Cour de Cassation · comm — 27 janvier 2015

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2013), que M. X..., mis en redressement puis liquidation judiciaires les 3 novembre 2009 et 18 janvier 2010, était titulaire d'un bail consenti le 31 mai 1999 par la Banque de France (le bailleur) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1999 ; que par ordonnance du 31 mars 2010, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de M. X..., comprenant le droit au bail, au profit de la société Impérial Classic diffusion (la société ICD) ; qu'après signature des actes de cession, le 23 juin 2010, le bailleur s'est opposé au renouvellement du bail demandé par la société ICD et a assigné cette dernière pour lui voir enjoindre de signer le bail adressé le 20 août 2010 et payer les loyers correspondants sous peine d'expulsion ; 

Attendu que le bailleur fait grief à l'arrêt de dire que le bail a été cédé à la société ICD avec son agrément, qu'il a été mis fin à ce bail par son refus de renouvellement et que la société ICD a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail cédé jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction alors, selon le moyen, que les juges ne sauraient méconnaître les documents de la cause ; qu'en considérant que l'accord exprimé par le bailleur dans son courrier du 10 mars 2010 était conditionnel puisqu'il indiquait que « la cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de 9 ans à effet de la date de jouissance notifiée à l'acte de cession, les lieux étant loués exclusivement pour l'activité de salon de thé au rez-de-chaussée et d'habitation à l'étage, le loyer annuel en principal est fixé à 34 000 euros montant qui serait ramené au montant de 27 000 euros, en cas de restitution de l'appartement », quand le bailleur faisait savoir qu'il n'avait « pas d'objection à la cession du droit au bail (...) au profit de la SAS Imperial Classif diffusion qui souhaite exercer dans les lieux l'activité de salon de thé », tout en précisant que « cette cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de neuf ans (...) les lieux étant loués uniquement et exclusivement pour l'activité de " salon de thé au rez-de-chaussée et d'habitation pour l'appartement au 5e étage " », le loyer annuel en principal étant « fixé à 34 000 euros, montant qui serait ramené au montant de 27 000 euros en cas de restitution de l'appartement », ce dont il ne résultait rien de conditionnel, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu'en retenant qu'il ne résultait pas expressément des termes du courrier du bailleur du 10 mars 2010 que ce dernier ait subordonné son accord à la cession du droit au bail à la société ICD à l'acceptation immédiate par le cessionnaire de l'établissement d'un nouveau bail aux conditions proposées, la cour d'appel a considéré que l'accord du bailleur n'était pas conditionnel ; que le moyen, qui invoque une appréciation contraire, ne peut être accueilli ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la Banque de France aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour La Banque de France 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail en date du 31 mai 1999 et son avenant du 16 juin 1999 avaient été cédés à la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION avec l'agrément de la BANQUE DE FRANCE, ajouté qu'il avait été mis fin à ce bail et son avenant par le refus de renouvellement opposé par la BANQUE DE FRANCE le 4 octobre 2010 à la demande présentée par la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION le 5 juillet 2010 et retenu que la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION avait droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail cédé, s'agissant notamment de la destination, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction pour, en conséquence, débouter la BANQUE DE FRANCE de ses demandes ; 

