Cour de Cassation · civ3 — 23 septembre 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Sur le moyen unique :

Vu l'article 1643 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 mars 2012), que, par acte authentique du 6 juillet 2007, Mme X... a vendu à la société civile immobilière Mahogany (la SCI) un lot de copropriété d'un ensemble immobilier à Cannes ; que soutenant avoir découvert après l'acquisition, l'absence de raccordement au réseau d'assainissement et le passage des eaux usées dans un conduit d'évacuation des eaux pluviales, la SCI a assigné Mme X... en garantie des vices cachés et paiement du coût des travaux de mise en conformité ;

Attendu que pour condamner Mme X... à payer à la SCI une somme au titre de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient qu'elle ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés prévue à l'acte car elle avait parfaitement connaissance de ce vice au vu du courrier qui lui a été adressé par le syndic le 4 juillet 2007 ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si Mme X... avait bien été destinataire de ce courrier avant la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Mahogany aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mahogany à payer la somme de 2 600 euros à Mme X... ; rejette la demande de la société Mahogany ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X...




IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir infirmé le jugement et condamné Mademoiselle X... à payer à la SCI MAHOGANY la somme de 8.999,15 ¿ au titre de la garantie d'un vice caché suite à la vente le 6 juillet 2007 d'un bien immobilier consistant en un appartement en sous-sol et rez-de-chaussée, lot n°14 de l'ensemble immobilier en copropriété sis 22 rue du Pré à CANNES, 

