Cour de Cassation · civ1 — 28 septembre 2016

CIV. 1

 MF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 28 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 Mme BATUT, président



 Décision n° 10440 F

 Pourvoi n° H 15-10.232







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par M. B... F..., domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. W... G..., domicilié [...] ,

 2°/ à la société [...], Y..., [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

 3°/ à la société Ouizille de Keating, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. D... C... , en qualité de liquidateur judiciaire de la société 2 AD Ingenierie,

 4°/ à la société Mutuelle des architectes français, dont le siège est [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. F..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. G... et de la société [...], Y..., Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Bucceri, G..., Sauvage, de la SCP Boulloche, avocat de la société Mutuelle des architectes français ;

 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Donne acte à M. F... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Ouizille de Keating et la Mutuelle des architectes français ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. F... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande, le condamne à payer à M. G... et à la SCP R..., Y..., [...] la somme globale de 2 000 euros et à la Mutuelle des architectes français la somme de 800 euros ;
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. F....

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de Maître W... G..., notaire, et de la SCP [...] à payer à Monsieur B... F... la seule somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et d'avoir débouté Monsieur B... F... de ses autres demandes indemnitaires ;

 Aux motifs que :

 -II) Sur la faute du notaire :
 Selon F..., Me G... a commis les fautes suivantes :
 - il aurait manqué à son obligation de vigilance en se contentant d'une attestation de travaux non fiable, émanant d'une personne non architecte, trop ancienne et en discordance avec des éléments de son acte,
 - il aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil à propos de la garantie d'achèvement.

 -II-1) Sur l'attestation de travaux
 Le bien acquis en l'état futur d'achèvement par F... consiste en un appartement duplex dans l'ensemble immobilier "[...] ). Il s'agit du lot 74 correspondant à : un appartement situé au 1er étage et au niveau combles du bâtiment G, comprenant entrée, séjour avec kitchenette, une chambre, salle de bains avec wc, dégagement, avec les 169/10.000èmes des parties communes générales.

 L'acte précise que le vendeur a entrepris une rénovation lourde d'un ensemble immobilier en changeant sa destination en usage de résidence services.
 Le bâtiment "G" est un immeuble d'un étage avec combles sur rez-de-chaussée.

 L'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reçu le 26 juin 2006 par M°G... dispose au chapitre "paiement du prix" :
 "I-Partie exigible immédiatement : compte tenu de l'avancement des travaux : "mis hors d'air" la partie actuellement exigible est de 80% soit 226.188 €. Paiement effectué au moyen du prêt consenti par la Banque Populaire...

 II-Paiement du solde du prix Le solde du prix de vente, soit la somme de 56.547 € (soit 52.947 € pour les droits immobiliers et 3.600 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant, savoir - aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à hauteur de 95%....10%, - à l'achèvement des travaux de rénovation ...5%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. A toutes fins utiles et en tant que de besoin, le vendeur déclare que l'échelonnement ci-devant déterminé, respecte les paliers de paiement fixés par la loi du 3 janvier 1967, qui ne peuvent dépasser : - 35% à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, -95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour l'application de l'échelle des versements ci-dessus stipulés, l'avancement des travaux et l'achèvement des biens vendus, seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l'architecte de l'opération".

 L'acte précise que le vendeur déclare que le chantier a été ouvert le 28 août 2003.

 A la rubrique "Etat d'avancement des travaux", l'acte précise : "Les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant ; au jour- du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant : hors d'air. Ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD Ingénierie à Sèvres, [...] , du 14 novembre 2005" et "Il résulte d'une attestation délivrée par 24D Ingénierie, architecte à Sèvres (Hauts-de-Seine), [...] , du 14 novembre 2005 que les travaux du programme "La Grange Le Roy" ont atteint le stade "Mise hors d'air"".

 A cet égard, aucune discordance n'apparaît entre une déclaration d'ouverture de chantier au 28 août 2003 et une attestation de mise hors d'air du 14 novembre 2005, alors qu'il s'agit d'une rénovation d'un immeuble construit déjà existant.

