Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2016

CIV.3

 FB



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 9 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10255 F

 Pourvoi n° T 15-16.636







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par le département des Bouches-du-Rhône, représenté par son président du conseil général des Bouches-du-Rhône, domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 26 février 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société CMA-CGM, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat du département des Bouches-du-Rhône, de Me Le Prado, avocat de la société CMA CGM ;

 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne le département des Bouches-du-Rhône aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du département des Bouches-du-Rhône ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société CMA CGM ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le département des Bouches-du-Rhône.

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QU'il a rejeté la demande du Département des Bouches du Rhône tendant à la condamnation de la société CMA CGM au paiement d'une indemnité et, faisant droit à la demande adverse, condamné le Département des Bouches du Rhône à restituer à la société CMA CGM le montant du dépôt de garantie ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article 6 A du bail qui fait la loi des parties stipule en effet : « le preneur s'engage à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvaient tels qu'ils ressortent de l'état des lieux dressés par Monsieur T... O... expert à Marseille.., dans tous les cas il sera procédé aux frais du preneur à un état des lieux de sortie contradictoire qui a la demande du bailleur pourra être effectué par huissier... au plus tard le jour de l'expiration du bail, le bailleur pourra procéder à l'établissement d'un pré- état des lieux aux frais partagés du preneur et du bailleur ; que si, au vu de l'état des lieux de sortie, des travaux à la charge du preneur se révélaient nécessaires, ce dernier devra dans les 15 jours de la notification qui lui sera faite par le bailleur des devis ou des estimations de coûts établis, au choix de ce dernier par ses propres services techniques ou par tout prestataire de son choix, donné son accord ou faire connaître ses observations détaillées et justifier sur les 10 devis ou estimations de coûts... ; qu'en cas de silence où de contestation non justifiée du preneur avant l'expiration de ce délai, les devis ou estimations de coûts présentés par le bailleur ne pourront plus être contestés par le preneur et seront réputés acceptés par lui. Le preneur sera tenu de régler au bailleur sans délai une indemnité correspondant au montant des travaux de remise en » ; que l'article 6B du bail stipule d'autre part : « le preneur s'oblige à effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d'entretien locatif et s'engage à rendre, à son départ, les locaux en bon état d'entretien locatif et conforme à l'état des lieux susvisé établi avant l'entrée en jouissance » ; que le contrat de bail liant les parties prévoit ainsi les modalités et conditions d'établissement de l'état des lieux de sortie, notamment son caractère contradictoire, son délai d'établissement, la possibilité pour le bailleur de procéder à un pré- état des lieux, la nécessité éventuelle de travaux résultant de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement, une procédure spécifique d'évaluation des coûts des travaux ; que renvoyant expressément à l'état des lieux établi par le Cabinet O..., il circonscrit précisément le mode d'établissement et le contenu des état des lieux dont la confrontation doit permettre, au départ du locataire , de mesurer les éventuels manquements de celui- ci à ses obligations ; que la procédure précitée relative à la restitution des lieux loués s'imposait par conséquent tant au locataire qu'au bailleur à qui incombe la charge de démontrer la réalité des manquements qu'il prétend reprocher au premier ; qu'or, le [...] précise qu'il a été précisément missionné au mois de juillet 2009 à la requête du conseil général à l'effet de constater l'état d'entretien général de l'immeuble ; que l'état des lieux qu'il effectue le juillet 2009 mentionne la grande qualité de l'immeuble son architecture élégante, son niveau d'équipement exceptionnel... le bon état général du gros oeuvre et le très bon état d'entretien des aménagements intérieurs et des équipements techniques, l'excellent état résultant de l'entretien et de la maintenance permanente de tous les composants de l'édifice.., le changement régulier en fonction de leur niveau d'usure des dalles de moquette, des éléments des faux plafonds lors de fuites survenues dans le réseau de circulation des fluides, le fait que d'une manière générale tant les revêtements de sols que les plafonds ou faux plafonds sont en bon état