Cour de Cassation · civ3 — 24 mars 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que M. et Mme X... (les consorts X...) on conclu avec la société Saint-Jean un contrat de vente en état futur d'achèvement précédé d'un contrat de réservation ; qu'invoquant des non conformités de l'immeuble livré avec les dispositions du contrat de réservation et celles de l'acte authentique, ils ont assigné la société Saint-Jean en indemnisation du préjudice en résultant ;


 Sur le premier moyen :


 Vu l'article 455 du code de procédure civile ;


 Attendu que pour rejeter les demandes des consorts X... relatives à la superficie du jardin privatif et de la servitude, l'arrêt retient qu'ils n'ont exprimé aucune contestation ni aucune doléance dans les mois qui ont suivi la vente et qu'il ne peut être reproché à la société Saint-Jean un quelconque défaut de conformité ;


 Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les différences alléguées par les appelants entre les dispositions de l'acte définitif de vente et le plan de masse annexé à ce contrat, relatives à l'absence d'un passage et à la superficie du jardin, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;


 Et sur le second moyen :


 Vu l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ;


 Attendu que le solde du prix est payable lors de la mise à disposition du local objet d'une vente en l'état futur d'achèvement ; qu' il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ;


 Attendu que pour assortir la condamnation des consorts X... à payer une somme au titre du solde sur le prix de vente, dû après compensation, des intérêts au taux contractuel dix jours après la date d'une mise en demeure, l'arrêt retient que les parties ont établi, le 25 octobre 2007, un document indiquant le solde restant dû ;


 Qu'en statuant ainsi sans rechercher si une somme équivalente à ce solde avait été consignée par les intimés, alors que le jugement qui lui était déféré et dont les consorts X... demandaient la confirmation, avait écarté la demande relative aux intérêts en raison d'une consignation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que la somme de 1 955,46 euros sera à déduire du solde des comptes, l'arrêt rendu le 28 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


 Condamne la société Saint-Jean aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Saint-Jean à payer la somme globale 3 000 euros aux consorts X... ; rejette la demande de la société Saint-Jean ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille quinze.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les consorts X...



 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :


 D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes concernant la superficie du jardin privatif et de la servitude ;


 AUX MOTIFS QUE « les articles L.261-9 et suivants du code de la construction et de l'Habitation concernent la vente en l'état futur d'achèvement ; que l'article L.261-15 indique que ce type de vente peut être précédé d'un contrat préliminaire, appelé également contrat de réservation ; que ce dernier est l'acte par lequel le vendeur s'engage en contrepartie d'un dépôt de garantie, à réserver à un acheteur, un immeuble ou partie d'immeuble dans le cadre d'un projet de construction ; que le législateur a voulu laisser au vendeur la possibilité de ne pas donner suite à son projet ou au réservataire la possibilité de dénoncer le contrat préliminaire dans le cas où ce dernier fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions initiales ; qu'en l'espèce les époux X... se plaignent d'une modification de la surface qui leur est vendue en ce qu'elle est ramenée à 296 m² alors qu'ils pensaient acheter 380 m² ; que le contrat de réservation du 26 avril 2007 comporte au paragraphe désignation de l'immeuble, les mentions suivantes : "jouissance d'un jardin d'environ 380 m²..." ; qu'il prévoyait en outre en page 2, l'existence d'une servitude de passage en limite ouest de l'assiette foncière de la copropriété ; mais que lors du contrat de vente, les époux X... avaient toute liberté de constater les divergences entre le bien proposé à la vente et celui décrit dans le contrat de réservation ; qu'ils avaient tout loisir de décider de ne pas conclure l'acte de vente en cas de modification "anormale" de l'objet de la vente et d'obtenir la restitution de leur dépôt de garantie ; que les époux X... qui n'ont exprimé aucune contestation, ni aucune doléance lors de la signature de la vente ainsi que dans les mois qui ont suivi la vente, ne peuvent prétendre à aucune condamnation de la société SAINT-JEAN à leur profit, à laquelle il ne peut être reproché un quelconque défaut de conformité ou un manquement au devoir de conseil ; que les époux X... seront déboutés de leur demande à ce titre ; que le jugement du tribunal de grande instance d'AIX-EN-PROVENCE sera infirmé sur ce point en ce qu'il a accordé une somme de 30.000 euros aux époux X... » (arrêt p. 4 § 1 à 8) ;




