Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique :


 Vu l'article 1134 du code civil ; 


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 décembre 2013), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble, comportant deux bâtiments A et B, soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision n° 23 point 1-3 de l'assemblée générale du 11 juin 2007 portant sur la réfection partielle du pylône ascenseur ; 


 Attendu que pour rejeter cette demande, la cour d'appel retient que le règlement de copropriété en date du 29 novembre 1954 fait seul foi des règles applicables à l'immeuble, dès lors qu'il a été régulièrement publié à la conservation des hypothèques, tandis qu'il n'est pas établi que celui du 29 novembre 1972 l'aurait été, ayant fait l'objet d'un refus de dépôt réitéré par le conservateur des hypothèques, à défaut de production aux débats d'un extrait hypothécaire relatif à l'immeuble, que le règlement de 1954 ne prévoit pas de modalité de vote afférente aux travaux relatifs aux ascenseurs et que le pylône litigieux, s'il peut être considéré comme touchant à l'installation complète de l'ascenseur du bâtiment A au sens de ce règlement, n'en est pas moins un élément indissociable de la cour centrale, affecte l'aspect extérieur de l'immeuble et est de nature à en modifier l'harmonie générale, ce qui justifie que la rénovation de son habillage extérieur soit mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et que la décision ait été soumise au vote de tous les copropriétaires ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété du 29 novembre 1972 comportait un tampon du bureau des hypothèques en date du 4 février 1977 mentionnant une régularisation ensuite de notification de rejet et un numéro de dépôt, la cour d'appel, qui a dénaturé un document clair et précis, a violé le texte susvisé ; 


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 2 rue de l'Amiral de Coligny aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 2 rue de l'Amiral de Coligny à Paris à payer à M.Salats une somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 2 rue de l'Amiral de Coligny à Paris ; 


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille quinze.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X...



 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu d'annuler le point 1-3 de la résolution 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 rue de l'Amiral de Coligny à Paris, en date du 11 juin 2007 ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « en premier lieu, il apparaît du libellé de la résolution querellée, afférente à la réfection du pylône de l'ascenseur du bâtiment A, constitué, en fait, d'une cage en verre intégrée à la façade sur cour, qu'elle a été adoptée dans le cadre des travaux de ravalement de la cour de l'immeuble, que cette résolution concernait uniquement le vote des travaux et ne prévoyait pas les modalités de répartition du coût desdits travaux soit en charges communes générales soit en charges spéciales aux copropriétaires du bâtiment A ; que la participation au vote de l'ensemble des copropriétaires présents et représentés établit que le syndicat des copropriétaires a considéré qu'il convenait de répartir la charge de ces travaux, étrangers au fonctionnement de l'ascenseur, en charges générales et que, sous couvert de contester la participation au vote afférent auxdits travaux de l'ensemble des copropriétaires, M. Yves Paul Henri X... critique en fait la répartition desdits travaux en charges générales, sans qu'il puisse être entendu sur ce point dès lors que la résolution 23, en son point 1.3, n'a pris aucune décision expresse sur cette répartition ; qu'en second lieu, il sera relevé que le règlement de copropriété en date du 29 novembre 1954, fait seul foi des règles applicables à l'immeuble dès lors qu'il a été régulièrement publié à la conservation des hypothèques tandis qu'il n'est pas établi que celui du 29 novembre 1972 vanté par M. Yves Paul Henri X... l'aurait été, ayant fait l'objet d'un refus de dépôt réitéré par le conservateur des hypothèques, à défaut de production aux débats d'un extrait hypothécaire relatif à l'immeuble ; que ledit règlement de 1954 indique : « Bien que les escaliers et les ascenseurs soient la propriété de tous les copropriétaires les dépenses nécessitées par leur entretien, amélioration, remplacement, réparations, seront supportées uniquement par les copropriétaires desservis effectivement par eux, qu'ils occupent ou non leur appartement (...). Par entretien, réparation ou remplacement des ascenseurs, il faut entendre tout ce qui concerne le mécanisme, les câbles, la cabine, la trémie complète avec ses portes palières et, d'une façon générale, tout ce qui touche, de près ou de loin, à l'installation complète desdits ascenseurs», mais sans prévoir aucune modalité de vote afférente auxdits travaux, étant encore ajouté que le pylône en verre litigieux n'est pas une trémie et que s'il peut être à la rigueur, au regard de la clause ci-dessus du règlement de copropriété, considéré comme « touchant, de près ou de loin à l'installation complète de l'ascenseur du bâtiment A », il n'en est pas moins un élément indissociable de la cour centrale, affecte l'aspect extérieur de l'immeuble et est de nature à en modifier l'harmonie générale, ce qui justifie que la rénovation de son habillage extérieur, dont certaines parties métalliques étaient corrodées, fût mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, dont les deux bâtiments sont implantés de part et d'autre de cette cour centrale ; qu'à supposer même, comme le requiert M. Yves Paul Henri X..., que les dépenses afférentes aux travaux de réfection du pylône eussent dû incomber aux seuls copropriétaires du bâtiment desservi par l'ascenseur abrité dans cette gaine de verre, cette circonstance serait inopérante, le règlement de copropriété de 1972 ne prévoyant aucune modalité de vote dérogatoire au principe de la participation de l'ensemble des copropriétaires au vote des travaux, édicté par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que c'est donc par de justes motifs que le premier juge, faisant application des dispositions de l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés s'il n'en est autrement ordonné par la loi... lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains des copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement de copropriété que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses..», a débouté M. Yves Paul Henri X... de sa contestation relative au vote par l'ensemble des copropriétaires des travaux d'entretien et de ravalement de façades intégrant le pylône litigieux ; qu'enfin, M. Yves Paul Henri X... ne démontre pas en quoi la résolution votée, qui se limite à voter une enveloppe budgétaire sans retenir une offre particulière, serait inexécutable alors que les devis produits à l'assemblée générale des copropriétaires permettaient d'évaluer globalement le coût les travaux à mettre en oeuvre, dans l'attente de devis moins-disants » (cf. arrêt, p. 3 à 5) ;


 AUX MOTIFS ADOPTES, aux termes du jugement confirmé, « par application du dernier alinéa de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ; qu'à défaut de stipulation du règlement de copropriété en ce sens, tous les copropriétaires et non pas seulement ceux concernés par les dépenses en question doivent participer au vote, même si la question n'intéresse que certains d'entre eux ;


 qu'en l'espèce, le point 1-3 querellé de la résolution 23 est rédigé ainsi que suit : « Après avoir délibéré, l'Assemblée générale décide de faire procéder à la réfection partielle du pylône dans un budget maximum de 140.000 euros» ; que l'article 21 et suivant du règlement de copropriété stipulent que les charges d'entretien des ascenseurs seront répartis par bâtiment, mais que ledit règlement ne prévoit pas que seuls les copropriétaires intéressés par la dépense prennent part au vote ; que, dans ces conditions, la résolution querellée n'est pas annulable du chef de ce que tous les copropriétaires ont pris part au vote portant sur la réfection du pylône de l'un des ascenseurs ; qu'en outre, la résolution querellée n'indique pas que tous les copropriétaires participent à la dépense de réfection dudit pylône ; que, dans ces conditions, la résolution querellée n'est pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété » (jugement, p. 3) ;


 ALORS en premier lieu QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété modificatif adopté le 23 mars 1972 avait été régulièrement publié le 4 février 1977, ainsi qu'il résultait du document produit par M. X... (cf. prod.) à l'effet de prouver, comme il le soutenait, que ce règlement était opposable au syndicat des copropriétaires (cf. concl., p. 5 § 1) ; qu'en décidant qu'il n'était pas établi que ce règlement avait été régulièrement publié dès lors que cette publication avait fait l'objet d'un refus réitéré (cf. arrêt, p. 3 § 3), tandis que règlement comportait une mention datée du 4 février 1977, postérieure aux deux refus, et précisant « régularisation ensuite de notification de rejet », la cour d'appel a dénaturé cet écrit et violé l'article 1134 du code civil ;


 ALORS en deuxième lieu QUE la publication du règlement de copropriété n'est nécessaire que pour rendre celui-ci opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires ; que le défaut de publication du règlement de copropriété ne peut avoir, en conséquence, pour effet de le rendre inopposable au syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, M. X... se prévalait du règlement de copropriété modificatif adopté le 23 mars 1972, selon lequel les dépenses afférentes à chaque ascenseur devaient être votées et assumées par les seuls copropriétaires du bâtiment concerné (prod.), pour soutenir que le point 1-3 de la résolution 23 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 11 juin 2007 était entaché de nullité puisque, relatif à la réfection du pylône de l'ascenseur du bâtiment A de la copropriété, il avait été soumis au vote de la totalité des copropriétaires (concl., p. 4 et s.) ; que, pour écarter cette demande en nullité, en ce qu'elle était fondée sur une violation des modalités de vote prévue par le règlement de copropriété, la cour d'appel a considéré qu'il convenait d'appliquer le seul règlement de copropriété du 29 novembre 1954 dès lors qu'il n'était pas établi que le règlement établi le 23 mars 1972 avait été régulièrement publié, et que ce règlement initial ne prévoyait pas de modalités de vote particulières pour les charges relatives aux ascenseurs (cf. arrêt, p. 3 § 3) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le défaut de publication du règlement adopté le 23 mars 1972 n'était pas de nature à le rendre inopposable au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 8 et 13 de la loi du 10 juillet 1965 ;