AUX MOTIFS QUE :
« En application de l'article 1641 du Code civil, le vice caché est un défaut caché de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.
Le vice dont se plaint la SCI MAHOGANY est l'absence de raccordement de l'appartement au réseau d'assainissement collectif de la copropriété.
Il s'est avéré que cet appartement, situé en sous-sol et rez-de-chaussée, n'avait pas de raccordement à ce réseau pour être situé en contrebas par rapport à celui-ci.
Malgré tout, l'appartement était raccordé, mais de manière illégale, non pas à un réseau d'assainissement mais au réseau, distinct, d'évacuation des eaux pluviales.
Cette situation d'absence de raccordement au réseau d'assainissement et de déversement des eaux usées dans le réseau d'eaux pluviales n'est pas contestée par Mademoiselle X....
Celle-ci, en tout état de cause, connaissait ce problème comme le prouve notamment un courrier du syndic de la copropriété JK GESTION à Mademoiselle X... du 4 juillet 2007 : « Nous vous informons avoir des plaintes de la résidence sous-jacente au 22 rue du Pré, soit au rue Jean Hibert, pour ce qui concerne l'évacuation des eaux usées de votre appartement¿ Il semblerait que votre prédécesseur ait exécuté des travaux à l'intérieur de son appartement et ait relié les évacuations d'eaux usées au réseau d'eaux pluviales, ce qui est formellement interdit¿ Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir faire intervenir un plombier ».
Cette situation était ancienne, bien antérieure à l'acquisition par la SCI MAHOGANY le 6 juillet 2007, et même antérieure à son acquisition par Mademoiselle X... qui n'en était propriétaire que depuis le 15 mars 2007 et n'en avait été propriétaire que du 15 mars au 6 juillet 2007, pendant moins de quatre mois.
Un courrier de la ville de CANNES à JK GESTION, syndic, en date du 16 mars 2007 se réfère à un contrôle du réseau de décembre 2002 : « La Lyonnaise des Eaux, fermière du réseau d'assainissement de la commune, a effectué le 4 décembre 2002 un contrôle des installations d'assainissement privées de l'immeuble cité en objet (22 rue du Pré à CANNES)¿ deux lettres vous ont été adressées, la première en date du 20/12/2002 et la deuxième en date du 26/09/2003 vous demandant l'exécution des travaux de mise en conformité des installations. Sauf erreur de notre part, vous n'avez pas réalisé les travaux demandés. Devant cet état de fait, je réitère ma demande de mise en conformité des installations de l'immeuble¿ ».
Mademoiselle X... estime que ce défaut de l'appartement ne constitue pas un vice qui rendrait l'appartement impropre à son usage d'habitation ni qui en diminuerait tellement l'usage que l'acheteur de l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.
En matière de réglementation de la salubrité publique, il est bien distingué d'une part l'évacuation des eaux usées, d'autre part l'évacuation des eaux pluviales.
Les deux catégories d'eaux ne doivent pas être mélangées et évacuées par des réseaux communs, alors que les eaux pluviales aboutissent sans traitement dans le milieu naturel tandis que les eaux usées passent par une station d'épuration pour éviter la pollution des cours d'eau ou de la mer. Les dispositions des articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique précisent cette réglementation.
Il se trouve que l'appartement litigieux, faute d'un raccordement des eaux usées au réseau adapté, dispose, en violation des dispositions de santé publique, d'une évacuation des eaux usées par le réseau des eaux pluviales.
Seul cet appartement présentait ce défaut. Le reste de la copropriété est raccordé au tout à l'égout.
L'historique de la copropriété permet de constater qu'à l'origine, ce qui constitue aujourd'hui le lot n°14 correspondait à 5 lots, le lot n°1 était considéré comme un réduit en sous-sol, les lots n°3 et 4 étaient deux caves en sous-sol, le lot n°5 était un couloir au sous-sol et au rez-de-chaussée, seul le lot n°2 était considéré comme un appartement de deux pièces cuisine.
Par acte du 15 mars 2007, les auteurs de Mademoiselle X..., juste avant de lui vendre le bien, ont réuni les lots 1, 2, 3, 4 et 5 en un seul lot de copropriété, le lot n°14. Pour une grande partie, ces lots de copropriété ne correspondaient pas à une surface habitable avant le 15 mars 2007.
Cet immeuble en copropriété correspond à une maison de deux étages sur rez-de-chaussée et sous-sol qui a été découpée en 12 lots de copropriété par des précédents propriétaires le 20 mars 1971.
Il en ressort qu'à l'origine, le sous-sol de cette maison ne correspondait visiblement pas à une surface habitable et que cette partie, située en contrebas du tout à l'égout, n'avait pas de raison d'y être reliée. Le sous-sol, par réunion des caves et d'une pièce, est devenu un appartement autonome mais sans raccordement au tout à l'égout.
Ce raccordement était en effet coûteux.
Il résulte de l'étude de la société SC SURFACE CORRIGEE qu'il est nécessaire d'installer une station de relevage des eaux usées, ce qui représente, au vu du devis du 21 juin 2008, un coût TTC de 8.999,15 ¿.
Une autre solution eut été un raccordement sur l'immeuble voisin, mais le propriétaire de l'immeuble voisin n'est pas obligé de l'accepter. En l'occurrence, il l'a clairement refusé.
Un précédent propriétaire s'est alors permis, en toute illégalité, d'installer un conduit pour déverser les eaux usées de l'appartement dans le conduit d'évacuation des eaux pluviales.
Pour cette raison, le propriétaire de l'appartement s'expose à ce que la collectivité fasse faire les travaux d'office aux frais du propriétaire, en application des dispositions du Code de la santé publique.
Cette situation anormale et totalement illicite d'évacuation des eaux usées par le conduit d'évacuation des eaux pluviales est un vice caché antérieur à l'acquisition, équivalente à une absence d'installation de tout à l'égout, et de nature à diminuer tellement l'habitabilité des lieux que l'acheteur n'aurait pas acquis cet appartement, ou en tout cas n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connue.
Il a été constaté plus haut que Mademoiselle X... avait parfaitement connaissance de ce vice au vu d'un courrier qui lui avait été adressé par le syndic.
Mademoiselle X... ne pouvait ignorer que la SCI MAHOGANY allait rapidement être mise en demeure de faire cesser cette situation illégale de déversement des eaux usées par le conduit des eaux pluviales. Elle ne peut s'abriter derrière la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte alors qu'elle aurait dû, par loyauté, aviser l'acquéreur de la difficulté au lieu de la taire.
Mademoiselle X... doit sa garantie à la SCI MAHOGANY au titre de ce vice caché.
La SCI MAHOGANY ne demande pas la résolution de la vente mais une somme en moins value correspondant au coût des travaux pour faire disparaître ce vice.
Le devis de la société SC SURFACE CORRIGEE du 21 janvier 2008 avec station de relevage des eaux usées aboutit à un coût TTC de 8.999,15 ¿.
Mademoiselle X... sera condamnée à payer cette somme à la SCI MAHOGANY.
Il n'y a pas d'autre préjudice réel subi. Le préjudice de jouissance n'est pas caractérisé compte tenu de ce que le raccordement illégal n'a pas été coupé. La gêne subie correspond aux frais irrépétibles exposés par la SCI MAHOGANY et que Mademoiselle X... devra indemniser, plus les dépens. » ;