voire neufs ; qu'à la suite de quatre visites contradictoires organisées les 1er, 2, 7 et 21 février 2011, le même Cabinet O... rappelle que l'objet de l'étude a été de constater l'état des lieux actuel de l'immeuble en relevant les évolutions intervenues depuis celui effectué par lui au mois de juillet 2009, l'expert précise qu'il a procédé à la visite de chaque étage... et constaté en les consignant les désordres, traces d'infiltrations et détériorations relevées au niveau du gros oeuvre et des revêtements et équipements ; qu'il conclut que la visite détaillée de l'immeuble lui a permis de constater : d'une part le bon état général apparent du gros oeuvre et le bon état d'entretien des aménagements intérieurs résultants de la maintenance permanente de tous les composants de l'édifice d'autre part que la plupart des désordres ou dégâts constatés et photographier existaient déjà lors de sa première intervention (notamment en ce qui concerne les fuites survenues dans le réseau de circulation des fluides) ; qu'il précise encore qu'il souligne dans le cadre de son rapport les désordres qui lui paraissaient nouveaux et/ou impossible à relever en l'état d'occupation des lieux à l'époque (personnel et mobilier en place) ; qu'il mentionne enfin que le preneur s'est engagé à ce que soient réalisés les travaux de réfection, de remplacement et de contrôle relatif aux dalles de faux plafonds et moquettes endommagées ou manquantes pour le bouchage des percements de fixation du matériel dans les sanitaires fixations des thermostats de climatisation fixations des joints de baies et des stores détériorés fixations de la paroi en bois (ancien coffre au 10e étage) remplacement des piles des télécommandes des stores qui ne fonctionnent pas spot défectueux détecteurs de présence servant à l'éclairage du sas d'ascenseur au huitième étage ; qu'il n'est pas discuté que les reprises ainsi préconisées par l'expert O... ont bien été réalisées par le preneur ; qu'or, le bailleur a motivé son refus de restituer le dépôt de garantie au vu d'un constat d' huissier du 21 février 2011 postérieur par conséquent au rapport contradictoire de Monsieur O... et à la restitution des lieux par le preneur, constat mettant en évidence la défectuosité d'équipements techniques (centrale de traitement d'air neuf en toiture, Ventile convecteurs et blocs d'éclairage en plafond, réseau d'eau glacée, pompes de relevage dans les parkings) ces désordres et dysfonctionnements traduisant selon lui un défaut d'entretien et de maintenance du bâtiment ; que le bailleur se prévaut encore d'un rapport COFEX daté selon lui du 21 avril 2011 bien que la version produite en appel du dit rapport ne soit pas datée ; que ce rapport , comme le rapport ALPES CONTRÔLES, procède en toute hypothèse à une analyse postérieure à. la restitution des locaux, recourt à une méthodologie étrangère à celle du [...] , évoque des désordres ou dysfonctionnements sans préciser la date de leur survenance et mentionne que certains de ces dysfonctionnements ou non-conformités sont antérieurs à la prise de bail ; que la SA CMA CGA objecte à juste titre que le bail faisant expressément référence au rapport établi le 21 juillet 2009 par l'expert O..., elle a légitimement recouru au même expert et à sa méthodologie pour déterminer l'étendue de ses obligations lors de la restitution des lieux, que missionné pour effectuer la visite des lieux, le cabinet O... a établi un état de sortie au terme de quatre visites contradictoires en présence des mêmes représentants des parties , selon les mêmes modalités et au vu des mêmes critères que lors de son entrée dans les lieux ; qu'il ne peut être sérieusement soutenu que le constat contradictoire de l'état des lieux actuels de l'immeuble et le relevé des évolutions survenues depuis les constatations du mois de juillet 2009 effectués par le Cabinet O... auraient mis en évidence une détérioration des lieux , au sens du contrat ; que l'intimée rappelle à bon droit que l'état des lieux effectué par le même cabinet a porté, comme à l'entrée dans les lieux et conformément au contrat à une description de l'état d'entretien général du bien et non sur le fonctionnement des équipements : elle en conclut justement qu'établi postérieurement à son départ , hors de la procédure , de la méthodologie et du champ d'investigation contractuellement prédéfinis et qui s'imposaient donc aux parties, les constat ou rapports COFEX ou ALPES CONTRÔLES sollicités par le bailleur ne peuvent prévaloir sur les constatations du Cabinet O... et constituer la preuve du non-respect par le preneur qui le conteste, de ses obligations d'entretien ; que dès lors que tant à l'entrée dans les lieux qu'au départ de ces derniers, l'expert a relevé un très bon état d'entretien , la locataire doit être considérée comme ayant respecté son obligation contractuelle, procédant aux travaux de réfection des désordres relevés contradictoirement par le cabinet O..., restituant les lieux dans un état conforme à celui existant lors de la prise à bail ; que le preneur justifie d'autre part avoir conclu avec la société IDEX un contrat de maintenance des installations de chauffage, climatisation, GTB, traitement d'eau, adoucisseur, tours, mur d'eau, contrôlé et remplacement des lampes confiant à celle-ci des prestations d'entretien préventif, de maintenance corrective, d'interventions curatives et de fournitures connexes, que ladite société est intervenue sur lesdites installations ainsi qu'il résulte des factures du 1er décembre 2008 jusqu'au 21 février 2011 ; que le preneur justifie d'autre part par les factures Ecofiltre de la fourniture par cette dernière de matériels de traitement d'air ; que la SA CMA CGM justifie ainsi avoir satisfait à son obligation contractuelle d'entretien ; que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné Le DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE qui ne démontre pas les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, à la restitution du dépôt de garantie » ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il convient de rappeler à cet égard que les relations entre la société GlvlA CGM s'inscrivaient dans le cadre d'un bail transitoire, la société CMA CGM ayant vendu son immeuble au Département des Bouches du Rhône qui avait accepté de retarder la prise de possession effective des lieux et consenti pour ce faire le bail en cause à son vendeur ; qu'or, les termes de bail sont particulièrement clairs en ce qui concerne l'obligation d'entretien de la société CMA CGM et met à la charge de cette dernière l'ensemble des réparations ; que cependant, ce bail comporte également des clauses relatives tant à l'état des lieux d'entrée dans les locaux que de ce même état des lieux à la sortie, à l'échéance du bail ; que c'est ainsi qu'il est stipulé, d'une part, que " le preneur s'engage à prendre les locaux dans l'état où ils Se trouvent et tels qu'ils ressortent de l'état des lieux dressé par M. O... le 21 juillet 2009," d'autre part, il sera procédé, aux frais du preneur, à un état des lieux de sortie contradictoire" ; que l'état des lieux de sortie dressé par M. O... n'ayant relevé que des détériorations légères, dont il n'est pas contesté qu'elles aient été réparées par la société CMA CGIV1, le Département des Bouches du Rhône s'empare pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie et pour étayer ses demandes, de rapports dressés par d'autres experts et bureaux d'études relevant des insuffisances importantes et structurelles des locaux ; que toutes les considérations des pallies surie caractère contradictoire ou non de ces rapports, pour intéressantes qu'elles soient, n'ont en fait que très peu d'incidence sur le litige ; qu'en fait les désordres relevés par les consultants commis par le Département des Bouches du Rhône sont pré existants à la conclusion du bail ( désordres affectant les réseaux d'eaux glaces, les systèmes de traitement d'air, les tours de refroidissement, etc) ; qu'or, le Département des Bouches du Rhône interprète la clause du bail relative à l'obligation d'entretien comme étant exorbitante du droit commun dans la mesure où cette interprétation impliquerait que la société CIMA CGM serait tenue de répondre de désordres antérieurs à la conclusion du bail ; que cependant, si la volonté des parties avait été de mettre à la charge de la société preneuse (temporairement) des lieux, toutes tes réparations, même structurelles et même antérieures au bail, il n'y aurait strictement eu aucun intérêt à faire établir les états des lieux d'entrée et de sortie, expressément prévus au bail ; que ces documents n'ont d'utilité que pour établir une comparaison entre les désordres et dégradations préexistants à la conclusion du bail et ceux relevés à l'expiration de celui-ci ; qu'or, non seulement 1F est patent que lors d'une aussi brève occupation des locaux, la société CMA CGM n'a pu occasionner tous ces désordres mais Le Département des Bouches du Rhône reconnaît lui-même qu'ils pré existaient à l'entrée dans les lieux ; que les considérations du Département des Bouches du Rhône selon lesquelles des travaux (importants) sont indispensables pour permettre un 'fonctionnement normal d'usage des installations actuelles' sent totalement inopérantes dans la mesure où le Département des Bouches du Rhône a acquis l'immeuble en cause et a nécessairement, antérieurement à cette vente étudié toutes les composantes de cet immeuble ; que sous couvert d'un manquement à l'obligation d'entretien incluse dans un bail précaire, le Département des Bouches du Rhône tente de remettre en cause l'acte de vente qu'il a signé, ( et alors qu'il n'a initié par ailleurs aucune procédure pour des vices cachés) acte de vente prévoyant très clairement que le "vendeur prendra les lieux vendus dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance » ;

