre 2011 précise (page 3 à 5) : - que les parties ont décidé de proroger la validité de la promesse de vente initialement fixée au 28 février 2010, au plus tard au 31 décembre 2012, le bénéficiaire n'ayant pas été en mesure de lever l'option et de régulariser l'acte authentique de vente dans ledit délai, compte tenu du fait que la situation locative ne correspondait pas à celle déclarée dans la promesse de vente, - qu'en raison des procédures engagées contre le locataire, les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse de vente jusqu'au jour où une décision judiciaire statuant sur ce contentieux en cours aura acquis un caractère définitif, - que, toutefois, au cas où ledit jugement prononcerait la validité du renouvellement du bail, le bénéficiaire de la promesse de vente se réserve la possibilité de lever l'option à charge pour lui de mettre en oeuvre l'exercice des droits afférents au non-renouvellement, - que par jugement du 27 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Pau a déclaré que le bail s'est renouvelé à compter du 1er septembre 2008, précision faite que ledit jugement a fait l'objet d'un recours, - qu'aux termes d'un avenant du 7 mars 2011 (non versé aux débats), les parties ont décidé de ramener la date d'expiration de la promesse de vente au 30 juin 2011 et de réduire le prix de vente à 270 000 euros, - que, compte tenu des délibérations de l'assemblée générale de la copropriété objets du présent litige, l'activité de restauration ne pourrait plus être réalisée et que le vendeur subroge la SARL Nephtys dans la poursuite de l'action en nullité des délibérations dont s'agit, - qu'aux termes d'un avenant du 21 juillet 2011 (également non versé aux débats), les parties ont fixé la date d'expiration de la promesse de vente au octobre 2011 et « ramené » le prix à 180 000 euros. Il apparaît ainsi que les baisses successives du prix de vente – dont aucun élément objectif du dossier n'établit le caractère artificiel ni qu'elles procéderaient d'une collusion frauduleuse entre M. [B] et son acquéreur – sont en relation : - tant avec la situation créée par les délibérations litigieuses, compromettant l'exploitation de l'activité commerciale de restauration que l'acquéreur projetait d'implanter dans les locaux, - que de la présence dans les lieux d'un locataire commercial dont le renouvellement du bail faisait l'objet d'une contestation judiciaire en cours, - tous obstacles à la libre exploitation des locaux par l'acquéreur, existant encore à la date de conclusion du dernier avenant (et de l'acte authentique). Dans ces conditions, compte tenu de l'incidence respective de ces obstacles en termes de libre disposition des locaux par l'acquéreur, le préjudice financier résultant pour M. [B] des seules conséquences des délibérations litigieuses sera évalué à la somme de 50 000 euros et le jugement déféré sera en conséquence réformé en ce qu'il a alloué de ce chef à M. [B] la somme de 90 000 euros » ;
 
 1°) ALORS QUE tenus de respecter le principe du contradictoire, les juges doivent inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier des documents figurant sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n'a pas été contestée ; qu'en l'espèce, pour établir que la baisse du prix de vente convenue le 21 juillet 2011 était exclusivement due à la découverte d'une restriction à la destination du bien cédé, restriction décidée par les copropriétaires, M. [B] invoquait et produisait en cause d'appel (pièce n° 3 de son bordereau de communication) l'acte notarié intervenu le 21 juillet 2011 entre lui-même et M. [F] et mentionnant que la diminution du prix de vente jusqu'alors convenu résultait de la découverte d'une restriction à la destination du bien cédé ; qu'en affirmant que cette pièce n'avait pas été versée aux débats sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette pièce figurant au bordereau, dont il n'était ni établi ni même allégué qu'elle n'avait pas été régulièrement communiquée, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS en tout état de cause QUE, le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il ressortait clairement des termes de l'acte de vente du 5 octobre 2011, dûment visé par la cour, qu'à une première baisse du prix (270 000 euros au lieu de 350 000), justifiée par la situation locative du bien cédé, avait succédé une seconde baisse (180 000 euros au lieu de 270 000), consentie en raison de délibérations prises par la copropriété tendant à restreindre la destination du bien vendu ; qu'en affirmant que la lecture de cet acte de vente permettait de constater que les baisses du prix de vente étaient toutes deux en relation tant avec la situation créée par les délibérations litigieuses compromettant l'exploitation commerciale de restauration projetée qu'avec la présence dans les lieux d'un locataire commercial dont le renouvellement du bail faisait l'objet d'une contestation judiciaire en cours, la cour d'appel a ignoré le principe sus-visé et violé l'article 1134 du code civil.