Cour de Cassation · civ3 — 10 mars 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon les arrêts attaqués (Dijon, 4 septembre 2012 et 5 septembre 2013), que le syndicat des copropriétaires du 19 Ouest 21 rue Gambetta à Mâcon a assigné Mme X... en paiement d'un arriéré de charges de copropriété ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt du 5 septembre 2013 de déclarer cette action recevable, alors, selon, le moyen : 

1°/ qu'il résulte de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que le délai de deux mois auxquelles sont soumises les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales par les copropriétaires défaillants ou opposants court à compter de la notification desdites décisions ; que pour être régulière cette notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé réception au domicile du copropriétaire ; qu'en l'espèce, pour déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que Mme X... ne rapportait pas la preuve de la non-remise des courriers de convocation et de notification, l'envoi à son ancienne adresse lui étant imputable ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société Traversa avait adressé un courrier à Mme X... le 23 avril 2008 à sa nouvelle adresse, de sorte qu'elle connaissait la bonne adresse de cette dernière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en violation de l'article susvisé, ensemble l'article 67 du décret du 17 mars 1967 ; 

2°/ que la preuve de la régularité de la notification des décisions des assemblées générales pèse sur le syndic de copropriétaires ; qu'en déclarant recevable l'action du syndicat des copropriétaires motifs pris que Mme X... ne rapportait pas la preuve d'avoir expressément fait part au syndic de son changement d'adresse, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aucune pièce n'établissait que Mme X...ait notifié au syndic une autre adresse que celle de la copropriété, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que, les délibérations des assemblées générales des 26 mars 2008 et 23 juin 2009 lui ayant été valablement notifiées, l'action du syndicat des copropriétaires était recevable ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt du 5 septembre 2013 de la condamner au paiement de la somme de 3 359, 05 euros au titre de charges de copropriété, alors, selon, le moyen : 

1°/ que la pièce numéro 6 relative à la répartition des charges de 2007 produite par la société Traversa immobilier fait figurer la somme de 1 239, 04 euros dans la colonne « Crédit » et fait clairement apparaître que cette somme a été retranchée du solde du par Mme X... ; qu'en refusant de déduire cette somme du montant des charges dues pour l'année 2007, motif pris qu'il n'était pas mentionné que l'exposante se serait acquittée de cette somme et qu'elle avait seulement été appelée au titre des provisions, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette pièce, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

2°/ que la pièce numéro 4 produite par la société Traversa immobilier fait également apparaître la somme de 1 239, 04 euros dans la colonne « Crédit » au titre de l'exercice 2007 ; qu'en refusant néanmoins de déduire une telle somme du montant des charges dues pour l'année 2007, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette pièce, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

3°/ que la pièce numéro 7 relative à la répartition des charges de 2008 produite par la société Traversa immobilier mentionne que le solde de régularisation après déduction des appels de fonds d'un montant de 197, 18 euros s'élève à 24, 58 euros et fait figurer cette somme dans la colonne « Crédit » ; qu'en retenant Mme X... ne peut prétendre qu'elle est créancière de la somme de 24, 58 euros au titre de l'année 2008, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette pièce, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

4°/ que la pièce numéro 8 relative à la répartition des charges de 2009 produite par la société Traversa immobilier fait apparaître que le solde de la régularisation des charges est de 30, 97 euros après déduction des appels de fonds pour la somme de 200, 70 euros ; qu'en retenant que Mme X... est redevable de la somme de 231, 67 euros pour l'année 2009, la cour d'appel a dénaturé également le sens clair et précis de cette pièce ; 

5°/ que Mme X... faisait valoir dans ses conclusions qu'elle avait cédé trois de quatre lots dont elle était propriétaire dans la copropriété 19 ouest et 21 rue Gambetta le 8 mars 2008 ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les charges afférentes à ces trois lots avaient été soustraits des comptes produits par la société Traversa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation, non assortie d'offre de preuve, sur la cession du grenier, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ; 

Et attendu qu'aucun grief n'est formulé contre l'arrêt rendu le 4 septembre 2012 par la cour d'appel de Dijon ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 

Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré l'action du syndicat des copropriétaires recevable ; 

