Cour de Cassation · civ3 — 6 octobre 2016

CIV.3

 FB



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 6 octobre 2016




 Cassation


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 1056 F-D

 Pourvoi n° F 15-14.417







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par :

 1°/ la société [...] ([...]), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , sous sauvegarde G... justice,

 2°/ M. W... B..., domicilié [...] ,
 pris en qualité d'administrateur judiciaire G... la société [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige les opposant :

 1°/ à Mme C... L... veuve G... R...O..., prise en qualité d'épouse donataire et bénéficiaire légale G... T... G... R...O...,

 2°/ à M. X... G... R...O...,

 domiciliés [...]

 3°/ à M. N... G... R...O..., domicilié [...] ,

 4°/ à Mme S... G... R...O... épouse J..., domiciliée [...] ,

 5°/ à Mme Y... G... R...O..., domiciliée [...] ,

 pris tous quatre en qualité d'héritiers G... leur père T... G... R...O...,

 6°/ à M. I... H..., domicilié [...] , membre G... la société [...] - notaires associés,

 7°/ à la société [...] , société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 8°/ à la société [...] et E... M..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , notaires associés,

 défendeurs à la cassation ;

 Les demandeurs invoquent, à l'appui G... leur pourvoi, les cinq moyens G... cassation annexés au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 6 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier G... chambre ;

 Sur le rapport G... M. Parneix, conseiller, les observations G... la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat G... la société [...] et G... M. B..., ès qualités, G... la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat G... M. H... et G... la société [...] et E... M..., G... la SCP Richard, avocat des consorts G... R...O... et G... la société [...] , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2014), que, le 28 avril 2000, T... G... R...O..., aux droits duquel se trouvent sa veuve, Mme L..., et ses enfants, X..., N..., S... et Y... G... R...O... (les consorts G... R...O...), ainsi que la SCI [...] (la SCI), a promis G... donner à bail emphytéotique un domaine rural à la société [...] (la [...]), qui avait le projet d'y aménager un complexe G... golf ; que, le 21 décembre 2000, le bail a été signé pour une durée G... 70 ans ; qu'un jugement du 25 janvier 2002 a constaté la résiliation du bail aux torts G... la locataire ; que, le 26 avril 2002, un protocole, suivi G... plusieurs avenants, a été signé afin G... permettre la poursuite du bail, les parties se désistant G... leurs actions réciproques ; que, par arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008, le préfet du Var a refusé les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du complexe G... golf et que les recours contentieux formés par la [...] ont été définitivement rejetés ; que les bailleurs ont assigné la locataire en paiement G... diverses sommes et en exécution du protocole ; que la [...] a assigné les bailleurs en résolution du bail et des actes subséquents, ainsi que M. H... et la SCP I... H... et E... M..., notaire rédacteur des différents actes, en responsabilité ;

 Sur le premier moyen :

 Vu l'article 2224 du code civil ;

 Attendu que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant G... l'exercer ;

 Attendu que, pour déclarer prescrite l'action en résolution du bail et des actes subséquents, l'arrêt retient que le contrat G... bail ne comporte aucune définition du bien loué comme devant permettre l'activité G... golf, que la locataire a accepté la délivrance G... la chose et la prise en charge des demandes d'autorisation nécessaires pour exercer son activité en sachant qu'elles n'étaient pas obtenues, que ni dans son libellé ni dans son exécution, elle ne peut opposer au bailleur une délivrance G... la chose louée incluant la possibilité G... pratiquer une activité G... golf impliquant l'obtention G... toutes les autorisations requises et qu'en conséquence le point G... départ du délai G... prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique et la prise G... possession des terrains ;

 Qu'en statuant ainsi, alors que la locataire ne pouvait exercer son action avant d'avoir connaissance des arrêtés préfectoraux refusant G... lui accorder les autorisations nécessaires à la réalisation d'un complexe G... golf sur les parcelles données à bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 Et sur le cinquième moyen :

 Vu l'article 2224 du code civil ;

 Attendu qu'il résulte G... ce texte que la prescription d'une action en responsabilité court à compter G... la réalisation du dommage ou G... la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ;

 Attendu que, pour rejeter l'action en responsabilité dirigée contre les notaires, l'arrêt retient que la locataire, lors G... la signature du bail emphytéotique, n'a pu ignorer, d'une part, en droit, l'absence G... conditions suspensives ou résolutoires relatives à l'autorisation G... pratiquer une activité G... golf, et, d'autre part, en fait, la nécessité G... poursuivre l'obtention G... ces autorisations, qu'en admettant que le notaire n'ait pas délivré une information ou un conseil sur le risque encouru en cas G... refus administratif, il n'en demeure pas moins que la locataire n'a pu ignorer l'absence G... référence à toute autorisation administrative dans le bail à titre G... condition, contrairement à la promesse G... bail, et que, dès l'origine, son projet s'est heurté à la nécessité préalable d'obtenir ces autorisations, que le point G... départ G... la prescription était donc concomitant à la conclusion du bail emphytéotique, puisque, dès cette date, la locataire était en mesure G... s'apercevoir du lien entre le manque d'information et G... conseil allégué et le risque encouru en cas G... refus administratif ;

 Qu'en statuant ainsi, alors que la réalisation du dommage ne se situait pas à la date G... la signature du bail mais à celle des arrêtés préfectoraux refusant d'accorder à la locataire les autorisations nécessaires à l'aménagement des parcelles données à bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu G... statuer sur les autres moyens :

 CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 2 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

 Condamne les consorts G... R...O... et la SCI [...] aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code G... procédure civile, rejette la demande des consorts G... R...O... et G... la SCI [...] et les condamne à payer à la société [...] la somme globale G... 3 000 euros ;

 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour G... cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite G... l'arrêt cassé ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour G... cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société [...] et M. B..., ès qualités.

