Cour de Cassation · civ3 — 8 juillet 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 février 2014), que la société civile immobilière (SCI) Les Noisetiers a acquis en 2006 de la SCI Le Vert Bocage les deux lots n° 156 et 157 composant le bâtiment D de l'immeuble dénommé Le Lavandin II ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lavandin II a assigné ces deux SCI le 23 août 2006 en paiement d'un arriéré de charges de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lavandin I est intervenu volontairement à l'instance ; que les défenderesses ont contesté les modalités de répartition des charges appliquées par le syndicat et sollicité la mise en oeuvre d'une sentence arbitrale rendue le 21 mars 1994 ;


Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant constaté qu'il avait été définitivement jugé, par un arrêt du 4 novembre 2004, qu'était réputée non écrite la clause du règlement de copropriété dispensant les lots n° 156 et 157 de toute participation aux charges sauf à celles concernant l'entretien du chemin d'accès et que les propriétaires de ces lots devraient désormais payer leur quote-part de charges conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relevé que le règlement de copropriété avait défini une clé de répartition en attribuant à chaque lot, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, une quote-part des part des parties communes et avait défini précisément l'assiette des charges communes générales, qu'aucune disposition légale n'imposait la création de charges spéciales par bâtiment et que l'arrêt du 27 mars 2009 avait jugé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner d'expertise pour établir une répartition des charges conformes aux dispositions de l'article 10 et créer des charges spéciales au bâtiment D, et retenu qu'il résultait de la combinaison des stipulations du règlement de copropriété et des décisions déjà rendues que la répartition des charges communes devait être faite selon les millièmes fixés par le règlement de copropriété, qui étaient conformes aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant tenant à la valeur du document établi le 21 mars 1994 par l'arbitre au regard de l'arrêt définitif du 4 novembre 2004 ayant statué sur le même litige, en déduire que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires calculée selon ces modalités, déduction faite des charges piscine et des frais d'huissiers, était justifiée ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que la carence de la SCI Les Noisetiers perdurait depuis une longue période et avait mis en péril la trésorerie de la copropriété, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; 


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 


PAR CES MOTIFS 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne la SCI Les Noisetiers et la SCI Le Vert Bocage aux dépens ; 


Condamne la SCI Les Noisetiers et la SCI Le Vert Bocage à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeubles Le Lavandin I et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lavandin II la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Les Noisetiers et la SCI Le Vert Bocage ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés Les Noisetiers et Le Vert Bocage.


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI Les Noisetiers à payer au syndicat des copropriétaires Le Lavandin II la somme de 9.769, 12 ¿ outre les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2006, date de l'assignation ainsi qu'une somme de 3.000 ¿ de dommages-intérêts pour résistance abusive ;


AUX MOTIFS QUE la société Les noisetiers et la société Le vert bocage font également état d'une sentence arbitrale rendue le 21 mars 1994 qui n'aurait pas été appliquée par le syndicat des copropriétaires, ce qui aurait « conduit à ce que la clause exonératoire soit déclarée non écrite par arrêt de votre Cour du 4 novembre 2004, sans toutefois que l'arbitrage X... ne soit appliqué postérieurement », le syndicat des copropriétaires affirmant, pour sa part, que l'acte invoqué de ce chef ne constitue pas « une sentence arbitrale qui pourrait être opposée » qu'il résulte de l'assemblée générale du 5 mai 1993 qu'une résolution no9 a été votée à l'unanimité dans les termes suivants : « il est ici fait rappel de la lettre de M. Y... sur ses règlements de charges, les millièmes des différents bâtiments et les échanges de courriers au sujet de ses charges du bâtiment D. Après une longue discussion, il est demandé qu'après proposition chiffrée écrite, en fonction des courriers déjà échangées, de faire appel - sic ¿ à un arbitre expert pris en tirage au sort sur la liste de la Cour d'appel spécialisé en matière de copropriété dans le secteur de juridiction locale - sic ¿» ; que la société civile immobilière Les Noisetiers affirme que M. X... a été désigné en qualité d'arbitre par une délibération du conseil syndical du 3 septembre 1993 ; que l'arbitre a accepté sa nomination le 27 septembre 1993, qu'il a rendu sa sentence le 21 mars 1994 et qu'il l'a notifiée à la SCI Le vert bocage, à M. Y..., « à M. Z... représentant A et B », à « M. A... représentant le C » et « au cabinet Copro syndic » ; qu'aucune procédure n'a été introduite à l'encontre de cette décision arbitrale qui revêtirait en conséquence un caractère définitif et qui aurait l'autorité de la chose jugée en application de l'article 1484 du Code de procédure civile ; que cependant que les documents produits à ce sujet ne sauraient conférer à l'acte invoqué la valeur d'une sentence arbitrale, le seul vote, même prix à l'unanimité par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 5 mai 1993, sans l'accord individuel de chacun des copropriétaires alors que l'arbitrage allégué concerne la définition des quote-part de chacun, ne constituant ni le compromis, ni la clause compromissoire exigée par l'article 1442 du Code de procédure civile préalablement à la mise en place d'une procédure d'arbitrage, seule susceptible de donner lieu à une sentence ayant les effets de l'article 1484 du Code de procédure civile ; Attendu, en conséquence, que les demandes des appelants de ce chef seront rejetées ; qu'enfin il ne peut être utilement avancé : - que « la société les noisetiers ne saurait être tenue de charges communes générales dont elle n'a aucune utilité » (Voir page 8 § 5 de ses conclusions), sans spécifier quelles sont les charges générales dont elle serait ainsi tenue, alors en outre que le critère de l'utilité ne vaut que pour les charges définies à l'alinéa 1 de l'article 10 et que les exemples cités (page 3) au titre de charges de copropriété qu'elle supporterait « pour des services dont le bâtiments D ne bénéficier pas » sont celles générées par les frais de personnels, les frais « d'entretien courant dont des frais de plomberie », les frais de jardinage et les provisions pour travaux indéterminés, alors que les premiers exemples relèvent par nature, des charges communes générales de l'alinéa 2 et qu'il n'est pas démontré que les provisions pour travaux seraient afférentes à des éléments d'équipement ou services collectifs relevant de l'alinéa 2 ; - que mes charges générées par les espaces verts (contrat d'entretien, arrosage, élagage et plantations), encore invoquées en page 19 de ses conclusions n'auraient pas à être imputées au bâtiment D puisqu'elles constituent des charges communes générales de l'alinéa 2 et que le critère d'utilité ne peut être invoqué ; qu'il en est de même pour la critique faite relativement au poste « provisions pour travaux » et « appels de fonds réserve travaux », dès lors que la société civile immobilière Les Noisettes ne démontre toujours pas que ces travaux seraient relatifs à des éléments d'équipement commun ou à des services collectifs, ainsi que pour les taxes foncières quand même ka société Les noisetiers affirme s'en acquitter envers l'administration fiscale ;


