Cour de Cassation · civ3 — 19 janvier 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 19 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 88 F-D
 
 Pourvoi n° J 15-29.393
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ la société Stellium immobilier, société par actions simplifiée,
 
 2°/ la société Omnium finance, société par actions simplifiée, 
 
 ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 30 septembre 2015 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [K] [G], domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ à Mme [A] [O], domiciliée [Adresse 3],
 
 3°/ à M. [T] [H],
 
 4°/ à Mme [U] [H], 
 
 domiciliés [Adresse 4],
 
 5°/ à M. [J] [M],
 
 6°/ à Mme [S] [K] épouse [M], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 5],
 
 7°/ à Mme [R] [C] divorcée [E], domiciliée [Adresse 6],
 
 8°/ à M. [G] [X],
 
 9°/ à Mme [B] [D] épouse [X], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 7],
 
 10°/ à M. [V] [Y],
 
 11°/ à Mme [B] [S] épouse [Y], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 8],
 
 12°/ à M. [O] [A], domicilié [Adresse 9],
 
 13°/ à M. [Y] [J],
 
 14°/ à Mme [X] [Q] épouse [J], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 10],
 
 15°/ à Mme [H] [B] épouse [I], domiciliée [Adresse 11],
 
 16°/ à M. [D] [W],
 
 17°/ à Mme [U] [N] épouse [W], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 12],
 
 18°/ à M. [L] [T],
 
 19°/ à Mme [Y] [L] épouse [T], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 13],
 
 20°/ à M. [F] [R],
 
 21°/ à Mme [W] [Z] épouse [R], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 14],
 
 22°/ à Mme [R] [U],
 
 23°/ à M. [C] [U], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 15],
 
 24°/ à M. [Q] [P], domicilié [Adresse 16],
 
 25°/ à Mme [M] [V], domiciliée chez Mme [I] [Adresse 17],
 
 26°/ à M. [E] [F],
 
 27°/ à Mme [P] [KK] épouse [F], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 18],
 
 28°/ à Mme [N] [AA], domiciliée [Adresse 19],
 
 29°/ à M. [Z] [BB],
 
 30°/ à Mme [TT] [EE] épouse [BB],
 
 domiciliés [Adresse 20],
 
 31°/ à M. [A] [YY],
 
 32°/ à Mme [M] [II] épouse [YY], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 21],
 
 33°/ à M. [C] [MM],
 
 34°/ à Mme [M] [WW] épouse [MM], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 22],
 
 35°/ à M. [L] [MM], domicilié [Adresse 23],
 
 36°/ à Mme [D] [MM] divorcée [CC], domiciliée [Adresse 24],
 
 37°/ à Mme [JJ] [OO] divorcée [HH], domiciliée [Adresse 25],
 
 38°/ à M. [WW] [DD],
 
 39°/ à Mme [BB] [LL] épouse [DD], 
 
 domiciliés [Adresse 26],
 
 40°/ à Mme [SS] [NN], domiciliée [Adresse 27],
 
 41°/ à M. [S] [ZZ],
 
 42°/ à Mme [R] [XX] épouse [ZZ], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 28],
 
 43°/ à M. [KK] [PP],
 
 44°/ à Mme [UU] [RR] épouse [PP], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 29],
 
 45°/ à M. [L] [FF], domicilié [Adresse 30],
 
 46°/ à Mme [D] [QQ] divorcée [FF], domiciliée [Adresse 31],
 
 47°/ à M. [I] [VV],
 
 48°/ à Mme [MM] [UU] épouse [VV], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 32],
 
 49°/ à M. [KK] [TT], domicilié [Adresse 33],
 
 50°/ à M. [QQ] [SS],
 
 51°/ à Mme [FF] [JJ] épouse [SS], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 34],
 
 52°/ à M. [YY] [GG],
 
 53°/ à Mme [A] [MM] épouse [GG], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 35],
 
 54°/ à M. [G] [OOO], domicilié [Adresse 36],
 
 55°/ à M. [HH] [HHH],
 
 56°/ à Mme [RR] [TTT] épouse [HHH], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 37],
 
 57°/ à M. [JJ] [UUU],
 
 58°/ à Mme [A] [RRR] épouse [UUU], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 38],
 
 59°/ à Mme [I] [VVV] [V], domiciliée [Adresse 17],
 
 60°/ à M. [OO] [KKK], domicilié [Adresse 39],
 
 61°/ à Mme [NN] [GGG] divorcée [CCC], domiciliée [Adresse 40],
 
 62°/ à M. [ZZ] [FFF],
 
 63°/ à Mme [M] [MMM] épouse [FFF], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 41],
 
 64°/ à M. [II] [DDD],
 
 65°/ à Mme [VV] [EEE] épouse [DDD], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 42],
 
 66°/ à M. [F] [QQQ],
 
 67°/ à Mme [L] [JJJ] épouse [QQQ], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 43],
 
 68°/ à M. [GG] [SSS], domicilié [Adresse 44],
 
 69°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes, dont le siège est [Adresse 45], représenté par la société Le Grevellec immobilier, syndic, dont le siège est [Adresse 46],
 
 70°/ à M. [PP] [NNN], domicilié [Adresse 47], pris en qualité de mandataire ad hoc de la société Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes,
 
 71°/ à la société Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 48],
 
 72°/ à M. [AA] [III], domicilié [Adresse 49], pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion,
 
 73°/ à M. [LL] [YYY], domicilié [Adresse 50],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 6 décembre 2016, où étaient présents : M. [T], président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, les observations de la SCP Capron, avocat des sociétés Stellium immobilier et Omnium finance, de Me Le Prado, avocat de MM. [G], [A], [P], [MM], [FF], [TT], [OOO], [KKK], [SSS], de Mmes [O], [C], [I], [V], [AA], [MM], [OO], [NN], [QQ], [VVV] [V], [GGG], des époux [H], [M], [X], [Y], [J], [W], [T], [R], [U], [F], [BB], [YY], [MM], [DD], [ZZ], [PP], [VV], [SS], [GG], [HHH], [UUU], [FFF], [DDD], [QQQ] et du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 septembre 2015), que la SCI Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement les lots d'un immeuble à usage d'habitation, à l'occasion d'une opération immobilière intitulée « Résidence club seniors avec services » ; que la commercialisation a été réalisée par la société Conseil et finance, devenue Omnium conseil, puis Stellium immobilier ; que, se plaignant d'une surévaluation du produit à l'achat et de pertes locatives et financières, en raison de l'abandon du concept de résidence club senior service par résolution de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, certains acquéreurs de lots, devenus copropriétaires, ont assigné la SCI, représentée par son mandataire ad hoc, les sociétés Omnium gestion, Omnium conseil et Omnium courtage, ainsi que le notaire rédacteur des actes de vente, en indemnisation de leurs préjudices ; 
 
 Attendu que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec la SCI, à payer diverses sommes à quarante-trois copropriétaires ;
 
 Mais attendu qu'ayant retenu que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier avaient commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle vis-à-vis des copropriétaires, la cour d'appel, qui a répondu, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées, a souverainement apprécié et évalué le préjudice en résultant pour ceux-ci ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Omnium finance et Stellium immobilier et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux copropriétaires dont les noms suivent : MM. [G], [A], [P], [MM], [FF], [TT], [OOO], [KKK], [SSS], de Mmes [O], [C], [I], [V], [AA], [MM], [OO], [NN], [QQ], [VVV] [V], [GGG], des époux [H], [M], [X], [Y], [J], [W], [T], [R], [U], [F], [BB], [YY], [MM], [DD], [ZZ], [PP], [VV], [SS], [GG], [HHH], [UUU], [FFF], [DDD], [QQQ] et au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les sociétés Stellium immobilier et Omnium finance.
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Omnium finance et la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Villa vermeil Carcassonne-Trèbes, 
 
 . à M. [K] [G], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à Mme [A] [O], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . °à M. et Mme [T] [H]-une indemnité de 37 500 €
 
 . à M. et Mme [J] [M], une indemnité de 37 500 €
 
 . à Mme [R] [C], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [G] [X], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [V] [Y], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. [O] [A], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [Y] [J], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à Mme [H] [B]-[I], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [D] [W], une indemnité de 68 500 € ;
 
 . à M. et Mme [L] [T], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [F] [R], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [C] [U], une indemnité de 25 300 € ;
 
 . à M. [Q] [P], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à Mme [M] [V], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [E] [F], une indemnité de 31 500 ;
 
 . à Mme [N] [AA], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [Z] [BB], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [A] [YY], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [C] [MM], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. [L] [MM], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à Mme [D] [MM], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à Mme [JJ] [OO], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [WW] [DD], une indemnité de 25 300 € ;
 