 ALORS QUE la signature du contrat de vente d'un immeuble à construire par le réservataire n'ôte pas à la modification substantielle, apportée au contrat préliminaire, sans motif sérieux et légitime, son caractère fautif ; qu'en relevant que la société Saint Jean avait modifié le contrat préliminaire lequel indiquait une surface du jardin de 380 m², et le projet de vente notifié, qui ne faisait plus mention que d'une surface de jardin de 296 m², pour énoncer ensuite que cette faute ne pouvait pas être invoquée par les époux X... à l'appui d'une demande en indemnisation dès lors qu'ils avaient signé le contrat de vente sans exprimer ni contestation ni doléance, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants à écarter la faute de la société Saint Jean et a ainsi violé les articles L.261-15 du code de la construction et de l'habitation et 1134 du code civil ;


 ALORS QUE, subsidiairement, la renonciation ne se présume pas ; qu'elle doit être claire, certaine, et non équivoque ; qu'en énonçant que le contrat préliminaire indiquait une surface de jardin de 380 m² et que le projet de vente notifié ne mentionnait qu'une surface de jardin de 296 m² mais que les époux X..., dès lors qu'ils ont signé la vente, ne peuvent prétendre à aucune condamnation de la société Saint-Jean à leur profit, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une volonté claire, certaine, et non équivoque des époux X... de renoncer à solliciter l'indemnisation du préjudice subi du fait de la faute du vendeur, a violé l'article 1134 du code civil ;


 ALORS QU'en tout état de cause, les époux X... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que la société Saint Jean avait manqué à son obligation de notifier un projet de vente en l'état futur d'achèvement conforme à l'acte de vente signé le 21 septembre 2007 ; qu'elle soutenait en ce sens que la notification intervenue le 4 juillet 2007 était antérieure à la délivrance, le 10 juillet 2007, par la mairie d'Aix-en-Provence, d'un permis modificatif, de sorte que le projet de vente notifié n'intégrait pas les modifications qui en résultaient ; qu'en les déboutant de leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la société Saint Jean sans répondre à ce chef péremptoire de leurs conclusions d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


 ALORS QU'en tout état de cause, en affirmant de façon péremptoire qu'il ne pouvait être reproché à la société Saint Jean un quelconque défaut de conformité entre la chose contractuellement prévue dans l'acte de vente du 21 septembre 2007 et celle qui a été délivrée aux époux X..., sans préciser, par des motifs concrets et circonstanciés, en quoi l'absence de passage implanté à l'ouest du garage, reliant la partie du jardin située au sud de la maison à la partie située au nord, tel qu'apparaissant sur le plan de masse annexé au contrat de vente du 21 septembre 2007, et la diminution de 5 m² de superficie de jardin par rapport aux 296 m² dont cet acte faisait mention, ne constituaient pas des non-conformités de la propriété livrée par rapport audit contrat de vente du 21 septembre 2007, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.


 SECOND MOYEN DE CASSATION 


 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :


 D'AVOIR condamné les époux X... à verser à la société Saint Jean la somme de 21.525 euros dont il conviendra de déduire la somme de 1.955,46 euros TTC, soit la somme de 19.569,46 euros augmentée du taux d'intérêt contractuel de 1 % par mois prévu à l'article 23 de l'acte de vente, les intérêts courant dix jours après la réception de la mise en demeure, soit le 24 juin 2008 ;


 AUX MOTIFS QUE « les parties ont établi un document en date du 25 octobre 2007 indiquant que le solde restant dû par les époux X... se monte à la somme de 21.525 euros ; qu'il convient en conséquence de condamner les époux X... à verser à société SAINT-JEAN la somme de 21.525 euros dont il conviendra de déduire la somme de 1.955,46 euros TTC (pour les clôtures) augmentée du taux d'intérêt contractuel de 1 % par mois prévu à l'article 23 de l'acte de vente, les intérêts courant 10 jours après la réception de la mise en demeure, soit le 24 juin 2008 » (arrêt, p. 5 § 3 et 4) ;


 ALORS QUE les intérêts prévus par le contrat de vente d'immeuble à construire, en cas de retard de paiement par l'acquéreur, ne peuvent s'appliquer au solde du prix lorsque celui-ci a fait l'objet d'une consignation en raison d'une contestation sur la conformité de l'immeuble avec les prévisions du contrat ; qu'en condamnant les époux X... à verser le solde du prix, soit 21.525 euros, augmentée du taux d'intérêt contractuel de 1 % par mois prévu à l'article 23 du contrat de vente du 21 septembre 2007, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si une telle somme n'avait pas été consignée par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation.