Cour de Cassation · civ3 — 8 septembre 2016

CIV.3

 CM



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 8 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10338 F

 Pourvoi n° V 15-22.227







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par Mme B... Y..., épouse J..., domiciliée [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 27 mai 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société La Maison de la Truffe, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 21 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Le Prado, avocat de Mme Y..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société La Maison de la Truffe ;

 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne Mme Y... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société La Maison de la Truffe ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

 LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR dit que les bailleresses et la société Maison de la truffe ont fixé le loyer au 1er octobre 2007 à la somme de 68 602,06 euros par an hors taxes et hors charges soit en cas de renouvellement soit en cas de tacite prorogation et dit en conséquence que par l'effet du congé notifié par les bailleresses à la société Maison de la truffe pour le 30 septembre 2007, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007, le bail s'est renouvelé pour trois, six, neufs années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2007 moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 68 602,06 euros ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Mme Y... sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur le fondement des motifs déjà retenus dans son arrêt du 9 novembre 2011, non critiqués par le pourvoi en cassation ; qu'elle conteste l'appréciation du tribunal qui, en violation de l'article 1134 du code civil, a dénaturé le contrat de bail du 7 septembre 2006 en se livrant à une interprétation de la clause de fixation du loyer qu'excluait son caractère clair et précis : la "fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602, 06 euros par an" ne concernait que le loyer du "présent bail", que la transaction ne règle que les différends qui y sont contenus, à savoir les conditions de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 1998 pour 9 ans du 30 septembre 1998 au 1er octobre 2007, qu'il n'a pas été prévu ou convenu d'un accord quelconque sur un renouvellement ultérieur, de sorte que l'accord sur le loyer à compter du 1er octobre 2007 n'a porté que sur le loyer dû au titre de la poursuite de ce contrat, que le tribunal a anticipé sur une situation juridique, celle du renouvellement, qui n'était pas prévue par le contrat et il a dénaturé le protocole qui ne faisait aucune référence au renouvellement du bail, qu'il manque dans le protocole la commune intention des parties à vouloir renouveler le bail et le protocole ne contient aucune mention relative au loyer de renouvellement, de sorte que le seul le montant du loyer du même contrat pouvait être convenu dans le bail, qu'il ne peut être tiré aucune conclusion de la date de signature du bail ou de la délivrance du congé sur le contenu de la clause, le rapport entre le montant du loyer et le taux de capitalisation de la nue-propriété du local est sans conséquence sur la question posée ; que la Maison de la truffe rappelle que l'arrêt censuré a été cassé en son entier et que la cour doit statuer à nouveau sur la question de l'accord des parties sur le prix du bail renouvelé résultant du protocole du 11 mars 2003, qu'elle demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré que les parties étaient arrivées à un accord sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 68 6 602,06 euros ; qu'elle soutient que, ni le protocole d'accord, ni le bail ne précisent la portée de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 figurant au protocole ; qu'à la date de signature du bail qui se situe un an seulement avant le renouvellement du bail litigieux, les parties ont eu l'intention de fixer le loyer du bail en renouvellement qui était en augmentation par rapport au loyer du palier précédent, de sorte que, comme l'a justement dit le tribunal, "faute d'autres précisions, il convient de retenir que ce montant de loyer a été fixé quelle que soit l'hypothèse envisagée" (tacite prolongation ou renouvellement), que cette clause du protocole doit être interprétée conformément à l'article 1162 du code civil en faveur de la société La Maison de la truffe, que si la dernière fixation figurant au protocole avait concerné le loyer du présent bail, la fixation au 1er octobre 2007 aurait constitué un 4ème palier, alors qu'est opéré un retour à la ligne avec une fixation à une date précise qui marque le point de départ d'un nouveau contrat, que l'éventuel renouvellement du bail faisait partie de l'objet du litige auquel a mis fin le protocole et les parties se sont mises d'accord sur le montant du loyer en contrepartie de l'autorisation de domiciliation et de l'installation d'une terrasse, que cette thèse est encore confirmée par le fait que le prix de la nue-propriété des locaux donnés à bail a été fixé par capitalisation à 8% du loyer du bail renouvelé, que, par l'effet de la cassation de l'arrêt du 9 novembre 2011, la cause et les parties ont été remises dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, de sorte que la cour doit dire si les parties au bail se sont effectivement accordées sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 68 602,06 euros ; que le contenu du protocole transactionnel du 10 mars 2003 a été rappelé dans l'exposé du litige ; que son article 4 est libellé comme suit : "En contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs visées aux articles 1 à 4 ci-dessus, la société Maison de la truffe accepte expressément que son loyer annuel hors taxes, taxe et frais de toute nature, soit déplafonné et fixé selon les trois paliers ci-après indiqués : - période du 1er octobre 1998 au 1er octobre 2001 : 45 734,71 euros par an,