 . à Mme [SS] [NN], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [S] [ZZ], une indemnité de 101 832 € ;
 
 . à M. et Mme [KK] [PP], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. [L] [FF] et à Mme [D] [QQ], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [I] [VV], une indemnité de 32 860 € 50 ;
 
 . à M. et Mme [KK] [TT], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [QQ] [SS], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [YY] [GG], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. [G] [OOO], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [HH] [HHH], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. et Mme [JJ] [UUU], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à Mme [I] [VVV] [V], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. [OO] [KKK], une indemnité de 23 500 € ;
 
 . à Mme [NN] [GGG], une indemnité de 27 215 € 12 ;
 
 . à M. et Mme [ZZ] [FFF], une indemnité de 31 500 € ;
 
 . à M. et Mme [II] [DDD], une indemnité de 62 500 € ;
 
 . à M. [F] [QQQ], une indemnité de 37 500 € ;
 
 . à M. [GG] [SSS], une indemnité de 29 500 € ;
 
 AUX MOTIFS QUE la société Omnium finance est responsable « en raison de son immixtion fautive dans la gestion des autres sociétés partenaires de la sci Villa vermeil Carcassonne-Trèves [vendeur en l'état futur], précisément en jouant un rôle prépondérant, voire quasi exclusif, dans l'abandon dudit concept », le concept d'une « résidence club seniors avec services » (cf. arrêt attaqué, p. 41, 2e alinéa) ; que « les premiers juges ont caractérisé la faute de la sas Stellium immobilier, conjointement avec la sci Villa vermeil Carcassonne-Trèbes, en ayant voulu combiner le concept d'une "résidence club seniors avec services" et un programme de défiscalisation loi Besson, une telle faute étant directement à l'origine de l'abandon d'un tel concept, et, à tout le moins, a grandement contribué à cet abandon à raison du faible taux de remplissage des résidences mettant en oeuvre ce concept » (cf. arrêt attaqué, p. 43, § 7.2.2, 5e alinéa) ; que, « s'agissant des demandes indemnitaires liées à la surévaluation du produit à l'achat, les soixante-huit copropriétaires appelants s'accordent sur la motivation du premier juge lié à la surévaluation du prix d'acquisition de leurs biens respectifs » (cf. arrêt attaqué, p. 45, § 8.1, alinéa unique) ; que, « s'agissant des demandes indemnitaires liées aux pertes locatives et financières, la cour fait également sienne la motivation complète et pertinente des premiers juges en ce qu'ils ont indemnisé les pertes locatives et financières au titre de la perte de chance de louer facilement leurs appartements » (cf. arrêt attaqué, p. 47, 2e alinéa) ;
 
 1. ALORS QUE le préjudice subi par le contractant qui fait le choix de ne pas solliciter l'annulation ou la résolution du contrat, consiste dans la seule perte de la chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses que celles auxquelles il a traité ; qu'en réparant le préjudice subi par les acquéreurs de l'espèce sur le pied de la « surévaluation du prix d'acquisition de leurs biens respectifs » ou encore sur le pied de la perte de la chance qu'ils auraient eue de louer facilement l'immeuble qu'ils ont acquis, la cour d'appel, qui devait ne réparer rien d'autre que le préjudice que les acquéreurs auraient subi du fait qu'ils auraient perdu la chance de traiter à des conditions plus avantageuses, a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 2. ALORS QUE les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier faisaient valoir, dans leurs écritures d'appel (p. 14, 6e, et 7e attendus), que « le fait de destiner [Adresse 51] à [Localité 1] à des résidents locataires seniors pouvait conduire à une impasse financière et patrimoniale en ce sens que le potentiel locatif à une telle catégorie de locataires sur la ville de [Localité 1] s'est, dès l'origine, révélé inférieur aux prévisions du promoteur », et que « la suppression du club Aurore et la modification subséquente du règlement de copropriété, en ouvrant, sans aucune priorité aux seniors, la résidence à l'ensemble de la population active, candidate potentielle à la location, a permis de parvenir à un taux de remplissage de nature à favoriser la rentabilisation de l'investissement de chacun des copropriétaires » ; qu'en énonçant que les acquéreurs de l'espèce ont perdu la chance de louer facilement leur bien, sans s'expliquer sur ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.