Cour de Cassation · civ3 — 23 février 2017

CIV.3
 
 IK
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 23 février 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 220 F-D
 
 Pourvoi n° P 16-10.127
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [Y] [L],
 
 2°/ Mme [M] [D], épouse [L],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2015 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [O] [W],
 
 2°/ à Mme [H] [M], épouse [W],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 3°/ à la société Bourse de l'immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 17 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme [L], de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme [W], de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Bourse de l'immobilier, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 novembre 2015), que M. et Mme [L] ont vendu leur maison d'habitation à M. et Mme [W], par l'entremise de la société Bourse de l'immobilier ; qu'ayant découvert la présence de nombreuses fissures dans les murs intérieurs de la maison, les acquéreurs ont, après expertise, assigné M. et Mme [L] et la société Bourse de l'immobilier en indemnisation de leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que les vendeurs ont demandé la garantie de l'agent immobilier ;
 
 Sur le second moyen, ci-après annexé :
 
 Attendu que M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de limiter à 25 % la garantie de la société Bourse de l'immobilier au titre des condamnations prononcées contre eux au bénéfice de M. et Mme [W] et de déclarer irrecevable leur demande en paiement de la somme de 49 124 euros ;
 
 Mais attendu qu'ayant, d'une part, retenu souverainement que l'agent immobilier, qui avait manqué à son devoir de conseil et d'information sur la qualité du bien objet du mandat dans sa mission d'entremise, n'avait pas commis de faute distincte en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente, et, d'autre part, relevé que la demande en paiement de la somme de 49 124 euros, correspondant à une nouvelle décote sur le prix de vente fixé de manière erronée par l'agent immobilier, n'avait pas été présentée devant le tribunal et était nouvelle, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
 
 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [L] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [L] et les condamne à payer à M. et Mme [W] la somme de 3 000 euros et à la société Bourse de l'immobilier la somme de 2 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux [L] à payer aux époux [W] la somme de 113 466 € en réparation des frais de reprise des fondations de l'immeuble, outre la TVA, celle de 6421 € en réparation des frais de relogement pendant les travaux et celle de 2000 € au titre du préjudice moral,
 
 AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'après avoir procédé à une exacte analyse des pièces qui lui étaient soumises notamment du procès-verbal de constat de l'huissier de justice, du 13 juillet 2010, et du rapport d'expertise, le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, à bon droit, retenu multiples fissurations et décollements à l'intérieur de la maison, qu'il a décrits, constituaient des vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination au regard de l'ampleur et du caractère évolutif des fissures parfois traversantes, dont les vendeurs qui n'avaient pas affecté les indemnités perçues de l'assureur du constructeur, à la suite d'un sinistre déclaré en 1991, aux travaux de reprise rendus nécessaires par l'atteinte à la stabilité des fondations de l'ouvrage, - dont rien ne permet de dire qu'ils auraient été insuffisants pour remédier aux causes du sinistre-, avaient eu connaissance avant la vente et qu'ils avaient dissimulés par des travaux de calfeutrage, peinture, tapisseries et pose de baguettes, caractérisant leur mauvaise foi, faisant ainsi obstacle à la mise en jeu de la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente ; qu'aux termes de l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts et qu'aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages intérêts envers l'acheteur ; que les époux [W] ont fondé leur action sur les dispositions de l'article 1645 du code civil, et une telle action est autonome ; qu'il s'ensuit qu'il convient de fixer le montant des dommages intérêts nécessaires à la réparation du préjudice sans considération du prix d'achat de l'immeuble et que la valorisation des décotes qui auraient été successivement pratiquées sur le prix de vente de l'immeuble faisant l'objet des demandes présentées par les époux [L] est sans influence sur la solution du litige ; qu'en des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a fait une exacte application des dispositions de l'article 1645 du code civil, après avoir à bon droit écarté la prétention des vendeurs selon laquelle le prix de l'immeuble avait été fixé en considération du coût des travaux de reprise des fondations nécessaires pour garantir sa solidité, en relevant notamment qu'aucune mention à cet égard ne figurait dans l'acte de vente, et que l'estimation opérée en 2008 se contentait de relever l'existence de fissures sans se prononcer sur la nature des désordres ni sur les frais qu'ils induisaient, en allouant aux époux [W] les sommes qu'il a fixées, et que ceux-ci ne remettent pas en cause devant la cour, représentant le montant des travaux de remise en état de l'immeuble, en raison de la reprise des fondations, et les travaux d'embellissement, consécutifs à cette reprise, auxquels il a à juste titre ajouté le coût du relogement de la famille des acquéreurs pendant la durée des travaux et l'indemnisation du préjudice moral des époux [W] ;
 
