Cour de Cassation · civ1 — 8 février 2017

CIV. 1
 
 FB
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10084 F
 
 Pourvoi n° B 15-26.097
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par Mme [X] [L], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 25 juin 2015 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [W] [F], domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ à la société [L] [R] et [B] [O]-[V], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],
 
 3°/ à la société [I], [B] et [E], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4],
 
 4°/ à la société [T] [X] et [J] [T], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5], 
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme [L], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société [L] [R] et [B] [O]-[V], de la société [I], [B] et [E] et de la société [T] [X] et [J] [T] ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [L] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société [L] [R] et [B] [O]-[V], à la société [I], [B] et [E] et à la société [T] [X] et [J] [T] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme [L].
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme [L] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre des SCP notariales, à savoir la SCP [R] et [O], la SCP [I] et [B] et la SCP [X] et [T] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « considérant qu'il ne peut être reproché à Me [O] ou Me [I] de ne pas avoir obtenu la délivrance d'un certificat d'urbanisme préalablement à la conclusion de la promesse de vente dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'obtention des documents nécessaires à l'établissement de l'acte de vente authentique ; considérant que par courrier du 10 juin 2003, Mme [L] a informé Me [O] qu'ayant obtenu un certificat d'urbanisme positif, elle renonçait à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; que ce certificat d'urbanisme positif n'a pu être obtenu que parce que la circonstance que le terrain vendu était détaché d'une unité foncière, ignorée de Mme [L], n'était pas indiquée dans la demande ; qu'il ne garantissait donc nullement à Mme [L] l'obtention ultérieure d'un permis de construire ; que par courrier recommandé du 5 juillet 2003, Mme [L] faisait savoir à Me [O] que son prêt immobilier était accordé et se mettait à sa disposition pour la signature de l'acte de vente authentique ; considérant que Me [O], chargée de recevoir l'acte de vente, ne justifie d'aucune démarche pour y parvenir avant le décès de l'un des vendeurs, [J] [V] [F], le 3 novembre 2003 puis, à l'égard des ayants droit de ce dernier, avant l'expiration du délai de réalisation de la vente, le 1er décembre 2003 ; qu'en particulier, elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir l'accord du juge des tutelles pour autoriser Mme [L] à utiliser les fonds placés sur des comptes ouverts au nom de ses enfants mineurs, à titre de remploi ; qu'il s'est néanmoins avéré deux ans plus tard que le terrain vendu était inconstructible en raison d'une insuffisance de surface de 4 m2 ; que dès lors la non-réalisation de la vente loin de préjudicier à Mme [L] lui a épargné, dans l'hypothèse où les vendeurs lui auraient opposé sa renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, l'achat d'un bien immobilier impropre à l'usage auquel elle le destinait, c'est-à-dire la construction d'une maison d'habitation ; considérant que les négociations se sont poursuivies par la suite entre les parties ; que l'accord du juge des tutelles, intervenu en raison de la présence d'un majeur protégé parmi les ayants droit d'[J] [V] [F], n'a été obtenu sur la vente d'un terrain de 375 m2 que par ordonnance du juge des tutelles de Coutances du 25 septembre 2006 ; que le 10 juillet 2007, Me [O] a transmis à Mme [L] une promesse synallagmatique de vente préparée par l'agence immobilière AID et signée le 7 juin 2007 par l'ensemble des vendeurs y compris la gérante de tutelle du majeur protégé ; que la date de transmission de ce document à Me [O] n'étant pas connue, il ne peut être déterminé si la transmission du notaire à sa cliente a été tardive ; que par la suite, Mme [L] a refusé de signer ce document en raison d'un désaccord, dans le cadre de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, sur la date limite de dépôt par elle d'une demande en ce sens ; que le 30 