Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 janvier 2017
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 105 FS-D
 
 Pourvoi n° F 16-12.144
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par l'établissement public foncier [Localité 1], dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2015 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à M. [G] [G], domicilié [Adresse 2],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, M. Echappé, Mmes Andrich, Dagneaux, M. Barbieri, conseillers, Mme Proust, Corbel, Meano, M. Jariel, conseillers référendaires, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de l'établissement public foncier [Localité 1], de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. [G], l'avis de M. Sturlèse, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique : 
 
 Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 décembre 2015), que la société RM Promotion, propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel restaurant donné à bail à M. [G], lui a délivré, le 27 mars 1991, un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction dont le montant a été définitivement fixé par un arrêt du 18 mars 2003 ; que, le 13 février 1997, la société RM Promotion a été placée en liquidation judiciaire ; que, par acte du 19 décembre 2005, le mandataire à la liquidation judiciaire a vendu l'immeuble à l'Etablissement public foncier [Localité 1] (l'EPF [Localité 1]) qui en a pris possession courant avril 2006 ; que, soutenant que cette prise de possession l'avait privé de l'exercice de son droit au maintien dans les lieux et compromis le recouvrement de son indemnité d'éviction, M. [G] a assigné l'EPF [Localité 1] en dommages-intérêts ; 
 
 Attendu que, pour allouer à M. [G] une somme égale au montant de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient qu'il s'est maintenu dans les lieux jusqu'à son éviction en avril 2006, ainsi qu'il résulte de la circonstance qu'il avait ouvert le bar au cours de l'été 2005 pour éviter la péremption de la licence IV et de l'aveu du nouveau propriétaire se déclarant disposé à ouvrir les locaux afin qu'il récupère du mobilier ;
 
 Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'EPF [Localité 1] qui soutenait, d'une part, que l'arrêt du 18 mars 2003 constatait que M. [G] avait cessé d'exploiter son fonds de commerce en septembre 1996 et lui ordonnait de restituer les clés de l'immeuble, d'autre part, que M. [G] reconnaissait dans une lettre du 7 décembre 2005 qu'il n'était plus dans les lieux depuis sa cessation d'activité le 30 septembre 1996, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
 
 Condamne M. [G] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [G] et le condamne à payer à l'établissement public foncier [Localité 1] la somme de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier [Localité 1] 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné l'établissement public foncier [Localité 1] à payer à monsieur [G] une somme de 120 753,57 euros et les intérêts légaux à compter de la date de l'arrêt ;
 
 AUX MOTIFS QUE : « selon l'article L145-28, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que selon l'article 1749 du code civil, ce droit est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, même non tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ; que les parties ne produisent pas le bail de monsieur [G] ; que les clauses résolutoires comprises dans un bail ne peuvent être mises en oeuvre qu'un mois après commandement infructueux de respecter les clauses et conditions de celui-ci, qu'en supposant même que l'Etablissement Public Foncier [Localité 1] invoque un manquement comme cause de résiliation du bail, il ne pouvait se dispenser de l'envoi d'une mise en demeure, ainsi qu'il résulte de la circonstance que le liquidateur de la société RM promotion connaissait bien la situation, puisque selon un courrier produit par monsieur [G], il avait fait connaître à un moment donné à celui-ci qu'il envisageait d'exercer son droit de repentir, et encore qu'il n'a jamais rien demandé à monsieur [G], et en outre que celui-ci est en droit de faire valoir qu'il n'avait pas été informé de la vente à l'Etablissement Public Foncier [Localité 1] ; que l'Etablissement Public Foncier [Localité 1] ne prétend pas avoir mis en demeure monsieur [G] de reprendre l'exploitation ou de payer l'indemnité d'occupation, de sorte qu'il ne peut prétendre que celui-ci n'aurait pas respecté les clauses et conditions du bail expiré ; qu'il est constant que monsieur [G] s'était maintenu dans les lieux jusqu'à son éviction en avril 2006, ainsi qu'il résulte notamment de la circonstance qu'il avait ouvert le bar au cours de l'été 2005 pour éviter la péremption de la licence IV, et encore de l'aveu contenu en page 7 des conclusions de son adversaire, selon lequel, dans un souci d'apaisement, l'Etablissement Public Foncier [Localité 1] était disposé à ouvrir les lieux afin qu'il récupère le mobilier qu'il souhaitait ; que monsieur [G] peut donc prétendre au paiement de dommages et intérêts d'un montant équivalent à celui de l'indemnité d'éviction, qu'il y a lieu toutefois de déduire les trois répartitions payées par le liquidateur de la société RM promotions, chacune d'un montant de 10 565,15 euros, soit 31 695,45 euros (pièce n°27), pour ramener sa créance à 120 753,57 euros ; que la condamnation qui sera prononcée par le présent arrêt ayant un caractère indemnitaire, le point de départ des intérêts de retard sera fixé selon l'article 1153-1 du code civil » ;
 