1- ALORS QUE le défaut de raccordement d'un immeuble au réseau d'assainissement ne constitue pas, à lui seul, une atteinte à l'usage d'habitation dudit immeuble susceptible d'ouvrir à l'acquéreur une action en garantie des vices cachés ; Qu'en énonçant que la situation anormale et totalement illicite d'évacuation des eaux usées par le conduit d'évacuation des eaux pluviales, équivalente à une absence d'installation de tout à l'égout, est un vice caché de nature à diminuer tellement l'habitabilité des lieux que l'acheteur n'aurait pas acquis l'appartement ou en tout cas n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connue, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'acquéreur avait réellement pâti de cette situation, bien au contraire puisqu'elle a considéré que le préjudice de jouissance n'était pas caractérisé dans la mesure où le raccordement illégal n'avait pas été coupé, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil ;

2-ALORS QUE Mademoiselle X... faisait observer en page 9 de ses conclusions d'appel (prod.2) que le courrier qui lui aurait été prétendument envoyé par le syndic de la copropriété le 4 juillet 2007 pour l'informer du problème n'était que de deux jours antérieur à la vente et que rien ne prouvait qu'elle l'avait reçu avant la signature de l'acte du 6 juillet 2007, d'une part, et d'autre part et surtout que ce courrier avait été envoyé en lettre simple à une adresse qui n'était plus la sienne depuis de nombreux mois ainsi qu'il résultait d'une attestation notariée du 21 février 2007 qu'elle versait aux débats ; Qu'en énonçant, sans même constater que la SCI MAHOGANY rapportait la preuve, lui incombant, de la bonne réception par Mademoiselle X... du courrier du syndic daté du 4 juillet 2007 avant la signature de l'acte de vente du 6 juillet 2007, que celle-ci connaissait le vice affectant l'appartement comme le prouvait notamment le courrier que lui avait adressé le syndic de la copropriété le 4 juillet 2007 et qu'elle ne pouvait ignorer que la SCI MAHOGANY allait rapidement être mise en demeure de faire cesser la situation illégale de déversement des eaux usées par le conduit des eaux pluviales, si bien qu'elle ne pouvait s'abriter derrière la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte alors qu'elle aurait dû, par loyauté, aviser l'acquéreur de la difficulté au lieu de la taire, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil, ensemble l'article 1315 du même Code ;

3- ALORS QUE la simple affirmation équivaut au défaut de motifs ; Qu'en énonçant, sans viser le moindre élément de preuve lui ayant permis de parvenir à cette conclusion, que seul l'appartement vendu par Mademoiselle X... à la SCI MAHOGANY présentait le défaut d'un branchement illicite de l'évacuation des eaux usées sur la conduite d'évacuation des eaux pluviales, le reste de la copropriété étant raccordé au tout à l'égout, la Cour d'appel a statué par voie de simple affirmation ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile.