Cour de Cassation · civ3 — 17 février 2015

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci après annexé : 

Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 septembre 2013), fixe l'indemnité de dépossession due à M. X...pour l'expropriation, au profit de la société des autoroutes du sud de la France, de deux parcelles lui appartenant ; 

Attendu qu'ayant souverainement retenu que la vente « de Bonald/ SCI Quarante » du 30 septembre 2011 et la vente A...-B.../ société des autoroutes du sud de la France, du 1er mars 2012, réalisées respectivement à 24, 61 euros et 25 euros le m2, qui étaient relatives à des terrains agricoles également classés en zone A du PLU de 2009 et antérieurement en zone NA du POS de 1999, constituaient, pour l'évaluation, des éléments de référence devant être privilégiés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre l'expropriée dans le détail de son argumentation et qui en a souverainement déduit que le prix de 25 euros le m2 proposé par la société des autoroutes du sud de la France pour l'évaluation du terrain exproprié, apparaissait conforme aux caractéristiques matérielles et juridiques des parcelles BT n° 84 et 85, qui étaient à usage strictement agricole tout en tenant compte de la plus value de situation dont elles bénéficiaient, a légalement justifié sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X...


Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 164. 135 ¿ l'indemnité globale revenant à M. Etienne X...pour ses parcelles sises à LATTES, lieudit " Lous Tres Aoubrets ", cadastrées section BT n° 84 et 85, dont la superficie était de 7. 926 m ², et qui sont l'objet d'une emprise sur 6. 743 m ², 

AUX MOTIFS QUE 

" à la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 2 juillet 2012, à laquelle doit être appréciée la consistance du bien, l'emprise correspond à un terrain plat, en nature de terre ; sans plantation, ni clôture, conformément aux constatations faites, le 23 mai 2012, par le premier juge, lors de sa visite des lieux ; la vigne, qui y était plantée, a été, en effet, arrachée antérieurement, en exécution d'un arrêté pris par le préfet de l'Hérault autorisant un diagnostic archéologique préventif ; il ressort à cet égard des énonciations du rapport de M. Y..., expert, chargé du constat de l'état des lieux, préalable à la réalisation des fouilles archéologiques, que le terrain était à l'origine planté en vigne de cépage Chardonnay, taillée, montée sur de piquets de fer avec fil porteur. 

A la date de référence, les parcelles BT 84 et 85 sont classées en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de Lattes, qui correspond aux coupures d'urbanisation définies dans le SCOT de l'agglomération de Montpellier et est réservée aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ; elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues. 

M. X...soutient toutefois qu'un tel classement présente un caractère dolosif, alors que dans le POS précédent, les parcelles étaient classées en zone VNA correspondant, selon les renseignements donnés par M. Z...dans son rapport, à une zone non équipée destinée à l'urbanisation touristique future ayant vocation à recevoir des équipements liés au tourisme, tels que motels, hôtels, clubs, villages de vacances, terrains de camping, de caravanes et de sports, parcs résidentiels de loisirs. 



En vertu de l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation, il doit être tenu compte, pour l'estimation des biens, des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; celleci ne se présume pas et doit être démontrée par l'exproprié. 

En l'occurrence, M. X...n'établit pas la preuve d'une collusion frauduleuse entre la société des Autoroutes du Sud de la France, agissant pour le compte de l'Etat, expropriant, et la commune de Lattes, ayant approuvé le PLU, qui, en 2009, a opéré le déclassement en zone A des parcelles classées en zone NA de l'ancien POS de 1990 ; certes, M. Z...a relevé, en bordure des parcelles, l'existence d'un regard du réseau d'assainissement et d'une borne du réseau de gaz et indiqué, au vu des plans reproduits en page 39 de son rapport, que les réseaux d'assainissement et d'eau potable sont également présents à moins de 50 mètres en face de la route (le CD n° 986), mais rien ne permet d'affirmer que ces réseaux étaient de dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain, lorsque celui-ci était classé en zone VNA, dans la perspective d'une urbanisation liée aux équipements de tourisme, et qu'il pouvait ainsi recevoir la qualification de terrain à bâtir, étant observé que l'existence d'un réseau électrique à proximité n'est pas établi, ni même allégué. 

