Cour de Cassation · civ3 — 18 février 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 2013), que la société Clément Touron aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Via Pierre I (la SCI) a donné à bail à M. X... un appartement ; que le contrat de bail, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, stipulait que le preneur ne pourrait ni sous-louer, ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués ; que la SCI a délivré un congé à M. X... et à son épouse fondé notamment sur le non-respect de cette clause, puis les a assignés en validité du congé et en expulsion ; 


Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes, la cour d'appel retient, s'agissant de la violation de la clause du bail selon laquelle le preneur a l'interdiction de sous-louer ou prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués, que d'une part aucune sous-location n'est démontrée et que d'autre part, la clause d'un bail portant atteinte à la liberté de la vie privée et à l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ne peut recevoir application, les locataires étant libres d'héberger des membres de leur famille ;


Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de bail n'interdisait pas l'hébergement de tiers mais le prêt du logement, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;


Condamne M. et Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Via Pierre I.


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Via Pierre I de ses demandes en validation de congé, déchéance du droit au maintien dans les lieux et expulsion de M. et Mme Miguel X..., d'avoir débouté la SCI Via Pierre I de sa demande en résiliation judiciaire du bail et expulsion de M. et Mme Miguel X..., et d'avoir jugé que M. et Mme Miguel X... avaient droit au maintien dans les lieux en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;


AUX MOTIFS QUE ce congé est fondé sur les dispositions des articles 10 2°, 10 3°, 10 9° et 78 de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que sur l'article 5 du contrat de location, que selon ces dispositions, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 qui : - article 10 2° : n'ont pas occupé effectivement par elles mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont soit membres de leur famille soit à leur charge ; que l'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre, - article 10 3° : qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige, - article 10 9° : qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local correspondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ; que selon l'article 78 de la loi du 1er septembre 1948, à dater de la publication de la présente loi, par dérogations à l'article 1717 du code civil, le preneur n'a le droit ni de sous louer ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du preneur, l'article 5° des conditions générales du contrat de location énonçant que le preneur ne peut sous louer ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués ; que la SCI Via Pierre 1 expose rapporter la preuve, par le procès verbal sur requête établi le 26 juin 2009, que les époux X..., qui ont leur résidence à une autre adresse, n'occupent plus les lieux loués qu'ils ont cédés à leur fille, Mlle Sylvie X... qui y vit avec son compagnon et sa fille ; qu'elle ajoute que comme l'a relevé le tribunal, le contrat de bail édicte l'interdiction pour le locataire de sous louer ou prêter les lieux à des tiers et qu'il ressort tant des déclarations à l'huissier constatant faites par Mlle X... que de l'attestation de la gardienne de l'immeuble que les locataires n'occupent plus les lieux, qu'elle ne leur reproche pas d'héberger temporairement un membre de leur famille mais de s'être substitué des tiers et d'avoir mis à leur disposition les lieux loués alors qu'eux même n'y habitent plus, qu'il s'agit d'une violation manifeste et d'une gravité suffisante de leurs obligations leur faisant encourir la perte du droit au maintien dans les lieux ; qu'elle précise encore que l'huissier de justice n'a relevé que l'existence de deux couchages soit le canapé lit du salon dans lequel dormaient Mlle X... et son compagnon et un lit en mezzanine dans la deuxième pièce faisant office de chambre d'enfant, sans qu'aucun autre couchage ne soit relevé qui aurait pu constituer le lit des appelants, ceux ci ne produisant aucune pièce pour justifier de ce qu'à la date du congé, ils se seraient, comme ils le prétendent, momentanément absentés pour un voyage au Portugal alors qu'ils en justifient pour l'année suivante (juillet à septembre 2010) ; qu'elle soutient enfin que, contrairement à ce qu'affirment les appelants, elle n'a eu connaissance de la situation qu'en mars 2009, a fait établir un constat le 26 juin 2009, délivrer congé le 16 mars 2010 et qu'il ne peut donc lui être reproché d'avoir toléré cette situation de telle sorte qu'elle ne pourrait plus s'en prévaloir ; que lors du constat d'état des lieux le 26 juin 2009, M. et Mme X... n'étaient pas présents, que s'y trouvaient leur fille Mlle Sylvie X... qui a déclaré à l'huissier de justice occuper les lieux avec son compagnon, qui était présent, et sa fille ; que l'huissier de justice a constaté que l'appartement se composant de deux pièces était meublé ainsi que la cuisine, que dans la première pièce faisant office de salon et de salle à manger, se trouvait un canapé lit ouvert, Mlle X... et son compagnon ayant déclaré y dormir, que dans la seconde, faisant office de chambre d'enfant, se trouvait un lit d'enfant disposé en mezzanine ; que tant Mlle X... que son compagnon ont déclaré habiter de manière régulière et permanente dans cet appartement, M. et Mme Michel X... n'habitant pas les lieux ; qu'ils ont cependant présenté des vêtements appartenant à ces derniers mais en « très très faible nombre » d'après l'huissier de justice ; qu'ils ont présenté une facture EDF au nom de M. Michel X... afférente à l'adresse du bail ; que la gardienne de l'immeuble, Mme Y..., dans une attestation dactylographiée non conforme aux dispositions de l'article 202 du code civil, a déclaré « je ne vois pas la locataire M. et Mme X..., je suis toujours à ma loge de 7 heures à 12 heures à part quand je fais le nettoyage dans les étages et le courrier à partir de 10 heures 30. Je vois la fille de Mme X... son ami et sa petite fille ... » ; que, s'agissant de l'inoccupation effective des lieux, l'assignation a été délivrée le 22 juillet 2010 et le congé le 16 mars 2010 à effet du 30 septembre 2010 ; que l'année de location à prendre en considération est celle précédant la date d'effet du congé soit du 30 septembre 2009 au 30 septembre 2010 ; que par ce constat établi le 26 juin 2009 et la déclaration de la gardienne du 25 mars 2009, la SCI Via Pierre 1 ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du défaut d'occupation effective des lieux par M. et Mme Michel X... pendant huit mois dans l'année précédant la date d'effet du congé ; que ceux ci prouvent, en revanche, qu'à compter du 14 septembre 2009, leur fille s'est installée à Nice où elle a trouvé un emploi suivant contrat à durée indéterminée et produisent également aux débats, en sus de différents documents administratifs et médicaux, deux attestations de voisins, locataires depuis plusieurs années, pour établir vivre dans les lieux de manière effective et continue (pièce 9,10,12,13,20,21, 28 à 31) ; que la déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. et Mme X... ne saurait être prononcée sur ce fondement ; (¿) que, s'agissant de la violation de l'article 78 de la loi du 1er septembre 1948, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, ni la sous location ni la cession de bail reprochées aux appelants ne sont prouvées ; qu'à cet égard, l'hébergement, fût ce pendant plusieurs mois, par M. et Mme X... de leur fille, du compagnon de celle ci et de leur petite fille, ne caractérise ni une sous location qui implique le paiement d'un prix ou la fourniture d'une contrepartie, ni une cession de bail ; que quant à la violation de la clause 5 des conditions générales du bail selon lesquelles le preneur a l'obligation de ne sous louer ni prêter à des tiers tout ou partie des lieux loués, cette violation caractérisant, selon la bailleresse, l'absence de bonne foi des preneurs, que d'une part, ainsi qu'il l'a été ci dessus précisé, aucune sous location n'est démontrée, d'autre part, comme l'invoquent les appelants, ne peut recevoir application la clause d'un bail portant atteinte à la liberté de la vie privée et à l'article 8 de la CEDH, les locataires étant libres d'héberger des membres de leur famille ; qu'il s'ensuit que la SCI Via Pierre 1 sera déboutée de sa demande de validation de congé et de déchéance du droit au maintien dans les lieux des époux X..., le jugement entrepris étant infirmé de ces chefs ; que sur la résiliation judiciaire du bail, cette demande, fondée sur la violation prétendue par les preneurs de la clause 5 des conditions générales du bail, ne saurait prospérer, pour les motifs ci dessus précisés ; que la SCI Via Pierre 1 sera, en conséquence, également déboutée de cette demande ainsi que de celle accessoire en expulsion ; que sur le droit au maintien dans les lieux de M. et Mme Michel X..., comme ceux ci le sollicitent, il sera jugé qu'ils ont droit au maintien dans les lieux dans les termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;