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrite et, par voie G... conséquence, irrecevable l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents engagée par la société [...] à l'encontre des consorts G... R... O... et G... la SCI [...] ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a tout d'abord déclaré prescrite et par conséquent irrecevable l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents ; que l'appelante combat tout d'abord cette irrecevabilité au visa G... l'article 1719 et G... l'article 1722 du Code civil, en soutenant que l'obligation G... délivrance fait partie G... l'essence même G... toute convention G... louage G... choses, qu'il s'agit d'une obligation absolue, permanente et continue pendant toute la durée du bail et qu'elle inclut à la charge du bailleur l'ensemble des conformités administratives nécessaires à l'usage G... la chose louée ; que s'en suit un combat théorique où les parties s'affrontent sur l'application des articles 1719 et 1722 du Code civil au bail emphytéotique qui lie les parties ; qu'en réalité et s'il est certain que tout bail oblige à délivrer la chose louée, il n'en demeure pas moins que le louage emphytéotique tire ses règles spéciales du code rural, qui ont pour effet G... conférer au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, sur une durée G... 18 à 99 ans, l'emphytéose profitant du droit d'accession pendant toute la durée du bail ; que l'on cherchera en vain la démonstration G... ce que les consorts O... et la société civile n'ont pas G... ce point G... vue respecté les dispositions du code rural (L541-un et L541-10) ; qu'en réalité, le raisonnement G... l'appelante consiste à soutenir que l'obligation G... délivrance incluait la possibilité d'exercer sur les terres louées une activité G... golf ; mais que le contrat G... bail emphytéotique du 21 décembre 2006 constitue la loi des parties, que l'on y cherchera vainement mention d'une quelconque définition du bien loué comme devant permettre l'activité G... golf, que ce soit sous forme d'engagement du bailleur à obtenir les autorisations administratives nécessaires, ou sous forme G... conditions suspensives ou résolutoires ; que, bien mieux, la promesse G... bail emphytéotique en date du 28 avril 2000 contenait elle, au titre des conditions suspensives, que les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas G... prescription administrative G... nature à remettre en cause la désignation que le bénéficiaire envisage G... donner à l'immeuble à savoir : opération d'aménagement d'un golf ; qu'a contrario, c'est donc bien que cette condition n'a pas été reprise dans le bail emphytéotique authentique qui seul lie les parties, et que la [...] a bien accepté la délivrance G... la chose et la prise en charge des demandes d'autorisation nécessaire pour exercer son activité en sachant qu'elles n'étaient pas obtenues et en n'ayant jamais revendiqué G... son bailleur une quelconque prise en charge G... ses démarches, ou protesté auprès G... lui G... ce fait ; qu'en page 22, la F... indique elle-même expressément que malgré ses diligences pendant plus G... sept ans « quant à la préparation des dossiers techniques administratifs et juridiques, pour obtenir les autorisations relatives aux défrichements et à celle G... la loi sur l'eau » elle s'est heurtée à deux refus administratifs, malgré important contentieux qu'elle a mené ; que, ramené à l'espèce, et au contrat G... bail qui lie les parties, il est donc constant que ni dans son libellé ni dans son exécution, le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance G... la chose louée incluant la possibilité G... pratiquer une activité G... golf impliquant l'obtention G... toutes les autorisations administratives pour ce faire ; que les contrats liant la [...] et la Safer ne sont pas opposables aux intimés O... ou à la société civile, pas plus que les conventions d'aménagement concerté avec la commune ; que, pareillement, la volonté du preneur G... faire respecter par le bailleur différents droits d'usage relatifs aux équipements golfique, mentions qui apparaissent au bail emphytéotique, ne sont nullement assimilables à une obligation G... délivrance pesant sur le bailleur et incluant l'obtention des autorisations nécessaires pour pratique le golf sur les terrains loués ; et que, dans ce contexte reprécisé, il au surplus évident en toute hypothèse que dès la signature du bail, la [...] a disposé sans aucune restriction des terrains et ne pouvait ignorer qu'elle ne disposait pas des autorisations nécessaires pour y inscrire une activité G... golf, puisqu'elle proteste G... ses diligences pendant plus G... sept ans pour y parvenir ; qu'elle conclut expressément page 89 qu'il soit jugé que « dès l'origine les parcelles louées n'avaient aucune utilisation quelconque pour être en nature G... friche, sauf autorisation administrative…Que le bailleur a failli G... plus fort à son obligation G... délivrance, dès l'origine du bail et durant celui-ci… » ; qu'en conséquence, le point G... départ du délai G... prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique et la prise G... possession des terrains dont la [...] n'ignorait pas qu'ils étaient dépourvus des autorisations administratives permettant l'activité G... golf, à supposer même pour les besoins du raisonnement que cette autorisation soit opposable au bailleur, argumentation que la cour a rejetée supra ; que la prescription G... 10 ans applicable est acquise au 22 décembre 2010 suivant l'assignation initiale dans la présente instance, la cour adoptant par conséquent les motifs pertinents du premier juge sur ce volet ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les consorts et la SCI [...] soutiennent que l'action engagée à leur encontre par la SAS [...] est prescrite en application G... l'article L. 110-4 du Code G... commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, le délai G... prescription étant G... 10 ans s'agissant d'une société commerciale ayant conclu un bail dans le cadre G... son activité ; que la SAS [...] conteste que son action soit prescrite, soutenant que les parcelles louées s'inscrivaient dans le cadre G... la ZAC et que la caducité G... cette ZAC puis sa suppression n'ont été acquises qu'en 2012 à l'issue du contentieux administratif qui s'en est suivi ; qu'il est constant que la société [...] (constituée tout d'abord sous la forme d'une SARL puis transformée en SAS) est une société commerciale, ayant conclu avec la SCI et les consorts O... un bail emphytéotique pour les besoins G... son activité, puisque ce terrain devait être aménagé en parcours G... golf ; qu'il en résulte que le délai G... prescription applicable est régi par les dispositions G... l'article L. 110-4 du Code G... commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, qui disposait que les obligations nées à l'occasion G... leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes - et par les dispositions G... la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, ramenant à cinq ans ce délai G... prescription ; que l'article 2222 du Code civil issu G... cette loi précise qu'en cas G... réduction G... la durée du délai G... prescription, le nouveau délai court à compter du jour G... l'entrée en vigueur G... la loi, soit à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, l'action G... la SAS [...] engagée à l'encontre G... la SCI et les consorts O... a pour fondement le manquement des bailleurs à leur obligation G... délivrance conformément à la destination des parcelles louées, la résolution des actes subséquents au bail emphytéotique du 21 décembre 2000 étant la conséquence G... la résolution G... l'acte initial ; que le point G... départ du délai G... prescription G... l'action se situe donc au jour G... la délivrance, soit au 21 décembre 2000 date G... conclusion du bail emphytéotique, et non pas au jour G... la résolution ou G... la caducité des conventions G... ZAC, étant souligné que le contrat G... bail emphytéotique litigieux n'était pas subordonné à la bonne fin des conventions d'aménagement et G... gestion G... la ZAC conclues entre le preneur et la commune G... HYERES ; qu'en application des principes susvisés, la prescription était donc acquise en l'espèce au 22 décembre 2010, G... telle sorte que l'action en résolution pour défaut G... délivrance engagée par la SAS [...] par actes d'huissier en date des 23 octobre et 5 novembre 2012 est irrecevable ;

 ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, G... délivrer au preneur une chose conforme aux prévisions contractuelles ; que la Cour d'appel qui, pour juger que le bailleur n'avait pas méconnu son obligation G... délivrance, s'est fondée sur les seules stipulations du contrat G... bail, sans rechercher quelle avait été la commune intention des parties, intention qui avait notamment été exprimée dans les différents actes préparatoires à ce contrat G... bail, la Cour d'appel a privé sa décision G... base légale au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil ;

 ALORS, D'AUTRE PART, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 45 à 48), la société [...] avait fait valoir que le bailleur n'avait pas satisfait à son obligation G... délivrer une chose conforme aux prévisions contractuelles, dès lors que les caractéristiques naturelles des terrains loués s'opposaient, dès l'origine, à leur affectation à la destination dont dépendait l'économie du contrat G... bail emphytéotique ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande G... la société [...], « que ni dans son libellé ni dans son exécution, le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance G... la chose louée incluant la possibilité G... pratiquer une activité G... golf impliquant l'obtention G... toutes les autorisations administratives pour ce faire », a dénaturé les conclusions claires et précises G... la société [...] et a violé les dispositions G... l'article 4 du Code G... procédure civile ;

 ALORS, DE TROISIEME PART, Qu'en se bornant à énoncer, pour déclarer irrecevable la demande G... la société [...], que « le preneur ne peut opposer au bailleur une délivrance G... la chose louée incluant la possibilité G... pratiquer une activité G... golf impliquant l'obtention G... toutes les autorisations administratives pour ce faire », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le bailleur n'avait pas manqué à son obligation G... délivrer des terres susceptibles d'être affectées à l'exploitation d'un golf, les défauts d'autorisation qui aurait permis l'exploitation des biens loués en parcours G... golf étant liés à la nature même des biens loués, la Cour d'appel a privé sa décision G... base légale au regard G... l'article 1719 du Code civil ;

 ALORS, ENFIN, QUE le délai G... prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant G... l'exercer ; qu'en énonçant que le point G... départ G... prescription se situe dès la conclusion du bail emphytéotique, sans rechercher si la société [...] aurait pu avoir connaissance, à compter G... cette date, du nécessaire refus des autorisations requises en raison des caractéristiques naturelle des biens loués, la Cour d'appel a violé les dispositions G... l'article 2224 du Code civil.

 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable comme nouvelle la demande G... la société [...] en disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire G... longue durée ;

 AUX MOTIFS QUE l'appelante sollicite ensuite la disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire G... longue durée, ce qui constitue incontestablement une demande nouvelle en cause d'appel, sauf à admettre un lien que la cour ne discerne pas entre une demande G... résolution G... bail, qui revient à refuser G... se voir opposer les termes G... ce bail, et une demande G... disqualification d'un bail emphytéotique, qui revient à reconnaître l'existence d'un bail mais à vouloir en modifier les caractéristiques essentielles ; que cette demande, nouvelle en cause d'appel, est donc irrecevable ;

 ALORS QUE sont recevables en cause d'appel les demandes tendant à faire écarter les prétentions adverses ; qu'en déclarant irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande G... la société [...] tendant, afin G... faire écarter les prétentions adverses, à voir requalifier le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 en bail ordinaire, la Cour d'appel a violé les dispositions G... l'article 564 du Code G... procédure civile.

 TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande G... la société [...] en résolution judiciaire du protocole d'accord signé le 26 avril 2002 ;

 AUX MOTIFS QUE l'appelante invoque ensuite l'absence G... transaction découlant du protocole en date du 26 avril 2002, au motif G... l'absence G... concessions du bailleur et dès lors que les obligations du preneur étaient aggravées ; mais que la [...] oublie que le bailleur disposait d'un titre prononçant la résolution du bail emphytéotique aux torts exclusifs du preneur et allouant plus G... 627.000 euros à titre G... dommages-intérêts, titre à l'exécution duquel il était renoncé, l'obligation initiale G... construire un bâtiment d'exploitation étant remplacé par un paiement d'une somme d'argent permettant cette construction ; que cette transaction permettait donc G... sauver le bail emphytéotique, ce qui constitue une concession extrêmement importante, les parties concluant le protocole en se désistant d'instance et d'action, l'une à l'égard G... l'autre ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner les conséquences qu'entend tirer l'appelante G... l'absence G... validité G... ce protocole ;

 ALORS QUE constitue une transaction l'accord qui a pour objet G... mettre fin à un différend s'étant élevé entre les parties et qui comporte des concessions réciproques ; qu'en se bornant à énoncer, pour juger que le bailleur avait consenti une concession extrêmement importante, qu'il « disposait d'un titre prononçant la résolution du bail emphytéotique aux torts exclusifs du preneur et allouant plus G... 627.000 euros à titre G... dommages-intérêts, titre à l'exécution duquel il était renoncé », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les condamnations pécuniaires mises à la charge G... la société [...] par le protocole litigieux n'étaient pas bien plus importantes que celles obtenues au titre G... l'action en résolution judiciaire du bail emphytéotique, ce qui rendait fictives les prétendues concessions du bailleur, la Cour d'appel a privé sa décision G... base légale au regard G... l'article 2044 du Code civil.

 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société [...] à payer aux consorts G... R... O... et la SCI [...] la somme G... 579.306 euros restant due au titre du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 août 2003, la somme G... 21.154,85 euros à titre G... dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut d'entretien G... la chapelle et G... son allée, la somme G... 122.593,59 euros à titre G... dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut G... réalisation des travaux G... voirie et G... raccordement des réseaux, et en ce qu'il a condamné la société [...] à fournir aux consorts G... R... O... et à la SCI O... dans un délai G... trois mois à compter G... la signification du jugement la caution bancaire qu'elle devait souscrire en sûreté et garantie du paiement G... la redevance annuelle due aux termes du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000, la caution bancaire à concurrence d'un montant G... 579.306,26 euros en garantie du paiement des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002, dit qu'à défaut d'exécution à l'issue G... ce délai la société [...] sera redevable d'une astreinte provisoire G... 500 euros par jour G... retard, condamné la société [...] à réaliser le local G... vente G... 40 m² dans le hameau et à le mettre à la disposition des consorts G... R... O... et G... la SCI [...] conformément aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et du protocole d'accord du 26 avril 2002, dans un délai G... trois mois à compter G... la signification du jugement, dit qu'à défaut d'exécution à l'issue G... ce délai, la société [...] sera redevable d'une astreinte provisoire G... 500 euros par jour G... retard pendant trois mois et, à défaut d'exécution dans le délai G... six mois à compter G... la signification du jugement, d'une somme G... 80.000 euros à titre G... dommages et intérêts ;

 AUX MOTIFS PROPRES Qu'à ce stade, il convient d'examiner les demandes des consorts G... R... O... et G... la société civile, sur la base du bail emphytéotique et des protocoles intervenus postérieurement ; que l'appelante soulève d'abord une exception d'inexécution, reprenant en réalité son argumentation sur l'absence G... délivrance G... la chose louée et sur la commune intention des parties, la cour ayant jugé supra que la délivrance invoquée n'est pas opposable aux consorts G... R... O... et à la société civile en ce qu'elle inclurait l'autorisation administrative permettant la pratique du golf ; qu'il est soulevé ensuite que les condamnations à dommages-intérêts ou que les obligations G... faire sont interdites administrativement ; mais que les protocoles intervenus, que la cour a validés supra, constituent la loi des parties et prévoient des obligations précises, à savoir pour le protocole du 26 avril 2002 :
 - fourniture G... la caution bancaire ou versement à titre G... garantie des loyers futurs d'une somme G... 190.531,27 euros, le choix devant être effectué avant le 30 mai 2002 ;
 - reconnaissance que sur les 21 ha prévus au bail emphytéotique, 18 seulement ont été préparés à ce jour, 8 ha 89a 52 ca ayant été plantés ;
 - renoncement à solliciter la résolution du bail emphytéotique, à condition que la [...] prenne en charge des frais G... plantation provisoire G... 228.349 € et 59.127 €, outre 5.475 € correspondant au surcoût des travaux G... préparation du sol ;
 - nouveau plan accepté par les parties et annexé remodelant les 21 ha prévus au bail du 21 décembre 2000 ;
 - dans l'hypothèse d'un réméré G... la Safer sur la parcelle [...] , la F... s'engage à modifier le parcours du golf pour dégager une superficie équivalente (3 ha 66 a 71 ca), et dans l'hypothèse G... contraintes administratives ne permettant pas G... respecter ce plan, même engagement à dégager une superficie équivalente dans l'aire AOC, cette obligation constituant un droit réel ne pouvant être réalisée qu'en nature ;
 - obligation pour le preneur G... réaliser une route goudronnée dont les caractéristiques sont définies, et G... fournir un local G... vente G... 40 m2 à l'intérieur du hameau ;
 - renoncement aux bâtiments d'exploitation par le bailleur, contre versement d'une somme G... 625.040 € à titre G... dommages-intérêts par deux paiements successifs le août 2002 et le 1er mars 2003, le paiement entraînant renoncement à l'action en résolution du bail emphytéotique ;
 - acceptation d'une prise d'hypothèque conventionnelle pour garantir le paiement G... cette somme ;
 - modification des parcelles dans le bail rural à long terme consenti au bailleur, à réaliser devant le notaire avant le 30 juillet 2002, sans autre modification G... l'acte du 31 décembre 2000 ;
 - pour les plantations G... l'année 2003 pour 3 ha environ, préparation des terrains par le preneur avant le 15 mars 2003, possibilité G... prorogation en cas G... non obtention G... l'autorisation G... défrichement, la [...] devant dans ce cas rembourser les plants dont elle deviendrait propriétaire, ce qui au demeurant veut bien dire que pour les parties l'autorisation G... défrichement ne constituait ni une condition suspensive ni une condition résolutoire pour ce qui concerne les plantations à tout le moins ;
 Qu'un avenant en date du 30 août 2002 est intervenu intégrant la parcelle sur laquelle seront édifiés les bâtiments agricoles dans le bail emphytéotique, et remodelant en tout ou en partie trois parcelles concernées par ce bail, la même convention étant reprise s'agissant des plantations 2003, avec délai à proroger si l'autorisation G... défrichement n'était pas obtenue, et préservation d'un foncier G... deux hectares environ inclus dans l'aire AOC, si l'autorisation G... défrichement n'était pas obtenue pour la parcelle [...], le tout constituant une obligation réelle ; qu'un avenant du même jour a acté le choix G... la caution bancaire par le preneur, à souscrire avant le 30 novembre 2002, tout comme l'hypothèque conventionnelle remplacée par une caution bancaire à hauteur G... 579 306 € le 30 novembre 2002, compte tenu d'un paiement G... 45 734 € devant être effectué au plus tard le 31 août 2002 ; que la fourniture des deux cautions était mentionnée comme une condition essentielle et déterminante du protocole, à peine G... caducité au gré du bénéficiaire ; que, par avenant du même jour, il est rappelé la charge du bail emphytéotique constituée par l'entretien G... la chapelle, G... l'allée et des palmiers, la modification étant relative à l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien selon les règles G... l'art, l'opportunité et la consistance étant décidées d'un commun accord entre les parties, le bailleur ayant en outre la faculté G... contrôler la conformité G... l'exécution G... ces travaux d'entretien à ceux convenus ; que, dans ce cadre reprécisé, ces conventions n'étaient soumises à aucune condition particulière relative à une quelconque autorisation administrative, G... nature suspensive ou résolutoire a fortiori, les parties ayant simplement convenu d'un remodelage des parcelles concernées par le projet global G... bail rural à long terme à consentir sur 21 ha par la [...], l'essentiel étant qu'elles ont convenu qu'en cas d'absence d'autorisation G... défrichement sur telle parcelle, une permutation puisse s'opérer à condition G... rester dans l'aire AOC ; que la cohérence G... ces avenants n'est pas sérieusement contestable par rapport au bail emphytéotique initial et à l'ensemble G... ses dispositions, la volonté évidente G... Monsieur G... R... O... étant G... préserver le projet agricole convenu dans ce bail, et d'assurer par l'hypothèque et par les cautions la garantie des obligations en nature et des obligations à paiement convenues avec la [...], au prix faut-il le rappeler d'une renonciation à l'action en résolution du bail emphytéotique ; qu'aucun cas G... force majeure n'est invoqué pour justifier l'inexécution G... ces conventions, sachant que l'absence d'autorisation en matière G... défrichement et G... loi sur l'eau n'était nullement imprévisible, la cour rappelant que l'appelante n'a pu ignorer la nécessité G... ces autorisations et indique elle-même expressément avoir pris en charge les formalités pour les obtenir, et le contentieux subséquent, sans aucune protestation émise envers le bailleur au vu des pièces régulièrement communiquées dans le présent débat ; qu'il convient donc G... confirmer tout d'abord la condamnation à payer une somme G... 579.306 € en principal, outre les intérêts moratoires tels que définis par le premier juge, en exécution du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 ; que le même protocole doit s'appliquer dont il résulte que la société civile et Monsieur G... R... O... faisaient leur affaire personnelle G... la construction des bâtiments, contre le paiement G... la somme G... 625.040 €, qui compensait en réalité la défaillance du preneur à construire ces bâtiments ; qu'il n'est pas démontré que l'absence G... construction G... ces bâtiments à ce jour résulte G... façon directe du non-paiement G... cette somme, le seul retard étant réparé par les intérêts moratoires, le premier juge ayant relevé à juste titre que le coût G... la construction envisagée n'est pas précisé et que l'on ne sait si son financement, dont les bailleurs faisaient nécessairement leur affaire personnelle, impliquait le paiement immédiat G... cette somme ; que le lien direct n'est donc