juillet 2007, Mme [L] n'a été rendue destinataire que d'un projet de promesse de vente, non revêtu de la signature des vendeurs ; qu'ainsi, durant la période 2006-2009, faute d'accord entre les parties sur l'ensemble des conditions contractuelles, aucune faute ne peut être imputée à Me [O] dans l'exercice de son devoir de conseil ou ses diligences, notamment pour ne pas avoir transmis de requête au juge des tutelles au titre du remploi de fonds détenus par les enfants mineurs de Mme [L] ; qu'à plus forte raison, aucune faute ne peut être imputée à un autre notaire ; considérant qu'il résulte du courrier de Me [O] daté du 11 mai 2010 que les négociations étaient alors reprises dans la perspective de signer en son étude un acte de vente ; que Me [O] attendait cependant de son confrère Me [X] qu'il lui adresse la déclaration préalable suite à la division du terrain, le procès-verbal de bornage rendu obligatoire par l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme, la copie des titres de propriété après le décès de M. et MMe [F], le diagnostic termite ainsi qu'un certificat d'urbanisme en cours de validité ; que Me [O] adressait à son confrère un rappel le 15 juillet 2010 ainsi que les 11 et 21 octobre 2010 et enfin le 5 novembre 2010 ; que dans un courrier du 15 octobre 2010, Me [X], se fondant sur les dispositions de 'l'avenant' de juin 2006 prévoyant que 'l'acquéreur supportera les frais de géomètre pour l'actualisation de ce découpage' indiquait à Me [O] que sa cliente devait supporter l'ensemble des frais de bornage ; considérant que si le document signé par les consorts [F] en juin 2006 n'est pas opposable à Mme [L] qui ne l'a pas signé, il reste néanmoins, eu égard par ailleurs au courrier adressé le 5 novembre 2010 par Me [J] à Me [X], qu'un accord n'était pas trouvé sur les conditions de réalisation et de prise en charge du bornage ; qu'en conséquence, il ne peut être fait grief tant à Me [X] qu'à Me [O] ne pas avoir procédé à la déclaration préalable et au bornage prévus par les articles L 442-3 et L 111-5-3 du code de l'urbanisme ; considérant que Mme [L] ne pouvait ignorer qu'elle ne disposait d'aucun engagement écrit en novembre 2010 de la part des consorts [F] et qu'elle se trouvait ainsi exposée à un refus de ceux-ci de maintenir le prix de vente accepté par eux dans le compromis de vente de juin 2007, plus de trois ans auparavant ; qu'aucun manquement ne saurait non plus être retenu de ce chef à l'encontre de Me [O] au titre de son devoir de conseil » (cf. arrêt, p. 7 à 9) ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement confirmé, « la demanderesse doit faire la preuve que les faits reprochés aux différents notaires caractérisent des manquements à leur obligation engageant leurs responsabilités. Seul Me [B] [O]-[V] est notaire de Mme [L], et elle est à ce titre la seule notaire tenue d'une obligation de conseil, à l'égard de sa cliente. C'est donc à cette seule SCP de notaire que la responsabilité au titre d'un manquement à cette obligation peut être reprochée. Dans ses écritures Mme [L] reproche d'abord au défendeur de n'avoir pas vérifié la capacité juridique des parties à l'acte. En particulier elle impute à faute au notaire de n'avoir pas vérifié l'immatriculation de la SC de la pierre au RCS ; et partant de n'avoir pas garanti la bénéficiaire de la promesse de la constructibilité du terrain. Pourtant, l'acte authentique de promesse de vente mentionne, au chapitre de l'identité du promettant, d'une part Monsieur [J] [V] [F] et son épouse Mme [O] [P], d'autre part la SCI de la pierre, société non immatriculée au RCS, devenue société de fait. Il ne peut ainsi être fait le reproche prétendu alors que les mentions relatives à la capacité juridique des parties sont portées à l'acte. Mme [L] prétend encore que si cette vérification avait été faite, elle aurait été informée qu'en présence de deux unités foncières, le terrain pour être constructible devait atteindre la surface de 375 m². Pourtant, Il résulte des courriers de Me [O] que c'est la modification des règles en matière d'urbanisme qui a affecté cette constructibilité, modification intervenue dans le courant de l'année 2006 ; il n'est nullement démontré par Mme [L] que cette absence d'immatriculation affectait précédemment le caractère constructible du terrain. En tout état de cause, il faut rappeler que Mme [L] avait levé la