 Au demeurant le constat fourni par Monsieur F... lui-même établit que cette attestation du 14 novembre 2005 correspondait à la réalité.

 L'attestation émane de la société 2AD Ingénierie et non de la société 2AD Architecture.

 Mais si l'attestation doit émaner d'un homme de l'art, il n'est nullement spécifié que cette attestation sur l'état des travaux au moment de l'acte doit émaner d'un architecte.
 La société 2AD Ingénierie, branche technique du groupe 2AD Architecture et 2AD Ingénierie, est liée à la société 2AD Architecture pour le suivi technique de la construction.

 Le fait que l'attestation émane de 2AD Architecture plutôt que de 2AD Ingénierie n'était pas de nature à faire suspecter la fiabilité de cette attestation.

 Le notaire n'a pas commis de faute en se fondant sur l'attestation du 14 novembre 2005.

 -II-2) Sur la garantie d'achèvement :
 Deux types de garanties sont possibles pour une vente en l'état futur d'achèvement, soit une garantie intrinsèque résultant de conditions propres à l'opération, soit une garantie extrinsèque par une banque ou un établissement financier.

 C'est le vendeur qui opte pour l'une ou l'autre forme de ces garanties, sachant qu'il ne peut offrir une garantie intrinsèque que sous certaines conditions, prévues à l'article R.261-I8 du code de la construction et de l'habitation, soit parce que la construction est assez avancée et qu'aucune inscription hypothécaire n'est prise sur le bien, soit lorsqu'il justifie de fonds propres suffisants.

 En l'occurrence la société Financière Barbatre a offert une garantie intrinsèque d'achèvement telle que prévue à l'article R.261-18 a) du code de la construction et de l'habitation aux conditions que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque.

 L'acte de vente indique en page 20 "la société venderesse par son représentant ès qualités déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être ci-après exposées, constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L.261-11d) et R.261-18a) du code de la construction et de l'habitation, ce dernier ci-après littéralement rapporté:
 art.261 -18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres â l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes : "a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque". La société venderesse précise en effet que 1 'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus est hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD Ingénierie à Sèvres (Hauts-de-Seine) [...] , que l'immeuble est libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il résulte d'une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des hypothèques de Melun en date du 5 septembre 2003".

 Il n'est pas contesté qu'aucune inscription de privilège ou hypothèque n'était inscrite sur le bien.

 Par contre la condition de l'état d'avancement au stade "mise hors d'eau" pose question.

 Il s'agissait ici d'un programme de rénovation lourde, à partir de bâtiments existants, présenté à la vente tel qu'il pouvait l'être avant la loi sur la vente d'un immeuble à rénover, comme une vente en l'état futur d'achèvement.

 La garantie intrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement est possible, en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, lorsque le vendeur constructeur présente de réelles garanties personnelles, parce que ta construction est déjà très avancée au moment de la vente, étant arrivée au stade mise hors d'eau, qu'en conséquence le bien a une valeur réelle, et qu'aucune inscription hypothécaire ne grève le bien.

 En l'occurrence, pour justifier son contrôle des conditions d'application de la garantie intrinsèque, Me G... mentionne un état hypothécaire négatif qui n'est pas discuté, mais aussi l'attestation de travaux du 16 juin 2003, selon laquelle l'immeuble est parvenu au stade hors d'eau.

 Ce n'est pas l'attestation du 14 novembre 2005 qui justifie la garantie intrinsèque, alors que cette attestation ne concerne que le lot acquis par M. F..., mais celle du 16 juin 2003.

 Dans l'acte Me G... a rappelé que la déclaration d'ouverture de chantier était du 28 août 2003.

