Cour de Cassation · civ3 — 16 juin 2016

CIV.3

 LG



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 16 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. JARDEL, conseiller doyen
 faisant fonction de président



 Décision n° 10271 F

 Pourvoi n° V 15-13.487







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Sama, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2014 par la cour d'appel de Poitiers (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant :

 1°/ à la société Deux-Sèvres aménagement, dont le siège est [...] ,

 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 2016, où étaient présents : M. Jardel, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Pronier, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Rémy-Corlay, avocat de la SCI Sama, de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Deux-Sèvres aménagement ;

 Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la SCI Sama aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la SCI Sama


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé les indemnités dues à la SCI Sama par la SAEML Deux-Sèvres Aménagement uniquement aux sommes : indemnité principale : 150.043,50 € ; indemnité de remploi : 17 254,35 €, et d'AVOIR débouté la SCI Sama de sa demande au titre de la perte de loyer ;

 AUX MOTIFS QUE « Sur la date de référence : le commissaire du gouvernement fait valoir à juste titre que la dernière délibération du conseil municipal de la ville de Niort affectant la délimitation de la zone AUE où est situé le bien exproprié a été publiée le 11 février 2013 et qu'il convient de retenir cette date de référence comme l'a décidé à bon droit le premier juge; Sur l'indemnité principale : qu'il est certain que l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, déclaré conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel, impose pour retenir la qualification de terrain à bâtir d'apprécier les dimensions des réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement au regard de l'ensemble de la zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement; qu'en l'espèce la zone d'aménagement concerté du Pôle Sports à une superficie de 122 ha et qu'il est évident que les réseaux desservant la parcelle cadastrée section [...] [...] sont insuffisants pour alimenter l'ensemble de la zone à tel point que la société anonyme d'économie mixte Deux-Sèvres Aménagement a dû prévoir la création d'un réseau électrique en deux phases pour 1 403 404 € et 1 218 439 €, la mise en place d'un réseau d'eau potable également en deux phases pour 2 305 426 €, 3 889 950 € et 1 218 439 € outre une première phase d'assainissement pour 2 305 426 € et qu'il en résulte donc que les travaux prévus ne constituent pas seulement une modernisation, une adaptation ou un complément des réseaux existants mais relève de la création de réseaux pour la desserte de l'ensemble de la zone de 122 ha; que si l'on s'en tient aux seules caractéristiques du bien exproprié, il est exact qu'il est constructible puisqu'on y a déjà bâti une maison d'habitation et un hangar, qu'il est bien desservi par une voie d'accès et même une deuxième, un réseau de distribution électrique et d'eau potable ainsi que par un système d'assainissement mais que si l'on apprécie la qualification de ce terrain déjà bâti au regard de la totalité de la zone d'aménagement concerté du Pôle Sports, la parcelle bâtie expropriée ne répond plus aux exigences de l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et qu'en conséquence le bien immobilier ne peut pas être considéré comme un terrain à bâtir ; que soutenant que les constructions acquises n'ont aucune utilité pour l'autorité expropriante, la SAEML Deux-Sèvres Aménagement proposent d'indemniser la totalité du terrain exproprié au prix unique de 29 €/m2, en tenant compte de l'occupation du bien, de son encombrement, de l'absence d'attrait particulier et de la pollution du terrain et qu'elle offre une indemnité principale maximale de 163 500 €; que cependant l'article L 13-13 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'il convient d'indemniser le terrain exproprié, non pas en fonction des objectifs de l'autorité expropriante mais de sa consistance au moment de l'expropriation et qu'en conséquence l'exproprié perd le bénéfice d'une maison avec jardin clos, d'un hangar et d'un terrain; qu'il convient alors d'apprécier le montant de l'indemnité réparant le préjudice direct causé par la dépossession selon la méthode retenue par le Commissaire du gouvernement c'est-à-dire en distinguant trois secteurs principaux, la maison et le jardin clos, le hangar et le terrain résiduel considéré comme réserve foncière ; qu'il convient d'évaluer