AUX MOTIFS QUE, que le moyen soulevé par Mme X... repose sur le fait que la société Traversa, avait reçu une mission temporaire de représentation du syndicat jusqu'au 27 Février 2008 et qu'elle n'avait plus pouvoir, après cette date, pour convoquer l'assemblée générale des copropriétaires, alors qu'à la date du 4 Mars 2008, la société Traversa n'avait toujours pas convoqué l'assemblée générale, de telle sorte que, selon elle, les assemblées générales postérieures à la date de fin de mission de la société Traversa sont nulles ; que Mme X... en déduit que la société Traversa ne pouvait valablement représenter le syndicat des copropriétaires et que l'action introduite par la société Traversa pour le compte du syndicat des copropriétaires est donc irrecevable ; qu'à travers ses écritures, elle admet qu'il s'agit bien, non pas d'une fin de non-recevoir, mais d'une irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic, sans pour autant modifier ses prétentions puisqu'elle persiste à solliciter l'irrecevabilité des demandes au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, ainsi que des articles 15 et 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 du décret du 17 mars 1967 ; que le syndicat des copropriétaires, sans véritablement répondre à la Cour sur la question de la nature du moyen (fin de non-recevoir pour défaut de qualité ou nullité de fond pour défaut de pouvoir), fait valoir qu'en réalité la mission du syndic ne s'est pas arrêtée au 28 Février 2008, mais au 8 Mars, comme le révèle le contrat de mandat conclu le 8 Mars 2007 entre la copropriété et le syndic mentionnant que le mandat s'achèvera lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2007, ce à quoi, Mme X... rétorque que seul le vote de l'assemblée générale compte et que ce vote limitait au 27 Février 2008 le mandat du syndic ; que le moyen étant bien une nullité de fond pour défaut de pouvoir du syndic et non pas une fin de non-recevoir pour défaut de qualité, il convient de déterminer si, à la date à laquelle l'assignation devant le tribunal d'instance a été délivrée, c'est à dire le 9 Avril 2010, la société Traversa avait été régulièrement mandatée ; qu'il est soutenu par le syndicat des copropriétaires, que la société Traversa a été désignée comme syndic le 26 Mars 2008 et que cette désignation a été reconduite le 23 Juin 2009 jusqu'au 30 Juin 2010, de telle sorte que la société Traversa était bien le syndic de la copropriété à cette date ; que toute l'argumentation de Mme X... repose sur la nullité des assemblées générales qui mettrait à néant la désignation de la société Traversa en 2008 et 2009, puisque l'assemblée générale a été convoquée en 2008 postérieurement à l'échéance du mandat du syndic ; cependant que, comme l'admet Mme X..., selon l'article 42 de la loi du 10 Juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; qu'elle prétend pouvoir échapper à la règle et à la forclusion résultant du dépassement de ce délai en prétendant qu'elle n'aurait ni été régulièrement convoquée à son adresse parfaitement connue du syndic avec lequel elle entretenait une correspondance nombreuse, ni reçu la notification des décisions de l'assemblée générale de sorte qu'elle conserverait, selon elle, le droit de les contester ; mais attendu que s'il est justifié que la société Traversa a adressé un courrier à Mme Z...Marlène (nom d'épouse de Mme X...) le 23 Avril 2008, au 116 rue Rambuteau à Mâcon, force est de constater d'une part, qu'à la date du 27 Mars 2008, le notaire adressait ses courriers à Madame Z...à une autre adresse chez Monsieur A...à Bey 01290 et d'autre part, qu'aucune autre pièce n'établit que Mme X... ait, à un quelconque moment, demandé expressément au syndic de lui adresser sa correspondance à une autre adresse que celle de la copropriété dans laquelle elle conservait bien la propriété d'un lot ; que les pièces établissent la totale responsabilité de Mme X... dans la non-remise des courriers de convocation et de notification puisque :- la lettre adressée le 4 Mars 2008 par Mme X... à l'agence Traversa ne mentionne que l'adresse du 21 rue Gambetta à Mâcon ;- le courrier recommandé de convocation présenté le 8 Mars 2008 à Mme Z...(X...) à l'adresse de la copropriété mentionne d'ailleurs'non réclamé retour à l'envoyeur'et non pas « inconnue à l'adresse », ceci prouvant bien qu'à cette date Mme X... n'avait fait aucune démarche pour faire suivre son courrier ;- la notification en date du 9 Mai 2008 à la même adresse qui mentionne celle-là « NPAI » corrobore encore la négligence de Mme X... à faire suivre son courrier ;- le courrier recommandé adressé par le syndic le 4 Juin 2009 à l'adresse de Monsieur A...à Bey a été retourné avec la mentions « non réclamé retour à l'envoyeur » ; que dès lors, le premier juge ne peut être critiqué pour avoir déduit de ces constatations, que Mme X..., faute de prouver qu'elle avait expressément fait part au syndic de son changement d'adresse, ne pouvait se prévaloir de la nullité des assemblées générales dont les votes ne peuvent plus être attaquées ; qu'il s'en déduit que la société Traversa syndic régulièrement désigné par la copropriété par des assemblées générales non remises en cause dans les délais, était parfaitement habilité à la date de la délivrance, le 9 avril 2010, de l'assignation devant le tribunal ; que le moyen de nullité emportant irrecevabilité de la demande doit être rejeté, et la décision déférée confirmée de ce chef ; 