 - période du 1er octobre 2001 au 1er octobre 2004 : 60 979, 61 euros par an, - période du 1er octobre 2004 au 1er octobre 2007 : 64 790, 83 euros par an, avec fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602,06 euros par an. ..." ; qu'il appartient à la cour de dire quelle a été la commune intention des parties au protocole transactionnel du 10 mars 2003 qui a fixé le montant du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602,06 euros par an ; que, comme l'a justement noté le tribunal, le protocole ne contient aucune précision sur la portée de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 ; qu'il est rappelé que le bail de renouvellement à effet du 1er octobre 1998 venait à échéance le 30 septembre 2007 à minuit, de sorte que le loyer fixé au 1er octobre 2007 par le protocole était soit le loyer du bail du 1er octobre 1998 prolongé par tacite prolongation soit celui du bail renouvelé à l'échéance du 1er octobre 2007 ; que la lecture de l'article 4 précité permet de constater que la fixation du loyer au 1er octobre 2007 fait suite à la fixation par paliers du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 1998 ; que seule la prise d'effet de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 et son montant sont précisés mais nullement les conditions de son application ; qu'en tout cas aucune mention figurant à cet article 4 ne permet d'affirmer que la fixation du loyer au 1er octobre 2007 ne concernerait que l'hypothèse d'une tacite prolongation ; que cette fixation a été convenue en contrepartie de concessions faites par les bailleurs sur les conditions d'exercice du commerce de La maison de la truffe ; que, contrairement à ce que soutient Mme Y..., le champ d'application du protocole n'était pas limité aux conditions de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 1998 pour 9 ans du 30 septembre 1998 au 1er octobre 2007 ; si l'article 1er fait directement référence au renouvellement du bail à compter du 30 septembre 1998 et à la renonciation du bailleur au bénéfice de la clause résolutoire, les articles 2 et 3 du protocole relatifs à la domiciliation de la société La Maison de la truffe dégustation et à l'installation d'une terrasse n'ont pas de durée d'application limitée au bail du 30 septembre 1998 et c'est en contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs que La Maison de la truffe a accepté le déplafonnement du loyer et la fixation du loyer au 1er octobre 2007 ; que les termes du protocole de fixation du loyer ont été repris dans le bail liant les parties qui distingue à nouveau les trois paliers de loyer applicables au bail prenant effet le 1er octobre 1998 et la fixation du loyer au 1er octobre 2007, cette mention figurant, comme dans le protocole, de façon distincte de celles relatives aux trois paliers du bail du 7 septembre 2006 prenant effet le 1er octobre 1998 ; que la clause litigieuse du protocole reprise dans le bail du 7 septembre 2006 est claire et précise ; qu'il n'y a pas lieu de l'interpréter mais de déterminer son champ d'application ; que c'est sans dénaturation que le tribunal a décidé que la commune intention des parties au protocole et au bail du 7 septembre 2006 avait été, dans tous les cas, de fixer le montant du loyer du bail à compter du 1er octobre 2007 à la somme de 68 602,06 euros ; qu'il ne peut être déduit de l'absence de référence au renouvellement du bail du 30 septembre 1998 la conséquence que les parties avaient exclu cette hypothèse du champ d'application du loyer dû au 1er octobre 2007, de sorte que c'est [à]
 juste titre que le tribunal a jugé qu'en vertu du congé signifié le 22 février 2007, le bail s'était renouvelé entre les parties pour une période de 3, 6, 9 années à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer de 68 602,06 euros et a débouté les bailleresses de leur demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 300 000 euros » ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur le protocole d'accord du 11 mars 2003, aux termes de cet accord, les bailleurs ont : - renoncé à solliciter du tribunal de grande instance de Paris, le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire, - consenti au renouvellement du bail conclu le 14 décembre 1989 à effet du 1er octobre 1989 pour neuf années à compter du 1er octobre 1998 jusqu'au 30 septembre 2007, - autorisé expressément La maison de la truffe à domicilier la société Maison de la truffe dégustation dans les locaux loués ou autre société qui directement ou