pas établi entre le non-paiement G... cette somme et le préjudice qui en résulterait d'avoir à porter la récolte en coopérative, au lieu G... la valoriser en exploitation directe ; que s'agissant G... l'absence G... plantations G... la parcelle sur 3 ha et 66 ares, l'appelante ne disconvient pas du contenu G... ses obligations, mais invoque les décisions administratives G... refus en matière G... défrichement et G... loi sur l'eau ; que néanmoins, elle ne justifie pas par les pièces produites que ces deux refus aient pu la mettre dans l'impossibilité absolue G... préparer ces 3 ha, sachant d'ailleurs qu'il n'est pas contesté que 18 ha ont pu l'être, la cour rappelant qu'en toute hypothèse les avenants constituent la loi des parties qui n'étaient soumis à aucune condition G... nature administrative opposable au bailleur ; que l'importance G... la somme réclamée, sur la seule foi d'études comparatives AGC Provence-CER au demeurant fort peu fournies, justifie la mesure d'expertise ordonnée par le premier juge ; que s'agissant G... la chapelle et G... la voirie, l'appelante ne se livre à aucune contestation sérieuse du contenu G... ses obligations et des chiffres avancés pour fonder les réclamations, se bornant là aussi à rappeler les refus administratifs, la cour ayant retenu supra l'absence G... démonstration d'un lien entre ces refus et l'impossibilité alléguée G... réaliser les travaux, à supposer en toute hypothèse franchi l'obstacle juridique G... l'opposabilité G... la condition d'obtention des autorisations administratives aux consorts G... R... O... ; que s'agissant G... la construction du local G... 40 m², le même raisonnement juridique et factuel s'applique, sachant au surplus qu'il s'agissait d'une construction dans le hameau déjà existant et que rien ne démontre l'impossibilité G... profiter des droits acquis en matière G... permis G... construire ; que le premier juge ne peut qu'être confirmé dans sa condamnation sous astreinte, et dans son estimation non sérieusement contestée en cas G... carence ; que l'obligation G... fournir les cautions bancaires est constante et doit faire l'objet d'une condamnation sous astreinte, ainsi qu'ordonnée par le premier juge ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la SCI et les consorts O... sollicitent sur le fondement G... la responsabilité contractuelle le paiement G... diverses sommes et des condamnations sous astreinte au titre G... manquements G... la SAS [...] aux engagements qu'elle avait pris aux termes du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000, du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 et des avenants en date du 30 août 2002 ; qu'il sera observé que la SAS [...] ne conteste pas sur le fond le défaut d'exécution G... ces obligations, mais elle soutient qu'il s'agirait d'obligations interdites administrativement à la suite des refus des autorisations sur le défrichement et G... la loi sur l'eau, ayant entraîné le reclassement des parcelles en zone naturelle et pour partie agricole ;
 Sur les sommes réclamées au titre des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord du 26 avril 2002 :
 Qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, la société [...] s'engageait à régler à la SCI O... et Monsieur T... G... R... O... une somme G... 625.040,97 € à titre G... dommages et intérêts, payable par un premier versement G... 45.734,71 € le 15 août 2002 puis par le versement du solde soit 579.306,26 € au 1er mars 2003 ; qu'il est constant que seule la somme G... 45.734,71 € a été réglée par la société [...] ; que la SAS [...] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI et aux consorts O... la somme G... 579 306 € restant due ; que cette somme sera assortie d'intérêts moratoires au taux légal à compter du 20 août 2003, date du commandement G... payer adressé à la débitrice par acte d'huissier, étant rappelé que la majoration G... 5 points du taux d'intérêt prévue par l'article L 313-3 du Code monétaire et financier n'est applicable qu'en cas G... condamnation par décision G... justice et à l'expiration d'un délai G... deux mois à compter du jour où la décision G... justice portant condamnation est devenue exécutoire ;
 2/ Sur les sommes réclamées en réparation du préjudice subi du fait G... la non réalisation G... la cave
 Que la SCI et les consorts O... sollicitent ensuite l'allocation G... 428.400 € et 142.800 € au titre du préjudice subi du fait G... la non réalisation G... la cave pour les périodes respectives G... 2004 à 2012 puis G... 2012 à 2015, soutenant que le défaut G... paiement des dommages et intérêts dus par la SAS [...] les a empêché G... bâtir la cave, contraignant Monsieur G... G... R... O... à porter sa récolte à la coopérative, ce qui constitue un manque à gagner par rapport à une valorisation G... la récolte par l'exploitant lui-même ; qu'il convient toutefois G... rappeler les éléments suivants :
 - le bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 mettait à la charge G... la SARL [...] l'obligation G... construire un bâtiment d'exploitation à usage G... cave, d'entrepôt et G... magasin G... vente, en vue d'en donner l'usage à Monsieur T... G... R... O... par bail emphytéotique G... 70 ans ;
 - à la suite G... l'action engagée par Monsieur T... G... R... O... en résolution du bail emphytéotique du 21décembre 2000 et du jugement du 25 février 2002 faisant droit à ses demandes, la SCI et Monsieur T... G... R... O... et la SARL [...] ont conclu un protocole d'accord le 26 avril 2002 aux termes duquel la SCI et Monsieur O... renonçaient à l'action en résolution du bail emphytéotique et faisaient leur affaire personnelle G... la construction des bâtiments, à l'exception du local G... vente G... 40 m2 que devait réaliser la [...] dans le hameau, en contrepartie du paiement par la [...] G... la somme G... 625.040,97 € à titre G... dommages et intérêts ;
 - la SCI et Monsieur O... étaient autorisés à se maintenir dans les locaux situés dans le hameau jusqu'à l'achèvement G... la construction des bâtiments d'exploitation et au plus tard le 1er mars 2004 ;
 Qu'il ressort G... ces éléments que la défaillance G... la [...] dans la construction des bâtiments d'exploitation était d'ores et déjà compensée par le paiement G... dommages et intérêts et que la construction par la SCI et les consorts O... G... ces bâtiments n'était pas subordonnée au versement effectif des sommes dues à titre G... dommages et intérêts ; que la SCI et les consorts O... ayant déclaré faire leur affaire personnelle G... la construction des bâtiments d'exploitation, ils ne démontrent pas par ailleurs avoir obtenu les autorisations G... construction nécessaires ni avoir été dans l'impossibilité, du fait G... l'absence G... paiement par la [...] G... la totalité des dommages et intérêts dus, G... financer ces constructions, dont le coût n'est même pas indiqué par les requérants ; qu'ils ne démontrent donc pas dans ces conditions que l'absence G... réalisation des bâtiments d'exploitation et G... la cave soit imputable au défaut G... paiement par la [...] des dommages et intérêts stipulés au protocole d'accord ; que la SCI et les consorts O... seront donc déboutés G... ce chef G... demande.
 3/ Sur les sommes réclamées en réparation du préjudice subi du fait G... l'absence G... plantation G... la parcelle G... 3 ha 66 a 71 ca :
