Cour de Cassation · civ3 — 23 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 octobre 2013), que M. et Mme X..., M. et Mme Y..., M. et Mme Z... et Mme A..., propriétaires d'un appartement dans un immeuble en copropriété, ont assigné, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, M. B..., M. et Mme C..., M. D... et M. E..., également propriétaires d'un appartement dans le même immeuble, en résiliation des baux consentis à Mme F..., M. et Mme G..., M. et Mme H... et M. et Mme I..., au motif que la conclusion de ces baux était contraire à l'article 12 du règlement de copropriété réservant la location exclusivement à des « seniors retraités » ; 


Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé qu'il n'était pas contesté que les baux conclus en octobre, novembre 2009 et février 2010 constituaient encore le titre d'occupation des locataires, ce dont il résultait que ces baux avaient été tacitement reconduits à leur échéance, à défaut de congé régulièrement délivré, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, que la demande de résiliation devait être rejetée ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. et Mme X..., M. et Mme Y..., Mme A..., M. et Mme Z... aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X..., M. et Mme Y..., Mme A... et M. et Mme Z... à payer à Mme G..., M. et Mme I..., M. et Mme H..., M. B..., M. et Mme C..., M. D... et M. E... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X..., M. et Mme Y..., Mme A..., M. et Mme Z... ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., M. et Mme Y..., Mme A... et M. et Mme Z.... 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X..., M. et Mme Y..., Mme A... et M. et Mme Z... de leur demande en résiliation des baux d'habitation consentis par M. B..., Mme et M. C..., M. D... et M. E... à Mme F..., Mme et M. G..., Mme et M. I..., de leur demande d'expulsion immédiate de Mme F..., Mme et M. G..., Mme et M. I... et de leur demande de condamnation des mêmes à leur verser des dommages-intérêts pour résistance abusive ; 


AUX MOTIFS PROPRES QUE « la cour est liée par les dernières écritures régulièrement communiquées de l'appelant qui lient le débat qui lui est soumis ; qu'il est expressément conclu que le règlement de copropriété produit en premier ressort (celui d'origine publié le 15 février 2008) est caduc en certains de ses articles, dont plusieurs intéressent le débat de la présente instance ; que l'appelant indique que ce règlement a fait l'objet d'une modification, à l'occasion d'un vote unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale le 28 octobre 2009 ; que la résolution numéro 22 de cette assemblée a adopté une modification du règlement de copropriété, en son article huit relatif à la destination du groupe d'immeubles, qui prévoit maintenant un usage d'habitation et s'inscrit dans le cadre des " résidences pour seniors retraités ", formule reprise à l'article 12 qui stipule : " compte tenu de la destination particulière de la résidence, les locations devront être consenties obligatoirement à des seniors retraités " ; que seul le règlement de copropriété et ses modifications sont de nature à pouvoir être opposés aux copropriétaires, à l'exclusion de tout document de nature publicitaire ou commerciale ; que la modification dont se prévalent les appelants n'a fait l'objet d'un dépôt au rang des minutes du notaire J... que le 7 juin 2011, avec publication aux hypothèques les 29 juillet 2011, soit postérieurement à la conclusion des baux litigieux qui ont été conclus en octobre, novembre 2009 et février 2010 (pièce 29 du bordereau de l'appelant) ; que l'article 48 du règlement de copropriété stipule qu'il est opposable, ainsi que ses modifications, aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à compter de la publication au fichier immobilier ; qu'en cas de non publication, ils seront néanmoins opposables à ces ayants cause, qui, après en avoir pris connaissance, auraient adhéré aux obligations en résultant ; qu'en l'absence d'une telle prise de connaissance ou a fortiori d'une adhésion, le modificatif ci-dessus visé publié les 29 juillet 2011 est inopposable aux locataires qui sont des ayants cause à titre particulier de leurs bailleurs copropriétaires, à la date antérieure où les baux ont été conclus, n'étant pas sérieusement contesté que ces baux constituent encore à ce jour le titre permettant l'occupation des locataires ; que dans ce contexte reprécisé, et dès lors qu'aucun autre manquement aux obligations des locataires n'est plus invoqué, aucune demande de résiliation de bail ne saurait prospérer, la cour relevant par ailleurs qu'aucune demande de résolution ab initio n'est sollicitée en appel ; que la cour précise que s'agissant de la condition relative à l'occupation par des seniors, seule en vigueur avant la modification du règlement de copropriété, elle ne pouvait prospérer tant cette notion peut être discutée au plan étymologique et se trouve donc dépourvue de consistance juridique, au point que Mme X..., copropriétaire et demanderesse initiale, ne discute pas le fait qu'elle est plus jeune qu'au moins trois locataires, à savoir les époux G... et Mme F... » ; 


ALORS QUE la reconduction tacite du bail donne naissance à un nouveau contrat, régi par les règles en vigueur à la date de la reconduction ; qu'en rejetant la demande de résiliation des contrats de baux fondée sur la modification du règlement de copropriété réservant la location des lots de la résidence à des seniors retraités, motif pris qu'elle n'avait été publiée que le 29 juillet 2011, soit postérieurement aux baux conclus en octobre 2009, novembre 2009 et février 2010 qui constituaient toujours le titre permettant l'occupation des locataires de sorte qu'elle leur était inopposable, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'opposabilité de la modification du règlement de copropriété résultant de sa publication le 29 juillet 2011 ne faisait pas obstacle à la reconduction tacite des baux arrivant à expiration fin 2012 et début 2013, justifiant ainsi que leur résiliation soit prononcée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1738 du Code civil, ensemble l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.