indirectement contrôlait ou était contrôlée par la société La maison de la truffe au sens des dispositions de l'article L. 233-16 du code de commerce, - autorisé expressément la société La maison de la truffe ou la société Maison de la truffe dégustation à installer une terrasse ouverte susceptible d'accueillir sa clientèle sous réserve que la société La maison de la truffe justifie de l'intégralité des autorisations administratives nécessaires à l'ouverture de cette terrasse ; qu'en contrepartie de la renonciation et des autorisations des bailleurs reprises ci-dessus, la société Maison de la truffe a accepté expressément que son loyer annuel hors charges, taxes et frais de toute nature soit déplafonné et fixé selon les trois paliers ci-après indiqués : - période du 1er octobre 1998 au 1er octobre 2001…45 734,71 euros/an, - période du 1er octobre 2001 au 1er octobre 2004…60 979,61 euros/an, - période du 1er octobre 2004 au 1er octobre 2007…64 790,83 euros/an, avec fixation du loyer au 1er octobre 2007 à…68 602,06 euros/an ; qu'en outre, le protocole prévoyait un règlement échelonné des rappels de loyer sur la période du 1er octobre 1998 au 28 février 2003 ; qu'il est constant que l'exécution de ce protocole n'a souffert d'aucune difficulté au contraire du renouvellement du bail qui a été formalisé trois ans plus tard ; que, sur le renouvellement du bail, par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2006, les consorts N... aux droits desquels se trouvent aujourd'hui Mme veuve N... et Mme B... Y... épouse J..., ont consenti un bail en renouvellement à la société La maison de la truffe concernant les locaux à usage commercial de l'immeuble sis à [...] ; que, conformément aux dispositions de l'article 4 du protocole d'accord signé le 11 mars 2003, ce bail a été consenti et accepté rétroactivement à compter du 1er octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007, selon un loyer déplafonné annuel hors charges, taxes et frais de toute nature selon les trois paliers prévus, et rappelés ci-dessus ; que ce bail prévoyait également la fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602,06 euros par an ; que, par ailleurs, suivant exploit du 22 février 2007 les bailleresses ont donné congé à la société La maison de la truffe pour le 30 septembre 2007, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2007 pour une durée de trois, six ou neuf années entières et ont proposé de voir fixer le loyer annuel de renouvellement, à la somme de 300 000 euros en principal hors taxes et hors charges ; que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 septembre 2007, la société La maison de la truffe a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du nouveau loyer et demandé dans le cadre du renouvellement, compte tenu des termes du protocole d'accord et du renouvellement du bail de fixer le loyer à la somme de 68 602,06 euros par an à compter du 1er octobre 2007 ; que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 septembre 2007, les bailleresses ont contesté les termes de ce courrier ; que, selon elles, le renouvellement de bail signé le 7 septembre 2006 n'avait nullement fixé le montant du "nouveau loyer" pour un bail renouvelé au 1er octobre 2007 mais avait fixé le montant du loyer à cette date en cas de poursuite du bail à défaut de congé, soit en cas de tacite prorogation ; que c'est dans ces conditions que les bailleresses ont ensuite notifié à la société La maison de la truffe un mémoire aux fins de fixation du prix du loyer en renouvellement au 1er octobre 2007 à la somme de 300 000 euros en principal et saisi le juge des loyers commerciaux ; que, sur l'interprétation du protocole et du renouvellement du bail, il est constant aux termes de l'accord des parties, constitué par le protocole signé par les parties le 11 mars 2003 et l'acte de renouvellement de bail signé le 7 septembre 2006, qu'elles ont expressément fixé le loyer annuel, hors taxes, hors charges et frais de toute nature selon trois paliers avec fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602,06 euros par an ; qu'aucune clause du protocole ou du renouvellement de bail ne précise la portée de la fixation du loyer au 1er octobre 2007 ; que, cependant, le loyer du bail a bien été fixé par la commune intention des parties, au 1er octobre 2007, à 68 602,06 euros par an et faute d'autre précision, il convient de retenir que ce montant de loyer a été fixé quelle que soit l'hypothèse envisagée, soit dans le cadre d'une tacite prorogation soit d'un renouvellement du bail ; qu'il n'est pas inutile de relever en outre que le renouvellement de bail a été signé le 7 septembre 2006 soit un an avant le terme du bail renouvelé, qui s'achevait le 30 septembre 2007 ; qu'à cette date les parties devaient nécessairement être conscientes que le bail prenait fin le 30 septembre 2007 et en conséquence, si l'interprétation de la clause litigieuse avait souffert pour eux la moindre équivoque, elle aurait fait l'objet de précision, ce qui n'a pas été le cas ; qu'en conséquence, compte tenu du congé délivré par les bailleresses, le bail s'est renouvelé pour une période de 3, 6, 9 années, à compter du 1er octobre 2007, moyennant un loyer de 68 602,06 euros par an en principal hors taxes et hors charges » ;