 Que le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 stipulait qu'une exploitation G... 21 ha minimum G... vignes plantées en AOC serait créée par Monsieur T... G... R... O... sur des parcelles à déterminer d'un commun accord qui feront l'objet d'un bail rural à long terme G... 70 ans à consentir par la SARL [...] , cette dernière devant prendre en charge la préparation du sol pour la plantation (débroussaillage, nivelage, déboisage, défrichage, fossés) ; qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002, il était constaté que la SARL [...] n'avait été en mesure G... préparer que 18 ha environ et il était convenu que les 21 ha seraient déterminés par un nouveau plan joint ; qu'il était enfin prévu que si le nouveau plan ne pouvait être respecté du fait G... contraintes administratives, la [...] devra dégager une superficie G... 3 ha 66 a 71 ca nécessairement incluse dans l'aire AOC, cette obligation étant constitutive d'un droit réel et son exécution ne pouvant être réalisée qu'en nature ; qu'exposant que cette parcelle G... 3 ha environ ne leur a jamais été délivrée, ce qui a engendré la perte G... droits G... plantation, la SCI et les consorts O... sollicitent l'allocation d'une somme G... 826.260 € au titre G... la perte G... chiffre d'affaires due à l'absence G... plantation G... cette parcelle, calculée sur la base d'une perte sur les résultats G... 83.626 € par an pendant dix ans ; que la SAS [...] ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas G... son exécution, ni G... l'impossibilité administrative G... procéder à la préparation et la délivrance G... cette parcelle G... 3 ha environ. ; que la SCI et les consorts O... ne fournissent toutefois pas d'éléments suffisants pour statuer sur le préjudice résultant pour leur exploitation G... ce défaut G... délivrance, l'étude versée aux débats ne concernant pas strictement la perte liée à l'impossibilité d'exploiter cette parcelle G... 3 ha environ, mais évaluant un préjudice lié également au fait G... ne pas pouvoir produire et vendre sur le domaine ; qu'il y aura donc lieu G... sursoir à statuer sur ce point et d'ordonner une expertise aux fins G... déterminer le préjudice résultant pour l'exploitation G... l'absence G... mise à disposition G... cette parcelle G... 3 ha environ en AOC ;
 4/ Sur les sommes réclamées au titre des travaux G... réfection G... la chapelle :
 Que la SCI et les consorts O... sollicitent à ce titre l'allocation d'une somme G... 21 154,85 € correspondant aux travaux G... réfection G... la chapelle à effectuer selon le devis G... l'entreprise BERTOMEU du 3 mars 2012 ; qu'il est constant que le bail emphytéotique du 21 décembre 2000 (p. 11) mettait à la charge G... la [...] l'entretien G... la chapelle et G... son allée, cet acte n'ayant pas été modifié sur ce point par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002, ni par l'acte authentique reçu par Maître I... H... le 25 juillet 2003 apportant un modificatif au bail emphytéotique, sans opérer novation ; qu'un des avenants signé entre les parties le 30 août 2002 rappelait cette obligation d'entretien G... la chapelle, G... l'allée et des palmiers plantés le long G... cette allée et précisait que l'opportunité et la consistance G... ces travaux d'entretien seraient décidées d'un commun accord entre les parties, Monsieur T... G... R... O... ayant en outre la faculté G... contrôler la conformité G... l'exécution des travaux d'entretien à ceux convenus ; que la SAS [...] ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas G... l'entretien G... la chapelle en accord avec le bailleur, ni G... l'impossibilité administrative G... procéder à ces travaux d'entretien ; qu'elle sera donc condamnée au paiement G... la somme G... 21 154,85 € à titre G... dommages et intérêts, correspondant au coût G... rénovation G... la chapelle ;
 5/ Sur les sommes réclamées au titre G... la non réalisation G... la voirie :
 Que la SCI et les consorts O... sollicitent à ce titre l'allocation d'une somme G... 122.593,59 € correspondant aux travaux G... voirie et G... réseaux à effectuer selon le devis G... l'entreprise BERTOMEU du 3 mars 2012 ; que, concernant les bâtiments d'exploitation que devait édifier la [...] en application du bail emphytéotique du 21 décembre 2000, le protocole d'accord en date du 26 avril 2002 (p. 8) précisait leur implantation et mettait à la charge G... la [...] la réalisation d'un route goudronnée G... 3,50 m G... large, avec revêtement G... type enrobé G... 120 kg/m² (épaisseur 5 cm), y compris structure G... chaussée appropriée, ainsi que les travaux G... raccordement des bâtiments d'exploitation en eau, électricité, Canal G... Provence, raccordement des eaux usées, assainissement et traitement des effluents jusqu'en limite des bâtiments ; que la SAS [...] ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas G... son exécution, ni G... l'impossibilité administrative G... réaliser ces travaux ; qu'elle sera donc condamnée au paiement G... la somme G... 122.593,59 € à titre G... dommages et intérêts, correspondant au coût G... réalisation G... ces travaux G... voirie et G... raccordement des réseaux ;
 6/ Sur la fourniture des cautions bancaires :
 Qu'il est constant que la société SAINTE. [...] s'était engagée aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 (p. 5) à fournir au plus tard le mars 2001 une garantie bancaire d'une durée G... cinq ans à renouveler tous les cinq ans, souscrite à la sûreté et garantie du paiement G... la redevance annuelle convenue entre les parties ; qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 et d'un G... ses avenants en date du 30 août 2002, le délai pour fournir cette garantie était fixé au 30 juillet 2002 puis prorogé au 30 novembre 2002 ; que, par ailleurs, la [...] s'engageait à fournir une deuxième caution bancaire à concurrence d'un montant G... 579.306,26 € pour la même date, en garantie du paiement des dommages et intérêts fixés par le protocole d'accord en date du 26 avril 2002 ; que ne justifiant pas avoir exécuté ces obligations, en dépit notamment G... la mise en demeure qui lui a été adressée par acte d'huissier en date du 20 août 2003, la SAS [...] sera condamnée à fournir ces cautions bancaires dans un délai G... trois mois à compter G... la signification du présent jugement ; qu'à défaut d'exécution, la SAS [...] sera redevable à l'issue G... ce délai d'une astreinte G... 500 € par jour G... retard ;
 7/ Sur la livraison du local G... vente G... 40 m² :
 Qu'aux termes du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 (p. 8), la société [...] s'était engagée à livrer à la SCI et aux consorts O... un local G... vente G... 40 m² dans le hameau, ceux-ci faisant leur affaire personnelle G... la construction des autres bâtiments d'exploitation ; que la SAS [...] ne conteste pas cette obligation et ne justifie pas G... son exécution, ni G... l'impossibilité administrative G... réaliser ce local au sein des constructions existantes dans le hameau dont elle est propriétaire ; qu'elle sera en conséquence condamnée à réaliser ce local et le mettre à la disposition G... la SCI et des consorts O... conformément aux termes du bail emphytéotique du 21 décembre 2000 et du protocole d'accord du 26 avril 2002, dans un délai G... trois mois à compter G... la signification du présent jugement ; qu'à défaut d'exécution, la SAS [...] sera redevable à l'issue G... ce délai d'une astreinte G... 500 euros par jour G... retard ; qu'à défaut d'exécution à l'issue d'un délai G... six mois à compter G... la signification du présent jugement, la SAS [...] sera redevable à titre G... dommages et intérêts d'une somme G... 80.000€ ;