AUX MOTIFS QUE la BANQUE DE FRANCE fait valoir que la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION ne peut valablement soutenir que le bail dont était titulaire Monsieur X... lui aurait été cédé dans le cadre de la cession du fonds de commerce alors que la société a fait une offre pour exercer dans les lieux une activité différente de celle précédemment exercée et qu'elle ne pouvait changer l'activité sans le consentement exprès du bailleur, comme le mandataire liquidateur l'avait rappelé dans son appel d'offres, qu'elle a donné son agrément à la cession suivant courrier du 10 mars 2010 postérieur à l'audience du Juge commissaire du 9 mars, pour une activité de salon de thé et moyennant la conclusion d'un nouveau bail au loyer de 34. 000 € par an, que le Juge commissaire a donné son autorisation à la cession en visant l'offre contenant changement d'activité et l'accord du bailleur donné le 10 mars 2010, que la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION ne peut prétendre au renouvellement du bail antérieur et encore moins au paiement d'une indemnité d'éviction, l'accord des volontés ayant suffi à faire naître un nouveau contrat de bail commercial comme l'a justement retenu le Tribunal ; que la BANQUE DE FRANCE fait observer que le mandataire liquidateur a pris soin d'indiquer dans l'acte de cession que lors de l'audience d'ouverture des plis contenant les offres, le cessionnaire a été informé que les offres devaient être préalablement communiquées au bailleur afin qu'il formule ses observations et donne éventuellement son accord, que le Juge-commissaire a autorisé cette façon de procéder dans la mesure où aucun des pollicitants n'avait obtenu l'accord écrit du bailleur à la cession avant l'audience bien que cette formalité était inscrite en gras et soulignée dans le cahier des charges et posée comme une condition préalable et nécessaire au dépôt d'une offre ; que l'ordonnance du Juge commissaire intervenue le 31 mars 2010 et valant cession du fonds de commerce indique expressément que le fond cédé comprend outre la clientèle subsistant, le nom commercial, l'enseigne, le mobilier d'exploitation, le bénéfice du droit au bail des locaux ; qu'elle ajoute que la cession se fera aux clauses et conditions de l'offre présentée par la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION laquelle ne comporte aucune autre référence au bail que celle concernant la destination que la société envisageait de changer, formant le projet de développer une activité de salon de thé ; qu'ainsi, bien que l'offre de la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION ne fasse aucune référence aux conditions d'établissement d'un nouveau bail, elle a été acceptée par le Juge-commissaire, étant observé que les modalités de renouvellement du bail et du prix ne relèvent pas des attributions du Juge-commissaire qui devait seulement s'assurer de l'agrément du bailleur à la cession conformément à la clause du bail en cours prévoyant son accord exprès ; que l'allégation de la BANQUE DE FRANCE suivant laquelle son accord à la cession donné par lettre du 10 mars 2010 était selon elle indivisible et soumis à l'exigence de l'acceptation immédiate par le cessionnaire de l'établissement d'un nouveau bail aux conditions proposées, ne résulte pas expressément des termes de son courrier puisqu'elle écrivait elle-même le 10 mars 2010 : « Nous n'avons pas d'objection à la cession du droit au bail de Monsieur X... au profit de la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION qui souhaite exercer dans les lieux une activité de salon de thé », ajoutant que « la cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de 9 ans à effet de la date de jouissance notifiée à l'acte de cession, les lieux étant loués exclusivement pour l'activité de salon de thé au rez de chaussée et d'habitation à l'étage, le loyer annuel en principal est fixé à 34. 000 ¿ montant qui serait ramené au montant de 27. 000 €, en cas de restitution de l'appartement », employant à plusieurs reprises le conditionnel en ce qui concerne l'établissement d'un nouveau bail et distinguant elle-même dans ce courrier d'une part son accord immédiat à la cession au profit de la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION, des conditions d'un nouveau bail dont le prix varierait en fonction de l'assiette du nouveau bail ; que la BANQUE DE FRANCE n'a d'ailleurs formé aucun recours contre l'ordonnance du Juge-commissaire ; qu'elle ne peut davantage soutenir que, dans l'acte de cession, le cessionnaire a nécessairement accepté que l'ancien bail attaché au fonds soit venu à expiration et qu'un nouveau bail s'est substitué à l'ancien, en raison notamment de la « déspécialisation » autorisée ; qu'en effet, l'acte de cession passé entre le mandataire liquidateur, ès qualités, et la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION en présence du bailleur porte sur les différents éléments du fonds cédé comprenant le droit au bail des locaux, l'acte reprenant les énonciations du bail en cours dont était titulaire Monsieur X... avec l'indication de la destination contractuelle de café, limonadier, brasserie et aucune disposition de l'acte ne contient accord des parties pour l'établissement d'un nouveau bail, d'un nouveau loyer et d'une nouvelle destination de salon de thé, le cessionnaire la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION déclarant au contraire n'être aucunement lié par quelque disposition que ce soit du courrier du 10 mars 2010 intervenu postérieurement à l'offre déposée le 8 mars 2010 et après l'audience devant le Juge-commissaire tenue le 9 mars 2010 en présence du bailleur qui ne s'est pas opposé à la cession du fonds à son profit ; qu'il s'ensuit qu'à défaut d'accord des parties dans l'acte de cession du fonds ou séparément sur l'établissement d'un nouveau bail, la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION était fondée à solliciter par acte d'huissier le renouvellement du bail cédé en même temps que le fonds, lequel est venu à échéance le 1er janvier 2007 et a été reconduit ensuite par tacite prorogation ; que la BANQUE DE FRANCE ayant, par acte d'huissier du 4 octobre 2010, refusé le renouvellement demandé compte tenu du propre refus de la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION d'accepter les conditions du nouveau bail, il a été mis fin au bail en cours ; que la BANQUE DE FRANCE n'oppose ni moyen d'irrecevabilité ni motif grave et légitime aux demandes de la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION qui a droit au bénéfice du maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail cédé jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction (arrêt, p. 4 à 6) ; 

1°) ALORS QUE le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent, cette cession étant subordonnée à l'autorisation du Juge-commissaire ; qu'en retenant que l'ordonnance du Juge-commissaire intervenue le 31 mars 2010 et valant cession du fonds de commerce indiquait expressément que le fonds cédé comprenait le droit au bail des locaux et que la cession se ferait aux clauses et conditions de l'offre présentée par la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION laquelle ne comportait aucune autre référence au bail que celle concernant la destination que la société envisageait de changer en une activité de salon de thé, tout en observant que le Juge-commissaire devait seulement s'assurer de l'agrément du bailleur à la cession conformément à la clause du bail en cours prévoyant son accord exprès, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette ordonnance ne visait pas expressément « l'accord du bailleur », soit celui émis le 10 mars 2010 par la BANQUE DE FRANCE, et ne faisait pas suite à la requête du liquidateur renvoyant tout aussi expressément aux termes de cet accord, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 641-12 et L. 642-19 du Code de commerce et 1134 du Code civil ; 

2°) ALORS QUE le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent, cette cession étant subordonnée à l'autorisation du Juge-commissaire ; qu'en ajoutant que la BANQUE DE FRANCE n'avait pas formé de recours contre l'ordonnance du Juge commissaire intervenue le 31 mars 2010, sans rechercher, ainsi qu'elle y était aussi invitée, si l'absence de recours n'était pas la simple conséquence que cette ordonnance était parfaitement conforme aux prévisions de la BANQUE DE FRANCE puisqu'elle visait « l'accord du bailleur », soit celui émis le 10 mars 2010, et faisait suite à la requête du liquidateur renvoyant aux termes de cet accord, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 641-12 et L. 642-19 du Code de commerce et 1134 du Code civil ; 

3°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les documents de la cause ; qu'en considérant encore que l'accord exprimé par la BANQUE DE FRANCE dans son courrier du 10 mars 2010 était conditionnel puisqu'il indiquait que « la cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de 9 ans à effet de la date de jouissance notifiée à l'acte de cession, les lieux étant loués exclusivement pour l'activité de salon de thé au rez de chaussée et d'habitation à l'étage, le loyer annuel en principal est fixé à 34. 000 € montant qui serait ramené au montant de 27. 000 €, en cas de restitution de l'appartement », quand la BANQUE DE FRANCE faisait savoir qu'elle n'avait « pas d'objection à la cession du droit au bail (...) au profit de la SAS IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION qui souhaite exercer dans les lieux l'activité de salon de thé », tout en précisant que « cette cession emporterait conclusion d'un nouveau bail de 9 ans (...) les lieux étant loués uniquement et exclusivement pour l'activité de « salon de thé au rez-de-chaussée et d'habitation pour l'appartement au 5ème étage » », le loyer annuel en principal étant « fixé à 34. 000 €, montant qui serait ramené au montant de 27. 000 € en cas de restitution de l'appartement », ce dont il ne résultait rien de conditionnel, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 

4°) ALORS QUE le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent, cette cession étant subordonnée à l'autorisation du Juge-commissaire ; qu'en ajoutant, pour finir, que l'acte de cession passé entre le mandataire liquidateur, ès qualités, et la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION en présence du bailleur portait sur les différents éléments du fonds cédé comprenant le droit au bail des locaux, l'acte reprenant les énonciations du bail en cours dont était titulaire Monsieur X... avec l'indication de la destination contractuelle de café, limonadier, brasserie et qu'aucune disposition de l'acte ne contenait accord des parties pour l'établissement d'un nouveau bail, d'un nouveau loyer et d'une nouvelle destination de salon de thé, le cessionnaire déclarant au contraire n'être aucunement lié par quelque disposition que ce soit du courrier du 10 mars 2010 intervenu postérieurement à l'offre déposée le 8 mars 2010 et après l'audience devant le Juge-commissaire tenue le 9 mars 2010 en présence du bailleur qui ne s'est pas opposé à la cession du fonds à son profit, quand il n'en résultait nullement que le bailleur avait donné son accord à la cession dans les termes de cet acte établi par la Société IMPERIAL CLASSIC DIFFUSION, la Cour d'appel a violé les articles L. 641-12 et L. 642-19 du Code de commerce et 1134 du Code civil.