Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur les premier, deuxième et troisième moyens réunis, ci-après annexé :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 30 octobre 2013), que la société civile immobilière Steeve Anne (la SCI), propriétaire d'un lot sur lequel est édifié une villa, a été autorisée, par l'assemblée générale des copropriétaires du lotissement, à en agrandir la terrasse, puis, par décision du maire de la commune, à étendre le garage ; que M. et Mme X..., propriétaires d'une villa voisine, ont assigné la SCI pour obtenir la démolition des travaux d'extension de la terrasse et du garage et la remise en état du vide sanitaire ; 


Attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, qu'aucun élément objectif ne permettait de dire que le vide sanitaire, auquel l'huissier de justice avait accédé à l'aide d'échelles, était habitable, relevé, sans dénaturation, que les constatations de celui-ci étaient insuffisantes pour démontrer que l'extension du garage constituait une pièce d'habitation et retenu que le courrier du préfet du département de Corse-du-Sud ne saurait à lui seul établir que la surface autorisée était dépassée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que les demandes de M. et Mme X... ne pouvaient être accueillies ; 


D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. et Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...



PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux X... tendant à la démolition de l'extension du garage ;


AUX MOTIFS QUE l'appelante explique qu'il n'est nullement justifié de la violation des règles d'urbanisme, condition substantielle de la mise en oeuvre de l'action en démolition ; qu'elle explique que cette extension ne bénéficie d'aucun accès direct à la maison et n'a pas créé une terrasse, ce local ne constituant nullement une pièce habitable ; qu'à l'opposé, M. Jean-Noël X... et son épouse, Mme Carole Y... exposent que les travaux d'extension du garage ont abouti à créer une pièce à usage d'habitation mais également à dépasser la surface hors oeuvre nette ; qu'ils se fondent sur un procès-verbal de constat mais également un courrier de M. Le Préfet de la Corse-du-Sud du 23 avril 2007 ; que néanmoins, sur le dépassement de la SHON autorisé, que ce seul courrier, s'agissant d'une demande d'information, et en l'absence d'indication sur le contenu exact de la demande formulée par M. Jean-Noël X... et son épouse, Mme Carole Y... et sur les pièces qui y étaient éventuellement annexées, ne saurait à lui seul établir que la surface autorisée a été dépassée ; que les constats d'huissier, s'ils établissent que cette pièce est carrelée, peinte et équipée d'un évier, de deux machines à laver, un réfrigérateur et deux armoires, sont insuffisants à démontrer que cette extension constitue une pièce à usage d'habitation ; que par ailleurs, cette surface ne dispose d'aucun accès direct à la maison mais seulement sur l'extérieur ; que dans ces conditions, la preuve du non-respect des règles d'urbanisme n'est pas rapportée et la demande en démolition de l'extension de garage sera donc rejetée, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point ;


ALORS QUE les procès-verbaux d'huissier des 29 octobre 2007 (pièce 21) et 24 août 2007 (pièce 20), ainsi que les photographies y étant annexées (pièce 26) mentionnent et font apparaître que la pièce créée par l'extension de garage est accessible depuis le garage de la maison par un escalier, est carrelée et peinte, alimentée en eau, en électricité, bénéficie d'une fenêtre et d'une porte fenêtre, mesure 13,5 m² et a une hauteur sous plafond identique à celle des autres pièces de la maison ; qu'en affirmant néanmoins que ces constats d'huissier ne démontraient que cette pièce était à usage d'habitation, quand son caractère aménageable et habitable en résultait clairement, la Cour d'appel les a dénaturées en violation de l'article 1134 du Code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux X... tendant à la remise en état du vide sanitaire ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les travaux d'aménagement du vide sanitaire, les parties ne font que reprendre devant la Cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; que le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la Cour adopte ; qu'en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de remise en état du vide sanitaire ;


ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE s'agissant du vide sanitaire, il ressort des pièces produites aux débats que ses ouvertures ont été agrandies pour modifier les fondations de l'existant pour supporter l'extension de la terrasse et que ces ouvertures ont été ramenées à leur dimension d'origine une fois les travaux réalisés ; sur la destination du vide sanitaire ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'il avait une hauteur à l'origine de deux mètres et que désormais il a une hauteur de 2,45 mètres, la hauteur de deux mètres à l'origine aurait été suffisante pour éventuellement créer une pièce d'habitation, l'augmentation de la hauteur n'est pas un argument déterminant pour affirmer qu'il s'agit d'une pièce d'habitation ; que les photos produites et le contenu du constat ne démontrent pas l'existence d'une pièce d'habitation supplémentaire créé par l'aménagement du vide sanitaire ; que le premier constat du 24 août 2007 met en évidence un vide sanitaire brut de décoffrage avec dalle béton mais avec des ouvertures et des gaines ; que le deuxième constat d'huissier des 29 et 30 octobre 2007 précise qu'ils ont accédé au vide sanitaire par les ouvertures à l'aide d'échelles et que la pièce a une surface de 60 mètres carrés ; que la pièce est composée de quatre murs béton et d'une porte blanche, des fils électriques sont visibles ainsi que des tuyaux d'évacuation d'eau ; qu'aucun élément objectif ne permet de dire que ce vide sanitaire est une pièce habitable et en conséquence, elle ne peut être considérée comme un niveau supplémentaire de la maison contrevenant aux dispositions réglementaires contractuels ; que dès lors la remise en état ne sera pas ordonnée ;


ALORS QUE constitue une pièce aménageable et habitable un local bénéficiant des caractéristiques techniques et des aménagements permettant d'y résider ; qu'en affirmant que rien ne permettait de dire que le vide sanitaire était une pièce habitable après avoir pourtant constaté qu'il possédait une surface de 60 m² et une hauteur de 2,45 mètres, bénéficiait d'un accès par une porte et d'ouvertures, et était alimenté en eau et en électricité, ce dont il résultait que cette pièce était habitable et aménageable, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du Code civil.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux X... tendant à la démolition de l'extension de la terrasse, à la remise en état du vide sanitaire et à la démolition de l'extension du garage ;


AUX MOTIFS QUE sur l'extension d'une terrasse existante, les époux X... soutiennent que celle-ci a été prolongée vers l'est et vers l'ouest par deux extensions formant chacune un quart d'ellipse établissant ainsi la SHOB construite à 25,31 m² ; que pour ce faire, les époux X... ajoutent à la surface de la terrasse située face à la maison la superficie d'un auvent qui n'a jamais été construit ; que surtout, en application de la section 3 du règlement en son article 1, les possibilités maximales d'occupation du sol, la surface et la constructibilité représentent une surface hors oeuvre nette de 1190 m² ; que l'extension de la terrasse n'a pas augmentée la surface hors oeuvre nette du plancher ; que la demande de démolition des ouvrages relatifs à l'extension de la terrasse de la villa de la SCI Steeve Anne sera donc également rejetée ;


QU'aucun élément objectif ne permet de dire que le vide sanitaire est une pièce habitable et en conséquence, elle ne peut être considérée comme un niveau supplémentaire de la maison contrevenant aux dispositions réglementaires contractuels ; que dès lors la remise en état ne sera pas ordonnée ;


ET QUE les constats d'huissier, s'ils établissent que cette pièce est carrelée, peinte et équipée d'un évier, de deux machines à laver, un réfrigérateur et deux armoires, sont insuffisants à démontrer que cette extension constitue une pièce à usage d'habitation ; que par ailleurs, cette surface ne dispose d'aucun accès direct à la maison mais seulement sur l'extérieur ; que dans ces conditions, la preuve du non-respect des règles d'urbanisme n'est pas rapportée et la demande en démolition de l'extension de garage sera donc rejetée, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point ;


ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... soulignaient que l'article UD-1 du plan d'occupation des sols d'Ajaccio, intégré au règlement du lotissement, excluait, pour le bâti existant, toute possibilité de créer de nouvelles surfaces, hors oeuvre nette ou brute, sur le lot 36 (conclusions, p. 14 et 15) ; qu'en se bornant à relever, pour les débouter de leur demande tendant à la démolition des extensions augmentant la surface hors oeuvre brute, que l'extension n'avait pas augmenté la surface hors oeuvre nette du plancher, sans répondre au moyen précité, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.