Au surplus, le fait que les parcelles litigieuses sont situées en bordure d'une zone de développement d'intensité A dans le SCOT de l'agglomération de Montpellier ne permet pas d'en déduire que leur déclassement en zone A procède d'une volonté de nuire au propriétaire, alors que les parcelles, classées en 1990 en zone NA, figurent dans le SCOT approuvé en février 2006, soit seize ans plus tard, dans un vaste secteur agricole de la commune de Lattes de part et d'autre du CD n° 986 et que les perspectives d'extension de l'urbanisation prévues dans le SCOT découlent précisément de la réalisation de l'autoroute A 9b et de la ligne TGV, au sud de Montpellier et au nord de Lattes ; le développement de la zone d'extension économique prévue dans le PADD du PLU de Lattes, de part et d'autre du tracé actuel de l'autoroute A 9, est également subordonné à la réalisation des ouvrages d'infrastructure liés au doublement de l'autoroute et à la réalisation de la LGV ; il n'est d'ailleurs pas évident que les parcelles BT n° 84 et 85 sont effectivement incluses dans cette zone future à dominante économique du PADD, lequel ne définit que les orientations générales de la politique de développement de la commune et n'a pas d'incidence sur la délivrance des autorisations d'urbanisme. 

C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté l'intention dolosive de l'expropriant, faute notamment de démonstration que le déclassement des parcelles de la zone VNA du POS de 1990 en zone A du PLU de 2009 résulte d'un traitement discriminatoire en défaveur de l'exproprié, dans le seul but de dévaloriser le terrain et d'en obtenir la cession à un moindre prix. 

Tenant leur classement en zone A, dotée d'une constructibilité limitée, les parcelles BT n° 84 et 85 ne peuvent être considérées comme situées dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir ; elles doivent donc être évaluées en tenant compte de leur usage effectif, qui est celui d'un terrain agricole, mais bénéficiant d'une plus-value de situation en raison de leur localisation à l'intérieur de l'agglomération montpelliéraine, non loin de la zone commerciale des Prés d'arènes et du quartier résidentiel des Aiguerelles, de la proximité des réseaux d'assainissement et d'eau potable et de leur desserte par le CD n° 986. 

Pour l'évaluation du terrain exproprié, M. X...se fonde sur un rapport d'expertise amiable de M. Z...en date du 12 juillet 2012, qui propose de valoriser celui-ci sur la base de 120 ¿ le m ² en se fondant sur les termes de comparaison suivants :

- vente du 22 février 2007 (C.../ société Services Montpellier Promotion) d'une parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit " Saint Hubert ", section BY n° 43, de 4. 434 m ², au prix de 848. 000 ¿, soit 191, 25 ¿ le m ² ; classée en zone IVNA du POS, cette parcelle est en nature de terrain à bâtir, l'acte mentionnant qu'un permis de construire un immeuble d'habitation a été délivré, le 25 juillet 2006, par le maire de Lattes.

- vente du 13 mai 2009 (SCI Les Deniers/ SCI Gabenflo) d'une parcelle cadastrée à Saint Jean de Védas, lieu-dit " La Fricasse ", section BC n° 115, de 1. 000 m ², au prix de 156. 000 ¿, soit 156 ¿ le m ² ; classée en zone 4AU du PLU, cette parcelle est un terrain à bâtir, formant le lot n° l d'un lotissement, destinée à recevoir un bâtiment industriel pour lequel un permis de construire a été délivré le 12 février 2009 par le maire de Saint Jean de Védas.

- vente du 4 août 2009 (de Colbert/ société Bouygues Immobilier) de deux parcelles cadastrées à Montpellier, lieu-dit " Flaugergues ", section RE n° 55 et 56, totalisant 5. 148 m ², au prix de 1. 471. 225 ¿, soit 285, 78 ¿ le m ² ; classées en zone 5AU du PLU, ces parcelles forment également un terrain à bâtir, un permis de construire divers bâtiments à usage d'habitation et de résidence de tourisme ayant été délivré le 22 janvier 2009 par le maire de Montpellier.