1°) ALORS QUE il résulte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que le délai de deux ans auxquelles sont soumises les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales par les copropriétaires défaillants ou opposants court à compter de la notification desdites décisions ; que pour être régulière cette notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé réception au domicile du copropriétaire ; qu'en l'espèce, pour déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a retenu que Mme X... ne rapportait pas la preuve dans la non-remise des courriers de convocation et de notification, l'envoi à son ancienne adresse lui étant imputable ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société Traversa avait adressé un courrier à Mme X... le 23 avril 2008 à sa nouvelle adresse, de sorte qu'elle connaissait la bonne adresse de cette dernière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en violation de l'article susvisé, ensemble l'article 67 du décret du 17 mars 1967 ; 

2°) ALORS QUE la preuve de la régularité de la notification des décisions des assemblées générales pèse sur le syndic de copropriétaires ; qu'en déclarant recevable l'action du syndicat des copropriétaires motifs pris que Mme X... ne rapportait pas la preuve d'avoir expressément fait part au syndic de son changement d'adresse, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Mme X... au paiement d'un arriéré de charges et émendant sur le montant, et le point de départ des intérêts, condamné au paiement envers le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis 19 Ouest et 21 rue Gambetta à Mâcon, représenté par son syndic en exercice la société Traversa Immobilier, de la somme de 3 359, 05 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2008, dans la limite de 3 000 € et à compter du 9 avril 2010 ; 

AUX MOTIFS QUE, le syndicat des copropriétaires évalue sa créance en appel à la somme de 8. 581, 67 € dont à soustraire la somme de 4. 066, 79 € remise par le notaire en exécution de la décision du tribunal assortie de l'exécution provisoire ; que Madame X... dénonce une gestion hasardeuse des comptes de la copropriété par la société Traversa, puisque suivant décompte du 3 octobre 2011, elle ne lui demandait qu'un solde de 1. 477, 98 €, ce qui se vérifie au vu de la pièce 32 ; qu'au vu de l'opposition régularisée le 16 juillet 2008, le syndicat des copropriétaires réclamait :- la somme de 3. 731, 45 € au titre des provisions sur charges exigibles,- la somme de 4. 571, 39 € au titre des charges impayées sur les exercices antérieurs, soit au total 8. 302, 84 € ; mais que Mme X... a eu communication des décomptes de charges et des clés de répartition qui lui permettaient de vérifier la conformité es calculs, sans qu'elle puisse exiger, au-delà de la communication des pièces, que son adversaire administre une preuve qui résulte des pièces qu'il appartient à Mme X... d'analyser pour vérifier la conformité des décomptes ; que le moyen est sans fondement ; que selon la pièce 6 relative à la répartition des charges 2007, il apparaît que Mme X... devait 2. 207 € au titre des charges de cette année ; qu'elle prétend que le décompte fait état de ce qu'elle a versé la somme de 1. 239, 54 € qui selon elle, doit donc venir en déduction du décompte car, au vu de la pièce 4, la répartition des charges de l'année et le montant des provisions auraient été additionnés ; que l'examen des pièces 6 et 4 permet de tenir pour fantaisiste l'allégation de Mme X... ; qu'en effet il n'est nulle part mentionné sur la pièce 6 que celle-ci s'est acquittée de la somme de 1. 239, 54 €, mais simplement, que ces sommes ont été appelées au titre des provisions ; que d'ailleurs, sa lettre du 12 octobre 2007 figurant en pièce 13 du dossier du syndicat de copropriétaires confirme que Mme X... n'a versé qu'un acompte de 400 € qui a effectivement été porté à son crédit ; que par ailleurs, la pièce 4 montre que le montant des provisions n'a pas été additionné, mais bien déduit du montant de la répartition des charges ; que Mme X... prétend encore qu'il y a lieu de déduire la somme de 326, 52 € intitulée solde de reprise du 8 Février 2007 dont on ne saurait à quoi il correspond ; que l'ensemble des pièces produites portent justificatifs des charges postérieures à 2007, de telle sorte que ce montant n'est, de fait, pas justifié et sera effectivement déduit ; que par ailleurs, c'est à tort que le premier juge a écarté le montant des frais de relance au motif qu'ils ne reposeraient sur aucune disposition contractuelle, alors que le contrat de syndic les prévoit expressément ; que Mme X... doit donc bien les frais de relance ; qu'ainsi, au titre de l'exercice 2007, Mme X... devait la somme de 2 827, 08 € ; que selon la pièce 7, au titre des charges de l'année 2008, Mme X... était redevable de 172, 60 € pour le lot dont elle restait propriétaire ; qu'il est retenu que des appels de fonds ont été faits pour la somme de 197, 18 €, en sorte que la différence en faveur de Mme X... était de 24, 58 ¿ ; que cependant, si l'on se reporte à la pièce 4, il apparaît que les appels de fond ont été facturés à Mme X... à hauteur de 1. 591, 70 €, ce qui, comme le souligne l'appelante est incompréhensible et en totale contradiction avec la pièce 7 faisant ressortir un total de charge de 197, 18 ¿ ; que le syndicat des copropriétaires n'a d'ailleurs fourni aucune explication en réponse à Mme X... ; qu'en revanche, Mme X... qui ne justifie d'aucun paiement des appels de charges, ne peut prétendre qu'elle est créancière de la somme de 24, 58 € ; qu'elle reste donc devoir le montant total des charges de l'année 2008, soit 172, 60 € outre les frais de relance, soit au total 193, 60 € ; qu'au vu de la pièce 8, en concordance, celle-ci avec la pièce 4, Mme X... est redevable de la somme de 231, 67 € montant de sa part de charges de l'année 2009, puisqu'elle ne justifie d'aucun paiement des appels de fonds ; qu'enfin, Mme X... restait redevable des deux appels de fonds jusqu'en Juin 2010, soit de 106, 70 €, étant précisé qu'il n'y a aucune raison de rejeter la demande, comme le demande Mme X... au seul motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la régularisation des charges de l'année et que de son côté, l'appelante ne justifie pas qu'un litige serait né postérieurement sur la régularisation des charges de l'année 2010 ; qu'ainsi, au titre des années 2007, 2008 et 2009 et des acomptes sur charges de 2010, Mme X... restait donc devoir la somme globale de 3. 359, 05 € 

1°) ALORS QUE la pièce numéro 6 relative à la répartition des charges de 2007 produite par la société Traversa Immobilier fait figurer la somme de 1 239, 04 € dans la colonne « Crédit » et fait clairement apparaître que cette somme a été retranchée du solde du par Mme X... ; qu'en refusant de déduire cette somme du montant des charges dues pour l'année 2007, motif pris qu'il n'était pas mentionné que l'exposante se serait acquittée de cette somme et qu'elle avait seulement été appelée au titre des provisions, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette pièce, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

2°) ALORS QUE la pièce numéro 4 produite par la société Traversa Immobilier fait également apparaître la somme de 1 239, 04 € dans la colonne « Crédit » au titre de l'exercice 2007 ; qu'en refusant néanmoins de déduire une telle somme du montant des charges dues pour l'année 2007, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette pièce, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

3°) ALORS QUE la pièce numéro 7 relative à la répartition des charges de 2008 produite par la société Traversa Immobilier mentionne que le solde de régularisation après déduction des appels de fonds d'un montant de 197, 18 € s'élève à 24, 58 € et fait figurer cette somme dans la colonne « Crédit » ; qu'en retenant Mme X... ne peut prétendre qu'elle est créancière de la somme de 24, 58 € au titre de l'année 2008, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette pièce, en violation de l'article 1134 du code civil ; 

4°) ALORS QUE la pièce numéro 8 relative à la répartition des charges de 2009 produite par la société Traversa Immobilier fait apparaître que le solde de la régularisation des charges est de 30, 97 € après déduction des appels de fonds pour la somme de 200, 70 € ; qu'en retenant que Mme X... est redevable de la somme de 231, 67 € pour l'année 2009, la cour d'appel a dénaturé également le sens clair et précis de cette pièce ; 



5°) ALORS QUE Mme X... faisait valoir dans ses conclusions qu'elle avait cédé trois de quatre lots dont elle était propriétaire dans la copropriété 19 ouest et 21 rue Gambetta le 8 mars 2008 ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les charges afférentes à ces trois lots avaient été soustraits des comptes produits par la société Traversa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.