 ALORS, D'UNE PART, QUE la censure qui s'attache à un arrêt G... cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base G... la cassation au cas d'indivisibilité ou G... dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs G... la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition G... l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen G... cassation, qui s'attaque au chef G... l'arrêt ayant déclaré irrecevable comme prescrite l'action en résolution du bail emphytéotique en date du 21 décembre 2000 et des actes subséquents engagée par la société [...] à l'encontre des consorts G... R... O... et G... la SCI [...] entraînera, par voie G... conséquence, en application G... l'article 625 du Code G... procédure civile la censure G... ce chef G... l'arrêt ;

 ALORS, D'AUTRE PART, QUE la cassation à intervenir sur le deuxième moyen qui s'attaque au chef G... l'arrêt ayant déclaré irrecevable comme nouvelle la demande G... la société [...] en disqualification du bail emphytéotique en un bail ordinaire G... longue durée entraînera, par voie G... conséquence, en application G... l'article 625 du Code G... procédure civile la censure G... ce chef G... l'arrêt ;

 ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la cassation à intervenir sur le troisième moyen qui s'attaque au chef G... l'arrêt ayant rejeté la demande G... la société [...] en résolution judiciaire du protocole d'accord signé le 26 avril 2002 entraînera, par voie G... conséquence, en application G... l'article 625 du Code G... procédure civile la censure G... ce chef G... l'arrêt ;

 ALORS, ENFIN, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 62), la société [...] avait fait valoir, au titre des dommages et intérêts réclamés pour défaut G... réalisation des travaux G... voirie et G... raccordement du bâtiment agricole, que le bailleur n'ayant jamais construit le bâtiment, la condamnation G... la Société [...] à réaliser les travaux G... raccordement et G... voirie d'un bâtiment qui n'existe pas est sans fondement ; qu'en se bornant à énoncer que, sur ce point, « l'appelante ne se livre à aucune contestation sérieuse du contenu G... ses obligations et des chiffres avancés pour fonder les réclamations, se bornant là aussi à rappeler les refus administratif », san