 ALORS en troisième lieu QU'en considérant qu'« à supposer même, comme le requiert M. Yves X..., que les dépenses afférentes aux travaux de réfection du pylône eussent dû incomber aux seuls copropriétaires du bâtiment desservi par l'ascenseur abrité dans cette gaine de verre, cette circonstance serait inopérante, le règlement de copropriété de 1972 ne prévoyant aucune modalité de vote dérogatoire au principe de la participation de l'ensemble des copropriétaires au vote des travaux » (cf. arrêt, p. 3 § 7), et à supposer que la cour d'appel ait effectivement fait référence au règlement de 1972, tandis que ce règlement prévoyait expressément que, notamment pour les travaux relatifs aux frais de grosses réparations des ascenseurs, « seuls prendront part au vote les intéressés et la répartition au millièmes de chacun d'eux » (prod., p. 19), c'est-à-dire les copropriétaires de chaque bâtiment concerné, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété modificatif approuvé le 23 mars 1972 ;


 ALORS en quatrième lieu, et subsidiairement, QUE tout copropriétaire peut agir en nullité d'une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que M. X... ne pouvait être entendu sur la répartition des travaux de réfection du pylône de l'ascenseur du bâtiment A « dès lors que la résolution 23, en son point 1.3, n'a pris aucune décision expresse sur cette répartition » (cf. arrêt, p. 3 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que « la participation au vote de l'ensemble des copropriétaires présents et représentés établit que le syndicat des copropriétaires a considéré qu'il convenait de répartir la charge de ces travaux, étrangers au fonctionnement de l'ascenseur, en charges générales » (cf. arrêt, p. 3 § 2) et décidé que la charge de la réfection devait être « mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires » (cf. arrêt, p. 4 § 6), ce dont il résultait que l'assemblée générale tenue le 11 juin 2007 avait procédé à une répartition du coût de la réfection entre tous les copropriétaires, et non entre les seuls copropriétaires du bâtiment A comme le règlement de copropriété le prévoyait, tant dans sa version initiale du 29 novembre 1954 que dans sa version modifiée du 23 mars 1972, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;


 ALORS en cinquième lieu, et subsidiairement, QUE le règlement de copropriété peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement ; que, dans un tel cas, il importe peu que l'une des composantes de l'élément d'équipement concerné participe également de l'aspect extérieur de l'immeuble ; qu'en l'espèce, le règlement établi le 29 novembre 1954 prévoyait que les dépenses nécessitées par l'entretien, l'amélioration, le remplacement ou la réparation des ascenseurs « seront supportées uniquement par les copropriétaires desservis effectivement par eux » (prod.) ; que M. X... exposait dans ses écritures que l'ascenseur desservant les étages du bâtiment A était abrité par un pylône extérieur en verre qui n'avait pas d'autre fonction que d'en permettre le fonctionnement et qu'il s'agissait dès lors d'un élément d'équipement dont la charge d'entretien et de réparation devait être supportée par les seuls copropriétaires desservis par cet ascenseur (cf. concl., p. 9 et 10) ; qu'en décidant le contraire, après avoir constaté que le pylône en verre litigieux pouvait être considéré, selon les termes du règlement de copropriété, comme « touchant, de près ou de loin, à l'installation complète de l'ascenseur du bâtiment A », au motif impropre qu'il s'agissait d'un « élément indissociable e la cour centrale qui affecte l'aspect extérieur de l'immeuble et est de nature à en modifier l'harmonie générale, ce qui justifie que la rénovation de son habillage extérieur, dont certaines parties métalliques étaient corrodées, fût mise à la charge de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, dont les deux bâtiments sont implantés de part et d'autre de cette cour centrale » (cf. arrêt, p. 3 § 6), la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;


 ALORS en sixième lieu QU'en toute hypothèse, à supposer que la cour d'appel ait jugé, tant par motifs propres que réputés adoptés, qu'aucune décision n'avait été prise par l'assemblée générale sur la répartition des charges de la réfection du pylône (cf. jugement, p. 3 § 6 et arrêt, p. 3 § 2 in fine), tout en décidant dans le même temps qu'il s'agissait d'une charge générale à répartir entre tous les copropriétaires (cf. arrêt, p. 3 § 6), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.