 ALORS QUE, premièrement, avant d'opposer la procédure contractuelle prévue par les parties, les juges du fond devaient en déterminer l'objet ; qu'ayant expressément constaté que conformément au contrat, la procédure, si elle concernait l'état d'entretien général de l'immeuble, ne concernait pas le fonctionnement des équipements (p. 9, alinéa 2), les juges du fond ne pouvaient opposer au département, pour le débouter, en tant que sa demande concernait les équipements techniques, une procédure contractuelle inapplicable à ces équipements ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil ;

 ALORS QUE, deuxièmement, les juges du fond se sont contredits en énonçant dans un premier temps que l'état des lieux d'entrée, dressé le 21 juillet 2009, portait sur les équipements techniques (p. 7, avant-dernier alinéa) pour retenir, dans un second temps, que ce même état des lieux ne portait pas sur les équipements techniques (p. 9, alinéa 3) ; que de fait, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, les juges du fond devaient s'interroger sur le point de savoir si, le constat établi à la sortie des lieux ne portant pas sur les éléments techniques à la différence du constat dressé lors de l'entrée dans les lieux, la procédure contractuelle était applicable et si, la procédure contractuelle n'étant pas applicable, un autre mode de preuve pouvait être admis ; que faute de s'être expliqués sur ce point, les juges du fond ont à tout le moins entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

 ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, le bail prévoyait : « dans tous les cas, il sera procédé aux frais du preneur à un état des lieux de sortie contradictoire qui, à la demande du bailleur, pourra être effectué par huissier » (clause 6-A) ; qu'en s'abstenant de rechercher si le recours au constat d'huissier ne constituait pas, dans l'esprit des parties, un mode alternatif de preuve, notamment dans le cas où l'état des lieux de sortie ne porterait pas sur certains éléments, tels que les équipements techniques, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

 ALORS QUE, cinquièmement, dès lors que les parties s'étaient placées dans le cadre d'un bail dérogatoire, les juges du fond ne pouvaient raisonner qu'au regard des stipulations de ce bail dérogatoire ; qu'il était dès lors exclu qu'ils fassent référence aux droits et obligations des parties découlant de l'acte de vente ; qu'en déterminant les préjudices au regard des obligations découlant de l'acte de vente et en faisant abstraction des obligations découlant du bail, les premiers juges ont violé l'article 1134 du code civil et leurs motifs ne peuvent conférer une base légale à l'arrêt attaqué au regard de ce texte ;

 ET ALORS QUE, sixièmement, quelles qu'aient été les obligations découlant de la vente, il était loisible aux parties de mettre à la charge du preneur dans le cadre du principe d'autonomie les obligations concernant l'état, le bon fonctionnement et la mise aux normes des équipements techniques ; qu'en affirmant le contraire, les premiers juges ont violé l'article 1134 du code civil et leurs motifs ne sont donc pas susceptibles de restituer une base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 1134 du code civil.