condition suspensive relative au permis de construire, pendant le délai de la promesse de vente du 4 avril 2003, dont les termes ont été maintenus par les avenants successifs. De manière plus générale, elle souligne les négligences fautives des notaires, malgré ses relances, la contraignant en définitive à s'adresser à Mme [S], agent immobilier ; elle leur reproche également de n'avoir pas veillé à ce que les avenants établis par l'agence immobilière soient également signés par elle, est de n'avoir émis aucune réserve quant à la validité de ses avenants. Il est constant que ces avenants ont été signés alors que la promesse était caduque, ce qui n'a cependant été soulevé par aucune des parties, et elle ne peut en l'état se prévaloir d'une faute quelconque, les parties ayant par acte sous seing privé renouvelé leur intention de faire cette promesse de vente, puis signer un nouveau compromis de vente. Les notaires ne peuvent pas non plus se prévaloir de cette caducité alors qu'aucun notaire n'a fait état de cette difficulté à cette période ni invitée à régulariser la situation. En tout état de cause, il ressort des courriers postérieurs que Mme [L] avec conscience de la nécessité de signer un nouveau compromis de vente, ainsi qu'elle en fait état le 1er août 2005, dans un courrier à son notaire. Il est établi par les différentes pièces du dossier que plusieurs séries de péripéties ont affecté le déroulement normal de l'opération immobilière envisagée :–le décès du vendeur [J] [F] survenue à quelques jours du terme de la promesse, l'opération étend reportée au règlement de la succession, elle-même suspendue à l'acceptation du juge des tutelles, l'un des héritiers de Monsieur [F] étant sous tutelle. Les échanges de courriers intervenus démontrent que pendant cette période, Maitre [O] répond régulièrement aux sollicitations de sa cliente, l'invite à accomplir les démarches nécessaires pour la demande de permis de construire, et la vise d'une modification avenir des règles en la matière. Maître [O] avait d'ailleurs offert la possibilité à Mme [L] de renoncer au bénéfice de cette promesse dès le mois d'avril 2004, signalant qu'un majeur sous protection était concerné par cette succession et que la diminution du prix envisagé risquer d'être refusé par le juge des tutelles saisi. Le délai écoulé depuis le décès de Monsieur [F] n'est aucunement du ressort de Maître [O], elle-même dans l'attente du règlement de cette succession, pour pouvoir faire avancer cette vente ;–survient la modification de la réglementation administrative applicable en matière de constructibilité, au mois de décembre 2005 ; il est démontré que Maître [O] a immédiatement pris attache avec le Cridon pour obtenir les renseignements adéquates, tenant compte du PLU en cours d'approbation, réponses obtenues en janvier 2006. Le 6 mars 2006, la vente du bien est autorisée par le juge des tutelles de Coutances, au prix minimum de 226 300 €, malgré la demande explicite d'un prix inférieur conforme à l'avenant. Dès le 24 mars 2006, Maître [O] a avisé Mme [L] des conséquences de cette décision, quant à la nécessité de renégocier le prix et la superficie de l'acquisition projetée. Puis le 28 mars 2006, une ordonnance modificative est rendue pour autoriser la vente dans les conditions de l'avenant intervenu après le décès de Monsieur [F]. La nécessité d'augmenter la superficie du terrain pour le rendre constructible est alors la nouvelle difficulté survenue, est la cause d'une nouvelle série de courriers échangés entre les parties, sans que leur lecture ne permette de considérer que Maître [O] a manqué à ses obligations à l'égard de sa cliente, dans le traitement de cette difficulté. Il ne peut lui être fait grief de l'inconstructibilité du terrain, alors que la rédaction de la promesse initiale était faite en conformité avec les règles contemporaines de la date de rédaction de l'acte. Mme [L] fait connaître l'accord des héritiers à cette modification en mai 2006 à son notaire ; un avenant n°2 est adressé le 30 juin 2006 par Maître [O] à Mme [L], portant acceptation de la modification de superficie sollicitée, et signalant que cet avenant rendait nécessaire à nouveau l'intervention du juge des tutelles pour autoriser les nouvelles conditions de la vente. Survient alors la question de la division des parcelles nouvellement formées, rendant nécessaire l'intervention d'un géomètre. Mme [L] incrimine le notaire quant au traitement apporté à cette question, alors qu'il résulte clairement des courriers adressés par Maître [O] que le coût du bornage est à la charge de l'acquéreur et que le nécessaire a été fait pour y procéder en temps utile. En mars 2007, 1 projet de compromis de vente modifiée est ainsi adressé à Mme [L] par Maître [O] ; lors de l'envoi pour signature de ce même documents revêtus de la signature des vendeurs, Mme [L] se plaint des délais qu'elle juge courts et sollicite alors le report des dates de dépôt de la demande de permis de construire et de la signature ; pourtant, il faut noter qu'elle avait elle-même sollicité dans un courrier adressé à son notaire, à réception du projet, son souhait d'une signature du compromis en avril et de la vente fins octobre. Ainsi les délais sont fixés conformément à son attente, en tenant compte de la date de signature effective par les vendeurs en juin. Elle ne peut faire grief au notaire d'avoir fixé des délais courts souhaités par elle-même, alors même qu'elle n'a fait aucune démarche parallèle pour constituer son dossier de permis de construire, ce qu'elle reconnaît elle-même d'ailleurs dans ses courriers. Un nouveau compromis est alors établi, conforme à sa demande, nécessitant à nouveau la signature des différents vendeurs, sans que cette situation soit imputable aux notaires. À réception de cette pièce, Mme [L] questionne à nouveau le notaire, par plusieurs courriers, adressés à la fin juillet et dont le courant août 2007, par lesquelles elle fait connaître son mécontentement de manière appuyer, critiquant en particulier le faite que le nouveau compromis nécessite à nouveau la signature de chacun des héritiers. En septembre 2007, elle fixe de nouvelles conditions quant aux délais qu'elle souhaite, et il est discuté de la signature d'un avenant ou d'un nouveau compromis, et des conditions de la signature d'un tel acte par les vendeurs. Mme [L] ne rapporte aucun élément démontrant que l'absence de signature des actes dans les délais impartis résulte d'une négligence de son notaire. Elle ne peut pas plus imputés à faute à Maître [O] l'absence de présentation d'une requête au juge des tutelles pour l'autorisation d'utilisation des fonds appartenant à son fils mineur, alors qu'elle ne démontre pas que le compromis de vente est été régularisé, à la suite de ces demandes de délais. En octobre 2008 survient le décès de Mme [P], qui a qualité de vendeur dans cette opération. Il résulte d'un courrier de Maître [O] qu'une recherche généalogique est rendue nécessaire, pour déterminer l'identité des héritiers de Mme [P]. Cette situation explique à nouveau un délai pour faire avancer ce dossier. Mme [L] expose qu'au cours d'un rendez-vous organisé par son notaire le 26 novembre 2010, Maitre [X] avait fait connaître l'intention des vendeurs de CD à un prix supérieur à celui initialement fixé ; elle ne produit cependant aucun courrier pour démontrer cette affirmation, mais celle-ci n'est pas contestée ; quoi qu'il en soit elle ne peut imputer à faute à Maître [O] de ne pas l'avoir avisé de ce risque, qu'elle ne pouvait elle-même ignorer du fait de l'absence de régularisation de la dernière promesse. Elle incrimine encore l'absence de bornage, dont son notaire reconnaît lui-même qu'il est obligatoire depuis le 1er octobre 2007 dans une telle situation ; pourtant, elle ne peut faire grief de cette situation à Maitre [O], alors que le dernier compromis de vente est antérieur à cette date, que la date de sa signature effective n'est pas connue, et qu'on ignore les causes de la non-réalisation de l'acte authentique courant 2008 comme prévu. De l'ensemble de ces éléments, il n'est pas rapporté la preuve d'une négligence ou d'un manque de diligence de la part de Maître [O], de nature à engager sa responsabilité, le temps écoulé étend la conséquence de la survenance d'événements imprévisibles, et de modifications réglementaires ainsi rappelées indépendants de la volonté du notaire, et d'un certain manque de réactivité de Mme [L] elle-même, dans la préparation de la demande de permis de construire » (jugement, p. 4 à 7) ;
 