 Si l'attestation du 14 novembre 2005 n'est pas contradictoire avec la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003, par contre celle du 16 juin 2003, antérieure à l'ouverture du chantier, pose question,

 A la date du 16 juin 2003, avant l'ouverture du chantier, rien n'avait encore été fait, le programme de rénovation n'était pas commencé.
 Pourtant, une garantie intrinsèque était fournie comme si le programme était arrivé à un stade très avancé.
 Il s'agissait clairement d'un moyen détourné pour un constructeur de vendre des lots d'un programme non commencé, sans caution bancaire, avec une garantie intrinsèque présentant une apparence légale, ruais qui était en réalité totalement illusoire.

 Il appartient au notaire de vérifier les conditions d'application de cette garantie.
 La justification de cette garantie par une attestation d'avancement des travaux antérieure au début des travaux permettait à un professionnel de l'immobilier comme Me G..., notaire, de détecter que cette garantie était fragile et pourrait se révéler illusoire.

 Me G... devait en conséquence attirer l'attention des acquéreurs sur le caractère fragile de cette garantie intrinsèque et du risque en découlant.

 S'agissant d'actes à la chaîne de ventes de lots d'un programme immobilier, le notaire qui a été choisi par le promoteur pour procéder à des ventes en défiscalisation à des acquéreurs qui se désintéressent du bien acquis et ne viennent même pas à l'acte pour lequel ils donnent une procuration, se doit de redoubler de vigilance pour ne pas être instrumentalisé par l'une des parties et veiller au respect de la loi et des droits respectifs des parties.

 Le désintérêt des acquéreurs pour le bien acquis n'exonère pas le notaire de son devoir d'information et de conseil.

 Me G... a manqué à son devoir de prudence et vigilance et à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur le caractère en l'espèce fragile de la garantie intrinsèque offerte, au regard des éléments spécifiques qu'il avait en sa possession.

 -III) sur le préjudice que le notaire doit indemniser :
 F... demande la condamnation de Me W... G... et de la SCP [...]
 [...] à leur payer
 - 440.660,12 € correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des biens et droits immobiliers, ainsi que les meubles et des objets mobiliers),
 - 14.268,03 € correspondant à la perte de loyers,
 - 50.000 € au titre de leur préjudice moral.

 Le manquement au devoir de prudence et vigilance et au devoir de conseil commis par Me G... a causé à F... un préjudice moral, pour avoir été traité de manière peu attentive par le notaire, qui ne s'est pas soucié de préserver ses intérêts en l'avertissant. Par contre, il est sans lien avec le coût de l'investissement, qui a été effectué et alors que F... V... n'a pas demandé la résolution de la vente, il est sans lien avec la perte de loyers. F... ne demande l'indemnisation d'aucune perte de chance d'avoir renoncé à passer l'acte. La cour ne peut lui allouer ce qu'il ne demande pas.
 Le préjudice moral qui est la conséquence de la faute du notaire sera indemnisé par la somme de 30.000 €.

 La demande de Me G... et sa société civile professionnelle de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive sera rejeté au vu de ce qui vient d'être dit » ;

 Alors, d'une part, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, Monsieur F... demandait la réparation de l'intégralité du préjudice, tant moral que financier, qu'il a subi à raison des fautes commises par le notaire ; qu'en retenant, pour refuser d'indemniser le préjudice financier, que Monsieur F... n'aurait pas invoqué l'existence d'une perte de chance, la Cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée sur tout ce qui lui était demandé et a refusé d'indemniser un préjudice dont elle reconnaissait pourtant l'existence, a manifestement violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

 Alors, d'autre part, que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ; qu'en l'espèce, Monsieur F... demandait l'indemnisation des préjudices moral et financier résultant des fautes imputables au notaire ; qu'en énonçant, pour refuser d'indemniser le préjudice financier subi par Monsieur F..., après avoir pourtant admis la faute du notaire, que la victime n'aurait pas invoqué l'existence d'une perte de chance, quand il appartenait justement au juge de donner ou restituer aux faits leur exacte qualification et donc de qualifier le préjudice subi par la victime, la Cour d'appel a manifestement violé l'article 12 du Code de procédure civile.