1°) ALORS QUE le juge doit respecter le principe de la contradiction et ne peut soulever d'office un moyen de droit sans avoir préalablement provoqué les explications des parties ; qu'en retenant, pour écarter l'autorité de chose jugée attachée à la sentence arbitrale du 21 mars 1994, que le vote exprimé à l'unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale le 5 mai 1993, tendant à soumettre à un arbitre le règlement du différend relatif à la détermination des charges du bâtiment D, ne constituait pas un compromis susceptible de donner lieu à une procédure d'arbitrage, en l'absence d'accord individuel de chacun des copropriétaires, sans inviter les parties à conclure sur ce point, que le syndicat des copropriétaires Le Lavandin II n'avait nullement soulevé, la Cour d'appel a soulevé un moyen d'office et a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;


2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une sentence arbitrale a, dès qu'elle est rendue, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'elle tranche et ne peut être annulée qu'après l'exercice des voies de recours prévues par la loi ; qu'en écartant la sentence arbitrale du 21 mars 1994, motif pris de ce que le vote à l'unanimité des copropriétaires réunis en assemblée générale du 5 mai 1993 ne constituerait pas un compromis d'arbitrage valable, quand cette sentence, faute d'avoir fait l'objet d'un recours en annulation, avait l'autorité de la chose jugée à l'égard du syndicat des copropriétaires qui y était partie et avait décidé de recourir à l'arbitrage par l'intermédiaire de l'un de ses organes, l'assemblée générale, la Cour d'appel a violé les articles 1476 et 1484 du Code de procédure civile, dans leur version applicable à la cause ;


3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, laquelle est seule compétente pour modifier la répartition des charges fixées dans le règlement de copropriété ; qu'en retenant, pour écarter l'autorité de la chose jugée attachée à la sentence arbitrale du 21 mars 1994, que « le seul vote, même pris à l'unanimité pris par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 5 mai 1993, sans l'accord individuel de chacun des copropriétaires alors que l'arbitrage allégué concerne la définition de la quote-part des charges de chacun », quand cette assemblée était compétente pour se prononcer sur les quotes-parts de charges de chacun, la Cour d'appel a méconnu les articles 11, 17, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;


4°) ALORS QU'en toute hypothèse, quelle que soit l'irrégularité encourue, une décision formellement adoptée par l'assemblée générale existe dès lors qu'elle n'a pas été annulée ; qu'en écartant néanmoins la résolution no 9 de l'assemblée générale du 5 mai 1993 qui avait décidé à l'unanimité de recourir à une procédure d'arbitrage, motif pris d'une irrégularité des conditions du vote eu égard à l'objet de la décision, quand cette délibération, qui n'avait fait l'objet d'aucun recours, était définitive et s'imposait à elle, la Cour d'appel a méconnu l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;


5°) ALORS QU'en toute hypothèse, il incombe à celui qui réclame un paiement de prouver le bien-fondé de sa créance ; qu'en retenant, pour condamner la SCI Les Noisetiers à payer au syndicat des copropriétaires Le Lavandin II la somme de 9.769,12 ¿ selon le décompte du 26 novembre 2013, en dépit de l'énoncé dénué de toute précision de certains postes de dépenses pour travaux, que la SCI Les Noisetiers ne démontrait pas que les « provisions pour travaux » et « appels de fonds de réserve travaux » seraient relatifs à des éléments d'équipement commun ou à des services collectifs, quand il appartenait au syndicat de justifier de ce que les dépenses de travaux dont il demandait paiement à l'exposante lui incombaient effectivement, la Cour d'appel a méconnu l'article 1315 du Code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)


Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR, par confirmation du jugement, condamné la SCI Les Noisetiers à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lavandin II la somme de 3.000 ¿ de dommages et intérêts pour résistance abusive ;


AUX MOTIFS ADOPTES QUE la carence de la SCI LES NOISETIERS qui perdure depuis une longue période a mis en péril la trésorerie de la copropriété ; qu'ainsi, il convient de condamner la SCI LES NOISETIERS au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;


ALORS QUE la défense à une action en justice constitue l'exercice d'un droit qui ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de préciser, dégénérer en abus ; qu'en se bornant à énoncer, par des motifs insuffisants à caractériser l'abus qu'aurait commis la SCI Les Noisetiers, que sa « carence aurait mis en péril la trésorerie de la copropriété », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.