ALORS QUE la stipulation interdisant le prêt des lieux loué à un tiers prohibe la mise à disposition des lieux à un tiers si le locataire ne les occupe plus effectivement lui-même ; que la cour d'appel a constaté que lors du constat d'huissier dressé le 26 juin 2009 dans l'appartement loué, d'une surface de 47 m², « M. et Mme X... n'étaient pas présents, que s'y trouvaient leur fille Mlle Sylvie X... qui a déclaré à l'huissier de justice occuper les lieux avec son compagnon, qui était présent, et sa fille, que l'huissier de justice a constaté que l'appartement se composant de deux pièces était meublé ainsi que la cuisine, que dans la première pièce faisant office de salon et de salle à manger, se trouvait un canapélit ouvert, Mlle X... et son compagnon ayant déclaré y dormir, que dans la seconde, faisant office de chambre d'enfant, se trouvait un lit d'enfant disposé en mezzanine, que tant Mlle X... que son compagnon ont déclaré habiter de manière régulière et permanente dans cet appartement, M. et Mme Miguel X... n'habitant pas les lieux, qu'ils ont cependant présenté des vêtements appartenant à ces derniers mais "en très très faible nombre" d'après l'huissier de justice » (arrêt, p. 4 § 7 et 8), ce dont il résultait que les locataires n'occupaient plus les lieux loués ; que la cour d'appel a cependant constaté, en sens contraire, qu' « à compter du 14 septembre 2009, leur fille s'est installée à Nice où elle a trouvé un emploi suivant contrat à durée indéterminée et produisent également aux débats, en sus de différents documents administratifs et médicaux, deux attestations de voisins, locataires depuis plusieurs années, pour établir vivre dans les lieux de manière effective et continue »(arrêt, p. 5 § 5) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs contradictoires qui ne permettent pas de savoir si M. et Mme Miguel X... avaient prêté l'appartement à leur fille, son compagnon et leur petite-fille, ou s'ils l'occupaient toujours effectivement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.