 ALORS QUE, de première part, le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte, peu important qu'il soit le conseil régulier de l'une seule d'entre elles ; qu'en l'espèce, Mme [L] recherchait la responsabilité non seulement de la SCP [R] et [O], mais aussi celles de la SCP [I] et [B] et de la SCP [X] et [T], également intervenues dans la réalisation de l'acquisition immobilière en cause (not., concl., p. 7) ; qu'en décidant, par motifs adoptés, que « seule Maître [B] [O]-[V] est notaire de Mme [L], et elle est à ce titre la seule notaire tenue d'une obligation de conseil, à l'égard de sa cliente. C'est donc à cette seule SCP de notaire que la responsabilité au titre d'un manquement à cette obligation peut être reprochée » (jugement, p. 4 § 7), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de deuxième part, le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'efficacité de cet acte ; qu'il doit notamment s'assurer de la constructibilité du terrain objet de la vente lorsqu'il connaît l'intention de son client d'y ériger une construction ; qu'en l'espèce, Mme [L] faisait valoir que le POS applicable à la commune de [Localité 1], adopté le 14 octobre 1988, imposait une surface constructible d'au moins 375 m2 en cas de détachement de parcelles, et que ce POS avait conservé sa valeur juridique en l'absence d'adoption d'un PLU, nouveau dispositif issu de la loi SRU (concl., p. 10) ; qu'elle soutenait que les notaires avaient manqué à leur obligation de diligence en ne vérifiant pas si le terrain objet de la vente était constructible, tandis qu'ils connaissaient son intention d'y faire édifier une construction d'habitation, et que ce manquement lui avait notamment fait perdre une chance de réaliser l'opération immobilière envisagée dans les délais prévus par la première promesse de vente (concl., p. 17) ; que la cour d'appel a considéré que la non-réalisation de la vente à la suite de la promesse signée le 4 avril 2003 n'avait pas préjudicié à Mme [L] dès lors qu'elle lui avait épargné le risque d'être engagée envers les consorts [F] pour l'achat d'un terrain inconstructible (arrêt, p. 7 § 6 et 7), après avoir retenu qu'il n'était pas nécessaire d'obtenir un certificat d'urbanisme dès la conclusion de la promesse et que Mme [L] avait renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire (arrêt, p. 7 § 2 et 3) ; qu'en se prononçant ainsi par des motifs inopérants, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les notaires avaient vérifié la constructibilité du terrain préalablement à la rédaction de la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de troisième part, à supposer que la cour d'appel ait adopté les motifs du jugement selon lesquels l'inconstructibilité du terrain n'aurait résulté que d'une modification administrative survenue en 2006 (jugement, p. 4 § 13), Mme [L] faisait valoir que le POS applicable à la commune de Clamart, adopté le 14 octobre 1988, imposait une surface constructible d'au moins 375 m2 en cas de détachement de parcelles, et que ce POS avait conservé sa valeur juridique en l'absence d'adoption d'un PLU, nouveau dispositif issu de la loi SRU (concl., p. 10) ; qu'en écartant toute faute des notaires au titre de la vérification de la constructibilité du terrain, motif pris de l'inconstructibilité résultait d'une modification administrative survenue en 2006, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'exigence d'une surface minimale de 375 m2 pour la constructibilité d'un terrain situé sur la commune de Clamart et issue de la division d'une parcelle résultait du POS adopté le 14 octobre 1988, et si les notaires étaient tenus de vérifier cette constructibilité dès lors qu'ils connaissaient l'intention de construire de Mme [L], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de quatrième part, le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'efficacité ; qu'en l'espèce, Mme [L] faisait valoir que Me [O] avait commis une faute en ne sollicitant pas du juge des tutelles une autorisation d'utilisation des fonds appartenant à son fils mineur et que cette carence avait contribué au retard pris par la vente, puisque cette autorisation constituait un préalable à la conclusion de la vente (concl., p. 14) ; qu'en jugeant qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à Me [O] à cet égard au motif que durant la période 2006-2009 les parties n'étaient pas parvenues à un accord sur l'ensemble des conditions contractuelles (arrêt, p. 8 § 5), sans rechercher, comme elle y était invitée, si le manquement reproché à Me [O] avait à tout le moins contribué à retarder la conclusion