 ALORS 1) QUE si le droit au maintien du locataire dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, réciproquement, la perte du droit au maintien dans les lieux, constatée dans un jugement définitif, est opposable par l'acquéreur au preneur ; qu'en l'espèce, l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Chambéry du 18 mars 2003 a constaté que monsieur [G] a cessé d'occuper les lieux le 30 septembre 1996 et l'a condamné à remettre les clefs au liquidateur judiciaire de la société bailleresse ; qu'en retenant pourtant qu'il serait constant que monsieur [G] se serait maintenu dans les lieux jusqu'au mois d'avril 2006, lorsque l'établissement public foncier [Localité 1] pouvait opposer au locataire la perte du droit au maintien dans les lieux à compter du 30 septembre 1996, constaté par l'arrêt définitif du 18 mars 2003, la cour d'appel a violé l'article L.145-28 du code de commerce ;
 
 ALORS 2) QUE le locataire ne se maintient dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction que s'il les occupe de manière régulière, continue et effective ; qu'en l'espèce, l'exposant soutenait dans ses conclusions que le simple fait que monsieur [G] ait prétendument exploité un bar dans les lieux au cours de l'année 2005 ne démontrait aucunement l'occupation effective et continue des lieux dans la mesure où « pour l'année 2005, la seule recette inscrite au bilan est d'un montant de 509,00 € correspondant à « recette bar 12-19 juin ». Une telle somme ne saurait pouvoir justifier la poursuite de l'exploitation » (conclusions, p. 7, alinéa 2) ; qu'en retenant pourtant que le maintien dans les lieux de monsieur [G] jusqu'au mois d'avril 2006 résulterait de « la circonstance qu'il avait ouvert le bar au cours de l'été 2005 pour éviter la péremption de la licence IV » (arrêt, p. 4, alinéa 2), sans aucunement rechercher si cette exploitation strictement ponctuelle était de nature à établir une occupation régulière, effective et continue des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 125-28 du code de commerce ;
 
 ALORS 3) QUE le locataire ne se maintient dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction que s'il les occupe de manière régulière, continue et effective ; qu'en l'espèce, l'exposant faisait valoir qu'à supposer que monsieur [G] ait laissé dans les lieux du mobilier lui appartenant après le 30 septembre 1996, il l'avait fait en contravention aux dispositions de l'arrêt du 18 mars 2003 lui ayant ordonné de remettre les clefs au liquidateur judiciaire de la société bailleresse de sorte que ce n'est que « dans un souci d'apaisement » que l'établissement public foncier lui avait indiqué « être disposé à ouvrir les lieux afin qu'il récupère le mobilier qu'il souhaitait » (conclusions, p. 6 et 7) ; qu'en retenant qu'il en résulterait l'aveu du maintien dans les lieux de monsieur [G], quand le simple fait d'entreposer, sans droit, ni titre, des meubles n'établissait aucunement une occupation effective et régulière des locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 125-28 du code de commerce, ensemble l'article 1356 du code civil ;
 
 ALORS 4) QUE par courrier du 7 décembre 2005, monsieur [G] avait lui-même reconnu « je ne suis plus dans les locaux depuis ma cessation d'activité au 30/09/1996 » ; qu'en retenant pourtant qu'il serait constant que monsieur [G] se serait maintenu dans les lieux jusqu'au mois d'avril 2006 sans s'expliquer, serait-ce sommairement, sur cette pièce régulièrement versée aux débats par l'exposant (pièce n° 3 selon bordereau de communication de pièces), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS 5) QUE le preneur n'est pas tenu, lorsque le renouvellement du bail lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; que le preneur qui cesse volontairement toute exploitation des lieux loués renonce à son droit au maintien dans les lieux ; que cette renonciation opère de plein droit, sans que le propriétaire des lieux soit tenu de mettre en oeuvre la clause résolutoire ; qu'en retenant en l'espèce que l'établissement public foncier [Localité 1] serait mal fondé à prétendre que monsieur [G] n'aurait pas respecté les clauses et conditions du bail expiré au prétexte qu'il ne l'avait pas mis en demeure de reprendre l'exploitation, lorsque la cessation de toute exploitation emportait extinction automatique du droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du code de commerce ;
 
 ALORS 6) QUE le créancier qui, par sa propre faute, a contribué à la réalisation de son dommage ne peut obtenir la réparation de son entier préjudice ; qu'en l'espèce, l'exposant faisait valoir dans ses conclusions que si monsieur [G] avait déclaré à titre privilégié sa créance d'indemnité d'éviction dans la procédure collective de la société RM Promotion, il aurait pu obtenir le recouvrement intégral de celle-ci ; qu'en allouant pourtant au preneur des dommages et intérêts « d'un montant équivalent à l'indemnité d'éviction » (arrêt, p. 4, alinéa 3), sans aucunement rechercher si la faute de monsieur [G] n'était pas à l'origine de son préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.