successivement le bien exproprié selon la méthode proposée par le commissaire du gouvernement : - maison d'habitation: que l'appelante demande de procéder à un abattement de 50 % en raison de la situation excentrée et isolée en zone industrielle et offre 60.000 €; que la SCI Sama demande 150 000 € pour la maison sur la base de 1500 € par mètre carré et que le commissaire du gouvernement évalue ce bien à 101 563 € ; que le commissaire du gouvernement donne des références de mutations intervenues avenue de Limoges et trois kilomètres alentour avec un prix moyen de 1259 € et souligne une vente du 15 janvier 2013 au prix de 1186 € par mètre carré en proposant de retenir le prix de 1250 € par mètre carré de surface utile avec un abattement de 15 % pour situation excentrée et isolée et un abattement de 20 % pour occupation du logement; que le calcul reposant sur onze termes de référence précis avec des abattements selon des pourcentages justifiés, il convient de retenir le calcul suivant: 125 m2 x 1250 €/m2 = 156 250 € et qu'après abattements successifs de 15 % pour tenir compte de la situation isolée et de 20 % pour occupation du logement, il subsiste un solde de 101 563 €; -Bâtiment industriel : que l'appelante offre 23 000 € selon la proposition du commissaire du gouvernement en première instance (100 €/m2) tandis que la SCI Sama demande 8000€; qu'en fonction des six termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement devant la cour, concernant les ventes réalisées sur la section HK concernée par la déclaration d'utilité publique, il convient de retenir un prix moyen de 112 € par mètre carré soit 230 m2 x 1 12€/m2 = 25 760 €; - terrain: que l'appelante rappelle que le commissaire du gouvernement et la société expropriée n'ont fourni aucun terme de comparaison alors qu'elle-même en a fourni plusieurs et propose donc une valeur moyenne de 5,21 € par mètre carré, remploi compris et qu'elle demande d'opérer un abattement de 50 % pour les espaces verts et les retraits en bordure des deux voies de desserte outre un abattement pour pollution, ce qui la conduit à offrir 17 850 €; que sur la base de 50 € par mètre carré, la SCI Sama demande 278.750 € tandis que le commissaire du gouvernement, après avoir cité quatre références prises également avenue de Limoges et un kilomètre alentour dont une vente de terrain AUE identique au terrain exproprié au prix de 39,07 €/m2; que cependant le terrain n'est pas considéré comme terrain à bâtir et qu'il n'y a donc pas lieu d'opérer des retranchements pour inconstructibilité des portions bordant les deux voies d'accès; que de même il n'y a pas lieu d'opérer un abattement sur les espaces verts qui offrent les mêmes possibilités que le reste du terrain ; que la SAEML Deux-Sèvres Aménagement se réfèrent au prix moyen de 6,28 €/m2 pour les terrains cédés amiablement par 85 % des propriétaires intéressés représentant 84,36 % des superficies concernées; qu'elle cite encore une acquisition du 26 mars 2013 pour une valeur moyenne de 6,67 €/m2 (terrain nu, remploi compris); qu'en fonction de la consistance du terrain, de sa desserte par deux voies de circulation, il convient de retenir un prix de six euros par mètre carré ce qui donne pour une surface de 4455 m2 de terrain entièrement non constructible: 4455 m2 x 6 €/m2 = 26 730 € et qu'après abattement pour pollution (15 %) le solde s'élève à 22 720,50 €; que l'indemnité principale globale s'élève à 150 043,50 €, somme inférieure à la demande globale de la SCI Sama; Sur l'indemnité de remploi: qu'il convient de la fixer comme suit selon la méthode du commissaire du gouvernement:- 5000€ x 20%=1000€ ; - 10000€ x 15%=1500€ ; - 147 543,50€x 10%= 14754,35€ - total : 17 254,35 €; que la SCI Sama demande encore une indemnité de 4800€ pour compenser la perte d'une année de loyer mensuel à 400€; que la Saeml Deux-Sèvres Aménagement réplique que les occupants de la maison ne payent aucun loyer et que l'expropriée ne subit aucune perte de ce fait; que le commissaire du gouvernement considère également qu'aucun loyer n'est perçu mais qu'en première instance, le juge de l'expropriation a visé un bail et accordé une indemnité de 3200 € correspondant à huit mois de loyer, disposition non reprise dans le dispositif du jugement; que la SCI Sama n'a communiqué ni bail ni quittances de loyer pour la maison occupée par les époux O... et que la SAEML Deux-Sèvres Aménagement confirme que depuis l'ordonnance d'expropriation, les occupants n'ont versé aucune indemnité d'occupation; qu'en l'absence de justification du paiement d'un loyer par les occupants, la société expropriée doit être déboutée de sa demande; qu'en conséquence l'indemnité totale de dépossession s'élève à 167 297,85 euros »