- vente du 25 juillet 2006 (SCI La Peyrolaise/ SEM Foire internationale de Montpellier) de deux parcelles de terre avec mazet, totalisant 5. 891 m ², cadastrées à Pérols, lieu-dit " Le Pradas ", section AI n° 90 et 91, au prix de 660. 000 ¿, soit 112, 03 ¿ le m ² ; classées en zone IVNA du POS, ces parcelles, jouxtant le parc des expositions de Fréjorgues, dont elles constituent actuellement une partie du parking, constitue un terrain non relié à l'assainissement, mais sur lequel sont implantées quatre constructions au vu de l'extrait de plan reproduit en page 44 du rapport de M. Z.... 

Les trois premiers termes de comparaison sont relatifs à des terrains à bâtir, ayant fait l'objet de permis de construire et ne pouvant dès lors être comparés avec les parcelles BT n° 84 et 85 ; quant au quatrième, il concerne un terrain supportant plusieurs constructions et destiné à recevoir une affectation particulière. 

La méthode, proposée à titre subsidiaire, par l'expert, consistant à appliquer au prix de 191 ¿ le m ², pratiqué dans le cadre de la vente du 22 février 2007 (C.../ société Services Montpellier Promotion), un abattement de 60 % pour obtenir un prix de 76, 40 ¿ le m ² correspondant au prix d'un terrain en situation privilégiée, ne saurait davantage être retenue, alors qu'il existe d'autres termes de comparaison, permettant d'évaluer le terrain exproprié, bénéficiant d'une plus-value de situation et classé en zone A. 

M. X...se prévaut aussi d'une vente en date des 28 décembre 2007 et 8 janvier 2008 (D.../ communauté d'agglomération de Montpellier), conclue dans le cadre de la réalisation du projet d'aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du Lez, ayant pour objet une parcelle cadastrée à Lattes, section CV n° 20, de 2. 267 m ², réalisée au prix de 225. 000 ¿, soit 99, 25 ¿ le m ² ; classée en zone NC du POS et incluse dans la zone rouge du PPRI, cette parcelle, située au nord de la ville de Lattes et en bordure du fleuve, est cependant aménagée en parking de service d'un restaurant (" la Côte à l'OS ") et ne saurait ainsi, tenant sa nature spécifique, être utilement comparée aux parcelles BT n° 84 et 85, ayant un usage strictement agricole ; il cite également une vente du 20 juin 2011 (Gorce-Portes/ Veyrunes) portant sur une parcelle cadastrée à Lattes, section AV n° 271, d'une surface de 260 m ², effectuée au prix de 40. 000 ¿, soit 153, 84 ¿ le m ² ; si cette parcelle est classée en zone A du PLU, en limite d'une partie urbanisée du quartier de Maurin, son acquisition a été seulement destinée à l'agrandissement du jardin d'agrément de l'acquéreur, comme l'indique M. Z...en page 31 de son rapport, en sorte que son prix apparaît de pure convenance. 

Enfin, M. X...invoque une vente intervenue le 9 octobre 2012 (société SOFA/ société des Autoroutes du Sud de la France), dans le cadre de la réalisation du projet de doublement de l'A 9, portant sur deux parcelles cadastrées à Lattes, lieu-dit " Lous Tres Aoubrets ", section BT n° 98 et 99, totalisant 3. 490 m ², au prix de 319. 200 ¿, soit 91, 46 ¿ le m ² ; cet élément de référence est intéressant dans la mesure où il est relatif à un terrain situé à côté des parcelles BT 84 et 85 et également classé en zone A du PLU, anciennement en zone VNA du POS ; le terrain concerné, qui était loué à la société France Auto, concessionnaire Opel, pour les besoins de son activité de vente de véhicules automobiles, a cependant bénéficié de divers aménagements fonciers (revêtement goudronné, clôture, portail, éclairage extérieur...) en rapport avec son utilisation commerciale et ne saurait ainsi être comparé avec le terrain exproprié. 