 1) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acquéreur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, il est constant que le bien proposé à la vente par les époux [L] était affecté de fissures, externes surtout, et internes, que les acquéreurs avaient pu constater lors des visites du bien ; que les acquéreurs s'étaient abstenus de faire procéder à un examen du bien par un professionnel, et avaient demandé une baisse du prix, pourtant déjà à plusieurs reprises réduit pour tenir compte des désordres, apparents, et du coût de la remise en état ; que la cour d'appel, qui a condamné les époux [L] au paiement du coût des travaux de remise en état, outre des frais et des dommages intérêts d'un montant total à peu près égal au prix de la vente, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les acquéreurs n'avaient pas pu se convaincre de la cause des désordres et de leur caractère généralisé, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE, subsidiairement, le vendeur de bonne foi est tenu des vices cachés de la chose vendue, sauf dans le cas où il a été stipulé que la garantie ne s'appliquera pas, et il est de bonne foi lorsqu'il connaissait les désordres affectant la chose vendue mais en ignorait les causes comme le coût des travaux nécessaires à leur disparition ; qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble vendu était affecté de désordres, dont les vendeurs ignoraient qu'ils avaient une cause structurelle ; qu'en se bornant à retenir, pour dire les époux [L] de mauvaise foi, que le seul fait d'avoir procédé à de simples embellissements et rafraichissements dans le salon, sans occulter les plafonds, les fissures externes et celles affectant toutes les autres pièces, restées totalement apparentes, la cour d'appel qui a dit que les époux [L] de mauvaise foi sans constater, comme elle y était invitée, qu'ils connaissaient la cause et la gravité des désordres a privé sa décision de base légale au regard des articles 1643 et 1645 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 25 % la garantie de l'agence Bourse de l'Immobilier des condamnations prononcées contre les époux [L], au bénéfice des époux [W], et d'avoir déclaré irrecevable leur demande de paiement de la somme de 49 124 €,
 
 AUX MOTIFS QUE la demande présentée par les époux [W] (sic) au visa des articles 1641 et 1645 du code civil tendant à la condamnation de la société Bourse de l'Immobilier à réparer l'intégralité de leur préjudice a été à bon droit rejetée dès lors que l'agent immobilier n'est pas tenu de la garantie des vices cachés ; que le premier juge a encore relevé à bon droit que la société Bourse de l'Immobilier n'avait pas été destinataire du rapport d'expertise établi en 2008 à la demande des vendeurs, il lui incombait en sa qualité d'agent immobilier tenu d'un devoir de conseil et d'information sur la qualité du bien objet du mandat, d'interroger ses mandants sur l'origine des fissures présentes en façade telles que décrites par l'huissier de justice puis par l'expert aux fins de leur permettre d'apporter aux acquéreurs une information complète sur la nature structurelle des désordres affectant l'immeuble sans qu'il puisse être retenu de faute distincte lors de la rédaction du compromis de vente : que c'est par une exacte appréciation de l'étendue de ces manquements que le premier juge a estimé que la responsabilité de l'agent immobilier envers ses mandants était engagée à hauteur de 25 % de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ; qu'en conséquence, le jugement sera intégralement confirmé ; que la demande présentée par les époux [L] tendant à la condamnation de la Bourse de l'Immobilier à leur payer la somme de 49 124 € correspondant à une nouvelle décote sur le prix de l'immobilier présentée pour la première fois devant la cour constitue une prétention nouvelle irrecevable au sens de l'article 564 du code de procédure civile ;
 
 1 ) ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux [L] ont fait valoir que l'agence immobilière avait, seule, fixé le prix de vente du bien après avoir examiné, qu'elle avait mené les négociations avec les époux [W], et avait ainsi pu leur communiquer tous les éléments relatifs au bien et à ses caractéristiques ; qu'en outre, ils ont fait valoir qu'elle avait, seule encore, procédé à la rédaction du compromis, mais s'était abstenue d'assurer l'efficacité de son acte en insérant les clauses et informations de nature à éviter que ses mandants ne soient recherchés par les acquéreurs ; qu'en retenant qu'aucune faute distincte de l'inexécution de son devoir de conseil et d'information ne pouvait être retenue quant à la rédaction du compromis, qui constituait pourtant un acte distinct exigeant du mandataire les obligations du rédacteur d'acte, la cour d'appel a violé l'article 1992 du code civil ensemble l'article 1147 du code civil ;
 
 2 ) ALORS QUE conformément à l'article 565 du code de procédure civile, en cause d'appel, les parties peuvent expliciter les prétentions virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge, et ajouter celles qui en sont l'accessoire, la suite ou le complément ; qu'en déclarant irrecevable pour nouveauté la demande des époux [L] de voir condamner la société Bourse de l'Immobilier, à leur payer la somme de 49 124 € correspondant à la décote du prix de vente qu'elle leur avait imposée sans la mentionner dans le compromis de vente ni en mentionner les causes, ce qui aurait évité tout litige, tandis que les époux [L] avaient demandé, en première instance, de voir l'agent immobilier condamné à réparer leur entier préjudice, la cour d'appel a violé par refus et fausse application la disposition susvisée ensemble l'article 564 du code de procédure civile.