 ALORS QUE 1°) la qualification de terrains à bâtir est donnée aux terrains qui, un an avant la déclaration d'utilité publique, quelle que soit leur utilisation, sont situés dans un secteur désigné comme constructible, et qui sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et le cas échéant un réseau d'assainissement, dès lors que ces divers réseaux sont situés à proximité immédiate des terrains en cause et sont de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que l'adaptation à la capacité de construction s'apprécie au regard de l'état du terrain litigieux un an avant la déclaration d'utilité publique et non au regard du projet de construction ayant entraîné la déclaration d'utilité publique quand bien même la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone désignée par le Plan d'occupation des sols ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a constaté que « si l'on s'en tient aux seules caractéristiques du bien exproprié, il est exact qu'il est constructible puisqu'on y a déjà bâti une maison d'habitation et un hangar, qu'il est bien desservi par une voie d'accès et même une deuxième, un réseau de distribution électrique et d'eau potable ainsi que par un système d'assainissement » ; qu'en retenant néanmoins que le terrain litigieux ne pouvait être qualifié de constructible aux motifs erronés « que les réseaux desservant la parcelle cadastrée section [...] [...] sont insuffisants pour alimenter l'ensemble de la zone à tel point que la société anonyme d'économie mixte Deux-Sèvres Aménagement a dû prévoir la création d'un réseau électrique en deux phases pour 1 403 404 € et 1 218 439 €, la mise en place d'un réseau d'eau potable également en deux phases pour 2 305 426 €, 3 889 950 € et 1 218 439 € outre une première phase d'assainissement pour 2 305 426 € et qu'il en résulte donc que les travaux prévus ne constituent pas seulement une modernisation, une adaptation ou un complément des réseaux existants mais relève de la création de réseaux pour la desserte de l'ensemble de la zone de 122 ha » et que « au regard de la totalité de la zone d'aménagement concerté du Pôle Sports, la parcelle bâtie expropriée ne répond plus aux exigences de l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique », soit en prenant en considération le projet de création du Pôle Sport, nécessitant la réfection du réseau quel que soit l'état des réseaux existants, la Cour d'appel a violé l'article 13-15 (ancien, devenu art. L. 322-3) du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

 ALORS QUE 2°) la qualification de terrains à bâtir est donnée aux terrains qui, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, situés dans un secteur désigné comme constructible, et qui sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et le cas échéant un réseau d'assainissement, dès lors que ces divers réseaux sont situés à proximité immédiate des terrains en cause et sont de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que c'est l'adéquation de tous les réseaux existants dans la zone qui doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone désignée par le Plan d'occupation des sols et non des seuls réseaux desservant le terrain objet de l'indemnisation ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a constaté que « si l'on s'en tient aux seules caractéristiques du bien exproprié, il est exact qu'il est constructible puisqu'on y a déjà bâti une maison d'habitation et un hangar, qu'il est bien desservi par une voie d'accès et même une deuxième, un réseau de distribution électrique et d'eau potable ainsi que par un système d'assainissement » ; qu'en retenant néanmoins que le terrain litigieux ne pouvait être qualifié de constructible aux motifs erronés « que les réseaux desservant la parcelle cadastrée section [...] [...] sont insuffisants pour alimenter l'ensemble de la zone à tel point que la société anonyme d'économie mixte Deux-Sèvres Aménagement a dû prévoir la création d'un réseau électrique en deux phases pour 1 403 404 € et 1 218 439 €, la mise en place d'un réseau d'eau potable également en deux phases pour 2 305 426 €, 3 889 950 € et 1 218 439 € outre une première phase d'assainissement pour 2 305 426 € et qu'il en résulte donc que les travaux prévus ne constituent pas seulement une modernisation, une adaptation ou un complément des réseaux existants mais relève de la création de réseaux pour la desserte de l'ensemble de la zone de 122 ha » et « au regard de la totalité de la zone d'aménagement concerté du Pôle Sports, la parcelle bâtie expropriée ne répond plus aux exigences de l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique », soit en ne prenant en considération que le seul réseau afférant au terrain litigieux pour examiner sa suffisance pour l'ensemble de la zone d'aménagement, la Cour d'appel a violé l'article 13-15 (ancien, devenu art. L. 322-3) du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

 ALORS QUE 3°) un terrain auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir peut cependant bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; qu'en l'espèce il était fait valoir que « à titre subsidiaire, et si la qualification de terrain à bâtir n'était pas retenue, l'évaluation de l'indemnité d'expropriation devra prendre en compte la situation privilégiée de la parcelle [...] comme elle a été décrite ci-avant, qui par son emplacement en entrée de la ville de NIORT et sa visibilité a permis au concessionnaire de vendre précisément ce terrain à une société de participation et de placements, en vue d'une revente à de multiples enseignes commerciales, qui souhaitent particulièrement ce type d'emplacement » (conclusions d'appel. p. 9) ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la situation des parcelles expropriées ne pouvait pas être considérée comme privilégiée, la Cour d'appel a manqué de base légale à sa décision au regard des articles 13-13 (ancien, devenu art. L. 321-1) et 13-15 (ancien, devenu art. L. 322-3) du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.