 1°/ALORS, d'une part, QU'en l'état d'une clause ou stipulation contractuelle qui n'est ni claire ni précise, il appartient au juge de rechercher la commune intention qu'avaient eu les parties ; que la cour d'appel a relevé que le protocole d'accord du 11 mars 2003 stipulait que les bailleurs avait renoncé à solliciter du tribunal de grande instance de Paris, le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire et consenti au renouvellement du bail conclu le 14 décembre 1989 à effet du 1er octobre 1989 pour neuf années à compter du 1er octobre 1998 jusqu'au 30 septembre 2007, donné diverses autorisations au locataire et qu'en contrepartie le locataire avait accepté expressément que son loyer annuel hors charges, taxes et frais de toute nature soit déplafonné et fixé selon les trois paliers ci-après indiqués, l'accord mentionnant une fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602,06 euros/an ; que la cour d'appel ne pouvait refuser d'interpréter cette stipulation qui n'était ni claire ni précise quant au montant du loyer, dans l'hypothèse du renouvellement du bail ; qu'en énonçant cependant que cette clause est claire et précise de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'interpréter mais de déterminer son champ d'application, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

 2°/ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que, dans ses écritures d'appel, l'exposante (concl., p. 7 s.) a fait valoir que la clause de fixation du loyer au 1er octobre 2007 ne pouvait produire ses effets que pour le seul bail en cours à cette date, cette clause ne pouvant donner lieu à une interprétation qui conduirait à la faire jouer pour un autre contrat (n° 3), de sorte que le tribunal avait procédé à un forçage du contrat et avait anticipé sur une situation juridique - le renouvellement du bail au 1er octobre 2007 – que les parties n'avaient pas eue en vue lors de la signature du bail, puisque la durée de la convention locative, d'une durée minimum de neuf ans, reste soumise à l'initiative des parties et à la délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement acceptée (n° 4) ; qu'elle ajoutait que pour pouvoir considérer que le loyer fixé au 1er octobre 2007 pouvait être celui du bail renouvelé à cette date, il manquait un élément essentiel, le renouvellement même du bail, étant précisé que ladite clause ne visait ni le nouveau loyer, ni le loyer de renouvellement, ni le loyer du bail renouvelé ou le loyer du bail en renouvellement et que les stipulations du contrat ou du protocole transactionnel ne comportent aucune manifestation de volonté des parties sur le principe d'un renouvellement du bail au 1er octobre 2007, ni même la mention d'une promesse, d'un engagement ou encore d'une hypothèse d'un renouvellement (n° 4) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments propres à établir que la clause énonçant une fixation du loyer au 1er octobre 2007 à 68 602,06 euros par an ne pouvait trouver à s'appliquer à défaut d'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.