de la vente dès lors que l'autorisation pour le déblocage des fonds constituait un préalable à la rédaction d'un nouvel accord, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de cinquième part, le notaire, rédacteur d'acte, doit, avant de dresser cet acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'efficacité de cet acte ; que depuis l'entrée en vigueur de la loi dite « SRU » du 13 décembre 2000, il doit notamment s'assurer que toute promesse de vente sur un terrain sur lequel l'acquéreur entend édifier un immeuble d'habitation comporte une mention du procès-verbal de bornage préalablement établi pour délimiter ce terrain ; qu'en l'espèce, Mme [L] reprochait aux notaires de n'avoir pas prévu de mention relative au bornage préalable du terrain comme la loi SRU leur en faisait l'obligation (concl., p. 13 § 2) ; que la cour d'appel a considéré, par motifs adoptés, qu'il ne pouvait être fait grief à Me [O] d'avoir omis de faire effectuer un bornage, dès lors que cette obligation n'était entrée en vigueur que le 1er octobre 2007 (jugement, p. 6 dernier §) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la mention relative au bornage prévue à l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme résultait d'une loi du 13 décembre 2000 en vigueur lorsque la première promesse avait été rédigée, la cour d'appel a violé cette disposition et l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de sixième part, Mme [L] faisait valoir que le procès-verbal de bornage était un préalable nécessaire au dépôt d'une demande de permis de construire et qu'elle avait demandé en vain aux notaires les éléments nécessaires pour finaliser sa demande dans le courant de l'année 2007 (concl., p. 14 § 1) ; que, pour écarter une faute des notaires dans l'établissement d'un bornage, la cour d'appel a relevé que les parties n'étaient pas parvenues à un accord sur la prise en charge des frais de bornage (arrêt., p. 8 dernier §) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher s'il n'appartenait pas aux notaires, tenus pour assurer l'efficacité de leurs actes d'y insérer une mention relative au bornage, de faire diligence pour que le bornage soit effectivement assuré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de septième part, la cour d'appel a constaté, par motifs adoptés, qu'un projet de compomis avait été adressé à Mme [L] au mois de mars 2007 et qu'à la lecture de ce projet, Mme [L] avait indiqué son souhait d'une signature du compromis en avril et de la vente fin octobre (jugement, p. 6 § 4) ; que, pour considérer que Mme [L] ne pouvait faire grief au notaire d'avoir fixé des délais courts dans le projet établi en mars, les juges du fond ont retenu que Mme [L] avait elle-même sollicité ces délais (jugement, p. 6 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que le projet établi au mois de mars n'avait été signé par les vendeurs qu'au mois de juin 2007, puis transmis à Mme [L] (jugement, p. 6 § 4), ce dont il résultait que les délais indiqués dans l'acte n'étaient plus adaptés au regard de la date de signature de l'acte, et que les notaires auraient dû, comme le soutenait Mme [L], vérifier le projet d'acte avant de lui adresser, ce qui aurait permis de prévoir des délais cohérents, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, de huitième part, Mme [L] faisait valoir que Me [O] ne l'avait pas complètement informée sur le risque de non-réalisation de la vente, en raison notamment de l'absence de certitude sur la constructibilité du terrain, des délais inhérents à l'obtention d'un permis de construire ou de la possibilité des héritiers de solliciter un prix supérieur (concl., p. 16) ; que la cour d'appel a jugé, par motifs adoptés, que Me [O] avait offert la possibilité à Mme [L] de renoncer au bénéfice de la promesse dès le mois d'avril 2004 signalant qu'un majeur sous protection était concerné par la succession de M. [J] [F] et que la diminution du prix envisagé risquait d'être refusée par le juge des tutelles (jugement, p. 5 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si Me [O] avait informé Mme [L] du risque d'inconstructibilité du terrain, des délais inhérents à l'obtention d'un permis de construire et plus généralement de l'absence d'accord sur le prix, pour, le cas échéant, la dissuader en temps utile de poursuivre son projet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.