De son côté, la société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut de divers accords amiables réalisés dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP, relativement à des terrains situés à Lattes et classés en zone A du PLU de cette commune ; sur les sept accords évoqués, cinq sont mentionnés comme étant " en cours de signature " dans le tableau récapitulatif figurant en page 9 du mémoire de l'intimée, seuls deux actes consacrant des ventes effectives étant produits ; le premier en date du 20 août 2012 " chambre d'agriculture de l'Hérault/ société des Autoroutes du Sud de la France " concerne un terrain de 217 m ² à détacher de la parcelle cadastrée au lieu-dit " Saporta ", section BS n° 40, vendu 4 ¿ le m ² ; le second du 1er mars 2012 est relatif à une vente " A...-B.../ société des Autoroutes du Sud de la France ", conclue au prix de 25 ¿ le m ², mais qui porte sur une parcelle de 3. 821 m ² en nature de terre, cadastrée au lieu-dit " Pont Trinquat ", section CV n° 35, anciennement classée en zone IVNA du POS de Lattes et désormais classée en zone A du PLU. 

Elle produit, par ailleurs, les actes suivants se rapportant à des ventes de terres agricoles, classées en zone A, situées sur les commune de Lattes ou Montpellier, les deux derniers dans le cadre de la réalisation du projet de doublement de l'A 9 :

- vente du 30 septembre 2011 (de Bonald/ SCI Quarante) d'une parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit " route de Palavas ", section BM n° 63, de 6. 500 m ², au prix de 160. 000 ¿, soit 24, 61 ¿ le m ² ; cet élément de référence est pertinent, puisqu'il porte sur un terrain proche, également situé le long du CD n° 986, classé depuis 2009 en zone A du PLU, mais auparavant en zone IVNA du POS.

- vente du 27 avril 2012 (E.../ société des Autoroutes du Sud de la France) d'une parcelle cadastrée à Montpellier, lieu-dit " Terre de Mas Tandon ", section OA n° 2, de 6. 505 m ², au prix de 13. 010 ¿, soit 2 ¿ le m ².

- vente du 7 septembre 2012 (F.../ société des Autoroutes du Sud de la France) d'une emprise de 2. 234 m ² sur les parcelles cadastrées à Montpellier, lieux-dits " Terre de Valatou " ou " rue du Mas Rouge ", section SI n° 24, 25 et 26, au prix de 44. 680 ¿, soit 20 ¿ le m ². 

Le prix de 25 ¿ le m ², proposé par la société des Autoroutes du Sud de la France pour l'évaluation du terrain exproprié, apparaît dès lors conforme aux caractéristiques matérielles et juridiques des parcelles BT n° 84 et 85, qui sont à usage strictement agricole, tout en tenant compte de la plus-value de situation, dont elle bénéficient ; la vente " de Bonald/ SCI Quarante " du 30 septembre 2011 et la vente " A...-B.../ société des Autoroutes du Sud de la France " du 1er mars 2012, réalisés respectivement à 24, 61 ¿ et 25 ¿ le m ², qui sont relatives à des terrains agricoles également classés en zone A du PLU de 2009 et antérieurement en zone NA du POS de 1999, constituent, pour l'évaluation, des éléments de référence devant être privilégiés ; l'indemnité principale fixée, par référence à un prix de 25 ¿ le m ² à la somme de 168. 575 ¿ par le premier juge doit ainsi être entérinée. 

Tenant l'existence d'un bail à ferme, en cours à la date du prononcé de l'ordonnance d'expropriation, le premier juge a pratiqué, à bon escient, sur l'indemnité principale un abattement de 20 % pour occupation, ramenant celle-ci à 134. 860 ¿. 

Pour le calcul de l'indemnité de remploi, M. X...se réfère à l'accord-cadre interdépartemental (relatif à l'indemnisation des préjudices subis par les propriétaires fonciers et les exploitants agricoles) conclu le 18 septembre 1995 entre les directions des services fiscaux de cinq départements, dont l'Hérault, les chambres départementales d'agriculture, les fédérations départementales des syndicats d'exploitants agricoles, les centres départementaux des jeunes agriculteurs et les syndicats départementaux de la propriété agricole ; cet accord, destiné à faciliter la conclusion d'accords amiables en cas d'acquisition de terrains à usage agricole déclarée d'utilité publique, notamment en vue de la réalisation de grandes infrastructures linéaires, ne s'impose pas cependant à la juridiction de l'expropriation appelée à statuer, dans un cadre contentieux, sur les indemnités dues aux propriétaires et exploitants évincés ; il ne saurait, en outre, être appliqué en novembre 2012, date à laquelle le bien doit être estimé, puisque les droits de mutation, que 131067/ FJ/ DG l'indemnité de remploi doit couvrir avec les frais divers nécessaires à l'acquisition d'un bien de remplacement, sont sans rapport avec ceux en vigueur en 1995. 

Aussi, l'indemnité de remploi due à M. X..., calculée par référence aux taux habituellement appliqués par les juridictions de l'expropriation, a été justement fixée par le premier juge à la somme de 14. 486 ¿. 

Après avoir relevé que l'expropriation partielle de la parcelle BT n° 85 se traduisait par un délaissé de 1. 183 m ², constituant une bande de terrain difficilement utilisable, le premier juge a, enfin, par des motifs pertinents qu'il y a lieu d'adopter, alloué à M. X...une indemnité de dépréciation du surplus d'un montant de 14. 787, 50 ¿, calculée sur la base d'une perte de valeur du reliquat égale à 50 % ; ce taux est d'ailleurs celui retenu par l'accord-cadre interdépartemental de septembre 1995, lorsque la superficie du reliquat est comprise entre 10 et 20 ares (article 10). 

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé dans toutes ses dispositions " (arrêt, p. 6 à 11). 

ALORS, D'UNE PART, QUE les biens bénéficiant d'une situation privilégiée doivent être évalués par référence à d'autres biens profitant également d'une telle situation ou alors à un prix majoré par rapport à celui de ces autres biens de sorte qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que les parcelles BT 84 et 85, situées en zone A, bénéficiaient d'une plus-value de situation en raison de leur localisation à l'intérieur de l'agglomération montpelliéraine, non loin de la zone commerciale des Prés d'arènes et du quartier résidentiel des Aiguerelles, mais également de la proximité des réseaux d'assainissement et d'eau potable et de leur desserte par la CD 986 et qui a néanmoins fixé leur valeur sur la base de 25 ¿/ m ² en retenant comme termes de comparaison les ventes de deux parcelles, intervenues aux prix de 24, 61 ¿ et 25 ¿/ m ², dont elle seulement constaté, pour l'une d'elle (vente de Bonald/ SCI Quarante) qu'elle portait sur un terrain proche situé le long du CD 986 antérieurement classé en zone IVNA du POS, et pour l'autre (vente A...-B.../ société des Autoroutes du Sud de la France) qu'elle était classée en zone A du PLU après avoir relevé de la zone IVNA du POS, a statué par des motifs qui ne font pas ressortir que les éléments de comparaison retenus concernaient des parcelles bénéficiant, comme les parcelles BT 84 et 85, d'une plus-value de situation eu égard à leur desserte par le CD n° 986 mais aussi leur proximité avec les réseaux d'assainissement et d'eau potable et n'a pas justifié avoir fixé l'indemnité revenant à M. X...en tenant compte de la situation privilégiée dont elle a constaté l'existence, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE tenu de motiver sa décision, le juge doit répondre aux conclusions des parties si bien qu'en laissant sans réponse les conclusions de M. X...qui faisait valoir (concl. d'appel p. 15 et s.) que certains des éléments de comparaison fournis par la société ASF n'étaient pas pertinents, dès lors que, s'agissant en particulier de la vente " A...-B.../ société des Autoroutes du Sud de la France ", elle portait sur une parcelle située dans un secteur très éloigné de celui des parcelles expropriées, que l'acte n'apportait aucune précision quant à sa desserte par les différents réseaux et qu'elle était au demeurant grevée par une servitude de canalisation d'eau, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, 



ALORS, ENFIN, QUE tenu de motiver sa décision, le juge doit répondre aux conclusions des parties de sorte qu'en laissant sans réponse les conclusions de M. X...qui faisait valoir (concl. d'appel p. 17) que certains des éléments de comparaison fournis par la société ASF n'étaient pas pertinents, dès lors que, s'agissant en particulier la vente " de Bonald/ SCI Quarante ", la mutation, ancienne, ne pouvant être retenue qu'avec une réactualisation à la hausse de son prix et portait de surcroît sur une parcelle non exploitée, à propos de laquelle l'acte de vente ne donnait aucune précision quant à sa desserte par les différents réseaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.